Constructii executate fara autorizatie

Art. 37 din Legea nr.50/1991

•     (1) Persoanele fizice şi juridice care realizează lucrări de construcții în condiţiile prezentei legi au obligaţia de a executa integral lucrările până la termenul prevăzut în autorizaţie.
•     (2) Lucrările de construcţii autorizate se consideră finalizate:

1. dacă s-au realizat toate elementele prevăzute în autorizaţie şi
2. dacă s-a efectuat recepţia la terminarea lucrărilor.

Efectuarea recepţiei la terminarea lucrărilor este obligatorie pentru toate tipurile de construcţii autorizate, inclusiv în situaţia realizării acestor lucrări în regie proprie.

Recepţia la terminarea lucrărilor se face cu participarea reprezentantului administraţiei publice, desemnat de emitentul autorizaţiei de construire.

•     (2^1) Până la terminarea lucrărilor se pot întocmi procese-verbale de recepţie parţială, care să ateste stadiul fizic de execuţie:

1. la solicitarea investitorului şi
2. cu participarea obligatorie a reprezentanţilor Inspectoratului de Stat în Construcții în cazul investiţiilor finanţate din fonduri publice.

•     (2^2) Se pot recepţiona ca fiind terminate lucrări executate în baza unor contracte de execuţie diferite, dar având ca obiect lucrări autorizate prin aceeaşi autorizaţie de construire/desfiinţare.
•     (2^3) Se pot recepţiona ca fiind terminate loturi, secţiuni, sectoare sau obiecte de lucrări incluse în autorizaţia de construire, prevăzute într-un contract sau în contracte de execuţie diferite, în situaţia în care acestea pot fi utilizate separat, conform destinaţiei lor.
•     (3) La terminarea lucrărilor, beneficiarul autorizaţiei de construire are obligaţia să regularizeze taxa pentru autorizaţia de construire, potrivit legii.
•     (4) O dată cu regularizarea taxei prevăzute la alin. (3), beneficiarii autorizaţiilor de construire vor regulariza şi celelalte cote prevăzute de lege.
•     (5) Construcții executate fără autorizaţie de construire sau cu nerespectarea prevederilor acesteia, precum şi cele care nu au efectuată recepţia la terminarea lucrărilor, potrivit legii, nu se consideră finalizate.

Dreptul de proprietate asupra construcţiilor se înscrie în cartea funciară în baza unui certificat de atestare, care confirmă că:

• edificarea construcţiilor s-a efectuat conform autorizaţiei de construire şi
• există proces-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor, sau, după caz, a unei adeverinţe/unui certificat de atestare a edificării construcţiei.

Lucrările de construcții autorizate se consideră finalizate:

• dacă s-au realizat toate elementele prevăzute în autorizaţie şi
• dacă s-a efectuat recepţia la terminarea lucrărilor.

Efectuarea recepţiei la terminarea lucrărilor:

• este obligatorie pentru toate tipurile de construcții autorizate, inclusiv în situaţia realizării acestor lucrări în regie proprie,
• se face cu participarea reprezentantului administraţiei publice, desemnat de emitentul autorizaţiei de construire.

În cazul construcţiilor pentru care execuţia lucrărilor s-a realizat fără autorizaţie de construire, iar împlinirea termenului de prescripţie prevăzut la art.31 din Legea nr.50/1991 nu mai permite aplicarea sancţiunilor.

Art. 31 din Legea nr.50/1991 
Dreptul de a constata contravenţiile şi de a aplica amenzile prevăzute la art. 26 se prescrie în termen de 3 ani de la data săvârşirii faptei.

Certificatul de atestare sau adeverinţa privind edificarea construcţiei va fi emis/emisă în baza unei expertize tehnice:

• cu privire la respectarea cerinţelor fundamentale aplicabile privind calitatea în construcții, inclusiv cu încadrarea în reglementările de urbanism aprobate,
• care să confirme situaţia actuală a construcţiilor şi respectarea dispoziţiilor în materie şi a unei documentaţii cadastrale.

Nu se eliberează certificatul de atestare/adeverinţa privind edificarea de construcții în situaţia în care în expertiza tehnică se constată neîndeplinirea:

•  tuturor cerinţelor fundamentale şi
• a celor relative la încadrarea în reglementările de urbanism.

Prin modificarea și completarea Legii nr.10/1995 privind calitatea în construcții și Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții au fost aduse modificări importante și în privința:

• procedurilor legale de înscriere în cartea funciară și
• procedurilor dobândirii dreptului de proprietate asupra constructiilor edificate fără autorizație de construire, prevederi ce au intrat în vigoare în data de 11 ianuarie 2020.

Conform prevederilor art. 37 alin. (6) al Legii nr. 50/1991, dreptul de proprietate asupra construcțiilor se poate înscrie în Cartea Funciară în baza unei adeverințe sau a unui certificat de atestare a edificării construcției:

• chiar si în cazul construcțiilor pentru care execuția lucrărilor s-a realizat fără autorizație de construire,
• dar pentru care s-a împlinit termenul de prescripție de 3 ani privind dreptul de a constata contravențiile și de a aplica amenzile.

Art. 37 din Legea nr.50/1991

(6) Dreptul de proprietate asupra construcţiilor se înscrie în cartea funciară în baza unui certificat de atestare, care să confirme că edificarea construcţiilor s-a efectuat conform autorizaţiei de construire şi că există proces-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor, sau, după caz, a unei adeverinţe/unui certificat de atestare a edificării construcţiei.

În cazul construcţiilor pentru care execuţia lucrărilor s-a realizat fără autorizaţie de construire, iar împlinirea termenului de prescripţie prevăzut la art. 31 nu mai permite aplicarea sancţiunilor certificatul de atestare/adeverinţa privind edificarea construcţiei:

• va fi emis/emisă în baza unei expertize tehnice cu privire la respectarea cerinţelor fundamentale aplicabile privind calitatea în construcţii, inclusiv cu încadrarea în reglementările de urbanism aprobate,
• care să confirme situaţia actuală a construcţiilor şi respectarea dispoziţiilor în materie şi a unei documentaţii cadastrale.

În situaţia în care în expertiza tehnică se constată neîndeplinirea tuturor cerinţelor fundamentale şi a celor relative la încadrarea în reglementările de urbanism, nu se eliberează certificatul de atestare/adeverinţa privind edificarea construcţiei.

Decizia nr. 16/2020 Înalta Curte de Casație și Justiție

În interpretarea şi aplicarea dispoziţiilor art. 13 alin. (2) din OG nr. 2/2001 privind regimul juridic al contravenţiilor:

• aprobată cu modificări şi completări prin Legea nr. 180/2002,
• raportate la dispoziţiile art. 31 coroborate cu cele ale art. 37 alin. (5) din Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii,
• termenul de prescripţie a răspunderii contravenţionale pentru contravenţiile prevăzute de art. 26 alin. (1) lit. a) din Legea nr. 50/1991, constând în executarea, fără autorizaţie de construire, a unei construcţii ce cuprinde toate elementele structurale necesare pentru a fi considerată terminată la data constatării contravenţiei, curge de la data terminării în fapt a construcţiei.

Constituie impedimente pentru recunoaşterea pe cale judiciară:

• în cadrul acţiunii în constatare,
• a dreptului de proprietate asupra unei construcţii realizate de către proprietarul terenului, cu materiale proprii,
• lipsa autorizaţiei de construire sau nerespectarea prevederilor acesteia, precum şi
• lipsa procesului-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor.

Certificatul de atestare sau adeverința privind edificarea construcției va putea fi emis/emisă de către autoritatea locală în baza urmatoarelor acte:

• expertiză tehnică cu privire la respectarea cerințelor fundamentale aplicabile privind calitatea în construcții, inclusiv cu încadrarea în reglementările de urbanism aprobate, care să confirme situația actuală a construcțiilor și respectarea dispozițiilor în materie, și
• documentație cadastrală.

Expertul tehnic care efectuează astfel de lucrări ar trebui să dețină atestatele necesare potrivit art. 5 din Legea nr. 10/1995 privind calitatea în construcții.

Art. 5 din Legea nr.10/1995 privind calitatea în construcţii

 (1) Pentru obţinerea unor construcţii de calitate sunt obligatorii realizarea şi menţinerea, pe întreaga durată de existenţă a construcţiilor, a următoarelor cerinţe fundamentale aplicabile:

1. rezistenţă mecanică şi stabilitate;
2. securitate la incendiu;
3. igienă, sănătate şi mediu înconjurător;
4. siguranţă şi accesibilitate în exploatare;
5. protecţie împotriva zgomotului;
6. economie de energie şi izolare termică;
7. utilizare sustenabilă a resurselor naturale.

 (2) Aplicarea cerinţelor fundamentale se stabileşte pe domenii/subdomenii şi categorii de construcţii şi pe specialităţi pentru instalaţiile aferente construcţiilor, prin regulamente şi reglementări tehnice în construcţii.

În situația în care prin expertiza tehnică se constată neîndeplinirea tuturor cerințelor fundamentale și a celor relative la încadrarea în reglementările de urbanism, nu se eliberează certificatul de atestare sau adeverința privind edificarea construcției.

Există 3 ipoteze cu privire la înscrierea în Cartea Funciară a construcțiilor pentru care execuția lucrărilor s-a realizat fără autorizație de construire:

1. construcțiile realizate înainte de 1 august 2001, se pot înscrie în CF, în lipsa autorizației de construire, în baza certificatului de atestare fiscal și a documentației cadastrale, potrivit art. 37 alin. (2) din Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996;
2. constructiile edificate în perioada dintre data de 2001 și data de 11.01.2017 (termenul de prescriptie al contravenției de 3 ani, calculate de la data intrarii in vigoare a Legii nr. 7/2020) pentru care se poate înscrie dreptul de proprietate în Cartea Funciară și în lipsa autorizației de construire, cu respectarea prevedilor art. 37 alin. (6) al Legii nr. 50/1991;
3. construcțiile edificate după data de 11.01.2017 pentru care rămân aplicabile dispozițiile art.26 si art.28 din Legea nr.50/1991 care dispun:

• aplicarea sancțiunii amenzii și
• desființarea lucrărilor executate fără autorizație.

Aceste sancțiuni se aplică până la data la care se împlinește termenul de prescripție de 3 ani.

Există beneficiul titularului construcției ca dacă în acest interval de 3 ani nu se încheie un proces verbal de contravenție, să poată solicita procedura de emitere a adeverinței sau certificatului de atestare a edificării construcției prevazut de art. 37 alin. (6) al Legii nr. 50/1991, cu care să solicite înscrierea în Cartea Funciară.

Prin modificările aduse de Legea nr. 7/2020 la art. 37 alin. (6) din Legii nr. 50/1991:

• se elimină doar procedura de obținere a Autorizației de construire pentru intrarea în legalitate,
• se menține obligația efectuării unei expertize tehnice care să ateste îndeplinirea prevederilor privind urbanismul, procedură care exista în prevederile legale.

În acest sens sunt Normele metodologice de aplicare a Legii nr.50/1991  modificate prin Ordinul nr. 3454/2019 pentru modificarea și completarea Normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, aprobate prin Ordinul ministrului dezvoltării regionale și locuinței nr. 839/2009 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții.

Din Normele metodologice de aplicare a Legii nr.50/1991 a fost abrogat art.59, alin.(3) care prevedea:

(3) În situaţia în care construcţia realizată fără autorizaţie de construire întruneşte condiţiile urbanistice de integrare în cadrul construit preexistent, autoritatea administraţiei publice locale competente:

• poate proceda la emiterea unei autorizaţii de construire în vederea intrării în legalitate,
• în coroborare cu luarea măsurilor legale care se impun,
• numai în baza concluziilor unui referat de expertiză tehnică pentru cerinţa esenţială de calitate „rezistenţă mecanică şi stabilitate” privind starea structurii de rezistenţă în stadiul fizic în care se află construcţia, precum şi pentru cerinţa esenţială de calitate „securitatea la incendiu”,
• numai după emiterea Acordului de mediu, în condiţiile legii.

Prin prevederile art. 37 alin. (6) din Legea nr. 50/1991 se prevede acordarea posibilității de înscriere în Cartea Funciară a construcțiilor edificate fără autorizatie de construire:

• în baza unui unei adeverințe/unui certificat de atestare a edificării construcției,
• doar pentru constructiile pentru care a fost îndeplinit termenul de prescripție.

Dreptul de proprietate asupra construcțiilor pentru care execuția lucrărilor s-a realizat fără autorizație de construire se poate înscrie în Cartea Funciară în baza unei adeverințe sau a unui certificat de atestare a edificării construcției cu respectarea prevederilor art. 37 alin. (6) al Legii nr. 50/1991.

Art. 37, alin. (6) din Legea nr. 50/1991

(6) Dreptul de proprietate asupra construcţiilor se înscrie în cartea funciară în baza:

• unui certificat de atestare, care să confirme că edificarea construcţiilor s-a efectuat conform autorizaţiei de construire şi că există proces-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor, sau, după caz,
• a unei adeverinţe/unui certificat de atestare a edificării construcţiei.

În cazul construcţiilor pentru care execuţia lucrărilor s-a realizat fără autorizaţie de construire, iar împlinirea termenului de prescripţie prevăzut la art. 31 nu mai permite aplicarea sancţiunilor, certificatul de atestare/adeverinţa privind edificarea construcţiei va fi emis/emisă:

• în baza unei expertize tehnice cu privire la respectarea cerinţelor fundamentale aplicabile privind calitatea în construcţii, inclusiv cu încadrarea în reglementările de urbanism aprobate,
• care să confirme situaţia actuală a construcţiilor şi respectarea dispoziţiilor în materie şi a unei documentaţii cadastrale.

În situaţia în care în expertiza tehnică se constată neîndeplinirea tuturor cerinţelor fundamentale şi a celor relative la încadrarea în reglementările de urbanism, nu se eliberează certificatul de atestare/adeverinţa privind edificarea construcţiei.

Lipsa autorizaţiei de construire sau nerespectarea prevederilor acesteia, precum şi lipsa procesului-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor constituie impedimente pentru recunoaşterea pe cale judiciară, în cadrul acţiunii în constatare, a dreptului de proprietate asupra unei construcţii realizate de către proprietarul terenului, cu materiale proprii.

Cod Civil arată că nu se poate invoca buna-credință de către cel care construiește în lipsa sau cu nerespectarea autorizațiilor cerute de lege.

Termenul de prescripţie a răspunderii contravenţionale pentru contravenţiile prevăzute de art. 26 alin. (1) lit. a) din Legea nr. 50/1991, republicată, constând în executarea, fără autorizaţie de construire, a unei construcţii ce cuprinde toate elementele structurale necesare pentru a fi considerată terminată la data constatării contravenţiei, curge de la data terminării în fapt a construcţiei.

Art. 26 din Legea nr. 50/1991

 (1) Constituie contravenţii următoarele fapte, dacă nu au fost săvârşite în astfel de condiţii încât, potrivit legii, să fie considerate infracţiuni:

• a) executarea sau desfiinţarea, totală ori parţială, fără autorizaţie a lucrărilor prevăzute la art. 3, cu excepţia celor menţionate la lit. b), de către investitor şi executant;
• b) executarea sau desfiinţarea, cu nerespectarea prevederilor autorizaţiei şi a proiectului tehnic, a lucrărilor prevăzute la art. 3, cu excepţia celor menţionate la lit. b), precum şi continuarea executării lucrărilor autorizate fără solicitarea unei noi autorizaţii de construire în situaţiile prevăzute la art. 7 alin. (15), de către investitor şi executant;
• c) aprobarea furnizării de utilităţi urbane, ca urmare a executării de lucrări de branşamente şi racorduri la reţele pentru construcţii noi neautorizate;
• d) menţinerea după expirarea termenului prevăzut prin autorizaţie sau după terminarea lucrărilor autorizate ori adaptarea în alte scopuri faţă de cele prevăzute în autorizaţie a construcţiilor, lucrărilor şi amenajărilor cu caracter provizoriu;
• e) neaducerea terenului la starea iniţială de către investitor, după terminarea lucrărilor prevăzute la art. 3 lit. c), precum şi nerealizarea lucrărilor de curăţare, amenajare ori degajare, după caz, a amplasamentului şi/sau a terenurilor adiacente ocupate temporar pe durata execuţiei, o dată cu încheierea lucrărilor de bază;
•   e^1) neîndeplinirea obligaţiei de repunere în starea anterioară a terenurilor care au făcut obiectul contractelor de închiriere de către titularii de licenţe/permise/autorizaţii, prevăzuţi la art. 7^1 alin. (2), la desfiinţarea acestora;
• f) împiedicarea ori sustragerea de la efectuarea controlului, prin interzicerea accesului organelor de control abilitate sau prin neprezentarea documentelor şi a actelor solicitate;
• g) neanunţarea datei începerii lucrărilor de construcţii autorizate, în conformitate cu prevederile art. 7 alin. (8);

• h) neemiterea certificatelor de urbanism în termenul prevăzut la art. 6 alin. (2), precum şi emiterea de certificate de urbanism incomplete ori cu date eronate, care nu conţin:

1. lista cuprinzând avizele şi acordurile legale necesare în raport cu obiectivul de investiţii, sau
2. eliberarea acestora condiţionat de elaborarea prealabilă a unei documentaţii de urbanism sau a oricăror documentaţii tehnice de definire a scopului solicitării, cu depăşirea termenului legal, sau
3. refuzul nejustificat ori condiţionarea furnizării informaţiilor de interes public prevăzute la art. 6 alin. (1);

•   h^1) neemiterea avizelor şi autorizaţiilor de construire în termenul prevăzut de prezenta lege;
•   h^2) refuzul nejustificat de emitere a autorizaţiei de construire/desfiinţare şi/sau a certificatului de urbanism în termenul prevăzut de lege pentru documentaţiile complete;

• i) emiterea de autorizaţii de construire/desfiinţare:

  1. în lipsa unui drept real asupra imobilului, care să confere dreptul de a solicita autorizaţia de construire/desfiinţare;
  2. în lipsa sau cu nerespectarea prevederilor documentaţiilor de urbanism, aprobate potrivit legii;
  3. în baza unor documentaţii incomplete sau elaborate în neconcordanţă cu prevederile certificatului de urbanism, ale Codului civil, ale conţinutului-cadru al documentaţiei tehnice – D.T. pentru autorizarea executării lucrărilor de construcţii, care nu conţin avizele şi acordurile legale necesare sau care nu sunt verificate potrivit legii;
  4. în lipsa expertizei tehnice privind punerea în siguranţă a întregii construcţii, în cazul lucrărilor de consolidare;
  5. în baza altor documente decât cele cerute prin prezenta lege;
• j) neorganizarea şi neexercitarea controlului privind disciplina în autorizarea şi executarea lucrărilor de construcţii de către compartimentele abilitate din cadrul aparatului propriu al consiliilor judeţene şi al primăriilor, în unităţile lor administrativ-teritoriale, potrivit prevederilor art. 27 alin. (3) şi (4), precum şi neurmărirea modului de îndeplinire a celor dispuse de Inspectoratul de Stat în Construcţii, potrivit dispoziţiilor art. 29 alin. (3);
• k) neîndeplinirea, la termenul stabilit, a măsurilor dispuse de Inspectoratul de Stat în Construcţii la controlul anterior;
• l) refuzul nejustificat sau obstrucţionarea sub orice formă a accesului persoanelor fizice sau al reprezentanţilor persoanelor juridice la documentele prevăzute la art. 34 alin. (7);
• m) Abrogată
• n) neefectuarea recepţiei la terminarea lucrărilor de construcţii în condiţiile prevederilor art. 37 alin. (2);
• o) neconstituirea bazei de date de către autorităţile publice responsabile sau netransmiterea de către posesorii de reţele tehnico-edilitare în termenele legale a planurilor cadastrale prevăzute la art. 45 alin. (6).