Limitele juridice ale dreptului de proprietate privata

Legea poate limita exercitarea dreptului de proprietate fie în interes public, fie în interes privat, fiind reglementate în art.602-630 Cod civil. Limitele juridice ale dreptului de proprietate privată sunt stabilite prin lege și pot fi impuse în interes public sau privat, inclusiv prin limitarea atributelor de folosință și dispoziție, precum și prin convenții.

Tipuri de limite

• Limitele legale: acestea sunt reglementate de lege, fie în interes public (exemplu: exproprierile sau protecția mediului), fie în interes privat (exemplu: regulile privind distanțele între clădiri, accesul vecinilor la proprietăți). Pot fi modificate ori desfiinţate temporar prin acordul părţilor. Pentru opozabilitate faţă de terţi este necesară îndeplinirea formalităţilor de publicitate prevăzute de lege.
• Limitele convenționale: proprietarul poate fi de acord să-și limiteze anumite atribute ale dreptului de proprietate prin acte juridice (unilateral sau bilateral). Pot fi consimţite, modificate sau desfiinţate prin acte juridice, dacă nu se încalcă ordinea publică şi bunele moravuri.
• Limitele judiciare  ale dreptului de proprietate privată  sunt stabilite de instanţă prin hotărârea pe care o va pronunţa între proprietarii unor fonduri învecinate în scopul asigurării unei bune convieţuiri, fiind „depăşite inconvenientele normale ale vecinătăţii.”
• Îngrădiri materiale: se referă la limitele corporale ale bunului, cum ar fi gardurile, dar și la cerințele legale legate de acestea. 

Dintre limitele juridice ale dreptului de proprietate privată fac parte:

• servitutile naturale
• servituţile legale

Servituţile naturale şi legale

Dreptul de servitute este un drept real principal, perpetuu si indivizibil constituit asupra unui imobil numit fond aservit sau dominat pentru uzul si utilitatea altui imobil numit fond dominant, imobile care apartin unor proprietari diferiti.

Caracterele dreptului de servitute

• este un drept real
• este un drept imobiliar
• este un drept perpetuu
• este indivizibilă
• nu poate fi înstrăinat, urmărit sau ipotecat independent de fondul al cărui accesoriu este

Clasificarea servituţilor după originea sau modul lor de constituire

Servituţile naturale îşi au originea în natura fondurilor

• folosirea apelor naturale
• întrebuinţarea izvoarelor
• delimitarea proprietăţii

Servituţile legale sunt stabilite prin lege

• servitutea de vedere
• servitutea de trecere
• picătura streaşinii

Servituţile stabilite prin fapta omului

• se constituie prin convenţie, testament, uzucapiune sau prin destinaţia proprietarului. Se mai numesc servituţi veritabile sau propriu-zise.

Limitele legale ale dreptului de proprietate privată

 Cod civil reglementează trei categorii de limite legale ale exerciţiului dreptului de proprietate privată:

Limitele privitoare la folosirea apelor

• reguli privind curgerea firească a apelor
• reguli privind curgerea provocată a apelor
• cheltuieli referitoare la irigaţii
• obligaţia proprietarului căruia îi prisoseşte apa
• întrebuinţarea izvoarelor
• despăgubirile datorate proprietarului fondului pe care se află izvorul

Limitele de natură a asigura, în privinţa imobilelor, bune raporturi de vecinătate

• picătura streşinii
• distanţa şi lucrările intermediare cerute pentru anumite construcţii, lucrări şi plantaţii
• vederea asupra proprietăţii vecinului
• dreptul de trecere

Limitele aplicabile în situaţii speciale

• dreptul de trecere pentru utilităţi şi pentru efectuarea unor lucrări
• dreptul de trecere pentru reintrarea în posesie
• dreptul proprietarului de a obţine despăgubiri în ipoteza distrugerii bunului său în situaţia generată de o stare de necesitate

Limitele privitoare la folosirea apelor

Fără a adăuga ceva la starea naturală a fondurilor, art. 604 Cod civil dispune că proprietarul fondului inferior nu poate împiedica în niciun fel curgerea firească a apelor provenite de pe fondul superior.

Dacă această curgere cauzează prejudicii fondului inferior, proprietarul acestuia poate cere autorizarea justiţiei spre a face pe fondul său lucrările necesare schimbării direcţiei apelor, suportând toate cheltuielile ocazionate de realizarea unor asemenea lucrări. Scopul lor este evitarea unor distrugeri ale fondului inferior cauzate de curgerea naturală a apelor de pe fondul superior. La rândul său, proprietarul acestui din urmă fond este obligat să nu efectueze nicio lucrare de natură să agraveze situaţia fondului inferior.

Orice incidente între proprietari privitoare la exercitarea acestei servituţi trebuie soluţionate

• cu respectarea interesului cultivării terenurilor,
• cu luarea în considerare a intereselor proprietarilor,
• în conformitate cu regulamentele particulare şi locale asupra curgerii şi uzului apelor

Textul art. 605 Cod civil ce instituie reguli speciale privitoare la curgerea provocată a apelor, dispune că proprietarul unui fond inferior nu poate împiedica:

• curgerea unor ape provocată de proprietarul fondului superior ori de alte persoane,
• curgerea apelor care ţâşnesc pe fondul inferior, prin realizarea de lucrări subterane
• curgerea apelor provenite din secarea terenurilor mlăştinoase,
• curgerea apelor folosite într-un scop casnic, agricol sau industrial,

Această obligaţie există numai dacă curgerea precede vărsarea într-un curs de apă sau într-un şanţ.

Proprietarul fondului superior

• este obligat să aleagă calea şi mijloacele de curgere care ar aduce prejudicii minime fondului inferior
• este dator la plata unei despăgubiri juste şi prealabile către proprietarul fondului inferior

Neînţelegerile între cei doi proprietari privitor la cuantumul despăgubirilor datorate de proprietarul fondului superior proprietarului fondului inferior urmează a fi decis de instanţa de judecată.

Art. 605 alin.3 Cod civil dispune că principiile privitoare la curgerea provocată a apelor nu se vor aplica când pe fondul inferior se află o construcţie, împreună cu grădina şi curtea aferentă, ori un cimitir.

Proprietarul care doreşte să folosească pentru irigarea terenului său apele naturale şi artificiale

• are dreptul să facă pe terenul riveranului opus lucrările necesare pentru captarea apei, pe cheltuiala sa exclusivă
• are obligaţia de a alege calea şi mijloacele de curgere care aduc prejudicii minime celuilalt riveran
• are obligaţia de a-i plăti acestuia despăgubiri minime şi prealabile
• are obligaţia de a NU executa lucrările dacă pe fondul riveranului opus se află o construcţie împreună cu grădina şi curtea aferentă ori un cimitir

Obligaţia proprietarului căruia îi prisoseşte apa presupune îndeplinirea condiţiilor

• să existe un surplus de apă faţă de necesităţile curente pe fondul unui anumit proprietar
• un alt proprietar să nu îşi poată procura apa necesară punerii în valoare a fondului său fără cheltuieli excesive
• este obligat de lege să ofere acel surplus proprietarului cu deficit de apă
• oferta este făcută numai în schimbul unei juste şi prealabile compensaţii

 Dacă părţile nu se înţeleg asupra cuantumului acestei compensaţii, urmează a decide instanţa de judecată putându-se recurge la expertize de specialitate.

Întrebuinţarea izvoarelor presupune ca proprietarul fondului pe care se află izvorul

• nu poate să îi schimbe cursul, dacă printr-o asemenea schimbare i-ar lipsi pe locuitorii unei localităţi de apa necesară satisfacerii nevoilor lor curente
• poate cere repararea prejudiciilor cauzate de un terţ dacă ar efectua lucrări ce ar conduce la secarea, micşorarea ori alterarea apelor
• poate pretinde restabilirea situaţiei anterioare, atunci când apa este indispensabilă pentru exploatarea fondului său

Limitele de natură a asigura bune raporturi de vecinătate

Picătura streşinii

Proprietarul este obligat să îşi facă streaşina casei sale astfel încât apele provenind de la ploi să nu se scurgă pe fondul proprietarului vecin.

Distanţa şi lucrările intermediare cerute pentru anumite construcţii, lucrări şi plantaţii

Proprietarul unui fond poate realiza orice construcţii, lucrări sau plantaţii numai:

• cu respectarea unei distanţe minime de 60 de cm faţă de linia de hotar care desparte proprietatea sa de proprietatea sau proprietăţile învecinate,
• cu respectarea unei distanţe minime de 2 metri pentru arbori mari faţă de linia de hotar,
• dacă prin lege ori prin regulamentul de urbanism nu se prevede altfel
• dacă nu aduce atingere drepturilor proprietarilor învecinaţi

Proprietarii fondurilor învecinate pot conveni ca unul dintre ei să realizeze o construcţie, o plantaţie sau o altă lucrare la o distanţă mai mare sau mai mică faţă de fondul vecin decât cea de 60 de cm.

Proprietarul vecin care constată nerespectarea distanţei de 2 metri pentru arbori mari faţă de linia de hotar este îndreptăţit

• să ceară scoaterea lor
• să pretindă tăierea lor la înălţimea cuvenită
• să facă această operaţiune el însuşi, dar pe cheltuiala proprietarului fondului pe care acestea sunt ridicate

Vederea asupra proprietăţii vecinului prin fereastra sau deschiderea în zidul comun

Nu este permis să se facă fereastră sau deschidere în zidul comun decât cu acordul proprietarilor. Între fereastra pentru vedere, balconul ori alte asemenea lucrări şi fondul, îngrădit sau neîngrădit, aparţinând proprietarului vecin este obligatorie o distanţă:

• de cel puţin 2 metri când sunt paralele cu linia de hotar
• de cel puţin 1 metru când sunt neparalele cu linia de hotar

Fereastra de lumină poate fi deschisă, fără limită de distanţă, dacă sunt astfel construite încât să împiedice vederea spre fondul învecinat.

Dreptul de trecere

Proprietarul fondului care este lipsit de acces la calea publică are dreptul să i să permită trecerea pe fondul vecinului său pentru exploatarea fondului propriu, drept care:

• poate fi exercitat de proprietarul locului fără acces la calea publică
• trebuie să se facă în condiţii de natură să aducă o minimă stânjenire exercitării dreptului de proprietate asupra fondului ce are acces la calea publică
• se poate constitui prin înţelegerea părţilor, hotărârea judecătorească ori uzucapiunea specială de 10 ani
• este imprescriptibil
• se stinge în momentul în care fondul dominant dobândeşte un alt acces la calea publică

Dreptul de trecere ca limită legală a exerciţiului dreptului de proprietate privată este distinct de servitute de trecere. O asemenea servitute constituie un veritabil dezmembrământ al dreptului de proprietate.

Proprietarul terenului afectat cu dreptul de trecere îşi poate exercita toate prerogativele dreptului de proprietate asupra fondului său, inclusiv asupra celui afectat de dreptul de trecere, cu condiţia de a nu împiedica într-un fel  această trecere:

• fie că este vorba despre punerea în valoare a dreptului legal de trecere,
• fie de constituirea unei servituţi de trecere prin fapta omului ca dezmembrământ al dreptului de proprietate

Sunt exercitate în comun prerogative ale dreptului de proprietate privată asupra aceluiaşi bun (terenul afectat trecerii) fără ca prin aceasta să putem vorbi de o coproprietate.

Limitele aplicabile în situaţii speciale

Cod civil reglementează câteva situaţii speciale în care, titularul dreptului de proprietate asupra unui teren sau asupra unui alt bun îşi vede restrânsă exercitarea prerogativelor dreptului său:

• pentru satisfacerea unor interese de ordin public sau de ordin privat,
• cu posibilitatea pentru alt proprietar de a beneficia, voit ori chiar fortuit, de acele restrângeri

Sunt reglementate astfel:

• dreptul de trecere pentru utilităţi şi pentru efectuarea unor lucrări
• dreptul de trecere pentru reintrarea în posesie
• dreptul proprietarului de a obţine despăgubiri în ipoteza distrugerii bunului său în situaţia generată de o stare de necesitate

Dreptul de trecere pentru utilităţi şi pentru efectuarea unor lucrări

Proprietarul unui fond este obligat să permită trecerea prin fondul său ori pe fondul său a reţelelor edilitare ce deservesc fonduri învecinate ori din aceeaşi zonă, cum ar fi:

• conductele de apă, de gaz sau alte asemenea,
• canale şi cabluri electrice, subterane ori aeriene,
• alte instalaţii sau materiale ce au aceeaşi finalitate

Dreptul de trecere pentru utilităţi presupune:

• fonduri învecinate ori fonduri din aceeaşi zonă fără a fi învecinate
• un drept special de trecere ce este în interes public,
• lucrări ce pot fi realizate în beneficiul unor comunităţi cu diferiţi proprietari de fonduri: străzi, cartiere, cvartale, sate, aşezări mai mici etc.
• numai interes public, nu şi interes privat

Obligaţia de a permite trecerea pentru utilităţi subzistă numai în situaţia în care trecerea prin altă parte ar fi imposibilă, periculoasă sau foarte costisitoare. Sarcina probei existenţei acestor împrejurări revine proprietarului fondului care va beneficia de acest drept special de trecere.

Proprietarul obligat să permită trecerea prin fondul său are dreptul la plata unei juste despăgubiri care, în ipoteza realizării unor utilităţi noi, trebuie să fie prealabilă.

Clădirile, curţile şi grădinile lor sunt exceptate de la instituirea acestui drept de trecere pentru realizarea de utilităţi, dacă o asemenea trecere are ca obiect conducte şi canale subterane, în cazul în care acestea sunt utilităţi noi.

Dreptul de trecere pentru reintrarea în posesie

Proprietarul unui fond nu poate împiedica accesul altei persoane pentru a redobândi posesia unui bun al său, ajuns întâmplător pe fondul proprietatea sa, cu condiţia de a fi fost înştiinţat în prealabil despre intenţia celui ce doreşte să îi folosească fondul în acest scop.

Acest drept de trecere poate fi complet străin de raporturile de vecinătate.

În toate cazurile, proprietarul fondului care permite trecerea pentru reintrarea în posesie:

• are dreptul la o justă despăgubire pentru prejudiciile ocazionate de reintrarea în posesie,
• are dreptul la o justă despăgubire pentru prejudiciile pe care bunul le-a cauzat fondului

Dreptul proprietarului de a obţine despăgubiri în ipoteza distrugerii bunului său în situaţia generată de o stare de necesitate

Este o limită legală a exerciţiului dreptului de proprietate ce poate să apară într-o împrejurare complet străină de voinţa părţilor, anume în caz de stare de necesitate.

Proprietarul bunului folosit ori chiar distrus are dreptul să ceară o despăgubire echitabilă de la cel care a fost salvat ori şi-a salvat propriul său bun, dacă:

• persoana care foloseşte bunul altuia pentru a se apăra pe sine ori pe altul trebuie să fie într-un pericol iminent, evident real şi serios, nu imaginar, pe cale să se producă ori în curs să se producă;
• cel al cărui bun a fost folosit ori distrus în acest scop are dreptul să ceară o despăgubire echitabilă de la cel salvat
• starea de necesitate exclude caracterul ilicit al faptei
• proprietarul bunului folosit va primi o indemnizaţie de la cel salvat
• proprietarul care a provocat ori a favorizat pericolul nu va mai fi indemnizat pentru folosirea ori chiar distrugerea bunului său

Aspecte importante

• Limitele legale pot fi modificate sau chiar anulate temporar prin acordul părților, însă pentru a fi opozabile terților, aceste modificări trebuie înregistrate prin publicitate. 
• În cazul unor situații excepționale, cum ar fi apărarea împotriva unui pericol iminent, o persoană poate folosi sau distruge un bun al altuia, dar proprietarul bunului are dreptul la despăgubiri de la cel salvat.