Servitutea este un drept real care se exercită asupra unui imobil aflat în proprietatea altei persoane, pentru uzul sau utilitatea imobilului unui alt proprietar.  Dreptul de servitute este un drept real imobiliar, principal, perpetuu și indivizibil care dezmembrează proprietatea, conferind titularului său anumite drepturi.

Servitutea – sarcină reală

O servitute reprezintă un drept real imobiliar care constă într-o sarcină legală sau convențională instituită asupra unui imobil, denumit fond aservit, în beneficiul unui alt imobil, numit fond dominant, aparținând unui proprietar diferit. Prin această sarcină, proprietarul fondului dominant dobândește un drept de utilizare sau de utilitate sporită, precum dreptul de trecere, dreptul de vedere, dreptul de scurgere a apelor sau alte folosințe similare.

Ce este servitutea

• servitutea grevează un imobil pentru uzul sau utilitatea imobilului unui alt proprietar
• servitutea este o simplă sarcină reală ce se impune ca o limitare a exercițiului atributelor dreptului de proprietate, fiind un drept real de sine stătător.

Dreptul de servitute dezmembrământ al dreptului de proprietate

Servitutea este dreptul real imobiliar, dezmembrământ al dreptului de proprietate, constituit asupra unui imobil, numit fond aservit, imobile ce aparțin unor proprietari diferiți.

Pot fi însă și situații în care servituțile să aibă caracter reciproc. În art. 755 alin. (2) Cod civil se menționează că fondul dominant poate, prin constituirea servituții, să-și sporească utilitatea economică sau confortul. Servitutea poate avea caracter reciproc, caz în care ambele fonduri au dublă calitate de fond dominant și de fond aservit.

Fondul dominant și fondul aservit nu trebuie neapărat să fie învecinate.

Fiind un drept asupra unui bun ce aparține unei alte persoane, dreptul de servitutea nu poate fi dezmembrat și nu poate fi grevat la rândul său de o altă servitute. Conform art.755 alin.1 Cod civil titular al unui drept de servitute este doar proprietarul fondului dominant.

Nu poate fi constituită servitute pe un fond aflat în indiviziune, întrucât fiecare coproprietar deține doar o cotă-parte ideală din dreptul de proprietate.

Întrucât dreptul de servitute se realizează pentru utilitatea imobilului dominant, acesta constituie un accesoriu al dreptului de proprietate asupra fondului dominant. Servitutea nu poate fi despărțită de fond pentru a se constitui un drept de sine stătător.

În situația în care servitutea nu are caracter reciproc, se înscrie în patrimoniul proprietarului fondului dominant, ca un drept real imobiliar, ca un accesoriu al acestuia, având caracter perpetuu cât timp există fondul dominant și fondul aservit. Caracterul perpetuu este de natura dreptului de servitute. Prerogativele conferite de dreptul de servitute sunt stabilite prin fapta omului, având conferit atributul folosinței asupra fondului aservit.

Caracteristicile servituții

• Drept real imobiliar fiind un drept legat de un bun imobil, nu de o persoană.
• Sarcina asupra fondului aservit, imobilul „grevat” (aservit) trebuie să suporte o restricție (ex: să permită trecerea, să nu construiască prea sus).
• Utilitatea fondului dominant întrucât servitutea există pentru a spori confortul sau valoarea economică a celuilalt imobil (dominant).
• Doi proprietari diferiți, cele două imobile trebuie să aparțină unor proprietari diferiți. 

Tipuri de servituți

• Servitute de trecere întrucât permite accesul pe fondul aservit, esențială când fondul dominant nu are ieșire la drum public.
• Servitute de vedere, reglementează distanța ferestrelor sau deschiderea lor.
• Servitute de a nu construi, limitează dreptul de a ridica construcții. 

Clasificarea Servituților

 a) Servituți aparențe și neaparente

În raport de manifestarea lor exterioară:

• servituțile aparente se recunosc datorită:
  • unor semne vizibile (o ușa, o fereastră, o cărare, un canal, etc.),
  • semne ce trebuie să poată fi văzute de proprietarul fondului aservit, să aibă caracter permanent și să nu fie neechivoce;
• servituțile neaparente:
  • nu impun existenţa unor semne vizibile în exterior și
  • presupun o restricție, o negație a unei posibile acțiuni  (de a nu construi peste o anumită înălțime, de a nu planta până la o anumită distanță de limita proprietății)

b) Servitutea continue și servitutea necontinue

• Clasificarea este după modul de exercitare, care poate fi continuu:
  • fără fapta omului,
  • fără existenţa unor acte succesive și repetate ale omului de folosire a dreptului (servitutea de vedere, servitutea de a nu construi),
  • sau necontinuu, unde este necesar faptul actual al omului (servitutea de trecere);

c) Servituți pozitive și servituți negative

Clasificarea este în raport de obiectul lor:

• cele pozitive implică exercitarea parțială a unor prerogative ale dreptului de proprietate asupra fondului aservit,
• cele negative impun proprietarului fondului aservit:
  • unele restricții sau limitări,
  • să se abțină de la exercitarea unora dintre prerogativele dreptului său de  proprietate ( servitutea de a nu construi).

Caracterele juridice ale servituților

a) Este un drept real, principal, indivizibil și perpetuu

• ia naștere asupra unui imobil (denumit fond aservit), în scopul folosirii unui alt imobil (denumit fond dominant),
• are un alt proprietar

b) Este un drept real imobiliar

• se constituie asupra unui imobil
• este un dezmembrământ al dreptului de proprietate
• nu se poate constitui o servitute asupra oricărui imobil, ci numai asupra imobilelor prin natura lor
• la rândul ei, însăşi servitutea este un imobil prin obiectul la care se aplică

c) Impune existența a două fonduri vecine, ambele având proprietari diferiți

• imobilul în favoarea căruia se constituie servitutea se numeşte fond dominant
• iar imobilul pe care este grevată servitutea se numește fond aservit

• Pentru constituirea unui drept de servitute este necesar:
  • ca cele două fonduri, dominant și aservit, să aparțină unor proprietari diferiți
  • dacă ambele fonduri aparțin aceluiași proprietar, servitutea nu se mai poate constitui
  • dacă fondurile sunt în indiviziune, nu va putea lua naștere acest dezmembrământ al dreptului de proprietate.

Deși servitutea reprezintă un raport între două imobile, ea este folositoare proprietarului fondului dominant, fără a avea caracter personal. Dacă un uzufruct poate fi constituit asupra unui alt uzufruct, o servitute nu poate fi constituită asupra altei servituți.

d) Grevează un imobil și nu se datorează de o persoană

Servitutea nu încetează la moartea proprietarului. Titularul fondului aservit este ținut numai la o obligație de a nu face și nu una de a da sau a face.

e) Este indivizibil

Când unul dintre fonduri sau ambele fonduri aparțin mai multor proprietari, constituirea servituții trebuie să se facă în contradictoriu cu toți coproprietarii fondului aservit. Când se urmărește constituirea unei servituți, regula unanimității acționează doar în ce privește pe coproprietarii fondului aservit.

 f) Este perpetuu

Fiind un accesoriu al fondului dominant, căruia îi profită, va exista cât timp vor exista cele doua imobile și o impune situația care a generat nașterea servituții. Proprietarii celor două fonduri, de comun acord, vor putea limita în timp servitutea.

g) Este un accesoriu al fondului dominant

• Servitutea:
  • nu are o existentă de sine stătătoare, ea depinzând de fondul dominant
  • dreptul de a exercita o servitute se transmite împreună cu fondul aservit
  • nu este posibilă înstrăinarea numai a servituții; fiind un accesoriu al fondului dominant ea nu va fi înstrăinată decât odată cu proprietatea fondului dominant.
  • nu poate fi ipotecată sau urmărită de creditori, independent de fondul dominant. Cel care va cumpăra fondul dominant, iar în actul juridic nu s-ar menționa nimic în legătură cu servitutea, el o va putea totuși folosi, deoarece servitutea este o calitate a proprietății.

Cum se constituie servitutea

• Prin act de constituire (contract) între proprietari.
• Prin uzucapiune (posesie de lungă durată, tolerată).
• Prin lege (ex: servitute legală de trecere). 

Stingerea servituții

Stingerea servituții reprezintă încetarea dreptului de servitute, adică dispariția sarcinii care greva un imobil (fondul aservit) în favoarea altui imobil (fondul dominant). În această situație proprietarul fondului aservit își recapătă exercitarea completă a dreptului de proprietate.

Cazuri de stingere a servituții

1) Confuziunea (reunirea proprietății)

Servitutea se stinge atunci când ambele imobile ajung în proprietatea aceleiași persoane. Exemplu: Dacă o persoană cumpără atât terenul „dominant”, cât și terenul „aservit”, servitutea dispare automat.

2) Imposibilitatea de exercitare

Servitutea se stinge dacă devine imposibil de exercitat.

• Exemple:
  • drumul de trecere este distrus definitiv (alunecare de teren)
  • schimbări naturale care fac imposibilă utilizarea

3) Neuzul (nefolosirea)

• Servitutea se stinge dacă nu este exercitată o perioadă de timp prevăzută de lege:
  • neutilizarea îndelungată poate duce la pierderea dreptului
  • termenul depinde de tipul servituții și interpretarea juridică

4) Renunțarea proprietarului fondului dominant

Proprietarul imobilului care beneficiază de servitute poate renunța expres la dreptul său. Poate fi act notarial sau declarație unilaterală.

5) Hotărâre judecătorească

Instanța poate dispune stingerea servituții în anumite situații, precum: servitute abuzivă, schimbare semnificativă a condițiilor inițiale.

6) Încetarea utilității

Servitutea se stinge dacă nu mai există utilitatea pentru care a fost constituită, cum ar fi un teren care primește acces direct la drum public, iar servitutea de trecere devine inutilă.

Efectele stingerii servituții

• fondul aservit devine liber de sarcină
• proprietarul își recapătă dreptul de proprietate în integralitate
• nu mai există obligații de tolerare sau restricții.

Stingerea servituții intervine atunci când dispare fundamentul juridic sau practic al acesteia: fie prin reunirea proprietăților, fie prin imposibilitate, neuz, renunțare sau pierderea utilității. Efectul principal este eliberarea completă a imobilului aservit.