Dreptul de superficie

∞ Timpul descoperă tot ce e ascuns și ascunde tot ce e la vedere∞
Dreptul de superficie este:
  • dreptul real principal imobiliar reglementat în art. 693-702 Cod civil
  • dezmembrământ al dreptului de proprietate privată
  • dreptul de proprietate asupra unei construcții, plantații ori alte lucrări autonome cu caracter durabil, amplasate pe terenul altuia, și
  • prerogativa folosinței în mod limitat, prerogativele posesiei și dispoziției asupra terenului respectiv

Infografic Drept de superficie

CONȚINUTUL JURIDIC

  • posesia specifică acestui drept asupra terenului respectiv este divizată între proprietarul terenului (nudul proprietar) şi titularul dreptului de superficie
  • dispoziția juridică include încheierea actelor juridice de înstrăinare sau de grevare cu sarcini a construcției

CARACTERELE JURIDICE

  • este un drept real imobiliar
  1. are ca obiect construcții, plantații sau lucrări așezate pe sol
  2. asupra terenului dobândeşte drept de folosință în scopul realizării unei construcții, plantații sau altei lucrări pe teren sau în subsolul lui
  • este un dezmembrământ al dreptului de proprietate
  1. dreptul de proprietate asupra unui teren se împarte între nuda proprietate ce rămâne la proprietarul terenului și dreptul de folosință a acestui teren, dobândit de către superficiar.
  2. acesta dobândește:

a) dreptul de proprietate asupra construcției sau plantației sau asupra altei lucrări deja existente pe acel teren sau

b) dreptul de a realiza asemenea bunuri imobile pe temeiul dreptului de folosință dobândit privitor la teren

  • este un drept juridic variabil
  1. la constituire se concretizează numai în dezmembrarea dreptului de proprietate privitor la teren între nuda proprietate și însuși dreptul de folosință dobândit de superficiar
  2. în forma sa completă include și dreptul de proprietate al superficiarului asupra construcției ori plantației existente sau realizate ulterior
  • este un  drept  temporar
  1. durata maximă a termenului de superficie este de 99 de ani, cu posibilitatea reînnoirii la expirarea termenului

DOBÂNDIREA DREPTULUI DE SUPERFICIE

Dreptul de superficie se poate dobândi:

  • prin act juridic (prin testament sau prin convenție).
  1. convenția de constituire sau de transmitere a dreptului de superficie trebuie încheiată în formă autentică sub sancțiunea nulității absolute.
  2. în toate cazurile se aplică dispozițiile privind Cartea Funciară
  3. constituirea prin testament presupune:

a) un legat în favoarea unui moștenitor având ca obiect dreptul de superficie,

b) două legate în favoarea a doi moștenitori diferiți, unul primind nuda proprietate, iar celălalt primind dreptul de superficie asupra aceluiași teren.

  • prin uzucapiune
  1. prin uzucapiune dacă posesorul terenului are, din momentul intrării în posesie, intenția de a se comporta ca un superficiar, iar nu ca un proprietar al terenului
  2. prin uzucapiune extratabulară dacă o persoană:
  • a) îl dobândește, cu bună-credință, de la un neproprietar și
  • b) îl înscrie în cartea funciară,
  • c) toate celelalte condiții impuse de lege sunt îndeplinite
Cazuri particulare de dobândire prin act juridic 
Prima situație

Proprietarul întregului fond (teren + construcţie)

  • a) transmite separat terenul de construcție către două personae distinct
  • b) transmis exclusiv construcția catre o altă persoană, păstrând terenul
  • c) transmite atât cu titlu gratuit cât și cu titlu oneros
  • d) dreptului de superficie se înscrie în cartea funciară chiar dacă în actul încheiat părțile nu au prevăzut expres constituirea acestuia
A doua situație – accesiunea imobiliară artificială

Proprietarul terenului:

  • a) prin actul de renunțare la dreptul de a invoca accesiunea, constituie indirect dreptul de superficie în favoarea constructorului
  • b) prin transmiterea dreptului de a invoca accesiunea către un terț, gratuit sau oneros, se poate constitui în favoarea terțului cesionar un drept de superficie
  • c) dreptul de superficie se va înscrie în favoarea terţului cesionar numai dacă va invoca accesiunea în raport cu constructorul
Situaţia soților
  • realizează în timpul căsătoriei, o construcție pe terenul proprietatea unuia dintre soți,
  • celălalt soţ dobândeşte un drept de superficie

În conținutul juridic al acestui drept intră dreptul de proprietate devălmașă asupra construcției și prerogativele dezmembrate ale dreptului de proprietate asupra terenului.

Situaţia logodnicilor

Dreptul de superficie nu poate fi constituit prin hotărâre judecătorească. Instanța de judecată nu are posibilitatea să dezmembreze dreptul de proprietate în lipsa unui text expres de lege.

MOMENTUL DOBÂNDIRII

Momentul dobândirii dreptului de superficie coincide cu cel al încheierii convenției între proprietarul terenului şi constructor, prin care proprietarul consimte la grevarea terenului cu anumite sarcini. Prin respectiva convenţie constructorul a dobândit dreptul de a construi pe acel teren.

Dreptul de superficie este considerat dobândit, independent de înscrierea în cartea funciară. Această convenţie poate fi expresă sau tacită, proprietarul terenului achiesând şi permiţând constructorului să edifice pe terenul său.

Principiul este valabil şi în sistemul cărţilor funciare unde modalitatea practică de intabulare a dreptului de superficie în cele două etape:

  • dreptul de folosinţă a terenului se intabulează în folosul constructorului, în partea a III-a a cărţii funciare în care este înmatriculat imobilul, ca o sarcină care grevează dreptul de proprietate, iar,
  • la terminarea construcţiei, se deschide o carte funciară distinctă în vederea întabulării dreptului de proprietate asupra acesteia

Legea nr.7/1996 art.21 reglementează înscrierea dreptului de superficie în cartea funciară. Dreptul de superficie este un dezmembrământ al dreptului de proprietate asupra terenului şi se înscrie în partea a III-a a cărţii funciare, independent de faptul că respectivele construcții au fost sau nu realizate în momentul respectiv.

Legea consideră dreptul de superficie ca fiind deja născut din momentul în care s-a grevat terenul cu sarcina reală a folosinţei în favoarea superficiarului.

În cartea funciară a imobilului asupra căruia s-a constituit un drept de superficie:

  • se va înscrie acelaşi număr de parcelă, însoţit de un indice, ca şi în cartea funciară a dreptului de proprietate,
  • se face referire în rubrica observaţii despre numărul cărţii funciare de proprietate
Naşterea dreptului de superficie este posibilă:
  • înainte de ridicarea vreunei construcţii pe terenul grevat şi
  • înainte de intabularea în cartea funciară.

Situații speciale ale Dreptului de superficie

a) Imobilele trecute în proprietatea statului de la proprietari în temeiul Decretului nr.223/1974 nu se pot considera preluate cu titlu valabil.

Actul normativ de preluare vine în contradicţie:

  • cu legea fundamentală de la acel moment,
  • cu Declaraţiei Universale a  Drepturilor Omului la care România este parte
  • cu normele de drept civil

Din interpretarea Decretului rezultă că trecerea bunurilor în proprietatea statului nu operează în baza legii, ci numai după ramânerea definitivă a Deciziei Comitetului Executiv  al Consiliului Popular de unde este situat imobilul. Nevalabilitatea titlului statului este și când trecerea în proprietatea statului s-a realizat fără plată.

b) În cazul unui constructor de bună-credinţă îi sunt aplicabile dispozitiile art.581 Cod civil, teza finală, potrivit căreia proprietarul terenului are dreptul:

  • să ceară instanței să dispună înscrierea sa în cartea funciară ca proprietar al lucrării, plătind, la alegerea sa, autorului lucrării:
  1. fie valoarea materialelor şi a manoperei,
  2. fie sporul de valoare adus imobilului prin efectuarea lucrării; sau
  • să ceară obligarea autorului lucrării să cumpere imobilul la valoarea de circulație pe care acesta ar fi avut-o dacă lucrarea nu s-ar fi efectuat.

Aşadar, chiar în situaţia în care edificarea construcţiei s-a făcut cu bună-credinţă, nu înseamnă că în favoarea constructorului s-a născut dreptul real de superficie, ci doar un drept de creanţă.

Există totuşi posibilitatea de a fi înlăturată prezumţia dreptului proprietarului terenului asupra construcţiilor de pe teren dacă se dovedește că acestea au fost efectuate de altă persoană pe baza unei convenţii care să justifice dobândirea de către constructor:

  • dreptului de proprietate asupra construcţiei şi
  • dreptul de folosinţă asupra terenului, deci ia naştere dreptul de superficie
 c) Edificarea unei construcții cu acordul administratorului terenului

Conform art.2 alin.2 din Legea nr.10/2001 persoanele ale căror imobile au fost preluate fără titlu valabil:

  • își păstrează calitatea de proprietar avută la data preluării,
  • o exercită după primirea deciziei sau hotărârii judecătorești de restituire

Acordul manifestat de către ICRAL pentru edificarea unei construcţii pe un teren preluat de stat fără acte legale:

  • nu provine de la proprietarul terenului de la acea vreme, care era statul, ci doar de la administratorul imobilului;
  • acest înscris nu face dovada consimțământului proprietarului terenului la ridicarea construcţiei şi, drept consecinţă, asupra constituirii dreptului de superficie.

Când între proprietarul fondului şi constructor există o convenţie prin care se permite să se construiască pe terenul său, cel care construieşte devine:

  • proprietar al construcţiei şi
  • titular al dreptului de superficie asupra terenului aferent construcției

În lipsa unei conventii, fie şi tacită între proprietarul terenului şi constructor nu se poate constata dobândit dreptul de superficie.

Dobândirea dreptului de superficie are la bază acte independente de exprimare de voinţă a proprietarului terenului de a vinde acel teren proprietarului  construcţiei.

Acest drept s-a născut prin acordul părţilor, întrucât existenţa autorizaţiei de construire echivalează cu existenţa acordului proprietarului terenului privind realizarea construcţiei pe terenul său.

Stabilirea printr-o hotărâre judecătorească a unui drept de folosinţă asupra terenului proprietatea unui terţ:

  • nu poate fi echivalată nici cu o expropriere în fapt şi nici cu o reglementare a folosirii bunului,
  • dar are semnificaţia unei „ingerinţe” legate de primul alineat al art. 1 din Protocolul nr.1 la Convenţie.

EXERCITAREA DREPTULUI  DE  SUPERFICIE

Dreptul de superficie se exercită în limitele și în condițiile actului constitutiv. 

Principiul care domină aceasta materie este cel al autonomiei de voință a părților. Acest drept se exercită în limitele și în condițiile actului prin care acesta a fost constituit.

În lipsa unei stipulații contrare, exercitarea dreptului de superficie este delimitată:

  • de suprafața de teren pe care urmează să se construiască și de cea necesară exploatării construcției sau, dupa caz,
  • de suprafața de teren aferentă și de cea necesară exploatării construcției edificate (art. 695 alin. 1. Cod civil).
Prevederi speciale privesc:
  • interdicția modificării construcției de către titularul dreptului de superficie,
  • acesta are obligația, în cazul reconstruirii, să respecte forma inițială

În cazul nerespectării acestor dispoziții, proprietarul terenului poate să ceară, în termen de trei ani de la data la care s-a făcut modificarea:

  • încetarea superficiei sau
  • repunerea în situația anterioară

Dreptul de superficie poate fi apărat prin acțiunea confesorie de superficie.

Acțiunea confesorie poate fi intentată împotriva oricărei persoane chiar și împotriva proprietarului terenului, dacă ea împiedică exercitarea dreptului. Dreptul la acțiune este  imprescriptibil.

Dacă superficia s-a constituit cu titlu oneros iar părțile nu au prevăzut alte modalități de plată a prestației de către superficiar, titularul dreptului de superficie datorează:

  • o sumă egală cu chiria stabilită pe piața liberă
  • sub formă de rate lunare,
  • ținând seama de natura terenului, de destinația construcției în cazul în care aceasta exista, de zona în care se afla terenul, precum și de orice alte criterii de determinare a contravalorii folosinței.

În caz de neînțelegere între părți, suma datorată proprietarului terenului va fi stabilită pe cale judecătorească.

ÎNCETAREA DREPTULUI DE SUPERFICIE

Acest drept încetează în următoarele două situații:

  • prin consolidare la expirarea termenului cel mult 99 ani, dacă terenul şi construcţia devin proprietatea aceleiaşi persoane (prin convenţie, succesiune, uzucapiune)
  • prin pieirea construcției, dacă există stipulație expresă în acest sens – se va radia din CF  numai dacă părţile au convenit în mod expres

În alte cazuri prevăzute de lege cum este exproprierea pentru cauză de utilitate publică (art 28 alin 3 din Legea 33/1994), titularii având drept la despăgubiri.

 

Similar Posts

13 Comments

  1. Bună ziua. Am și eu o problema. Am cumpărat un teren în 1999 pe baza de antecontract de vânzare cumpărare încheiat la notar. Vechiul proprietar a decedat. Terenul are cadastru pe numele vechiului proprietar decedat. Sunt trecuta în registrul agricol și plătesc impozit din data cumpărării terenului, 20 de ani. Am folosit terenul fără întrerupere și netulburat de nimeni. Ce pot face pentru a deveni proprietar?

  2. Buna ziua,dacă am devenit proprietar al unui teren pe care este o construcție pentru care fostul proprietar al terenului a acordat drept de folosință al terenului ocupat, pot fi obligat de CF să acord același drept de folosință pentru a mi se intabula dreptul de proprietate asupra terenului?

    1. Gabriela Fainita spune:

      Deja ați acceptat să acordați drept de folosință celui cu imobilul..la încheierea actului autentic de cumpărare.
      Terenul are o ”sarcină” care este trecută in CF separat de titularul dreptului de proprietate.
      Se poate transfera dreptul de proprietate ori de câte ori se dorește fără a se modifica sarcinile terenului.
      Sarcina tabulară se radiază doar în baza unui act ce prevede expres această situație.

      https://projurista.ro/efectele-inscrierilor-in-cartea-funciara/

  3. Mariana Blajut spune:

    Ma scuzati pentru ora asta, acum v-am descoperit. Sunt proprietara unui teren, dobandit prin contract de vanzare cumparare. Odata cu mine, a dobandit constructia existenta pe acel teren logodnicul meu cetacean turc. Prin actul notarial, I s-a instituit calitatea de superficiar asupra terenului meu
    Intrbare, el poate sa vanda constructia lui impreuna cu terenul meu fara consimtamantul meu? Va multumesc anticipat pentru raspuns!

    1. Gabriela Fainita spune:

      Da, are dreptul să dispună de dreptul său de proprietate și de superficie în baza prevederilor art.695, alin.4 din Cod civil
      ”Titularul poate dispune în mod liber de dreptul său. Cât timp construcţia există, dreptul de folosinţă asupra terenului se poate înstrăina ori ipoteca numai odată cu dreptul de proprietate asupra construcţiei.”

      Dacă vă veți opune unei vânzări, superficiarul are posibilitatea de a utiliza printr-o acțiune confesorie care este imprescriptibilă.
      Acţiunea confesorie de superficie poate fi intentată împotriva oricărei persoane care împiedică exercitarea dreptului, chiar şi a proprietarului terenului.

      https://projurista.ro/dreptul-de-superficie-incetare-si-efectele-incetarii/

  4. Bună ziua!Dacă mi-ați răspunde la întrebare v-aș fi veșnic recunoscătoare,întrucât vreau și eu la rândul meu sa ajut pe cineva sa își recupereze terenul de sub și de pe lîngă casă,teren luat prin ordin de prefect de vecinul care avea jumătate din topul pe care îl dețineau împreună în folosința,vecinul -250 mp /1500 mp în baza legii 58/1974 și persoana pe care vreau să o ajut-în superficie cealaltă jumătate,dar vecinul nu s-a limitat la “feliuța lui”,adică în baza art 23,36 din legea 18/1991 sa ceara ordin de prefect pentru ce deținea , ci i-a suflat vecinei terenul de sub nas. Dacă persoana despre care va spun a cumpărat împreună cu soțul o casă de la socrii în 1978 ,socrii care aveau dreptul de proprietate pe casă și de superficie pe teren printr-o încheiere de la Notariatul de Stat de la acea vreme (pe 1/2 din topul de 3000 mp),deci drept de folosință a terenului, scriind la momentul cumpărării casei de la socrii pe actul de intabulare pe numele cumpărătorilor ca terenul aferent construcției formează proprietatea Statului Român(fără a se specifica ceva de legea 58/1974 și de transmiterea dreptului de folosință a terenului), subînțelegîndu-se că se transmite cumpărătorilor prin superficie implicit dreptul de folosința a terenului aferent casei și socrul fiind fost membru cooperator, avînd 2 încheieri ale CAP-ului chiar și din 83 și 84 în care se specifica ca la numărul de casă al fiului și norei are 250 mp conform statutului CAP și in plus restul de 1250 mp după care dădea ori bani ,ori cereale la CAP,plătindu-se impozitul din ‘ 78 pe numele socrului pîna în 1995 cînd a murit ,apoi din ’95-2022 pe numele doamnei pe care vreau sa o ajut,adică cumpărătoarea casei, poate acum ea în calitate de noră văduvă să solicite bineînțeles dupa constatarea nulității absolute a ordinului prefectului emis pe numele vecinului ,deci poate sa solicite ordin de prefect pentru terenul aferent casei ei ținind cont ca e moștenitoarea socrilor și soțului ,că a avut socru membru cooperator cu 250 mp cf statutului CAP și restul în folosința ,că e proprietara casei și ca are drept de superficie, implicit de folosință asupra terenului aferent casei?Ma gândeam ca după procesul privind constatarea nulității absolute a ordinului de prefect al vecinului ,proces pe care îl va intenta moștenitoarea împotriva vecinului pentru ca a declarat fals ca e proprietar pe 3000 mp ,primăriei care nu a stabilit corect situația juridica a terenului stiind ca socrul și nora plăteau impozit e 1500 mp și Prefecturii pentru că a emis nelegal OP ,nulitate solicitată în baza legii a69/1997 ,va putea sa solicite în baza art 23 ,36 din legea 18/1991 ordinul de prefect pentru cei 1500 mp.Am dreptate sau risca sa nu primească ordin de prefect?Mulțumesc anticipat!

    1. Gabriela Fainita spune:

      Art.695 Cod civil – Dreptul de superficie se exercită în limitele şi în condiţiile actului constitutiv. În lipsa unei stipulaţii contrare, exercitarea dreptului de superficie este delimitată de suprafaţa de teren pe care este construcția şi de cea necesară exploatării construcţiei sau, după caz, de suprafaţa de teren aferentă şi de cea necesară exploatării construcţiei edificate.
      Trebuie delimitată suprafața aferentă construcției cumpărate prin lucrare cadastrală.

      https://projurista.ro/limitele-materiale-ale-dreptului-de-proprietate-privata/

  5. Bună ziua!Dacă mi-ați răspunde la întrebare v-aș fi veșnic recunoscătoare,întrucât vreau și eu la rândul meu sa ajut pe cineva sa își recupereze terenul de sub și de pe lîngă casă,teren luat prin ordin de prefect de vecinul care avea jumătate din topul pe care îl dețineau împreună în folosința,vecinul -250 mp /1500 mp în baza legii 58/1974 și persoana pe care vreau să o ajut-în superficie cealaltă jumătate,dar vecinul nu s-a limitat la “feliuța lui”,adică în baza art 23,36 din legea 18/1991 sa ceara ordin de prefect pentru ce deținea , ci i-a suflat vecinei terenul de sub nas. Dacă persoana despre care va spun a cumpărat împreună cu soțul o casă de la socrii în 1978 ,socrii care aveau dreptul de proprietate pe casă și de superficie pe teren printr-o încheiere de la Notariatul de Stat de la acea vreme (pe 1/2 din topul de 3000 mp),deci drept de folosință a terenului, scriind la momentul cumpărării casei de la socrii pe actul de intabulare pe numele cumpărătorilor ca terenul aferent construcției formează proprietatea Statului Român(fără a se specifica ceva de legea 58/1974 și de transmiterea dreptului de folosință a terenului), subînțelegîndu-se că se transmite cumpărătorilor prin superficie implicit dreptul de folosința a terenului aferent casei și socrul fiind fost membru cooperator, avînd 2 încheieri ale CAP-ului chiar și din 83 și 84 în care se specifica ca la numărul de casă al fiului și norei are 250 mp conform statutului CAP și in plus restul de 1250 mp după care dădea ori bani ,ori cereale la CAP,plătindu-se impozitul din ‘ 78 pe numele socrului pîna în 1995 cînd a murit ,apoi din ’95-2022 pe numele doamnei pe care vreau sa o ajut,adică cumpărătoarea casei, poate acum ea în calitate de noră văduvă să solicite bineînțeles dupa constatarea nulității absolute a ordinului prefectului emis pe numele vecinului ,deci poate sa solicite ordin de prefect pentru terenul aferent casei ei ținind cont ca e moștenitoarea socrilor și soțului ,că a avut socru membru cooperator cu 250 mp cf statutului CAP și restul în folosința ,că e proprietara casei și ca are drept de superficie, implicit de folosință asupra terenului aferent casei?Ma gândeam ca după procesul privind constatarea nulității absolute a ordinului de prefect al vecinului ,proces pe care îl va intenta moștenitoarea împotriva vecinului pentru ca a declarat fals ca e proprietar pe 3000 mp ,primăriei care nu a stabilit corect situația juridica a terenului stiind ca socrul și nora plăteau impozit e 1500 mp și Prefecturii pentru că a emis nelegal OP ,nulitate solicitată în baza legii a69/1997 ,va putea sa solicite în baza art 23 ,36 din legea 18/1991 ordinul de prefect pentru cei 1500 mp.Am dreptate sau risca sa nu primească ordin de prefect?Nulitatatea absoluta se poate cere in baza legii 169/1997,art III,,alin.1),lit a) ,pct I) Mulțumesc anticipat!

  6. Tabacaru Marian spune:

    Buna ziua Indemnizatia din Superficie este considerata chirie si se impoziteaza anul prin declaratia unica ? Multumesc !

  7. Gabriela Sgrumala spune:

    Buna ziua!
    Am 2 copii minori. Tatal a decedat. Nu am fost casatoriti legal
    Mai sunt 2 frati vitregi majori – mama lor a decedat anterior tatalui.
    Tatal a avut un teren de 2000 mp pe care a construit o casa de 200 mp. Terenul e pe numele tatalui. Casa este pe firma tatalui, unde era actionar unic. Cu 6 luni inainte de deces, tatal a dat firma celor 2 frati vitregi majori care au actiuni 50%+50%.
    In cartea funciara a terenului figureaza o singura notatie: 300mp din cei 2000mp sunt popriti de ANAF intr-un proces de evaziune fiscala al tatalui, care continua post mortem.
    Cei 2 copii minori ce drepturi ar avea asupra terenului?
    Daca se pune problema unui drept de superficie al celor 2 frati vitregi, avand in vedere ca au trecut 2 ani de la decesul tatalui, ar avea dreptul la o jumatate de chirie lunara?
    Va multumesc?

Lasă un răspuns

Adresa ta de email nu va fi publicată. Câmpurile obligatorii sunt marcate cu *

Acest site folosește Akismet pentru a reduce spamul. Află cum sunt procesate datele comentariilor tale.