Actiunea in justificare tabulara, inscrierii provizorii

Acțiunea în justificare tabulară, înscrierii provizorii. Acţiunea se va înregistra în registrul general de intrare în cartea funciară şi se va nota în acea parte a cărţii funciare în care s-a făcut această înscriere.

Justificarea unei înscrieri provizorii se face cu consimţământul celui împotriva căruia s-a efectuat înscrierea provizorie, dat în formă autentică.

Acțiunile de carte funciară sunt reglementate de codul civil. Toate înscrierile în cartea funciară sunt operate pe baza unor înscrisuri doveditoare ale actelor și ale faptelor juridice.

În înțeles restrâns aceste acte stau la baza dobândirii ori constituirii drepturilor reale privitoare la imobilele supuse înscrierii. Aceasta presupune îndeplinirea anumitor obligații de către transmițătorul ori constituitorul unor astfel de drepturi.

Acțiunea în justificare tabulară și înscrierea provizorie sunt instrumente juridice reglementate de Codul civil și de legislația aferentă privind publicitatea imobiliară, folosite pentru a proteja și securiza drepturile asupra bunurilor imobile.

Acțiunea în justificare tabulară

Acțiunea în justificare tabulară:

• are ca scop justificarea sau confirmarea unui drept de proprietate sau a unui alt drept real imobiliar, în vederea înscrierii sale definitive în cartea funciară,
• este un demers juridic inițiat pentru a stabili claritatea și certitudinea unui drept real, când există o îndoială sau un litigiu cu privire la acest drept,
• este esențială în cazurile în care o persoană deține un bun imobil, dar nu poate demonstra complet dreptul său asupra acestuia prin acte juridice suficiente.

Înscrierea provizorie

Înscrierea provizorie este o măsură temporară folosită pentru a proteja un drept real imobiliar în curs de dobândire, până la momentul în care acest drept este complet justificat.

În cadrul acestei proceduri, se face o notare provizorie a dreptului în cartea funciară, sub rezerva îndeplinirii unor condiții suplimentare (cum ar fi validarea unui contract de vânzare-cumpărare, achitarea integrală a prețului etc.). După ce aceste condiții sunt îndeplinite, înscrierea provizorie devine definitivă.

Acțiunea în justificare tabulară este necesară pentru a transforma înscrierea provizorie într-o înscriere definitivă, oferind astfel stabilitate juridică asupra dreptului imobiliar respectiv.

Importanța acțiunii

Aceste mecanisme juridice au rolul de a asigura publicitatea drepturilor reale imobiliare, conferind protecție legală persoanelor implicate și garantând transparența tranzacțiilor imobiliare. Înscrierea provizorie și acțiunea în justificare tabulară previn eventualele conflicte juridice legate de dreptul de proprietate sau alte drepturi reale asupra imobilelor.

Refuzul îndeplinirii acestor obligații duce la opțiunea unor acțiuni prin care se va cere instanței judecătorești să dispună realizarea acestor înscrieri.

Acțiunile de carte funciară specifice sunt:

• acțiunea în prestație tabulară,
• acțiunea în rectificare și
• acțiunea în justificare tabulară

  Acțiunea în justificare tabulară

Este acțiunea prin care dobânditorul unui drept tabular înscris provizoriu în cartea funciară solicită instanţei:

• obligarea pârâtului să consimtă la justificarea înscrierii provizorii în folosul reclamantului, iar în caz contrar,
• să dispună intabularea în cartea funciară.

Biroul de cadastru și publicitate imobiliară va dispune înscrierea definitivă a dreptului real imobiliar în cartea funciară:

• fie în baza acordului dat în formă autentică a celor două persoane implicate în covertirea înscrierii provizorii,
• fie în baza hotărârii judecătorești definitive prin care s-a dispus justificarea acestei înscrieri.

ÎNSCRIEREA PROVIZORIE

Este înscrierea prin care se dobândește, modifică sau stinge un drept real imobiliar numai sub condiția și măsura justificării lui ulterioare. Se mai numește și intabulare imperfectă și are loc în cazurile când:

• dreptul real dobândit este afectat de o condiție suspensivă ori rezolutorie sau dacă privește ori grevează o construcție viitoare, justificarea acesteia se face în condițiile legii
• în temeiul unei hotărâri care nu este încă definitivă. Partea căzută în pretenții a fost obligată la strămutarea, constituirea sau stingerea unui drept tabular ori administratorul bunurilor altei persoane este obligat la o garanție ipotecară
• debitorul a consemnat sumele pentru care a fost înscrisă ipoteca
• se dobândește un drept tabular înscris provizoriu
• ambele părți consimt doar pentru efectuarea unei înscrieri provizorii

Conform art 881 alin 2 Cod civil  înscrierea provizorie are ca obiect drepturile reale imobiliare care devin opozabile terților cu rang determinat de cererea de înscriere.

Este necesară înscrierea provizorie în situațiile în care:

• la momentul în care se solicită, dreptul real imobiliar nu poate fi întabulat
• iar ulterior, când înscrierea va dobândi caracter definitiv, transformându-se în întabulare, va avea data și rangul din momentul înscrierii provizorii.

Principalul scop al înscrierii provizorii este acela de a conferi persoanei interesate:

• certitudine cu privire la dreptul său și
• de a-l apăra de o eventuală întabulare a aceluiași drept de către o terță persoană.

Rațiunea înscrierii provizorii unui drept real imobiliar constă în asigurarea opozabilității acelui drept față de terți de la data înregistrării cererii de înscriere provizorie.  Realizarea efectului este sub condiția și în măsura justificării ei (art. 14, 15 si 16 din Legea nr.7/1996 ).

Potrivit legii, înscrierea provizorie poate fi cerută în următoarele situaţii:

1. când dreptul real ce se cere a fi înscris este afectat de o condiţie suspensivă;
2. când se solicită întabularea unui drept real în temeiul unei hotărâri judecătoreşti ce nu a rămas irevocabilă;
3. dacă se dobândeşte un drept tabular care, anterior, a fost înscris provizoriu;
4. dacă debitorul a consemnat sumele pentru care a fost înscrisă ipoteca ori privilegiul imobiliar;
5. dacă pentru soluţionarea cererii sunt necesare înscrisuri suplimentare, care nu aduc însă atingere fondului dreptului ce se cere a fi înscris şi nu fundamentează noi capete de cerere.

Întabularea sau înscrierea provizorie:

• poate fi cerută de orice persoană care urmează să strămute, să constituie, să modifice, să dobândească sau să stingă un drept tabular
• dreptul ce se poate solicita este potrivit înscrisului original, hotărârii judecătoreşti sau hotărârii autorităţii administrative,

Debitorul care a plătit valabil creanţa ipotecară a unui cesionar neînscris în cartea funciară poate cere radierea ipotecii, dacă:

• înfăţişează înscrisul original al cesiunii şi
• chitanţa doveditoare a plăţii

Justificarea înscrierii provizorii se va face în temeiul:

• consimţământului celui în contra căruia s-a efectuat înscrierea provizorie,
• a unei hotărâri judecătoreşti irevocabile ori
• a încheierii registratorului de carte funciară, dacă pentru soluţionarea cererii de înscriere erau necesare înscrisuri suplimentare.

Dintre cele cinci cazuri de înscriere provizorie, doar într-un singur caz poate fi nevoie de o acţiunea în justificare tabulară. Acesta este când dreptul real înscris provizoriu este afectat de o condiţie suspensivă.

În celelalte situaţii justificarea se va face:

• fie în temeiul hotărârii judecătoreşti rămase irevocabile, obţinute în procedurile deja deschise, în baza unor acţiuni de drept comun,
• fie în baza înscrisurilor suplimentare depuse de partea interesată în termenul fixat de registratorul de carte funciară.

Exemplu:  Justificarea înscrierii provizorii a radierii dreptului de ipotecă se poate face prin următoarele înscrisuri:

1. hotărârea judecătorească definitivă de validare a consemnării de către debitor a sumei de bani pentru care a fost înscrisă ipoteca asupra imobilului debitorului
2. consimțământul creditorului în formă autentică prin care își exprimă acordul cu stingerea ipotecii
3. procesul-verbal întocmit de executorul judecătoresc prin care se constată primirea de către creditor a plății făcute de către debitor
4. încheierea executorului judecătoresc prin care se constată efectuarea plății de către debitor prin consemnarea sumei datorate creditorului

Acţiunea în justificare tabulară:

• este o acţiune personală în realizare de drepturi. Are ca obiect obligarea pârâtului să consimtă la intabularea dreptului real dobândit de reclamant.
• este prescriptibilă extinctiv în termen de 3 ani de la data naşterii dreptului la acţiune (data îndeplinirii condiţiei suspensive).
• prescripţia nu începe să curgă cât timp:

1. titularul dreptului la acţiune (cel înscris provizoriu) este înscris în cartea funciară iar
2. dreptul nu a fost contestat (în sensul că antecesorul tabular n-a cerut radierea lui pe motiv că dreptul real s-a stins prin neîndeplinirea condiţiei suspensive),
3. înscrierea necontestată de proprietarul tabular echivalează cu o recunoaştere a dreptului de către cel în favoarea căreia prescripţia ar fi trebuit să curgă

• calitatea procesuală activă aparţine celui în favoarea căruia s-a înscris provizoriu dreptul real imobiliar. Se face în temeiul unui act juridic încheiat cu antecesorul tabular, precum şi succesorilor săi în drepturi:

1. succesorul universal şi cu titlu universal,
2. succesorul cu titlu particular, înscris tot provizoriu,
3. creditorul chirografar al celui înscris provizoriu, pe calea acţiunii oblice.

• se va nota în Cartea funciară