Dobandirea proprietatii asupra constructiei prin accesiune

Dobandirea proprietatii asupra constructiei prin accesiune

Este nerecunoscută accesiunea imobiliară asupra construcției edificată anterior restituirii terenului în natură în temeiul Legii nr.10/2001 dacă proprietarul clădirii opune dreptul de superficie.

Dreptul de accesiune imobiliară este paralizat de existenţa, constatată pe cale judiciară, a unui drept de proprietate asupra construcţiei. Grevarea terenului, restituit în baza Legii nr.10/2001, cu un drept de folosinţă în favoarea unor terţe persoane nu reprezintă o sarcină în sensul acestei legi.

Sintagma “libere de orice sarcini” conform HG nr.250/2007 aprobarea Normelor metodologice de aplicare unitară a Legii nr.10/2001

• vizează „prevalenţa restituirii în natură în raport cu alte proceduri legale”,
• este o consecinţă a prevederii art. 52 din lege care înlătură de la aplicare orice alte prevederi contrare ce tind să indisponibilizeze bunul de la restituirea în natură

După restituirea în natură se poate dispune liber de proprietatea asupra acestui teren, chiar dacă este grevat de un dezmembrământ al dreptului de proprietate constituit în favoarea unor terţe persoane. Bunul nu este indisponibilizat în sensul legii.

Accesiune este un mod originar de dobândire a dreptului de proprietate deoarece are ca efect naşterea unui nou drept de proprietate asupra unui bun, direct în patrimoniul dobânditorului.

 Dobândirea proprietăţii asupra construcţiei prin accesiune

Art. 567 Cod civil

Prin accesiune, proprietarul unui bun devine proprietarul a tot ce se alipeşte cu bunul ori se încorporează în acesta, dacă legea nu prevede altfel.

Pentru ca alipirea sau încorporarea a două bunuri să ducă la dobândirea dreptului de proprietate asupra unuia dintre ele este necesar ca respectivele bunuri să aibă proprietari diferiţi. Este posibil şi ca bunul accesoriu să nu aparţină nimănui. Accesiunea constă în încorporarea materială a unui lucru mai puţin important, într-un lucru mai important.

 Accesiunea are trei accepții interdependente:

• faptul material al încorporării unui bun accesoriu într-un bun principal
• dreptul de accesiune rezultat din acest fapt juridic în sens restrâns în favoarea proprietarului bunului principal în ipoteza în care cele două bunuri aparţin unor proprietari diferiţi şi sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de lege
• accesiunea ca mod de dobândire a dreptului de proprietate asupra bunului accesoriu de către proprietarului bunului principal:
• fie direct, ca efect al faptului material al unirii sau al încorporării,
• fie ca efect al exercitării dreptului de accesiune, dacă sunt întrunite condiţiile prevăzute de lege

 Accesiunea se mai interpretează şi în sensurile:

• de prezumţii de proprietate întemeiate pe relaţia dintre un bun accesoriu şi un bun principal în situaţiile prevăzute de lege
• un lucrul legat se va preda cu accesoriile sale iar obligaţia de predare a lucrului vândut cuprinde şi accesoriile acestuia, conform regulii de interpretare a unor acte juridice specifice

Caracteristica dobândirii dreptului de proprietate prin accesiune este:

• calitatea de proprietar asupra bunului principal
• legătura de accesorialitate la acesta a bunului asupra căruia se dobândește proprietatea

 Accesiunea artificială

Art. 577 alin. 1 Cod civil confirmă regula că proprietarul bunului principal dobândeşte şi proprietatea a tot ce se uneşte cu bunul ori se încorporează acestuia.

Imobilul este bunul principal iar orice lucrare efectuată asupra sa este bun accesoriu, asupra căruia proprietarul dobândeşte dreptul de proprietate prin accesiune.

Prin imobil se înţelege:

• fie terenul,
• fie o construcţie preexistentă lucrărilor

Proprietarul terenului va dobândi şi proprietatea bunurilor create, considerate a avea un caracter accesoriu în cazul:

• edificării unor construcţii,
• al înfiinţării unor plantaţii sau
• al efectuării oricăror alte lucrări pe teren sau în subsolul acestuia (ziduri de sprijin, fântâni, foraje, depozite subterane sau altele asemenea)

Construcţiile sunt bunuri principale când asupra acestora se realizează intervenţii care au ca rezultat adăugiri de orice fel.

Adăugirile sunt bunuri accesorii.

Lucrările sunt, după caz, construcţiile, plantaţiile sau alte imobile edificate pe teren sau în subsolul acestuia ori adăugirile aduse unei construcţii. Asupra tuturor acestor lucrări proprietarul imobilului va dobândi dreptul de proprietate prin accesiune dacă prin lege sau act juridic nu se prevede altfel.

Prin act juridic sunt înlăturate regulile accesiunii imobiliare artificiale în cazul constituirii unui drept de superficie.

  Momentul dobândirii dreptului de proprietate asupra lucrării

Proprietarul imobilului va dobândi dreptul de proprietate asupra lucrării, din momentul începerii acesteia, dacă lucrarea face parte din categoria:

• celor adăugate necesare, indiferent dacă autorul său a fost de bună sau de rea-credinţă
• a lucrărilor adaugate utile, dacă autorul său a fost de bună-credinţă

Se dobândeşte dreptul de proprietate:

• numai asupra lucrărilor cu caracter durabil
• numai din momentul înscrierii în CF a dreptului de proprietate asupra lucrărilor executate asupra unui imobil înscris în CF, iar în unitatea administrativ-teritorială respectivă au fost finalizate lucrările de cadastru şi au fost deschise, la cerere sau din oficiu, toate cărţile funciare

Art. 579 alin.1 Cod civil

“Orice lucrare este prezumată a fi făcută de proprietarul imobilului, cu cheltuiala sa şi că este a lui, până la proba contrară” instituie o dublă prezumţie de proprietate:

• orice construcţie, plantaţie sau altă lucrare este proprietatea titularului dreptului de proprietate al imobilului asupra căruia au fost realizate

1. dovada contrară fiind dovedirea unei convenţii încheiate între proprietarul terenului şi o altă persoană, în temeiul căreia aceasta din urmă a primit dreptul de a construi sau de a planta pe terenul celui dintâi, dobândind astfel un drept de superficie, ceea ce exclude aplicarea regulilor accesiunii – art. 579 alin. 2 care reglementează expres cazurile în care se poate face dovada contrară prezumţiilor instituite la alin.1 – când s-a constituit un drept de superficie

• cheltuielile ocazionate de efectuarea lucrărilor au fost suportate tot de proprietarul imobilului

1. dovada contrară făcută de altă persoană decât proprietarul imobilului când proprietarul imobilului nu și-a întabulat în CF dreptul de proprietate asupra lucrării noi
2. dovada unui drept de creanță împotriva proprietarului imobilului când materialele folosite la realizarea lucrării sau alte cheltuieli au fost suportate de altcineva decât proprietarul imobilului.

În patrimoniul constructorului se naște un drept real de superficie când o terţă persoană ridică o plantație sau o construcție pe terenul altuia:

• pe baza unei convenții încheiate cu acesta sau
• pe baza unei dispoziții legale prin care proprietarul construcției este altul decât cel al terenului

 Dacă proprietarul terenului îşi exprimă acordul pentru construirea imobilului, cedând dreptul de folosinţă în favoarea proprietarului construcţiei:

• se justifică existenţa dreptului de superficie asupra terenului în favoarea constructorului,
• este anihilat efectul accesiunii prin care proprietarul terenului este prezumat a fi şi proprietarul construcţiei

Dacă dreptul de proprietate asupra construcţiei a fost constatat pe cale judiciară:

• situaţia juridică odată configurată, este opozabilă succesorilor foştilor proprietari atât ai terenului cât şi ai construcţiei,
• în patrimoniul acestora sunt transmise atât drepturile cât şi obligaţiile reale asupra terenului

Dacă fostul proprietar al terenului a consimţit la dezmembrământul dreptului de proprietate, succesorii acestuia:

• sunt obligaţi să respecte regimul actual al imobilului,
• nu sunt îndreptăţiți la dobândirea, prin accesiune, a construcţiei

Accesiunea este:

• naturală, când unirea sau încorporarea este urmarea unui eveniment natural,
• artificială, când rezultă din fapta proprietarului ori a unei alte persoane

 Art. 579 Cod civil    

• (1) Orice lucrare este prezumată a fi făcută de proprietarul imobilului, cu cheltuiala sa şi că este a lui, până la proba contrară.
• (2) Proba contrară se poate face când s-a constituit un drept de superficie, când proprietarul imobilului nu şi-a intabulat dreptul de proprietate asupra lucrării noi sau în alte cazuri prevăzute de lege.

Odată ce dreptul de proprietate asupra construcţiei a fost stabilit, această statuare reprezintă dovada contrară ce răstoarnă prezumţia că proprietarul terenului este şi proprietarul construcţiei. Dreptul de proprietate asupra construcţiei coexistă cu dreptul de folosinţă asupra terenului, astfel că dau naştere unui veritabil drept de superficie.

După invocarea accesiunii de către proprietarul terenului, constructorul nu mai poate pretinde decât un drept de creanţă devenit exigibil, a cărui valoare:

• depinde de buna sau reaua credinţă a acestuia,
• raportată la reprezentarea sa subiectivă asupra proprietăţii terenului (construieşte cu convingerea că terenul îi aparţine sau cunoscând că nu are niciun drept asupra acestuia).

În cazul în care autorul construcţiei asupra terenului altuia este de bună-credinţă, proprietarul terenului are dreptul:

• a) să ceară instanţei să dispună înscrierea sa în cartea funciară ca proprietar al construcţiei, plătind, la alegerea sa, autorului construcţiei fie valoarea materialelor şi a manoperei, fie sporul de valoare adus terenului prin efectuarea construcţiei sau
• b) să ceară obligarea autorului construcţiei să cumpere terenul la valoarea de circulaţie pe care acesta ar fi avut-o dacă lucrarea nu s-ar fi efectuat.

Dreptul de superficie, potrivit art 693 alin 2 Cod civil, se poate dobândi:

• prin act juridic (prin testament sau prin convenție).
• convenția de constituire sau de transmitere a dreptului de superficie trebuie încheiată în formă autentică sub sancțiunea nulității absolute.
• în toate cazurile se aplică dispozițiile privind Cartea Funciară
• constituirea prin testament presupune:

1. un legat în favoarea unui moștenitor având ca obiect dreptul de superficie,
2. două legate în favoarea a doi moștenitori diferiți, unul primind nuda proprietate, iar celălalt primind dreptul de superficie asupra aceluiași teren.

• prin uzucapiune
• prin uzucapiune dacă posesorul terenului are, din momentul intrării în posesie, intenția de a se comporta ca un superficiar, iar nu ca un proprietar al terenului
• prin uzucapiune extratabulară dacă o persoană:

1. îl dobândește, cu bună-credință, de la un neproprietar și
2. îl înscrie în cartea funciară,
3. toate celelalte condiții impuse de lege sunt îndeplinite

 Cazuri particulare de dobândire prin act juridic

Prima situație

Proprietarul întregului fond (teren + construcţie)

• a) transmite separat terenul de construcție către două persoane distinct
• b) transmis exclusiv construcția către o altă persoană, păstrând terenul
• c) transmite atât cu titlu gratuit cât și cu titlu oneros
• d) dreptului de superficie se înscrie în cartea funciară chiar dacă în actul încheiat părțile nu au prevăzut expres constituirea acestuia

 A doua situație – accesiunea imobiliară artificială

Proprietarul terenului:

• a) prin actul de renunțare la dreptul de a invoca accesiunea, constituie indirect dreptul de superficie în favoarea constructorului
• b) prin transmiterea dreptului de a invoca accesiunea către un terț, gratuit sau oneros, se poate constitui în favoarea terțului cesionar un drept de superficie
• c) dreptul de superficie se va înscrie în favoarea terţului cesionar numai dacă va invoca accesiunea în raport cu constructorul

 Situaţia soților

• realizează în timpul căsătoriei, o construcție pe terenul proprietatea unuia dintre soți,
• celălalt soţ dobândeşte un drept de superficie

În conținutul juridic al acestui drept intră dreptul de proprietate devălmașă asupra construcției și prerogativele dezmembrate ale dreptului de proprietate asupra terenului.

Situaţia logodnicilor

• edifică o construcție prin contribuție materială comună, pe terenul proprietatea unuia dintre ei,
• celălalt logodnic dobândeşte un drept de superficie asupra terenului

Dreptul de superficie nu poate fi constituit prin hotărâre judecătorească. Instanța de judecată nu are posibilitatea să dezmembreze dreptul de proprietate în lipsa unui text expres de lege.