Limitele materiale ale dreptului de proprietate privata

Codul civil prin art. 559 alin. 1 defineşte limitele materiale ale dreptului de proprietate privată asupra terenului “Proprietatea terenului se întinde şi asupra subsolului şi a spaţiului de deasupra terenului, cu respectarea limitelor legale”.

Limitele materiale ale dreptului de proprietate privată asupra unui bun privesc:

• numai bunurile mobile ori imobile corporale şi
• numai starea fizică a acestora, adică însăşi corporabilitatea lor

Bunurile incorporale ca valori patrimoniale pot forma numai obiectul unor limite juridice ale exerciţiului dreptului de proprietate.

La bunurile mobile corporale, potrivit naturii şi destinaţiei bunului, proprietarul:

• îi poate schimba configuraţia fizică,
• îi poate modifica limitele corporabilităţii, prin exercitarea dreptului de dispoziţie materială ca atribut al dreptului de proprietate privitor la un anumit bun corporabil

Proprietarul poate acţiona direct sau printr-o terţă persoană în baza unor raporturi juridice stabilite în prealabil cu acesta. Aceste raporturi au ca obiect material bunul mobil corporal ce este modificat. În absenţa unor asemenea raporturi, se va putea pune problema angajării răspunderii civile delictuale a terţului pentru atingerile aduse corporabilităţii bunului.

La bunurile imobile, din punctul de vedere al limitelor materiale ale exerciţiului dreptului de proprietate, trebuie diferenţiat între construcţii şi terenuri.

La construcţii

• configuraţia fizică determină înseşi limitele materiale ale dreptului de proprietate asupra lor
• o schimbare a acestor limite poate fi făcută doar prin intervenţia proprietarului prin exercitarea prerogativei dispoziţiei materiale asupra construcţiei
• o schimbare a acestor limite poate fi făcută doar cu respectarea unei limitări juridice a exerciţiului dreptului de proprietate asupra bunului, respectarea unei discipline în construcţii

La teren

• limitele materiale cuprind nu numai suprafaţa terenului, ci şi spaţiul situat deasupra sa şi subsolul său cu respectarea limitelor legale (art.559 alin.1 Cod civil)
• întinderea materială a dreptului de proprietate asupra terenului, indiferent de natura şi destinaţia acestuia, trebuie cunoscută, delimitată

Suprafaţa terenului

Dreptul de proprietate se confirmă printr-un titlu în sensul de instrumentum.

Titlul de proprietate cuprinde menţiuni cu privire la:

• întinderea suprafeţei de teren,
• vecinătăţile sale şi delimitările pe bază de planuri cadastrale
• descrierea imobilului şi arătarea drepturilor reale ce au ca obiect acest teren conform cărţii funciare dacă este deschisă (art. 876 alin.1 Cod civil)

Prin acţiunea în grăniţuire se pot rezolva eventualele litigii dintre proprietarii vecini pentru determinarea exactă a întinderii materiale a suprafeţelor de teren asupra cărora poartă dreptul lor de proprietate imobiliară. Este o acţiune în justiţie ce are ca scop apărarea acestui drept prin stabilirea cât mai exactă a limitelor materiale ale obiectului său.

Orice proprietar poate să îşi îngrădească proprietatea sa, suportând, în condiţiile legii, cheltuielile ocazionate.

Spaţiul de deasupra terenului

Potrivit art.559 alin.1 Cod civil, dreptul de proprietate asupra terenului cuprinde şi spaţiul situat deasupra lui. Proprietarul terenului este şi proprietarul acestui spaţiu, având dreptul să pună în valoare spaţiul de deasupra terenului proprietatea sa.

 Conform art.559 alin 2 Cod civil proprietarul, deasupra şi în subsolul terenului:

• poate face toate construcţiile, plantaţiile şi lucrările pe care le găseşte de cuviinţă, în afară de excepţiile stabilite de lege,
• poate trage din ele toate foloasele pe care acestea le-ar produce
• este ţinut să respecte, în condiţiile şi în limitele determinate de lege, drepturile terţilor asupra resurselor minerale ale subsolului, izvoarelor şi apelor subterane, lucrărilor şi instalaţiilor subterane şi altora asemenea.

 Dacă proprietarul va edifica o construcţie, este obligatoriu să respecte:

• normele administrative ce reglementează ocuparea solului, natura lucrărilor ce se pot face
• normele administrative de stabilire a înălţimii clădirilor în zona dată şi, în general, normele de urbanism
• limita materială a folosinţei terenurilor proprietate privată determinată de existenţa servituţilor aeronautice, ca servituţi administrative. Aceste raporturi sunt stabilite în cadrul unor raporturi de drept public.

Conform art. 77 C. aerian civil roman pot fi construite şi amplasate construcţii, instalaţii şi echipamente noi numai:

• cu avizul Ministerului Transporturilor, Construcţiilor şi Turismului, în zonele supuse servituţilor de aeronautică civilă
• cu avizul Ministerului Transporturilor, Construcţiilor şi Turismului, împreună cu Ministerul Apărării Naţionale în cazul aerodromurilor exploatate în comun,

 Subsolul terenului

Conform art.559 alin 1 teza II Cod civil

“El este ţinut să respecte, în condiţiile şi în limitele determinate de lege, drepturile terţilor asupra resurselor minerale ale subsolului, izvoarelor şi apelor subterane, lucrărilor şi instalaţiilor subterane şi altora asemenea”.

 Dreptul de proprietate asupra unui teren cuprinde, în mod nelimitat, şi subsolul acelui teren, geologic şi fizic.

Prin art. 136 alin. (3) din Constituţie se dispune că: “ bogăţiile de interes public ale subsolului……… fac exclusiv obiect al dreptului de proprietate publică a statului”.

Bogăţiile care nu sunt de interes public pot fi exploatate de către titularul dreptului de proprietate asupra terenului în subsolul căruia acestea s-ar putea găsi.

Prin art. 44 alin. (5) din Constituţie

“Pentru lucrări de interes general, autoritatea publică poate folosi subsolul oricărei proprietăţi imobiliare, cu obligaţia de a despăgubi proprietarul pentru daunele aduse solului, plantaţiilor sau construcţiilor, precum şi pentru alte daune imputabile autorităţii.”

 Cuantumul despăgubirilor poate fi stabilit prin acordul părţilor, iar dacă acestea nu se înţeleg, el urmează a fi determinat de instanţa judecătorească (art. 44 alin.6 din Constituţie).

Interesul general avut în vedere pentru realizarea lucrărilor trebuie dovedit de către autoritatea de stat care solicită aceasta.

Despăgubirile ce pot fi acordate proprietarului terenului pentru daunele aduse solului, plantaţiilor ori construcţiilor ce s-ar afla pe acel teren sunt de două categorii:

• prima categorie – despăgubiri ce trebuie acordate pentru pagubele rezultate, în mod obiectiv, prin însăşi folosinţa subsolului proprietăţii imobiliare
• a doua categorie – despăgubiri pentru eventualele pagube produse cu acelaşi prilej, imputabile autorităţii publice. În această din urmă situaţie, urmează a fi angajată răspunderea civilă delictuală a autorităţii publice.

Conform art. 559 alin.2 Cod civil proprietarul unui teren „(…) este ţinut să respecte, în condiţiile şi în limitele determinate de lege, drepturile terţilor asupra resurselor minerale ale subsolului, izvoarelor şi apelor subterane, lucrărilor şi instalaţiilor subterane şi altor asemenea’’.

Terenurile cu ape

• Conform art.559 alin.3 Cod civil
• Apele de suprafaţă şi albiile acestora aparţin proprietarului terenului pe care se formează sau curg, în condiţiile prevăzute de lege. Proprietarul unui teren are, de asemenea, dreptul de a apropria şi de a utiliza, în condiţiile legii, apa izvoarelor şi a lacurilor aflate pe terenul respectiv, apa freatică, precum şi apele pluviale.

Limitele materiale ale exerciţiului dreptului de proprietate se raportează la dispoziţiile legale ce reglementează regimul apelor.

Potrivit dispoziţiilor art.136 alin.3 din Constituţie, „(…) apele cu potenţial energetic valorificabil, de interes naţional (…)”, fac obiectul exclusiv al proprietăţii publice.

Proprietarul unui teren are dreptul de a-şi apropria şi utiliza, în condiţiile legii, apa izvoarelor şi a lacurilor aflate pe acel teren, apa freatică din subsolul acestuia, precum şi apele pluviale. Dreptul de proprietate obligă la respectarea sarcinilor privind protecţia mediului şi asigurarea bunei vecinătăţi, precum şi la respectarea celorlalte sarcini care, potrivit legii sau obiceiului, revin proprietarului.