Circulatia terenurilor si constructiilor proprietate privata

Circulatia terenurilor si constructiilor proprietate privata se face prin acte juridice între vii, încheiate în formă autentică, sub sancţiunea nulităţii absolute.

Circulația terenurilor și construcțiilor proprietate privată se referă la modul în care acestea pot fi înstrăinate (vândute, donate etc.) sau dobândite (cumpărate, donate etc.).

Principii generale 

• Libertatea de circulație: terenurile și construcțiile proprietate privată rămân în circuitul civil și pot fi dobândite sau înstrăinate prin orice mod prevăzut de lege, însă legea impune anumite excepții și limitări stricte.
• Excepții legale: există situații expres și limitativ prevăzute de lege în care această libertate este restricționată. Aceste restricții vizează, în principal, limitarea suprafeței de teren agricol pe care un individ o poate deține și, în anumite cazuri, interzicerea înstrăinării pentru o perioadă de timp

Exemple de limitări specifice

• Suprafața maximă pentru terenuri agricole: la dobândirea prin acte între vii, proprietatea unui dobânditor asupra terenurilor agricole (în echivalent arabil de familie) nu poate depăși o anumită limită (de exemplu, 100 ha), sub sancțiunea nulității absolute a actului de înstrăinare.
• Interdicții de înstrăinare pentru terenuri din restituiri: terenurile atribuite prin constituirea dreptului de proprietate (de exemplu, în urma reconstituirii dreptului de proprietate) nu pot fi înstrăinate prin acte juridice între vii timp de 10 ani, socotiți de la începutul anului următor celui în care s-a făcut înscrierea proprietății, conform datelor din Legea 18/1991.
• Drept de preempțiune: în anumite situații, legea acordă anumite persoane un drept de preempțiune (un drept de a cumpăra înainte ca terenul să fie oferit altor persoane), conform Legea 18/1991.

Limitări și restricții

1. Încercări de vânzare a terenurilor atribuite
   Terenurile obținute prin reconstituirea dreptului de proprietate nu pot fi înstrăinate prin acte juridice între vii pentru o perioadă de 10 ani, calculată de la începutul anului următor înscrierii proprietății.
2. Nerespectarea termenului de 10 ani
   Actele de înstrăinare încheiate înainte de expirarea acestei perioade sunt nule absolut și pot fi contestate în instanță de primar, prefect, procuror sau alte persoane interesate.
3. Limita de proprietate agricolă
   La dobândirea prin acte între vii, o familie nu poate deține mai mult de 200 de hectare de teren agricol (echivalent arabil). Depășirea acestei limite atrage nulitatea parțială a actului, reducând suprafața la limita legală.

Forme de proprietate

Conform art. 136 alin.1 din Constituţie, după regimul juridic este dreptul de proprietate publică și dreptul de proprietate privată.

Dreptul de proprietate publică este dreptul de proprietate care aparţine exclusiv statului şi unităţilor administrativ- teritoriale asupra bunurilor care fac parte din domeniul public. Prerogativele acestui drept se exercită în regim de drept public, acesta fiind inalienabil, imprescriptibil şi insesizabil.

Dreptul de proprietate privata este acel drept real subiectiv ce aparţine persoanelor fizice, persoanelor juridice, statului sau unităţilor administrativ-teritoriale asupra bunurilor mobile şi imobile, drept ce conferă tilularilor săi:

• dreptul de posesie,
• dreptul de folosinţă
• dreptul de dispoziţie

În cadrul sistemului proprietăţii, proprietatea privata este regula, iar proprietatea publică constituie excepţia. Garantarea ei constituţională rezultă din art. 44 “ dreptul de proprietate privată şi creanţele împotriva statului sunt garantate. Proprietatea privată este ocrotită în mod egal de lege, indiferent de titular”.

Terenurile și construcțiile sunt proprietăți private, indiferent de destinația sau titularul acestora, și rămân supuse regimului civil general. Acestea pot fi înstrăinate și dobândite în mod liber, prin oricare dintre modalitățile prevăzute de lege, cu excepția cazurilor expres menționate și reglementate limitativ de lege.

Construcţiile proprietate privată sunt în circuitul civil general, pot fi înstrăinate, respectiv dobândite prin oricare dintre modurile prevăzute de lege.

Circulația terenurilor și construcțiilor proprietate privată este un principiu fundamental în legislația română, care prevede că aceste bunuri sunt și rămân în circuitul civil. Pot fi dobândite și înstrăinate prin orice mod prevăzut de lege, cu respectarea unor excepții limitative.

Proprietatea privata are ca obiect bunurile destinate uzului personal care aparțin

• persoanelor fizice,
• persoanelor juridice de drept privat sau de drept privat
• persoanelor juridice de drept public,
• inclusiv bunurile care alcătuiesc domeniul privat al statului și al unităților administrativ-teritoriale conform prevederilor art. 553 alin. 1 din Codul civil

Proprietatea privata a statului român include, de asemenea:

• succesiunile vacante și
• bunurile imobile cu privire la care s-a renunțat la dreptul de proprietate
• imobilele aflate în străinătate

Intră în domeniul privat al comunei, orașului sau municipiului, după caz, fără a se înscrie în cartea funciară:

• moștenirea vacantă stabilită prin certificatul de succesiune vacantă
• bunuri imobile în privința cărora sa renunțat la dreptul de proprietate

Bunurile obiect al proprietății private, indiferent de proprietar, sunt și rămâne în circuitul civil, dacă prin lege nu se dispune altfel. Ele pot fi înstrăinate, pot face obiectul unei urmăririi silite și pot fi dobândite prin orice mod prevăzut de lege.

Terenurile și construcțiile private pot fi transferate prin vânzare-cumpărare, moștenire sau alte modalități prevăzute de lege. Totuși, există anumite restricții: terenurile agricole nu pot depăși 200 de hectare pe familie, iar terenurile atribuite prin reconstituirea dreptului de proprietate nu pot fi vândute timp de 10 ani de la înscriere. Cetățenii străini pot dobândi terenuri doar în condițiile prevăzute de tratatele internaționale și pe baza principiului reciprocității.

Incapacitatea specială

Conform art.44 alin.2 din Constituţie, cetăţenii străini şi apatrizii pot dobândi dreptul de proprietate privată asupra terenurilor numai:

• în condiţiile rezultate din aderarea României la Uniunea Europeană şi din alte tratate internaţionale la care România este parte
• în condiţiile prevăzute prin lege organică,
• în condiţiile moştenirii legale
• în condiţii de reciprocitate;

 Prin prevederea legală din partea finală a textului constituţional este reglementată obţinerea dreptului de proprietate asupra terenurilor prin moştenire legală de către cetăţenii străini şi apatrizii. Aceste persoane nu pot dobândi dreptul de proprietate prin moştenire testamentară.

Referitor la condiţia reciprocităţii se impune a se menţiona că aceasta se realizează prin încheierea unor tratate. Acest drept pot să-l dobândească numai cetăţenii statelor semnatare ale tratatelor, nu şi apatrizii care domiciliază în acele state.

Circulația terenurilor agricole

• Cetățeni străini: străinii și apatrizii pot dobândi terenuri agricole doar în condițiile aderării României la UE, ale tratatelor internaționale și pe baza reciprocității, conform legii.
• Moștenire: dobândirea terenurilor agricole prin moștenire legală reprezintă o excepție de la restricțiile generale privind circulația proprietăților.

Obiectul proprietăţii private

Prin TERITORIU se înţelege solul, subsolul, apele şi coloana aeriană de deasupra solului şi apelor, asupra căreia statul îşi exercită suveranitatea.

Solul este alcătuit din stratul de uscat cu care oamenii vin în contact zilnic şi asupra căruia exercită în mod curent activităţile lor agricole, de transport, de ridicare de construcţii etc.

Spatiul acvatic este alcătuit din apele interioare şi din marea teritorială. Apele interioare pot fi: râuri, lacuri şi canale, apele porturilor, ale radelor şi ale băilor maritime.

Marea teritorială (apele teritoriale) cuprinde fâşia maritimă de o anumită lăţime situată de-a lungul litoralului unui stat şi supusă suveranităţii lui. Deși parte integrantă a teritoriului statului, marea teritorială este grevată de o servitute internațională: aceea de trecere pașnică a navelor și aeronavelor străine.

Apele de frontieră pot fi ape curgătoare (fluvii, râuri sau pârâuri), ape stătătoare (lacuri, bălţi sau mlaştini) şi golfuri închise. Delimitarea frontierelor face obiectul convenţiilor încheiate între statele riverane.

 În cazul apelor curgătoare delimitarea frontierei are loc de obicei

• fie ţinând seama de linia mediană, adică de linia stabilită la mijlocul distanţei dintre cele două maluri,
• fie de linia care se obtine prin unirea punctelor unde apa este cea mai adâncă

În cazul apelor stătătoare delimitarea frontierei este reprezentată de o linie dreaptă care uneşte punctele de frontieră opuse de la malurile celor două state riverane.

Teritoriul aparţine poporului care-l locuieşte, rezultând în mod necesar principiul suveranităţii teritoriale a statului, în calitatea lui de personificare juridică a naţiunii.

Statele exercită asupra teritoriului

• o supremaţie deplină şi exclusivă în drept şi în fapt
• un drept de coordonare

Proprietatea privată este garantată şi ocrotită în mod egal de lege, indiferent de titular. Nimeni nu poate fi expropriat decât pentru o cauză de utilitate publică, stabilită potrivit legii, cu dreaptă şi prealabilă despăgubire.

Sunt interzise naţionalizarea sau orice alte măsuri de trecere silită în proprietate publică a unor bunuri pe baza apartenenţei sociale, etnice, religioase, politice sau de altă natură discriminatorie a titularilor. Dreptul de proprietate poate fi exercitat în limitele materiale ale obiectului său. Acestea sunt limitele corporale ale bunului care formează obiectul dreptului de proprietate, cu îngrădirile stabilite prin lege. Prin lege poate fi limitată exercitarea atributelor dreptului de proprietate.

Terenurile proprietate privată, indiferent de destinaţia şi titularul lor, sunt şi rămân în circuitul civil. Ele pot fi înstrăinate şi dobândite liber prin oricare din modurile prevăzute de lege, cu respectarea dispoziţiilor legale.

Regimul juridic al circulaţiei terenurilor

Terenurile cu sau fără construcţii, situate în intravilan şi extravilan, indiferent de destinaţia sau de întinderea lor, pot fi înstrăinate şi dobândite prin acte juridice între vii, încheiate în formă autentică, sub sancţiunea nulităţii absolute.

Dreptul de proprietate se poate dobândi, în condiţiile legii (art.557 Cod civil), prin

• convenţie,
• moştenire legală sau testamentară,
• accesiune,
• uzucapiune,
• ca efect al posesiei de bună-credinţă în cazul bunurilor mobile şi al fructelor,
• prin ocupaţiune,
• tradiţiune,
• prin hotărâre judecătorească, atunci când ea este translativă de proprietate prin ea însăşi
• prin efectul unui act administrativ

În cazul bunurilor imobile dreptul de proprietate se dobândeşte prin înscriere în cartea funciară. Conform art.12 Cod civil, oricine poate dispune liber de bunurile sale, dacă legea nu prevede în mod expres altfel. Nimeni nu poate dispune cu titlu gratuit, dacă este insolvabil.

Cu excepţia litigiilor privind reconstituirea dreptului de proprietate privata şi legalitatea titlului de proprietate, conform legii fondului funciar, existenţa unui litigiu privitor la un teren cu sau fără construcţii, nu împiedică înstrăinarea acestuia şi nici constituirea altor drepturi reale sau de creanţă, după caz.

Înstrăinările realizate nu validează titlurile de proprietate ale înstrăinătorilor şi dobânditorilor, dacă acestea erau lovite de nulitate, ca urmare a încălcării dispoziţiilor legale în vigoare la data încheierii lor.

Conform art.1669 Cod civil, când una dintre părţile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, dacă toate celelalte condiţii de validitate sunt îndeplinite. Dreptul la acţiune se prescrie în termen de 6 luni de la data la care contractul trebuia încheiat.

Regimul juridic al circulaţiei construcţiilor

Construcţiile de orice fel aflate în proprietate privata sunt în circuitul civil general şi pot fi înstrăinate şi dobândite prin oricare dintre modurile prevăzute de lege:

• convenție,
• testament,
• succesiune legală
• uzucapiune,
• accesiune

Dreptul de proprietate asupra construcţiilor poate fi:

• dezmembrat, prin constituirea unui drept de uzufruct, uz, abitaţie, servitute, superficie şi
• grevat printr-o ipotecă sau un privilegiu imobiliar

Cumpărător al dreptului de proprietate privata asupra construcţiilor poate fi orice persoană fizică sau juridică, română sau străină.

Interdicţii de înstrăinare a construcţiilor

 Sunt stabilite prin anumite acte normative care au natura juridică a unor indisponibilizări parţiale şi speciale, cu caracter temporar. Este vorba de interdicţiile de înstrăinare instituite prin Decretul – Lege nr.61/1990, Legea nr.85/1992, Legea nr.112/1995 si Legea nr.10/2001, modificata prin Legea nr.247/2005. 

• 12 din Decretul – Lege nr.61/1990

Până la rambursarea integrală a creditului, locuinţa dobîndită în condiţiile prezentului decret-lege nu poate fi înstrăinată sau restructurată decât cu autorizarea prealabilă a Casei de Economii şi Consemnaţiuni.

• 10 din Legea nr.112/1995

Sunt exceptate de la vânzare apartamentele care, la data intrării în vigoare a legii, beneficiază de dotări speciale, cum sunt: piscină, saună, seră, cramă, bar, vinotecă sau cameră frigorifică. Sunt, de asemenea, exceptate de la vânzare locuinţele care au avut destinaţia de case de oaspeţi, de protocol, precum şi cele folosite ca reşedinţe pentru foştii şi actualii demnitari

• 21 din Legea nr.10/2001

Sub sancţiunea nulităţii absolute, până la soluţionarea procedurilor administrative şi, după caz, judiciare, generate de prezenta lege, sunt interzise înstrăinarea, concesionarea, locaţia de gestiune, asocierea în participaţiune, ipotecarea, locaţiunea, precum şi orice închiriere sau subînchiriere în beneficiul unui nou chiriaş, schimbarea destinaţiei, grevarea cu sarcini sub orice formă a bunurilor imobile – terenuri şi/sau construcţii notificate potrivit prevederilor prezentei legi.

Forma autentică a actelor juridice de dispoziţie cu privire la terenuri şi construcţii

Cod civil instituie un regim juridic unitar al circulaţiei imobilelor în dreptul nostru civil, fără a mai face vreo distincţie între terenuri şi construcţii. În privinţa terenurilor sunt prevăzute şi unele reglementări speciale ce ţin de categoria acestora.

Potrivit art. 885 Cod civil, sub rezerva unor dispoziţii legale contrare, drepturile reale asupra imobilelor cuprinse în cartea funciară se dobândesc, atât între părţi, cât şi faţă de terţi, numai prin înscrierea lor în cartea funciară.

Potrivit art. 886 Cod civil dispune că modificarea unui drept real imobiliar se face potrivit regulilor aplicabile dobândirii sau stingerii de drepturi reale, dacă prin lege nu se dispune altfel.

Potrivit art. 888 Cod civil înscrierea în cartea funciară a drepturilor reale asupra tuturor categoriilor de bunuri imobile se efectuează în baza:

• înscrisului autentic notarial,
• a unei hotărâri judecătoreşti rămase definitivă,
• a certificatului de moştenitor
• a unui act emis de autorităţile administrative, în cazurile în care legea prevede aceasta

Potrivit art. 1244 Cod civil convenţiile constitutive sau translative de drepturi reale ce urmează a fi înscrise în cartea funciară trebuie să fie încheiate prin înscris autentic, sub sancţiunea nulităţii absolute a actului prin care se realizează aceste operaţiuni juridice.

Transmiterea dreptului de proprietate asupra bunurilor imobile ori constituirea de dezmembrăminte ale dreptului real de proprietate prin acte juridice pot fi realizate numai:

• prin încheierea actului în formă autentică şi
• înscrierea transmisiunii ori a constituirii dreptului în cartea funciară
• ambele condiţii trebuie îndeplinite imperativ, sub sancţiunea nulităţii absolute a actului juridic

Transmiterea drepturilor de proprietate și constituirea oricărei dezmembrări a proprietății va funcționa, atât între părți, cât și între terțe părți, numai:

• din momentul înregistrării operațiunii legale în cartea funciară
• după finalizarea lucrărilor cadastrale pentru fiecare unitate administrativ-teritorială și
• deschiderea, la cerere sau din oficiu, a cărților funciare pentru respectivele clădiri

Până la această dată, înregistrarea dreptului de proprietate sau a altor drepturi reale în registrul de carte funciară s-a realizat pe baza actelor juridice prin care acestea au fost transmise, constituite în mod valabil sau modificate, încheiate în formă autentică. S-a efectuat numai pentru a fi opozabile față de terți.