Proprietatea comuna pe cote-parti

∞ Altora le place mai mult ce e al nostru, iar nouă ce e al altora ∞
În Codul civil, art 632 sunt instituite ca forme ale proprietății comuna:
  • proprietatea pe cote-părți (coproprietatea)
  • proprietatea în devălmășie (devălmășia)

Proprietatea comuna pe cote-părți se caracterizează prin aceea că un bun nefracționat în materialitatea sa aparține concomitent mai multor proprietari.  Fiecare dintre proprietari are o cotă-parte ideală și abstractă din dreptul de proprietate asupra acelui bun.

În art. 633 Cod civil este reglementată prezumția de coproprietate. Conform prezumţiei dacă un bun este stăpânit în comun de mai multe persoane, coproprietatea asupra acelui bun se prezumă, până la proba contrară. Este o prezumție relativă.                           

COPROPRIETATEA FORȚATĂ (SAU PERPETUĂ)

Este cea de-a doua formă de proprietate comuna pe cote-părţi.

Se caracterizează prin:
  • caracter permanent al coproprietății forțate o face perpetuă
  • se impune coproprietarilor indiferent de voința lor. Voința titularilor nu este implicată în nașterea acestui drept şi nu poate provoca încetarea sa.
Coproprietatea forțată (sau perpetuă):
  • se menţine independent de voința coproprietarilor,
  • are ca obiect bunuri, care:
  1. prin natura ori destinația lor, pot fi folosite de mai mulți coproprietari şi
  2. care sunt accesorii pe lângă alte bunuri considerate principale

Aceste bunuri, prin natura și prin destinația lor fiind folosite de mai mulți proprietari nu pot fi împărțite.

Există două drepturi de proprietate comuna:
  • dreptul de proprietate exclusivă ce aparține fiecărui proprietar asupra bunului principal şi
  • dreptul de proprietate comuna pe cote-părți stabilă și forțată asupra bunurilor considerate ca accesorii pe lângă bunurile principale. Acest drept aparține tuturor coproprietarilor.
Asupra bunurilor principale titularii:
  • pot avea un drept de proprietate exclusivă,
  • pot fi proprietari pe cote-părți sau
  • pot fi proprietari în devălmășie.
Întrucât coproprietatea forțată are un caracter accesoriu:
  • nu se poate transmite,
  • nu se poate ipoteca sau
  • nu se poate valorifica într-un alt mod decât împreună și nemijlocit cu dreptul de proprietate asupra bunului principal.

CAZURI DE COPROPRIETATE FORȚATĂ

Potrivit prevederilor art 646 Cod civil principalele cazuri în care un bun poate face obiectul coproprietăţii forţate sunt:

  1. părțile comune ale unor imobile cu mai multe etaje sau apartamente (art 649)
  2. bunurile comune necesare sau utile pentru folosirea a două imobile vecine situate pe linia de hotar dintre acestea (izvoare, drumuri, poteci..)
  3. despărțiturilor comune – zidul, șanțul (art 660 Cod civil),
  4. proprietatea periodică (art 687 Cod civil)
  5. bunurile care constituie bunuri de familie (tablouri de familie, morminte, ..) – art 1141 Cod civil
  6. bunuri comune afectate utilizării a două sau a mai multor fonduri (centrala termică, alte instalații..)
  7. bunurile care au aparținut composesoratelor, obștilor de moșneni sau de răzeși ori altor forme asemănătoare.

 COPROPRIETATEA FORȚATĂ ASUPRA PĂRȚILOR COMUNE DIN CONDOMINIU

Legea nr.230 din 2007 defineşte

Condominiul
  • proprietatea imobiliară formată din proprietăţi individuale, definite apartamente sau spaţii cu altă destinaţie decât aceea de locuinţe şi proprietatea comună indiviză
  • un tronson cu una sau mai multe scări, din cadrul clădirii de locuit, în condiţiile în care se poate delimita proprietatea comună
 Obiectul dreptului de coproprietate forțată
  • terenul pe care se află clădirea, compus atât din suprafața construită cât şi din cea neconstruită. Aceasta este necesară pentru a asigura exploatarea normală a construcţiei potrivit naturii sau destinației acesteia. Pentru eventuala suprafată excedentară proprietarii sunt titularii unei coproprietăți obișnuite
  • părțile dintr-o clădire condominium destinate întrebuințării spațiilor respective ce nu pot fi folosite decât în comun,
  • fundația,
  • curtea interioară,
  • structura,
  • structura de rezistenţă,
  • pereţii perimetrali şi despărţitori dintre proprietăți şi/sau spaţiile comune,
  • acoperişul,
  • terasele,
  • scările şi casa scărilor,
  • holurile,
  • pivniţele şi subsolurile necompartimentate,
  • rezervoarele de apă,
  • centralele termice proprii
  • ascensoarele;
  • instalațiile de apă şi canalizare, electrice, de telecomunicatii, de încălzire si de gaze de la bransament/racord până la punctul de distributie către părtile aflate în proprietate exclusivă, canalele pluviale,
  • paratrăsnetele, antenele colective, precum si alte asemenea părți;
  • alte bunuri care, potrivit legii sau voinţei părtilor, sunt în folosintă comună
  • coșurile de fum şi de aerisire,
  • spaţiile pentru spălătorii şi uscătorii sunt considerate părți comune exclusiv pentru coproprietarii care utilizează aceste utilități în conformitate cu proiectul clădirii
 Cota-parte indiviză
  • este cotă-parte de proprietate ce revine fiecărei proprietăți individuale din proprietatea comună și
  • cota-parte este egală cu raportul dintre suprafața utilă a proprietății individuale și totalul suprafețelor utile ale tuturor suprafețelor individuale
Stabilirea cotei-părți aparținând unui coproprietar din bunurilor comune ce au caracter accesoriu se face:
  • prin determinarea întinderii bunului principal al cărui proprietar exclusiv este, conform criteriului prevăzut de art.647 alin.3 Cod civil
  • numai dacă nu există o convenție prin care părțile să fi determinat cotele-părți ce revin fiecăruia
 Trăsăturile caracteristice ale bunurilor părți comune coproprietate forţată sunt:
  • sunt destinate folosirii spațiilor ce constituie locuințe ori spații cu altă întrebuințare ce aparțin unor proprietari diferiți
  • nu pot fi folosite decât în comun de proprietarii spațiilor aflate în proprietatea lor exclusivă
  • au un caracter accesoriu, prin raportare la spațiile locative, obiect al proprietății exclusive aparținând proprietarilor-coproprietari din acea clădire sau ansamblu rezidențial
  • înstrăinarea ori ipotecarea unei cote-părți din bunurile aflate în coproprietate forțată nu se va putea face decât odată cu dreptul asupra spațiului ce constituie bunul principal din acea clădire
Această categorie de construcții este reglementată prin legislație specifică precum:
  • legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării construcțiilor și unele măsuri pentru realizarea locuințelor
  • legea nr. 85/1992 privind vânzarea de locuințe și spații cu altă destinație, construite din fondurile unităților economice sau bugetare de stat
  • legea 230/2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari

Conform art. 650 Cod civil există o derogare ce permite atribuirea în folosința exclusivă a părților comune, cu îndeplinirea a două condiții:

  1. să nu fie lezate drepturilor celorlalți coproprietari asupra acelorași bunuri
  2. hotărârea de atribuire în folosința exclusivă să fie adoptată cu o dublă majoritate de două treimi de adunarea generală a coproprietarilor.
Dubla majoritate înseamnă:
  • două treimi din numărul coproprietarilor cât și
  • însumarea a două treimi din cotele-părți aparținând coproprietarilor care iau o asemenea hotărâre

Înstrăinarea sau grevarea spațiului locativ care constituie bunul principal va atrage și înstrăinarea sau grevarea cotei-părți din dreptul de coproprietate forțată asupra părților comune ale clădirii, chiar dacă nu s-a prevăzut nimic sub acest aspect în actul juridic respectiv.

DREPTURILE COPROPRIETARILOR

În cazul coproprietății forțate sunt mai largi decât drepturile coproprietarilor privind coproprietatea comuna pe cote-părți obișnuită.

Dreptul de folosință la proprietatea comuna

Fiecare coproprietar poate să exercite acte de folosință a bunului comun în integralitatea sa, ca și proprietarul exclusiv, fără consimțământul celorlalți coproprietari. Fiecare coproprietar poate folosi, în limitele acordului de asociere, atât spațiul care constituie bunul principal cât și părțile comune.

Trebuie să nu aducă atingere drepturilor celorlalți proprietari și să nu schimbe destinația clădirii. Nici prin acordul de asociere și nici prin înțelegeri separate privitoare la folosirea bunurilor din coproprietate forțată, proprietarii individuali nu pot schimba destinația clădirii.

Caracterul comun al proprietății impune limite pentru fiecare coproprietar:
  • să folosească bunul comuna numai pentru normala utilizare a bunului principal al cărui proprietar exclusiv este
  • să nu lezeze drepturile simultane și concurente ale celorlalți coproprietari,
  • să nu aducă atingere dreptului egal și reciproc al celorlalți coproprietari, care au drepturi de folosință concurente și de aceeași natură.

Dreptul de dispoziție la proprietatea comuna

Asupra cotei-părți nu poate fi exercitat separat, ci numai odată cu înstrăinarea bunului principal față de care bunul comun are un caracter accesoriu. Poate fi înstrăinat și separat, dacă bunul comun nu are caracter accesoriu (art.647 alin.2 Cod civil)

Dreptul de a vinde la licitație publică a terenului și a materialelor de construcție aflate în stare de a fi valorificate

Se poate solicita de oricare dintre coproprietari, în lipsa unei înțelegeri contrare în cazul în care clădirea a fost distrusă:

  • în întregime ori
  • în proporție mai mare de jumătate din valoarea ei

Nu este aplicabil la vânzarea din clădirea ca atare.

În cazul distrugerii unei părți mai mici de jumătate din clădire, coproprietarii vor contribui la refacerea părților comune proporțional cu cota lor parte din aceasta. Dacă unul sau mai multi coproprietari refuză să participe la refacerea clădirii, ei sunt obligați să cedeze celorlalți coproprietari cotelor lor părți din dreptul de proprietate comuna.

OBLIGAȚIILE COPROPRIETARILOR la PROPRIETATEA COMUNA

Obligaţia de a suporta toate cheltuielile de întreținere, reparare și exploatare a părților comuna

Aceste cheltuieli privind bunul obiect al coproprietății sunt proporționale cu partea fiecăruia. Ei sunt obligați să participe proporţional cu cota lor directă, la cheltuielile necesare de întreţinere şi conservare a bunului comun.

Obligaţia de a respectarea drepturilor celorlalți coproprietari

Ei se pot libera de această obligaţie pentru viitor, numai prin abandonarea bunului principal pe care îl au în proprietate exclusivă.

Obligația de conservare a clădirii

Prin art 655 Cod civil s-a instituit obligația de a asigura întreținerea spațiului ce constituie bunul principal aflat în proprietatea lor exclusivă. Se realizează astfel încât clădirea cu mai multe etaje sau apartamente să fie păstrată în stare bună, fiind o obligație in rem. Cheltuielile vor fi suportate exclusiv de fiecare titular al spațiului privat.

Obligaţia de a permite accesul în spațiile care constituie bunurile principale

Pentru efectuarea lucrărilor necesare conservării clădirii și întreținerii părților comune.

După un preaviz de 5 zile, proprietarul este obligat să accepte accesul în apartamentul sau în spațiul său a unui delegat al asociației de proprietari atunci când este necesar:

  • să se inspecteze,
  • să se repare sau
  • să se înlocuiască elemente din proprietatea comună la care se poate avea acces numai din respectivul apartament sau spațiu.

Fac excepție situațiile de urgență, când accesul se poate face fără preaviz

ÎNCETAREA COPROPRIETĂȚII FORȚATE COMUNA

Coproprietatea forțată va continuă să existe:

  • pe întreaga durata a existenței imobilului cu mai multe apartamente sau
  • până la încetarea împrejurării de fapt care a născut coproprietatea
 Cazurile de încetare a coproprietății forțate sunt:
  • partajul
  • când un coproprietar dobândește proprietatea exclusivă a întregului bun
  • pieirea integrală a bunului aflat în coproprietate
  • încetarea destinației folosinței comune – la coproprietatea forțată asupra părților comune din clădire

Similar Posts

46 Comments

  1. Nicoleta Vitan spune:

    Bună ziua, oare ma puteți ajuta?

    1. Pop Dumitru spune:

      Buna ziua
      Asociația de proprietari are 60 de apartamente, din care 20 sunt cu 2 camere, iar 40 cu o camera și, fiecare are cotă-parte din terenul (curtea) din jurul blocului. Ap cu 2 camere au aproape dublu cotă-parte din terenul pe care sunt amenajate cele 56 de locuri de parcare, este folosit in mod egal, de aproape toți locatarii care au autoturisme (cele 20 de apartamente au la 45 la sută din terenul din jurul blocului).
      Acuma urmează să se facă investiții mai mari la gardul din jurul blocului și la acoperișul acestuia, iar proprietarii de la Ap cu o camera, care sunt majoritari, ar dori sa participe în funcție de cotă-parte, dar să folosească terenul cât și cei care locuiesc la Ap cu 2 camere.
      Corect ar fi sa participe fiecare în funcție de cota-parte pe care o folosește din teren, pentru că sunt ap cu 2 camere care nu au autoturism și nici loc de parcare și, atunci de ce sa participe cu o suma aproape dublă la investiție fata de cel cu o camera care s-au pus stapan și pe un loc de parcare.

      Am citit răspunsurile dumneavoastră la alte întrebări, dar nu știu in cazul nostru cum ar fi corect, prevede legea așa ceva, ce se poate face că sa fie echitabil pentru fiecare în parte?

      1. Gabriela Fainita spune:

        Într-o situație precum cea descrisă, determinarea contribuției fiecărui proprietar în funcție de cota-parte pe care o folosește din teren poate fi o abordare echitabilă și logică.
        În general, legea nu specifică în mod explicit modalitatea de calcul a contribuției pentru astfel de investiții în cadrul asociațiilor de proprietari, dar principiile de echitate și transparență ar trebui să fie ghiduri importante.
        Pentru a aborda această problemă în mod corect, puteți urma acești pași:
        Întreprindeți o analiză detaliată a cotelor-părți ale proprietarilor în terenul din jurul blocului. Acest lucru ar trebui să includă atât proprietarii de apartamente cu o cameră, cât și pe cei cu două camere.
        Calculați contribuția fiecărui proprietar în funcție de cota-parte pe care o deține din teren. Acest lucru poate implica o distribuție proporțională a costurilor în funcție de cota-parte a fiecărui proprietar.
        Consultare cu membrii asociației – discutați propunerea de contribuție proporțională cu membrii asociației pentru a obține feedback și a asigura susținerea majorității și cu administratorul blocului.

        Corect este ca cota-parte de teren atât cel de sub construcție/bloc cât și terenul-curte să fie în cote proporționale cu suprafața locuibilă/apartamentul.
        Dacă locurile de parcare nu sunt cumpărate separate de apartament, totul este împărțit după suprafața apartamentului.
        Pentru a vă clarifica cum au fost repartizate locurile de parcare consultați Cartea Funciară comună a blocului unde sunt înscrise toate aceste detalii.

        https://projurista-plus.com/procedura-de-inscriere-in-cartea-funciara/

  2. buna ziua!Am o intrebare privind acoperisul unui imobil cu mai multe apartamente.Proprietarul ultimului nivel al blocului solicita plata de catre asociatie a inlocuirii acoperisului,considerandu-l pe acesta parte comuna.Limitele insa sunt:In cadastrul acestuia apare scara de acces,terasa in intregime,inclusiv ferestrele Velux pe marginea carora se scurge apa in apartamentul lui.Inca de la cumpararea apartamentului exista aceasta scurgere,fostul proprietar care era si dezvoltator l-a plimbat cu vorba 3 ani pe noul proprietar spunandu-i ca-i va repara scurgerea,iar in final i-a spus sa ceara bani de la asociatie,acoperisul fiind parte comuna,intre timp blocul a trecut de 10 ani,terminandu-se garantia de vicii ascunse.In conditiile de mai sus,mai este acoperisul parte comuna?Folosinta,atribut al proprietatii,nu mai exista,neexistand accesul,scara si terasele fiind proprietate individuala si,mai mult,ferestrele de mansarda sunt tot pe cadastrul acestuia.
    Multumesc!

  3. in curte avem doua locuinte a mea si a baiatului meu ,in urma cu multi ani am facut iesirea din indiviziune a intrarii in curte caci am locuit cu altcineva si trebuia sa facem gard mentionat pe plan si avem cfuri separate dar nu am executat gardul deoarece a cumparat baiatul casa aceea ,au trecut anii iar acum o luna a vindut la un proprietar casa,iar eu cer sa se delimiteze cu gard cum e pe plan,specific ca nu am fost instiintata ca sa vindut casa decit dupa aceea,cum procedez?

  4. Dugaila Delia Laura spune:

    Bună ziua, am cumparat casa cota 1/1 cu etaj neintabulat dupa intabulare cu ajutorul adeverintei de la primărie vanzatoarea ma cheama in instanta sa spuna ca nu am act translativ pe etaj nefiind intabulat nu dispunea de el ca atare nu putea să-l instraineze.

  5. Buna ziua. Pe un teren extravilan sunt 4 coproprietari: unul are 1/2 restul au 1/6 cota din teren pe certificatul de Moștenitor fără a exista o delimitare a cotelor in realitate. Pentru a putea cumpara tot terenul având in vedere regulile de preemtiune, putem cumpara de la cel cu 1/2 (fiind rude) și sa intram astfel in coproprietate apoi sa cumpărăm de la ceilalți 3 deodată? (Deoarece deja sunt coproprietari)? Sau trebuie făcută o dezmembrare?

  6. bună ziua Am un apartament la Târgoviște cumpărat acum 9 ani de zile cu fosta mea pereche nu eram căsătoriți trăiam în concubinaj am cumpărat un apartament și când s a contractul s a făcut în curte și părți egale 50% și 50% după un an de zile ne am despărțit din probleme personale iar acum nici în ziua de astăzi nu pot obține partea mea ceea ce am muncit pentru că el nu vrea nici să vândă dar nu vrea să mi dea nici partea mea și aș vrea să știu dacă ați putea să îmi spuneți cum pot să procedez pentru că în realitate pentru acel apartament cine și a dat zilele ore și chin am fost eu el n a muncit la nici într un moment vă mulțumesc foarte mult și sper să îmi puteți da un ajutor

  7. Cabulea Alexandra spune:

    Buna ziua,
    Am cumparat un apartament intr o casa comuna cu alti doi proprietari. Eu am doar drept de servitute si cota de 49,5/811 parti din terenul de 811mp cota de 1/8 parte din fundatie, acoperis, plansee, ziduri…
    Problema mea este ca am infiltratii de apa din cauza precipitatilor care se scurg pe zid. Din lipsa unui soclu apa se infiltreaza in ziduri. Ca sa pot repara trebuie sa intru pe proprietatea vecinei care imi interzice accesul. As vrea sa stiu ce reprezinta mai exact acea cota parte din fundatii si daca e obligata prin lege sa mi dea dreptul sa repar. Multumesc!

    1. Gabriela Fainita spune:

      În lipsa unei stipulaţii contrare existente în titlurile de proprietate, cotele-părţi se stabilesc prin raportarea suprafeţei utile a fiecărui spaţiu locativ la totalul suprafeţei utile a spaţiilor locative din clădire.
      Fiecare coproprietar suportă cheltuielile legate de întreţinerea, repararea şi exploatarea părţilor comune, în proporţie cu cota sa parte.
      Cheltuielile legate de părţile comune folosite exclusiv de către unii dintre coproprietari cad în sarcina acestora din urmă.
      Prevederile art.656 Cod civil = Coproprietarii sunt obligaţi să permită accesul în spaţiile care constituie bunuri principale pentru efectuarea lucrărilor necesare conservării clădirii şi întreţinerii părţilor comune.

  8. Cacuci Ovidiu spune:

    Cum se poate iesi dintr-un composesorat de padure si pasune unde este cota pe stijeni patrati ?

    1. Gabriela Fainita spune:

      Art.28 din Legea nr. 247/2005 privind reforma în domeniile proprietăţii şi justiţiei, precum şi unele măsuri adiacente:
      – membrii formelor asociative aflaţi în devălmăşie sau indiviziune nu pot înstrăina propriile cote-părţi unor persoane din afara acestora.
      -terenurile acestor forme asociative nu pot fi înstrăinate în nici un mod, în întregime sau în parte,
      – în situaţia în care nu vor exista moştenitori legali ai membrilor formelor asociative înfiinţate în conformitate cu prevederile prezentei legi cotele aferente acestora trec în proprietatea statului şi în folosinţa consiliului local respectiv.

      Aveți posibilitatea:
      -să transmiteți cote-parte unui membru al familiei dvs prin donație,
      -să vindeți cote-parte unui alt membru al formei asociațive (composesorat)

      https://projurista.ro/dreptul-de-proprietate-comuna-in-devalmasie/

  9. buna ziua am nevoie de ajutor . Povestea este asa :

    Am achizitionat un apartament impreuna cu fostul concubin acum cativa ani .
    In contractul de vanzare cumparare avem fiecare jumatate din imobil.
    Din acel contract am platit doar jumatate din suma datorata urmeaza plata in cea de a doua tranșă si sa inchiem actele .

    PROBLEMA SI INTREBAREA MEA ESTE :
    CE TREBUIE EL SA FACA PENTRU A RENUNTA LA COTA PARTE DIN IMOBIL ?

    El m-a tot amanat cu incheierea actelor din diferite motive dar ca sa aflu recent ca defapt a facut un imprumut la banca si nu la platit .

    Specific ca nu pot finaliza actele cu el in contract si a merge la fianciar pentru el intre timp a acumulat datorii la banca si la financiar .

  10. Dan serban spune:

    Buna seara,
    Urmeaza sa cumpar o hala, care a rezultat in urma unei apartamentari… hala de 1300 mp s-a impartit in doua hale . Una de 700 si una de 600 mp.
    Pe cea de 700 mp urmeaza sa o cumpar eu , si cea de 600 mp ramane fostului proprietar.
    Problema consta in :
    Hala mea a ramas cu canalizarea. Cealalta hala nu are canalizare, si este si foarte greu si costisitor de tras si intepat in alta gura de canalizare.
    Proprietarul spunea ca vrea sa borbeasca cu notarul sa vada ce se poate face pentru a prinde in contract si faptul ca doreste ca eu sa ii las o teava de scurgere de la el din hala pana la mine in hala, in canalizare .
    Acceptand acest lucru, ma va impiedica in viitor acest lucru ( la vanzare, la demolare, etc) ?
    Poate face acest lucru ? Sa accept ?
    Multumesc anticipat !

    1. Gabriela Fainita spune:

      ART. 755 Cod civil
      (1) Servitutea este sarcina care grevează un imobil, pentru uzul sau utilitatea imobilului unui alt proprietar.
      (2) Utilitatea rezultă din destinaţia economică a fondului dominant sau constă într-o sporire a confortului acestuia.
      Este o servitute pe care o acceptați în favoarea vecinului-vânzător.
      Va trebui să fie trecute în contract clause specifice pentru servitute.

      https://projurista.ro/limitele-materiale-ale-dreptului-de-proprietate-privata/

  11. Bună ziua.

    Am o situație în care se pare că nu mă poate ajuta nimeni să o clarific, anume că vreau să fac un contract de comodat cu asociația de la P+4 unde locuiesc.

    Vreau să pun pe acoperiș niște panouri fotovoltaice, vreo 20 mp. Am acordul a 2/3, dar nu mi-e clar din https://static.anaf.ro/static/10/Anaf/legislatie/L_196_2018.pdf dacă îmi trebuie acordul tuturor sau a 2/3 dintre vecini. Legea asta din 2007 era clară, dar în 2018 s-a modificat.

    art 38 (1 și 2) versus art 43 (1, 2, 3, 4)

  12. Valentin spune:

    Buna seara!
    Dețin un apartament in coproprietate impreuna cu unchiul si matura mea, moștenit de la tatăl meu acum 4 ani.
    Avem fiecare cote de 33,3% .
    Tata a administrat impreuna cu mine apartamentul inca de acum 8 ani, iar de 4 ani de la deces, am continuat singur sa îmbunătățesc/mobilez casa si sa plătesc întreținerea. Ceilalti au fost total dezinteresati in acești ani.
    Recent, coproprietarii mi-au solicitat cheile de apartament cu avertizarea ca vor merge la poliție apoi in instanța.
    Vreau sa stiu in ce măsura pot obține cotele lor din întreținere si amenajari si in ce condiții le pot oferi cheile apartamentului la care nu au contribuit cu nimic niciodata.
    Mulțumesc anticipat!

  13. cosma alexandru spune:

    Buna ziua,
    Cum trebuie procedat in cazul in care am de executat un imobil (teren) dar in cartea funciara exista coproprietate (2 proprietari – cel executat si o terta persoana) instituita stipulat “cota de 1/1 parte din imobilul in coproprietate cu X).
    E o gresala (ce inseamna 1/1 daca sunt 2 coproprietari) care ar fi pasii de urmat.
    Multumesc

  14. Buna ziua! Am si eu niste probleme, stand intr-o curte comuna. Va rog sa ma ajutati si pe mine cu niste sfaturi. Eu si mama mea locuim in aceasi casa. Fratele meu are casa langa a nostra, deci curtea e comuna. Are un caine de lup pe care il lasa liber prin curte, chiar daca i-am spus sa il tina in dreptul casei lor, a continuat sa il lase liber pana intr-o zi cand mama a iesit sa arunce ceva la tomberon iar caninele a venit pana langa ea. A incremenit!
    Eu inteleg ca e curte comuna dar e normal ca de cate ori lasa caninele liber, noi sa stam in casa de frica lui?
    A urmat o cearta dupa care el s-a dus si a tot trantit (de nervi) poarta de la intrare. Poarta aceea o folosim si noi, iar daca o strica voi fi nevoita sa contribui si eu la reparatie.
    Si a doua problema e ca desi locuim la oras si avem incalzire cu gaz, fratele meu face foc in semineu iar teava de evacuare a fumului e in spatele casei, unde e si geamul meu de la baie. Daca nu is acasa sau nu is atenta cand simt miros de fum sa inchid geamul, imi intra fum in baie si din baie in toata casa. Asa o tinem toata iarna. Ce pot sa fac in situatia asta?

  15. bună ziua ! am achiziționat un apartament prin prima casa și dezvoltatorul dorește intabularea mansardei blocului. am obținut un acord din partea băncii pentru modificarea cotelor comune , dar din partea ministerului de finanțe nu am obținut acordul. se pot modifica cotele comune fara acordul ministerului de finanțe? va mulțumesc

    1. Gabriela Fainita spune:

      Conform prevederilor OUG nr. 60/2009 privind unele măsuri în vederea implementării programului Prima Casă – Ministerul Finanţelor Publice este autorizat să mandateze Fondul Naţional de Garantare a Creditelor pentru Întreprinderile Mici şi Mijlocii în vederea emiterii de garanţii în numele şi în contul statului în favoarea băncilor care acordă credite persoanelor fizice pentru cumpărarea unei locuinţe în cadrul programului “Prima casă”.

      Datorită faptului că există ipoteca statului asupra imobilelor achiziționate prin Program, cotele părți aferente imobilului achiziționat prin Program nu se cedează.
      Persoanele care execută aceste lucrări de construcție sau îmbunătățire, altele decât beneficiarul programului, au obligaţia de a le efectua în condiţiile legii şi de a efectua înregistrările în cartea funciară EXCLUZÂND cotele părţi indivize aferente imobilelor beneficiarilor programului Noua Casă, asupra cărora au fost instituite sarcinile aferente programului.

      https://projurista.ro/inscrierea-imobilelor-in-cartea-funciara-sau-publicitatea-imobiliara/

  16. Serban Elena spune:

    Buna ziua, am achizitionat un apartament si impreuna cu el cota parte indiviza din 2 terenuri, ambele notate cu “destinatie drum de acces” in contractul de vanzare-cumparare. In realitate, unul din terenuri este efectiv aleea de acces in complex, iar celalalt este amenajat fizic ca si parcare pe o anumita portiune, restul fiind spatiu verde. Locurile sunt notate cu numerele apartamentelor, dar in cartea funciara apare ca si teren intravilan fara alte specificatii si numarul meu de apartament nu apare pe nici unul din ele. Vecinii se parcheaza fiecare pe locul cu numarul respectiv apartamentului si imi interzic parcarea pe ori care din acestea. Ce drepturi am din punct de vedere legal? Faptul ca este mentionat in contract “destinatie drum de acces” imi limiteaza dreptul fata de alt proprietar in nontractul caruia ar scrie “destinatie parcare”? Mentionez ca am cota parte indiviza mai mica decat ceilalti proprietari.
    Multumesc anticipat!

    1. Gabriela Fainita spune:

      Conform prevederilor art.651 Cod civil: Cota-parte din dreptul de proprietate asupra părţilor comune are caracter accesoriu în raport cu dreptul de proprietate asupra spaţiului din clădire care constituie bunul principal; înstrăinarea sau ipotecarea cotei-părţi nu se va putea face decât odată cu dreptul asupra spaţiului care constituie bunul principal.
      În lipsa unei stipulaţii contrare existente în titlurile de proprietate, cotele-părţi se stabilesc prin raportarea suprafeţei utile a fiecărui spaţiu locativ la totalul suprafeţei utile a spaţiilor locative din clădire.

      Analizați contractul de cumpărare al imobilului și schița cadastrală și trebuie să aveți detalii privind terenul: suprafață, cotă parte, etc.
      Dacă pentru toate apartamentele au fost repartizate locuri de parcare trebuie să aveți un loc atribuit apartamentului cumpărat.
      Dacă nu vă lămuriți care este destinația fiecăruia din cele 2 loturi de teren, consultați un cadastrist.
      Este posibil să fi cumpărat apartamentul fără loc de parcare, și aveți 2 suprafețe de teren din care: cotă-parte indiviză la terenul aferent apartamentului, teren pe care este construit blocul + un teren în indiviziune ca și cale de acces.
      Mergeți la un cadastrist să vă analizeze schița cadastrală și însrierile din Cartea Funciară.

      https://projurista.ro/cartea-funciara-prezentare-generala/

  17. Daniel serban spune:

    Buna seara.
    Am cumparat o hala intr-o incinta industriala care are doua usi de acces.

    Usa principala:
    Accesul in hala se realizeaza prin aceasta usa, care este pozitionata la un drum de acces.

    Cealalata usa:
    Cand am cumparat, acea usa dadea in terenul celui care detine incinta.
    Ulterior, acel teren a fost cumparat de cel cate mi-a vandut hala. In urma unor discutii, acesta mi-a blocat accesul.
    Mentionez ca usa aceea exista de 20 ani , si este prinsa in dezmembrare ( hala a fost mai mare), este prinsa in releveu, si chiar si in raportul de evaluare facut inainte de a cumpara eu hala.

    Are noul proprietar al terenului de langa hala mea dreptul de a-mi bloca accesul, si posibilitatea de a folosi aceasta usa ?

    1. Gabriela Fainita spune:

      Dacă aveți o cale de acces la imobil nu sunteți în imposibilitatea de a utiliza/exploata hala.
      Dacă nu există un drept de servitute pe terenul vecinului, pentru ieșirea secundară a imobilului, nu puteți să-l oblgați, legal, să vă asigure drept de trecere pe la el.
      Puteți doar să ”cumpărați” o parte din terenul lui, după dezmembrare, care să vă asigure accesul la hală sau să-i cereți, contracost, drept de trecere/servitute.

      https://projurista.ro/servitutea-sarcina-reala/

      https://projurista.ro/limitele-materiale-ale-dreptului-de-proprietate-privata/

  18. Buna ziua,
    Va rog sa-mi spuneti daca un locurile de parcare supraterane aflate in laterala unui imobil, la care accessul se face numai din drumul public, nu au instalatii pe vericala sau alte facilitati, poat fi luate in calcul cotei-parte de proprietate comună forțată pentru calcularea intretinarii.
    Din punctul meu de vedere, loculurile de parcare supraterane care sunt total separate de cladire la care se are acces doar din drumul public, nu au instalatii pe verticala, curent electric, apa, etc – nu se incadreaza in calcul cotei-parte de proprietate comună forțată. Niciun proprietar din bloc al unui spatiu de locuit sau cu alta destinatie nu depinde la exercitarea dreptului de proprietate de locurile de parcare supraterane.

    Din cate inteleg eu din articolul 647 si 648 din Codul Civil de Procedura, aceste spatii nu se incadreaza, dar poate ma insel.
    Astept opinia dvs.

    1. Gabriela Fainita spune:

      Argumentul că locurile de parcare nu au instalații pe verticală și nu sunt utilizate pentru scopuri de locuit nu este întotdeauna relevant în această privință.
      Cotele-parte de proprietate comună forțată pot fi stabilite în funcție de suprafața totală a fiecărui element privat, indiferent de utilizare sau de existența anumitor facilități.
      Verificați în contractual de cumpărare a apartamentului dacă este inclus și locul de parcare.

      https://projurista-plus.com/limitele-juridice-ale-dreptului-de-proprietate-privata/

  19. Buna ziua ,
    Suntem doua surorii, iar la moartea mamei noastre acum 24 ani , la cumpărarea mormântului a fost trecut pe numele surorii mari (16 ani ) .La câteva lui s-a achiziționat încă un mormânt care a fost trecut tot pe numele surorii mai mari .In tot acești ani eu fiind fata mai mică , am rămas in țara (sora mea plecând la 18 ani in străinătate ) am avut grija de bunurile tatălui meu și de el inclusiv ,pana a decedat .(am totul declarat la stat având tutela asupra lui ) , in urma decesului ne-am înțeles ca ii dau bani pe jumătate din casa iar mormintele părinților îmi revin mie (ea nevrând sa mai aibă nici o legătura , asta a fost o promisiune) in urma unor discuți sa hotărât sa nu mai îmi de-a nici un mormânt și ca le va da cui vrea ea . As putea sa fac ceva in privința asta ( eu am plătit impozitul in toții acești ani). Consider ca părinții sunt si ai mei iar ea nu are dreptul sa îmi revendice acest aspect si cum atâți ani nu a trecut nici măcar pe acolo sincer nu stiu ce se va întâmpla la mormântul mamei care trebuie la 25 ani (2024) făcută reconcesiunea . Va mulumesc

    1. Gabriela Fainita spune:

      Mormintele sunt considerate proprietatea unei familii sau a unei persoane și pot fi gestionate în conformitate cu voința sau acordul familiei, dacă acestea nu sunt gestionate de administrația cimitirului și nu sunt date pe o durată determinată.
      Asigurați-vă că aveți documente care atestă acordurile sau promisiunile făcute între dvs. și sora dvs. privind mormintele părinților. Acestea pot include corespondență scrisă, contracte sau orice alt tip de acord înregistrat.
      Încercați să reluați discuții cu sora dvs. pentru a ajunge la un acord amiabil sau pentru a clarifica situația.
      Păstrarea unui dialog deschis poate fi utilă în rezolvarea neînțelegerilor.

      https://projurista-plus.com/dreptul-de-mostenire-vocatia-la-mostenire/

  20. Locuiesc intr-un bloc P+4 etaje. Apartamentele situate la parter au si o mica gradina cu acces exclusiv, si inteleg ca in acte figureaza ca fiind proprietatea acestora.
    Avem mai multe chestiuni neclare si contrare cu acesti proprietari, astfel:
    1. Au voie sa prepare mancare la gratar si sa afume toate etajele superioare cu mirosurile lor?! Sustin ca pe proprietatea lor fac ce vor….insa nu mi se pare corect sa stam inchisi cu geamurile sa nu putem sa ne aerisim proprietatile din cauza lor.
    2. Care este limita de proprietate in aceasta situatie, pentru situatia in care asociatia are nevoie sa realizeze lucrari la suprafete si/sau instalatii comune (ex. teci canalizare, apa curenta, fatada, jgheaburi, etc). La blocurile comuniste parca exista o limita de un metru, si ce depasea aceasta limita era in proprietatea si adminstrarea publica sau a firmei de utilitati.
    3. Dezvoltatorul a prevazut pozitionarea gurilor de scurgere de pe balcoane (garguie) spre aceste proprietati, insa avem discutii cu ei….spre exemplu exista discutii cu cei care au aparate de A/C care au scurgere direct pe proprietatea lor, dar si cum este cazul meu…apa de la aerul conditionat se scurge in balcon, iar ulterior prin acea scurgere, ajunge in gradina lui….eu consider ca folosesc o instalatie prevazuta de constructor, insa nu ajungem la un consens.

    As aprecia cateva recomandari, cu indicarea bazei legale, astfel incat sa incercam o aplanare a discutiilor, dar sa stim si cum ne putem apara in cazul unor procese civile.

    Multumesc frumos pentru disponibilitatea dvs. si pentru sprijin.

    1. Gabriela Fainita spune:

      În baza prevederilor Legii nr.196/2018 faceți o solicitare administratorului de bloc să găsească soluții pentru situație.
      Corect este să se respecte prevederile art.22 din lege.

      ART. 22 din Legea nr.198/2018
      (1) Proprietarii din condominii trebuie să adopte un document scris cu privire la regulile şi condiţiile de folosinţă a părţilor comune ale condominiului şi normele de conduită şi bună vecinătate dintre proprietari, numit regulament al condominiului.
      (2) Regulamentul condominiului se iniţiază de către preşedintele asociaţiei sau de către comitetul executiv al asociaţiei de proprietari, se dezbate şi se adoptă în adunarea generală a asociaţiei de proprietari cu acordul majorităţii proprietarilor din condominiu şi este adus la cunoştinţă, prin afişare la avizier sau prin înmânarea unei copii conforme a acestuia, tuturor proprietarilor, în termen de 7 zile de la adoptare.

      https://projurista.ro/legea-nr-196-din-2018-asociatii-proprietari/

  21. Buna ziua!
    Ma confrunt cu o situatie delicata. Am cumparat de curand un apartament intr.o casa veche de tip condominiu, impartita de mine cu inca un vecin (aduca sunt doar doua apartamente in cladire al meu si al vecinilor). Cladirea e compusa din subsol, parter, etaj si mansarda. Cand am cumparat mi s.a spus ca am dreptul si la parte din mansarda, lucru care mi.a fost and confirmat cand infirmati de vecini, cert este ca in actul de vanzare cumparare nu am nimic inscris ca proprietate din mansarda deci ce ar putea fi, e o proprietate comuna. Acum intrebarea mea este cum aflu eu care sunt partile din imobil comune, avand in vedere ca vecinii nu au facut cadastrul si nici un cadastru al partilor comune nu exista?

    1. Gabriela Fainita spune:

      Este interesant că ați reușit să încheiați un act authentic de cumpărare, prin care a fost transferat un drept de proprietate a unui imobil, fără să aibă Carte Funciară.

      1)Mansarda este un spațiu comun în indiviziune, nu poate fi folosit doar de un proprietar. La fel este și cu subsolul. Dar o puteți împărți prin dezmembrare, să aibă fiecare partea lui exclusivă.
      2)Dacă ambii cumpărători au aceeași suprafață trecută în contractul de cumpărare (deși fără CF nu există această posibilitate) atunci aveți părți egale ca suprafați în exclusivitate (apartamente proprii) + restul suprafeței în folosință comună.
      3)Este indicat să faceți CF al imobilului și apoi să dezmembrați casa în apartamente + părți comune.

      https://projurista.ro/publicitate-imobiliara-sau-inscrierea-in-cartea-funciara/

  22. Daca in CF apartamentului meu apar parti comune fundatia ,fatadele , retele utilitare comune etc dar nu apare acoperisul ( posibil deoarece apartamentul este intr-o cladire independenta de celelalte aprtamente ) atunci la repararea acoperislui cladirii in care nu este apartamentul meu trebuie sa contribui ? In mod similar la repararea acoperisului cladirii in care este apartamentul meu contribuie si ceilalti ?
    Am inteles catrebuie sa contribui la fatada ( deoarece apare in CF la parti comune ) dar trebuie sa contribui si la schimbarea/repararea ferestrestrelor de pe aceea fatada ? Multumesc

    1. Gabriela Fainita spune:

      În general, părțile comune ale unui imobil, cum ar fi fundația, rețelele utilitare comune și altele, sunt de obicei responsabilitatea tuturor proprietarilor, iar aceștia trebuie să contribuie la costurile de întreținere și reparare în proporție deținută. Acesta este un principiu de bază al dreptului de proprietate colectivă sau comună.
      În ceea ce privește acoperișul, dacă acesta nu este menționat în cartea funciară sau în actele de proprietate ca parte comună, atunci este posibil ca repararea sau înlocuirea acoperișului să fie responsabilitatea exclusivă a proprietarilor unităților locative care se află sub acoperiș sau care au acces direct la acoperiș.
      Cu privire la ferestre, dacă acestea fac parte din elementele comune ale clădirii și sunt menționate ca atare în documentele de proprietate sau în cartea funciară, atunci repararea sau înlocuirea lor este, în general, responsabilitatea comună a proprietarilor unităților locative. Cu toate acestea, acest lucru poate varia în funcție de reglementările specifice ale imobilului sau de acordurile încheiate între proprietari.

      https://projurista-plus.com/efectele-inscrierilor-in-cartea-funciara/

  23. Oprea Simona spune:

    bună ziua,
    Va rog, dacă ne puteți ajuta cu câteva lămuriri: Suntem proprietari- cota parte cu vecinul pe un teren care are destinație de cale de acces la proprietăți.
    Vecinul și a construit alta casa si va folosi alta cale de acces, nu va mai avea nevoie de cea unde suntem coproprietari.
    Noi nu avem alta cale de acces, ce se poate întâmpla?
    Presupunem ca vecinul ar putea ieși din subdiviziune.

    1. Gabriela Fainita spune:

      Situatia descrisa pare a implica o situatie complicata legata de drepturile de proprietate si de acces la teren.
      Dreptul de acces – daca terenul pe care aveti o cota parte este singura cale de acces la proprietatea dvs. si vecinul dvs. nu mai are nevoie de aceasta cale, este posibil sa puteti solicita sa va fie acordat un drept de acces exclusiv prin intermediul terenului pe care îl detineti împreună.
      Acest lucru ar trebui să fie stabilit în mod legal și documentat pentru a vă asigura ca aveti un drept clar de acces:
      1.partajarea terenului – dacă vecinul dvs. nu mai doreste sa foloseasca terenul comun sau vinde casa respectivă puteti discuta cu el despre posibilitatea de a partaja (dacă este posibil să aveți acces doar pe o parte din actualul drum) sau
      2.cumpărarea de la vecin a cotei-părți de teren.

      https://projurista-plus.com/limite-voluntare-ale-dreptului-de-proprietate-privata/

  24. Nedelcu Mitica spune:

    Buna seara,
    Vă rog să ma ajutati a mă lamuri asupra urmatoarei situatii:
    1. Dezbatere de mostenire pentru un teren extravilan in cote egale de 1/4, intre 4 frati

    2. Dezbatere de mostenire pentru teren extravilan in cote de 1/2. O parte apartine verilor nostrii, iar cealalta parte s-a impartin egal in cota 1/4, intre noi, cei 4 frati.
    3. Eu am dus Certificatul de mostenitor la Serviciul de taxe si impozite si la registrul agricol. Tot eu am mers la OCPI si am inscris drepturile de proprietate conf. Certificatului de mostenitor din 2023.
    4. Acum, in 2024, m-am trezit ca sunt impozitat pentru intreaga suprafata de teren extravilan, atat pentru fratii mei, cat si pentru terenul ce a revenit verilor mei.

    Este corect?

Lasă un răspuns

Adresa ta de email nu va fi publicată. Câmpurile obligatorii sunt marcate cu *

Acest site folosește Akismet pentru a reduce spamul. Află cum sunt procesate datele comentariilor tale.