Dreptul de superficie, incetare si efectele incetarii

Superficia este dreptul de a avea sau de a edifica o construcţie pe terenul altuia, deasupra ori în subsolul acelui teren, asupra căruia superficiarul dobândeşte un drept de folosinţă – art.693 Cod civil

La încetarea dreptului de superficie 

prin expirarea termenului pentru care a fost constituit, „proprietarul terenului dobândeşte dreptul de proprietate asupra construcţiei edificate de superficiar prin accesiune”.

Dreptul de superficie se stinge în următoarele cauze

• Expirarea termenului: dreptul de superficie poate fi constituit pe o durată de maximum 99 de ani și poate fi reînnoit. 
• Consolidare: se produce atunci când atât terenul, cât și construcția devin proprietatea aceleiași persoane. 
• Pieirea construcției: dacă, prin contract, s-a prevăzut că dreptul de superficie se stinge la pieirea construcției, atunci aceasta se întâmplă. 
• Alte cazuri: legislația prevede și alte situații specifice prin care dreptul de superficie poate înceta, de exemplu, prin radierea din cartea funciară. 

În alte cazuri prevăzute de lege cum este exproprierea pentru cauză de utilitate publică (art.28 alin.3 din Legea 33/1994), titularii având drept la despăgubiri.

Efectele încetării dreptului de superficie

• Radierea din cartea funciară: dreptul de superficie trebuie să fie radiat pentru a reflecta modificarea situației juridice a terenului.
• Predarea terenului: superficiarul sau succesorii acestuia sunt obligați să restituie terenul proprietarului.
• Situația construcției: modul de gestionare a construcției depinde de clauzele contractuale:
  • Predarea construcției: în cazul accesiunii, construcția poate rămâne proprietatea terenului, iar superficiarul poate să o vândă sau să o lase moștenire.
  • Demolarea construcției: contractul poate impune ca superficiarul să demoleze construcția și să readucă terenul la starea inițială, pe cheltuiala sa.

În ipoteza în care superficia se dobândește prin act juridic, în virtutea principiului libertății actelor juridice civile, părțile sunt libere să stabilească :

• limitele materiale și juridice, precum și
• condițiile în care se exercită dreptul de superficie.

Deosebirea existentă între cele două forme ale dreptului de superficie, precum și complexitatea conținutului său juridic, imprimă particularități în ceea ce privește întinderea și exercitarea sa.

Părțile sunt libere să convină

• dacă dreptul de superficie se exercită numai asupra solului sau numai subsolului, cât și asupra întregii suprafețe
• să delimiteze terenul asupra căruia superficiarul își exercită prerogativele dreptului său

În funcție de destinația construcției, această suprafață este mai extinsă sau mai restrânsă, dar ea nu se reduce numai la amprenta la sol a clădirii.

Stabilirea se face

• prin acordul părților, care pot interveni oricând pentru a clarifica acest aspect, sau
• de către instanța de judecată – când intervine expertiza judiciară pentru clarificarea conținutului sintagmei ”suprafața aferentă și necesară exploatării construcției”

Interdicția de a modifica structura construcției

• este prevăzută de lege doar pentru titularul dreptului de superficie dobândit dacă nu există clauze contractuale care să permită modificarea construcției. Structura construcției și forma construcției primesc același înțeles.

A) EFECTELE ÎNCETĂRII SUPERFICIE PRIN EXPIRAREA TERMENULUI

Proprietarul terenului devine proprietarul construcţiei edificate de superficiar, prin accesiune. Aceasta are obligația de a plăti superficiarului valoarea de circulaţie a construcţiei pe care o va avea la data expirării termenului

1. proprietarul terenului să-l oblige pe superficiar să cumpere terenul la valoarea de piață
2. proprietarul terenului poate cere obligarea constructorului să cumpere terenul la valoarea de circulație pe care acesta ar fi avut-o dacă nu ar fi existat construcția. Este posibilă când:

• construcția nu exista în momentul constituirii dreptului de superficie, iar
• valoarea acesteia este egală sau mai mare decât aceea a terenului

Constructorul poate refuză să cumpere terenul dacă ridică, pe cheltuiala sa, construcția clădită pe teren şi repune terenul în situația anterioară.

Art. 699 alin (3) Cod civil – în absența unei înțelegeri contrare încheiate cu proprietarul terenului, dezmembrămintele consimțite de superficiar se sting în momentul încetării dreptului de superficie.

Ipotecile care grevează dreptul de superficie se strămută de drept

1.  asupra sumei primite de la proprietarul terenului în cazul
   • când proprietarul terenului dobândeşte dreptul de proprietate asupra construcţiei edificate de superficiar prin accesiune,
   • cu obligaţia de a plăti valoarea de circulaţie a acesteia de la data expirării termenului, în absenţa unei stipulaţii contrare,
2. asupra terenului în cazul când construcţia nu exista în momentul constituirii dreptului de superficie, iar valoarea acesteia este egală sau mai mare decât aceea a terenului
3. asupra materialelor, în cazul când constructorul refuză să cumpere terenul și ridică, pe cheltuiala sa, construcţia clădită pe teren şi repune terenul în situaţia anterioară

Ipotecile constituite cu privire la teren pe durata existenței superficie:

• nu se extind cu privire la întregul imobil în momentul încetării dreptului de superficie
• se strămută de drept asupra sumei de bani primite de proprietarul terenului sau
• se extind de drept cu privire la întregul teren

 B) EFECTELE ÎNCETĂRII SUPERFICIE PRIN CONSOLIDARE

• aceste efecte pot fi determinate prin acordul de voință al părților. Încetarea dreptului de superficie prin consolidare nu afectează:

1. nici dezmembrările consimțite de superficiar asupra construcției, plantației sau altei lucrări, și
2. nici ipotecile născute pe durata existenței acestui drept.

• în cazul în care dreptul de superficie s-a stins prin consolidare, în absența unei stipulații contrare. Dezmembrămintele consimțite de superficiar se mențin:

1.  pe durata pentru care au fost constituite, dar
2. nu mai târziu de împlinirea termenului initial al superficiei.

• ipotecile născute pe durata existenței superficiei se mențin fiecare în funcţie de obiectul asupra cărora s-au constituit. Consolidarea nu va produce nici o modificare privitoare la existența și conținutul ipotecilor.

 C) EFECTELE ÎNCETĂRII SUPERFICIE PRIN PIEIREA CONSTRUCȚIEI

• în cazul stingerii dreptului de superficie prin pieirea construcției, drepturile reale care grevează dreptul de superficie se sting, dacă legea nu prevede altfel. Pieirea construcției are ca efect stingerea superficiei numai:

1. dacă părțile au prevăzut astfel cu consecința stingerii dezmembrămintelor constituite de superficiar
2. dacă legea nu dispune altfel.

• ipotecile născute cu privire la nuda proprietate asupra terenului pe durata existenței dreptului de superficie se mențin asupra dreptului de proprietate reîntregit.

Jurisprudență privind superficia

În jurisprudenţă s-a reţinut constant că atunci când se susţine naşterea dreptului de superficie prin convenţia părţilor, este necesar să se facă dovada:

Că atunci când se susţine naşterea dreptului de superficie prin convenţia părţilor, este necesar să se facă dovada că proprietarul terenului dezmembrat şi-a exprimat:

1. în mod neechivoc şi
2. fără posibilitatea de interpretare voinţa de a-şi greva proprietatea (Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, sentinţa civilă prop.int. dec. nr. 3647/2003)

Că simplul fapt de a ridica o construcţie pe un teren care a fost preluat de către stat, în perioada în care acest teren se afla în detenţia statului:

1. nu a fost de natură a determina naşterea unui drept de superficie, având în vedere că la momentul edificării construcţiei a lipsit acordul proprietarului real al terenului
2. iar simpla tăcere a proprietarului terenului nu are valoarea juridică a consimţământului, care trebuie exteriorizat

Că dreptul de superficie nu este gratuit, pentru folosinţa terenului:

1. superficiarul putând fi obligat la plata unei indemnizaţii,
2. dacă prin convenţia părţilor nu s-a stabilit gratuitatea pentru folosinţa terenului,

Că convenţia părţilor trebuie să fie clară şi neechivocă:

1.  simpla tăcere a proprietarului terenului neechivalând cu acordul la constituirea unui drept de superficie gratuit pe toată durata existenţei construcţiilor.

Că recunoaşterea dreptului de superficie rezultat dintr-o „simplă situaţie de fapt care nu a fost urmărită sau cunoscută de cei interesaţi”, ca efect al „aparenţei de drept”:

1.  nu se încadrează în categoria actelor şi faptelor pe care se poate întemeia dreptul de superficie,
2. această soluţie aducând atingere dreptului de proprietate, fără ca ingerinţa să aibă temei în dreptul intern.