Înscrierea în cartea funciară are rolul de a face publică situația juridică a unui imobil și poate produce efecte diferite, în funcție de natura înscrierii și de regimul juridic aplicabil. În materia publicității imobiliare, principalele efecte asociate înscrierilor în cartea funciară sunt efectul de opozabilitate, efectul constitutiv, efectul achizitiv, efectul de informare și efectul de stabilire a rangului.

Regimul juridic al cărții funciare este reglementat de Codul civil și de legislația privind cadastrul și publicitatea imobiliară. Efectele înscrierilor în cartea funciară (publicitatea imobiliară) se realizează pe baza cărții funciare prin care, astfel cum dispune art. 876 alin.1 Cod civil sunt descrise imobilele și sunt arătate drepturile reale ce au ca obiect astfel de bunuri.

Care sunt efectele înscrierilor în cartea funciară

• efectul opozabilităţii – reglementat în art. 56 din Legea nr. 71/2011
• efectul constitutiv – reglementat în art. 885 Cod civil
• efectul achizitiv – reglementat în art. 901 Cod civil
• efectul informării – reglementat în art. 902 Cod civil
• efectul stabilirii rangului – reglementat în art. 890 Cod civil 

Efectul Opozabilității

Efectul de opozabilitate înseamnă, în esență, că situația juridică publicată prin cartea funciară poate fi invocată față de terți, potrivit condițiilor stabilite de lege. Publicitatea imobiliară are tocmai rolul de a asigura cunoașterea situației juridice a imobilelor și de a proteja circuitul civil.

Art. 2, lit. d) din Legea nr. 7/1996: ”publicitatea imobiliară, care asigură opozabilitatea drepturilor reale imobiliare, a drepturilor personale, a actelor şi faptelor juridice, precum şi a oricăror raporturi juridice supuse publicităţii, referitoare la imobile”.

• Ordinul Directorului general al ANCPI privind aprobarea Regulamentului nr. 700/2014, art. 20. (I) privind avizarea, recepţia și înscrierea în evidenţele de cadastru și cartea funciară:
  • Până la finalizarea lucrărilor de Înregistrare sistematică pentru fiecare unitate administrativ-teritorială, înscrierea în cartea funciară are efect de opozabilitate, cu excepţia notărilor prevăzută de art. 903 Cod civil care au efect de informare.

Art.56 alin.(1) din Legea nr.71/2011 

”Până la finalizarea lucrărilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ-teritorială şi deschiderea, la cerere sau din oficiu, a cărților funciare pentru imobilele respective, înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate şi a altor drepturi reale, pe baza actelor prin care s-au transmis, constituit ori modificat în mod valabil, se face numai în scop de opozabilitate faţă de terţi.”

Efectul opozabilităţii actului încheiat între părţi se va produce

• din momentul producerii acordului de voință ori
• de la încheierea actului în forma ad validitatem impusă de lege,

Efectul opozabilității actului față de terți de realizează

• din momentul înscrierii în Cartea Funciară a actului respectiv. În cazul vânzării silite ce se realizează în cadrul procedurii silite imobiliare,
• drepturile reale dobândite asupra acelui imobil nu vor putea fi opuse terților dobânditori de bună-credință
• aceștia nu cunosc situația juridică exactă a bunului dobândit
• dacă urmărirea bunului nu a fost în prealabil notată în CF
• titularul drepturilor astfel dobândite nu va putea dispune de ele prin CF decât după ce s-a făcut înscrierea

Efectul Constitutiv

Efectul constitutiv presupune că înscrierea în cartea funciară este necesară pentru dobândirea, modificarea sau stingerea unui drept real imobiliar, atunci când sunt îndeplinite condițiile prevăzute de lege. Potrivit regulii instituite de Codul civil, drepturile reale asupra imobilelor cuprinse în cartea funciară se dobândesc, se modifică și se sting prin înscrierea în cartea funciară, cu excepțiile prevăzute de lege.

Conform prevederilor art. 885 Cod civil numai prin înscrierea lor în cartea funciară drepturile asupra imobilelor: se constituie sau se transmit.

Potrivit art. 56 alin. 1 din Legea nr. 71/2011, dispozițiile din art. 885 Cod civil privitoare la efectul constitutiv al înscrierilor în cartea funciară se aplică:  ”…….numai după finalizarea lucrărilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ-teritorială şi deschiderea, la cerere sau din oficiu, a cărţilor funciare pentru imobilele respective, …..”.

Condiţiile de operare a efectului constitutiv al înscrierilor în C.F.

• lucrările de cadastru la nivel de unitate administrativ-teritorială să fie finalizate;
• pentru imobilele respective să fi fost deschise Cărți Funciare, la cerere sau din oficiu

În această perioadă drepturile reale imobiliare continuă să ia naștere prin simpla încheiere valabilă a actelor juridice având ca obiect imobilele.

În cazul accesiunii imobiliare artificiale legea prevede expres

• proprietarul imobilului dobândește dreptul de proprietate asupra lucrării, începute după intrarea în vigoare a noului cod civil, până la finalizarea lucrărilor de cadastru
• ori de câte ori proprietarul imobilului are un drept de opțiune
• de la data cererii de chemare în judecată prin care a solicitat recunoașterea dreptului său de proprietate asupra lucrării, dacă acțiunea a fost admisă. 

• Când dreptul de proprietate se dobândește în temeiul hotărârii judecătorești:
  • aceasta are efect declarativ de drept,
  • dreptul ia naștere retroactiv, de la data introducerii cererii de chemare în judecată

• Situațiile în care drepturile reale se dobândesc fără a fi necesară înscrierea unei astfel de dobândiri în CF:
  • se numesc drepturi extratabulare
  • drepturile provin din moștenire, accesiune naturală, vânzare silită, expropriere pentru cauză de utilitate publică, alte cazuri expres prevăzute de lege.

Efectul Achizitiv

Efectul achizitiv se referă la situațiile în care înscrierea în cartea funciară poate contribui la consolidarea dobândirii unui drept real de către o persoană care îndeplinește condițiile prevăzute de lege. Codul civil reglementează, în anumite condiții, protecția dobânditorului de bună-credință care se întemeiază pe situația juridică rezultată din cartea funciară.

• Prezumția bunei-credințe în materia Cărților Funciare operează:
  • numai în favoarea terților dobânditori cu titlu oneros ai drepturilor reale imobiliare și
  • numai în favoarea terților dobânditori ai ipotecii convenționale,
  • în situația în care dreptul tabular aparține unei alte persoane decât antecesorul acestor terți

Buna-credință este creatoare de drept

• Va fi considerat titularul acelui drept:
  • dobânditorul cu titlu oneros al unui drept real imobiliar sau
  • dobânditorul unui drept de ipotecă, pe care l-a înscris în cartea funciară,
  • chiar dacă, ulterior înscrierii dreptului în favoarea sa, s-a dispus radierea dreptului autorului său tabular.

Pentru a produce acest efect, buna-credință a terțului dobânditor trebuie să existe la data înregistrării cererii sale de înscriere a dreptului în cartea funciară.

Condițiile dobândirii cu bună-credință a unui drept tabular, ce trebuie îndeplinite în mod cumulativ

• să nu fi fost înregistrată, mai înainte de înregistrarea cererii de înscriere a dreptului terțului dobânditor, nici o acțiune prin care se contestă cuprinsul cărții funciare
• din cuprinsul cărții funciare să nu rezulte nici o cauză care să justifice rectificarea acesteia în favoarea altei persoane
• terțul dobânditor nu a cunoscut, pe altă cale, inexactitatea cuprinsului cărții funciare

Aceste condiții decurg din caracterul relativ al prezumției exactității inscrierilor în cartea funciară. Aceasta conferă posibilitatea adevăratului titular al dreptului real imobiliar să combată această prezumție. Este referitor la prezumția bunei-credințe a terțului dobânditor.

Efectul Informării

Efectul de informare are rolul de a face cunoscute terților anumite acte, fapte sau raporturi juridice referitoare la imobil. Acest efect este asociat în special notării în cartea funciară. Spre deosebire de intabulare, care privește, în principal, înscrierea definitivă a drepturilor reale, notarea poate avea ca obiect diferite situații juridice care interesează imobilul.

De ce este importantă notarea în cartea funciară?

Notarea poate avea consecințe importante în raporturile cu terții deoarece aceștia nu se pot prevala, în condițiile legii, de necunoașterea situației juridice care a fost făcută publică prin cartea funciară. Prin urmare, notarea asigură publicitatea unor situații juridice și contribuie la protejarea circuitului civil. Efectul informării terţilor asupra unor fapte sau situaţii juridice care au legătură cu drepturile tabulare prin notarea în Cartea Funciară este reglementat de art. 902 cod civil.

Prin notare

• terţii sunt informaţi asupra unor restricţii sau condiţii ale exerciţiului drepturilor înscrise în cartea funciară,
• terții nu mai pot invoca necunoașterea faptelor sau a situațiilor juridice care au legătură cu imobilele înscrise în CF, din momentul notării
• nu se mai pot prevala de buna-credință în apărarea drepturilor dobândite de ei.

Dacă aceste fapte sau situații juridice nu au fost notate în CF

• nu se mai produce efectul de informare
• se poate demonstra că terțul dobânditor a avut cunoștință, pe altă cale, despre existența faptelor sau a situațiilor juridice, ce au legătură cu imobilul înscris în CF. În cazul apariției unui conflict între terții care au dobândit un drept real imobiliar de la un autor comun, conflictul se rezolvă pe baza:
  • principiului anteriorității înscrierii dreptului în CF și
  • a prezumției bunei-credințe a dobânditorului

Efectul Stabilirii Rangului

Un alt efect important al înscrierilor în cartea funciară este stabilirea rangului. În principiu, rangul înscrierilor este determinat de momentul înregistrării cererii de înscriere, potrivit regulilor prevăzute de Codul civil.

Criteriile de determinare a rangului înscrierilor în Cartea Funciară sunt stabilite prin prevederile art. 890 Cod civil și își produc efectele din momentul înregistrării cererilor de înscriere a drepturilor reale imobiliare la Biroul Teritorial de Cadastru și Publicitate Imobiliară (BTCPI) iar nu de la data efectuării înscrierii.

Datorită importanței lui, momentul înregistrării cererilor de înscriere în cartea funciară trebuie stabilit cu exactitate, ținând cont de data, ora și minutul depunerii cererilor, indiferent de modul de depunere (personal, prin mandatar).

De ce este important rangul?

Rangul poate determina prioritatea juridică între diferite drepturi înscrise în cartea funciară. În cazul ipotecilor, de exemplu, ordinea înregistrării cererilor de înscriere determină, în condițiile legii, rangul ipotecilor. Prin urmare, data și momentul înregistrării cererii la biroul de cadastru și publicitate imobiliară pot avea o importanță juridică majoră.

Cum se stabilește rangul înscrierilor în cartea funciară

Rangul înscrierilor se stabilește în funcție de: data depunerii cererii și ora înregistrării la OCPI (Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară). Important este momentul în care cererea a fost înregistrată oficial. Nu are relevanță: data contractului sau data autentificării la notar.

Principiul priorității în timp

Acest principiu asigură securitatea circuitului civil și protejează persoanele care își înscriu drepturile în CF.

Momentul înregistrării cererilor are importanță mai ales în cazul ipotecilor

• vor primi rang în funcție de acest moment și
• vor putea fi executate în ordinea înscrierii lor în cartea funciară

Dacă în aceeași zi s-au primit la BTCPI mai multe cereri prin poștă sau prin curierat, neputându-se stabili ordinea depunerii lor, drepturile de ipotecă vor avea același rang sau rang egal.

Ordinea înregistrării cererilor are importanță și în cazul înscrierii celorlalte drepturi reale imobiliare, mai ales a dreptului de proprietate. Aceasta deoarece un imobil nu poate fi înscris în cartea funciară decât dacă are un singur proprietar, cu excepția coproprietății.

Dacă mai multe cereri de înscriere au fost depuse în aceeași zi prin poștă sau curier, drepturile reale imobiliare

• vor primi provizoriu rang egal,
• la cererea persoanei interesate, instanța judecătorească va stabili rangul fiecărei înscrieri și, eventual va dispune radierea înscrierii nevalabile

Această stabilire a rangului înscrierilor se va face în funcție de momentul exercitării acestor drepturi ce se va determina în funcție de anumite împrejurări de fapt.

Exemple privind rangul înscrierilor

1) Două vânzări succesive

• Cumpărătorul A depune cererea la ora 10:00
• Cumpărătorul B depune cererea la ora 12:00
  • Cumpărătorul A va avea rang superior, chiar dacă contractele au fost semnate în altă ordine.

2) Ipoteci asupra aceluiași imobil

• Bancă 1 înscrie ipotecă la ora 09:00
• Bancă 2 înscrie ipotecă la ora 11:00
  • În caz de executare:
    • Bancă 1 va fi plătită prima
    • Bancă 2 doar în limita sumelor rămase

Situații speciale privind rangul

1) Cereri înregistrate în aceeași zi

• Dacă mai multe cereri sunt depuse în aceeași zi:
  • rangul se stabilește după numărul de înregistrare
  • sau după ora înregistrării, dacă sistemul o evidențiază

2) Notarea cererii și rezervarea rangului

• În momentul depunerii cererii:
  • aceasta este notată în cartea funciară
  • se produce un efect de rezervare a rangului
    • Astfel, chiar dacă soluționarea durează, prioritatea este deja stabilită.

3) Înscrierea provizorie

• Înscrierea provizorie:
  • își păstrează rangul
  • devine definitivă dacă este justificată ulterior

4) Rectificarea cărții funciare

• În cazul în care o înscriere este anulată:
  • rangurile pot fi modificate
  • se poate reveni la situația juridică anterioară

Rangul înscrierilor în cartea funciară este determinat de momentul înregistrării cererii, nu de data actului juridic. Primul care înscrie un drept dobândește prioritate față de ceilalți. Rangul înscrierii este ordinea juridică a drepturilor asupra imobilului. Se stabilește după momentul depunerii cererii și determină cine are prioritate în fața celorlalți.

Care este diferența dintre intabulare, înscriere provizorie și notare?

• Intabularea este înscrierea definitivă în cartea funciară a unui drept real imobiliar, în condițiile legii.
• Înscrierea provizorie este o înscriere condiționată, care poate deveni definitivă prin justificarea ei, potrivit cerințelor legale.
• Notarea are ca obiect anumite drepturi personale, acte, fapte sau raporturi juridice care au legătură cu imobilul și care sunt supuse publicității.
  • Fiecare dintre aceste operațiuni are un regim juridic distinct și produce efecte diferite.

Întrebări frecvente

Ce este rangul unei înscrieri în cartea funciară?

Rangul reprezintă prioritatea unui drept raportat la alte drepturi înscrise asupra aceluiași imobil.

Ce determină stabilirea rangului: data contractului sau data înscrierii în CF

Rangul este determinat exclusiv de data și ora înregistrării cererii la OCPI, nu data contractului.

Cine are prioritate dacă sunt două contracte pentru același imobil?

În această situație are prioritate persoana care înscrie prima dreptul în cartea funciară.

Cum se stabilește rangul ipotecilor?

Ipotecile sunt ordonate în funcție de momentul înscrierii, iar creditorii sunt plătiți în această ordine.

Se poate pierde rangul unei înscrieri?

Da, se poate pierde rangul unei înscrieri în cazul rectificării cărții funciare sau dacă înscrierea este anulată.