Dreptul de superficie este un drept real imobiliar care permite unei persoane, numită superficiar, să construiască sau să dețină clădiri pe un teren aparținând altcuiva (nud proprietar). Prin acest drept, superficiarul devine proprietar al construcțiilor, fără a avea însă proprietatea asupra terenului, beneficiind doar de dreptul de folosință asupra terenului.

Dreptul de superficie

Acest mecanism juridic oferă flexibilitate în investițiile imobiliare, permițând dezvoltarea de proiecte rezidențiale sau comerciale pe terenuri închiriate sau concesionate, fără a cumpăra terenul. Este soluția ideală pentru investitori care doresc să maximizeze profitul din construcții fără investiții mari în teren. Superficiarul poate exploata, vinde sau închiria construcțiile sau plantațiile, conform termenilor legali sau contractuali, iar dreptul poate fi stabilit pentru o perioadă determinată sau pe viață, oferind protecție juridică ambelor părți implicate.

Ce este dreptul de superficie

Superficia este un dezmembrământ al dreptului de proprietate privată și presupune separarea dreptului de proprietate asupra terenului de dreptul asupra construcției.

• dreptul real principal imobiliar reglementat în art. 693-702 Cod civil. Se referă la terenuri și construcții, fiind un drept asupra unui bun.
• dezmembrământ al dreptului de proprietate privată, superficia se desprinde din dreptul de proprietate al terenului. 
• dreptul de proprietate asupra unei construcții, plantații ori alte lucrări autonome cu caracter durabil, amplasate pe terenul altuia. Superficiarul este proprietarul construcției, plantăței sau altei lucrări. 
• prerogativa folosinței în mod limitat, prerogativele posesiei și dispoziției asupra terenului respectiv.
• dreptul de superficie se constituie pe o durată limitată, de maximum 99 de ani, care poate fi reînnoită. 
• poate fi înstrăinat, grevat de sarcini sau transferat, în conformitate cu prevederile legale și acordul părților.

Conținutul Juridic

• Posesia specifică acestui drept asupra terenului respectiv este divizată între proprietarul terenului (nudul proprietar) şi titularul dreptului de superficie
• Dispoziția juridică include încheierea actelor juridice de înstrăinare sau de grevare cu sarcini a construcției
• În cadrul acestui drept, superficiarul are obligația de a respecta destinația terenului, respectând condițiile legale sau contractuale stabilite cu privire la tipul de construcții sau lucrări permise.

Caracteristicile dreptului de superficie

• Drept real imobiliar care se referă la terenuri și construcții, asupra terenului dobândeşte drept de folosință în scopul realizării unei construcții, plantații sau altei lucrări pe teren sau în subsolul lui. Se constituie asupra unui imobil și este înscris în cartea funciară, conferind titularului un drept real asupra construcției.
• Dezmembrământ al dreptului de proprietate: superficia se desprinde din dreptul de proprietate asupra unui teren, care se împarte între nuda proprietate ce rămâne la proprietarul terenului și dreptul de folosință a acestui teren, dobândit de către superficiar.
• Drept de proprietate asupra construcției: superficiarul este proprietarul construcției, plantației sau altei lucrări. 
• Drept de folosință asupra terenului: superficiarul are dreptul de a folosi terenul pentru a construi sau a întreține construcția existentă. 
• Durată: dreptul de superficie se constituie pe o durată limitată, de maximum 99 de ani, cu posibilitatea reînnoirii la expirarea termenului. 
• Obiect: se poate referi la construcții noi, plantații sau alte lucrări durabile realizate pe terenul altuia.

Cum se constituie dreptul de superficie?

• Cetățeni străini nu pot cumpăra direct terenuri în România, dar pot dobândi drept de proprietate asupra construcțiilor și, prin superficie, asupra terenului aferent. 
• Dezvoltări imobiliare: o companie poate construi pe terenul altei persoane, dobândind astfel dreptul de superficie. 
• Prin act juridic: printr-un contract (contract de superficie) autentificat notarial, care poate fi constituirea expresă sau implicită a dreptului. Prin contracte de vânzare-cumpărare sau de închiriere care prevăd expres constituirea dreptului de superficie.
• Prin uzucapiune: prin posesia îndelungată și neîntreruptă asupra terenului și construcției. 
• Alte moduri prevăzute de lege: prin renunțarea proprietarului terenului la dreptul de a invoca accesiunea în favoarea constructorului. 

I. Prin act juridic (prin testament sau prin convenție)

1. convenția de constituire sau de transmitere a dreptului de superficie trebuie încheiată în formă autentică sub sancțiunea nulității absolute.
2. în toate cazurile se aplică dispozițiile privind Cartea Funciară
3. constituirea prin testament presupune:
   • a) un legat în favoarea unui moștenitor având ca obiect dreptul de superficie,
   • b) două legate în favoarea a doi moștenitori diferiți, unul primind nuda proprietate, iar celălalt primind dreptul de superficie asupra aceluiași teren.

II. Prin uzucapiune

1. prin uzucapiune dacă posesorul terenului are, din momentul intrării în posesie, intenția de a se comporta ca un superficiar, iar nu ca un proprietar al terenului
2. prin uzucapiune extratabulară dacă o persoană:
   • a) îl dobândește, cu bună-credință, de la un neproprietar și
   • b) îl înscrie în cartea funciară,
   • c) toate celelalte condiții impuse de lege sunt îndeplinite

III. Cazuri particulare de dobândire prin act juridic 

Proprietarul întregului fond (teren + construcţie)

• a) transmite separat terenul de construcție către două personae distinct
• b) transmis exclusiv construcția catre o altă persoană, păstrând terenul
• c) transmite atât cu titlu gratuit cât și cu titlu oneros
• d) dreptului de superficie se înscrie în cartea funciară chiar dacă în actul încheiat părțile nu au prevăzut expres constituirea acestuia

Accesiunea imobiliară artificială

• Proprietarul terenului:
  • a) prin actul de renunțare la dreptul de a invoca accesiunea, constituie indirect dreptul de superficie în favoarea constructorului
  • b) prin transmiterea dreptului de a invoca accesiunea către un terț, gratuit sau oneros, se poate constitui în favoarea terțului cesionar un drept de superficie
  • c) dreptul de superficie se va înscrie în favoarea terţului cesionar numai dacă va invoca accesiunea în raport cu constructorul

Situaţia soților

Realizează în timpul căsătoriei, o construcție pe terenul proprietatea unuia dintre soți, celălalt soţ dobândeşte un drept de superficie. În conținutul juridic al acestui drept intră dreptul de proprietate devălmașă asupra construcției și prerogativele dezmembrate ale dreptului de proprietate asupra terenului.

Situaţia logodnicilor

Edifică o construcție prin contribuție materială comună, pe terenul proprietatea unuia dintre ei, celălalt logodnic dobândeşte un drept de superficie asupra terenului. Dreptul de superficie nu poate fi constituit prin hotărâre judecătorească. Instanța de judecată nu are posibilitatea să dezmembreze dreptul de proprietate în lipsa unui text expres de lege.

Momentul dobândirii

Momentul dobândirii dreptului de superficie coincide cu cel al încheierii convenției între proprietarul terenului şi constructor, prin care proprietarul consimte la grevarea terenului cu anumite sarcini. Prin respectiva convenţie constructorul a dobândit dreptul de a construi pe acel teren.

Dreptul de superficie este considerat dobândit, independent de înscrierea în cartea funciară. Această convenţie poate fi expresă sau tacită, proprietarul terenului achiesând şi permiţând constructorului să edifice pe terenul său.

Principiul este valabil şi în sistemul cărţilor funciare unde modalitatea practică de intabulare a dreptului de superficie în cele două etape:

• dreptul de folosinţă a terenului se intabulează în folosul constructorului, în partea a III-a a cărţii funciare în care este înmatriculat imobilul, ca o sarcină care grevează dreptul de proprietate, iar,
• la terminarea construcţiei, se deschide o carte funciară distinctă în vederea întabulării dreptului de proprietate asupra acesteia

Legea nr.7/1996 art.21 reglementează înscrierea dreptului de superficie în cartea funciară. Dreptul de superficie este un dezmembrământ al dreptului de proprietate asupra terenului şi se înscrie în partea a III-a a cărţii funciare, independent de faptul că respectivele construcții au fost sau nu realizate în momentul respectiv.

Legea consideră dreptul de superficie ca fiind deja născut din momentul în care s-a grevat terenul cu sarcina reală a folosinţei în favoarea superficiarului.

În cartea funciară a imobilului asupra căruia s-a constituit un drept de superficie:

• se va înscrie acelaşi număr de parcelă, însoţit de un indice, ca şi în cartea funciară a dreptului de proprietate,
• se face referire în rubrica observaţii despre numărul cărţii funciare de proprietate

Naşterea dreptului de superficie este posibilă:

• înainte de ridicarea vreunei construcţii pe terenul grevat şi
• înainte de intabularea în cartea funciară.

Situații speciale

a) Imobilele trecute în proprietatea statului de la proprietari în temeiul Decretului nr.223/1974 nu se pot considera preluate cu titlu valabil.

• Actul normativ de preluare vine în contradicţie:
  • cu legea fundamentală de la acel moment,
  • cu Declaraţiei Universale a  Drepturilor Omului la care România este parte
  • cu normele de drept civil

Din interpretarea Decretului rezultă că trecerea bunurilor în proprietatea statului nu operează în baza legii, ci numai după ramânerea definitivă a Deciziei Comitetului Executiv  al Consiliului Popular de unde este situat imobilul. Nevalabilitatea titlului statului este și când trecerea în proprietatea statului s-a realizat fără plată.

b) În cazul unui constructor de bună-credinţă îi sunt aplicabile dispozitiile art.581 Cod civil, teza finală, potrivit căreia proprietarul terenului are dreptul:

• să ceară instanței să dispună înscrierea sa în cartea funciară ca proprietar al lucrării, plătind, la alegerea sa, autorului lucrării:
  • fie valoarea materialelor şi a manoperei,
  • fie sporul de valoare adus imobilului prin efectuarea lucrării; sau
• să ceară obligarea autorului lucrării să cumpere imobilul la valoarea de circulație pe care acesta ar fi avut-o dacă lucrarea nu s-ar fi efectuat.

Aşadar, chiar în situaţia în care edificarea construcţiei s-a făcut cu bună-credinţă, nu înseamnă că în favoarea constructorului s-a născut dreptul real de superficie, ci doar un drept de creanţă.

Există totuşi posibilitatea de a fi înlăturată prezumţia dreptului proprietarului terenului asupra construcţiilor de pe teren dacă se dovedește că acestea au fost efectuate de altă persoană pe baza unei convenţii care să justifice dobândirea de către constructor:

• dreptului de proprietate asupra construcţiei şi
• dreptul de folosinţă asupra terenului, deci ia naştere dreptul de superficie

 c) Edificarea unei construcții cu acordul administratorului terenului

Conform art. 2 alin. 2 din Legea nr.10/2001 persoanele ale căror imobile au fost preluate fără titlu valabil își păstrează calitatea de proprietar avută la data preluării, o exercită după primirea deciziei sau hotărârii judecătorești de restituire.

• Acordul manifestat de către ICRAL pentru edificarea unei construcţii pe un teren preluat de stat fără acte legale:
  • nu provine de la proprietarul terenului de la acea vreme, care era statul, ci doar de la administratorul imobilului;
  • acest înscris nu face dovada consimțământului proprietarului terenului la ridicarea construcţiei şi, drept consecinţă, asupra constituirii dreptului de superficie.

Când între proprietarul fondului şi constructor există o convenţie prin care se permite să se construiască pe terenul său, cel care construieşte devine proprietar al construcţiei şi titular al dreptului de superficie asupra terenului aferent construcției.

În lipsa unei conventii, fie şi tacită între proprietarul terenului şi constructor nu se poate constata dobândit dreptul de superficie.

Dobândirea dreptului de superficie are la bază acte independente de exprimare de voinţă a proprietarului terenului de a vinde acel teren proprietarului  construcţiei. Acest drept s-a născut prin acordul părţilor, întrucât existenţa autorizaţiei de construire echivalează cu existenţa acordului proprietarului terenului privind realizarea construcţiei pe terenul său.

Stabilirea printr-o hotărâre judecătorească a unui drept de folosinţă asupra terenului proprietatea unui terţ nu poate fi echivalată nici cu o expropriere în fapt şi nici cu o reglementare a folosirii bunului, dar are semnificaţia unei „ingerinţe” legate de primul alineat al art. 1 din Protocolul nr.1 la Convenţie.

Exercitarea dreptului de superficie

Dreptul de superficie se exercită în limitele și în condițiile actului constitutiv. Principiul care domină aceasta materie este cel al autonomiei de voință a părților. Acest drept se exercită în limitele și în condițiile actului prin care acesta a fost constituit.

• În lipsa unei stipulații contrare, exercitarea dreptului de superficie este delimitată:
  • de suprafața de teren pe care urmează să se construiască și de cea necesară exploatării construcției sau, dupa caz,
  • de suprafața de teren aferentă și de cea necesară exploatării construcției edificate (art. 695 alin. 1. Cod civil).

Construcții fără teren propriu

• interdicția modificării construcției de către titularul dreptului de superficie,
• acesta are obligația, în cazul reconstruirii, să respecte forma inițială

În cazul nerespectării acestor dispoziții, proprietarul terenului poate să ceară, în termen de trei ani de la data la care s-a făcut modificarea: încetarea superficiei sau repunerea în situația anterioară.

Dreptul de superficie poate fi apărat prin acțiunea confesorie de superficie. Acțiunea confesorie poate fi intentată împotriva oricărei persoane chiar și împotriva proprietarului terenului, dacă ea împiedică exercitarea dreptului. Dreptul la acțiune este  imprescriptibil.

Dacă superficia s-a constituit cu titlu oneros iar părțile nu au prevăzut alte modalități de plată a prestației de către superficiar, titularul dreptului de superficie datorează:

• o sumă egală cu chiria stabilită pe piața liberă sub formă de rate lunare,
• ținând seama de natura terenului, de destinația construcției în cazul în care aceasta exista, de zona în care se afla terenul, precum și de orice alte criterii de determinare a contravalorii folosinței.

În caz de neînțelegere între părți, suma datorată proprietarului terenului va fi stabilită pe cale judecătorească.

Exemple practice privind dreptul de superficie

• Cetățeni străini pot dobândi proprietatea asupra construcțiilor pe terenuri din România, în timp ce asupra terenului li se înscrie dreptul de superficie.
• Dezvoltatori imobiliari pot construi un bloc de locuințe pe terenul altuia, devenind proprietarii apartamentelor, în timp ce terenul rămâne în proprietatea titularului inițial.

Încetarea dreptului de superficie

• Prin consolidare la expirarea termenului cel mult 99 ani, dacă terenul şi construcţia devin proprietatea aceleiaşi persoane (prin convenţie, succesiune, uzucapiune)
• Prin pieirea construcției, dacă există stipulație expresă în acest sens, se va radia din CF numai dacă părţile au convenit în mod expres

În alte cazuri prevăzute de lege cum este exproprierea pentru cauză de utilitate publică (art 28 alin 3 din Legea 33/1994), titularii având drept la despăgubiri.

Beneficii și limitări ale superficiei

• Beneficii: permite coexistența a două drepturi de proprietate (asupra terenului și asupra construcției) între două persoane diferite.
• Limitări: dreptul este temporar, fiind condiționat de proprietatea altuia asupra terenului și de perioada maximă stabilită de lege.

Întrebări frecvente privind dreptul de superficie

Care este durata maximă a dreptului de superficie?

Conform Codului civil, dreptul de superficie poate fi constituit pentru maximum 99 de ani, cu posibilitatea reînnoirii.

Dreptul de superficie se înscrie în cartea funciară?

Da. Pentru opozabilitate și securitate juridică, dreptul de superficie trebuie intabulat în cartea funciară.

Dreptul de superficie poate fi vândut?

Da. Dreptul de superficie poate fi transmis, grevat de sarcini sau moștenit, în condițiile prevăzute de lege.

Care este diferența dintre proprietate și superficie?

Proprietarul terenului deține terenul, iar superficiarul deține construcția și dreptul de folosință asupra terenului.