Tipuri de contracte de renta viagera

Tipuri de contracte de rentă viageră

 Constituirea pe durata vieţii mai multor persoane

• Art. 2244 Cod civil
• Renta viageră poate fi constituită pe durata vieţii mai multor persoane, urmând ca, în acest caz, în lipsă de stipulaţie contrară, obligaţia de plată a rentei să înceteze la data la care decedează ultima dintre aceste persoane.

 Părţile contractuale au permisiunea să stabilească durata obligaţiei de plată a rentei în funcţie de viaţa mai multor persoane determinate, părţi sau terţi, în funcţie de actul juridic prin care se constituie renta.

În acest caz, obligaţia de plată a rentei viagere va subzista până la data la care intervine decesul ultimei persoane dintre acestea. Lipsa elementului aleatoriu atrage nulitatea contractului de rentă viageră.

Totuşi, având în vedere principiul libertăţii contractuale, părţile pot stabili ca obligaţia de plată a rentei constituită pe durata vieţii mai multor persoane să înceteze la un alt moment decât cel indicat de art. 2244 C.civ.

Este însă nevoie ca:

• voinţa părţilor să rezulte în mod expres din dispoziţiile actului constitutiv al creanţei de rentă viageră;
• în caz contrar, se va ţine cont de regula generală enunţată de articolul amintit.

Dacă nu este stipulat în mod expres contrariul, decesul unui credirentier nu duce, în principal, la stingerea parţială a rentei care urmează să fie plătită supravieţuitorului. Exemplu:

În cazul decesului unuia dintre credirentieri, cel rămas în viaţă poate beneficia de întreaga rentă, dacă nu s-a stabilit prin contract că, în această situaţie, obligaţia debirentierului se reduce la jumătate.

Constituirea în favoarea mai multor persoane   

• Art. 2245 Cod civil
• Dacă nu s-a convenit altfel, obligaţia de plată a rentei viagere este indivizibilă în privinţa credirentierilor.

 Codul civil, la art. 2245, prevede încă un mod de constituire a rentei viagere, şi anume constituirea în favoarea mai multor persoane, unde obligaţia de plată a rentei este indivizibilă în privinţa credirentierilor, dacă nu s-a convenit altfel în contract.

Raportul juridic născut din contractul de rentă viageră poate fi unul:

• cu pluralitate de subiecte active (mai mulţi credirentieri),
• cu pluralitate de subiecte pasive (mai mulţi debirentieri) ori
• cu pluralitate mixtă (atât a credirentierilor, cât şi a debirentierilor).

Legiuitorul prezumă că creanța de rentă viageră are un caracter indivizibil, însă lasă părților libertatea de a înlătura această indivizibilitate prin acordul lor.

Astfel, oricare dintre credirentieri poate solicita debirentierului executarea integrală a obligației de plată a rentei viagere, iar plata efectuată către unul dintre credirentieri îl eliberează pe debirentier de obligație față de toți credirentierii.

Totuși, nu se prezumă că acești credirentieri și-au acordat reciproc dreptul de a acționa în numele celorlalți în legătură cu creanța de rentă.

În cazul existenței mai multor debirentieri:

• oricare dintre ei poate fi obligat la plata integrală a obligației,
• iar plata efectuată de unul dintre debirentieri îi va exonera pe toți de obligație.

De asemenea, dacă debirentierul decedează și lasă mai mulți moștenitori, credirentierul poate solicita oricăruia dintre acești moștenitori să plătească întreaga rentă viageră.

 Contract de renta viageră cu uzufruct

Contractul de rentă viageră cu uzufruct este o formă de contract în care proprietarul unui imobil (uzufructuarul):

• cedează dreptul de folosință a acelui imobil,
• dar păstrează dreptul de a încasa o rentă viageră pe toată durata vieții sale.

Beneficiarului uzufructului (de obicei, cumpărătorul imobilului):

• i se transferă dreptul de utilizare și de a obține venituri din acel imobil,
• însă acesta trebuie să plătească rente periodice fostului proprietar.

Acest contract este folosit frecvent în tranzacțiile imobiliare, oferind fostului proprietar o sursă stabilă de venit, fără a pierde imediat accesul la bunurile sale.

Constituirea pe durata vieţii unui terţ deja decedat

•  Art. 2246 Cod civil:
• „Este lovit de nulitate absolută contractul care stipulează o rentă constituită pe durata vieţii unui terţ care era decedat în ziua încheierii contractului”

Conform dispozițiilor Codului civil, în cazul în care un terț era deja decedat la data încheierii contractului, sancțiunea nulității absolute se aplică și atunci când decesul terțului are loc în aceeași zi în care s-a încheiat contractul.

Totuși, se poate dovedi prin orice mijloc de probă că:

• la momentul exact al încheierii contractului, terțul era încă în viață,
• iar decesul s-a produs ulterior.

Această distincție între „ziua” și „momentul” încheierii contractului este, astfel, esențială.

Notă:

• Survenirea decesului terțului în aceeași zi cu încheierea contractului poate conduce la nulitatea absolută, indiferent de ordinea evenimentelor?
• Indiferent dacă decesul a avut loc înainte de acordul de voințe sau după, dar în aceeași zi, soarta contractului rămâne neschimbată?

Redactarea art. 2246 din Codul civil la timpul trecut sugerează că, pentru ca nulitatea de drept să se aplice, decesul terțului trebuie să fi avut deja loc. Prin urmare, diferența dintre „momentul” și „ziua” încheierii contractului poate produce efecte juridice distincte, în funcție de circumstanțele specifice.

Constituirea pe durata vieţii unei persoane afectate de o boală letală

•  Art. 2247 Cod civil:
• „Nu produce, de asemenea, niciun efect contractul prin care s-a constituit cu titlu oneros o rentă pe durata vieţii unei persoane care, la data încheierii contractului, suferea de o boală din cauza căreia a murit în interval de cel mult 30 de zile de la această dată”.

Această reglementare reprezintă un alt caz special de nulitate absolută a contractului de rentă viageră, nulitate generată de faptul că:

• renta a fost stabilită pe durata vieții unei persoane care suferea de o boală letală și
• care a decedat în termen de 30 de zile de la data încheierii contractului.

Având în vedere caracterul imperativ al acestei dispoziții legale, părțile nu pot exclude, prin acordul lor de voință, aplicarea art. 2247 din Codul civil.

Astfel, pentru aplicarea acestei reglementări, este necesară îndeplinirea cumulativă a următoarelor condiții:

1. Renta să fie constituită cu titlu oneros. Dacă aceasta nu are caracter oneros, prevederile art. 2247 nu se aplică.
2. La data încheierii contractului, persoana pe durata vieții căreia a fost stabilită renta viageră (fie că este credirentierul, debirentierul sau o altă persoană) trebuie să fi suferit de o boală. Momentul în care boala s-a manifestat, cauza sau natura acesteia, ori șansele de vindecare nu sunt relevante.
3. Boala de care suferea persoana respectivă să fi fost cauza decesului. Dacă decesul nu a fost cauzat de acea boală sau dacă a fost cauzat de o boală apărută după încheierea contractului, art. 2247 nu se aplică.
4. Decesul să survină într-un termen de maximum 30 de zile de la data încheierii contractului. În Codul civil din 1864, termenul în care decesul putea surveni era mai scurt, de 20 de zile de la data încheierii contractului.
5. Durata rentei să fie stabilită exclusiv în funcție de durata vieții persoanei care a decedat din cauza bolii de care suferea la momentul încheierii contractului și în intervalul de timp menționat. Dacă renta viageră a fost constituită pe durata vieții mai multor persoane și doar una sau unele dintre acestea decedează în aceste condiții, contractul poate rămâne valabil.

Aceste condiții sunt esențiale pentru a determina aplicabilitatea art. 2247 C.civ. și nulitatea contractului în astfel de situații.

Contract de vânzare-cumpărare cu rentă viageră

Contractul de vânzare-cumpărare cu rentă viageră combină:

• elementele unui contract de vânzare-cumpărare și
• ale unui contract de rentă viageră.

În acest tip de contract, vânzătorul cedează dreptul de proprietate asupra unui bun imobil în schimbul unei rente viagere, care îi va fi plătită de cumpărător pe tot parcursul vieții.

Această soluție este atractivă pentru proprietarii în vârstă care nu doresc să rămână fără resurse financiare, dar care doresc să-și asigure un venit constant. Cumpărătorul devine proprietarul legal al imobilului, dar are obligația să plătească vânzătorului o sumă periodică stabilită prin contract.

Contract cu titlu oneros sau cu titlu gratuit

Atunci când, în schimbul obligației debirentierului de a plăti renta, acesta dobândește dreptul de a primi un capital de orice fel, contractul de rentă viageră este considerat un contract cu titlu oneros.

Contraprestația pentru care debirentierul se angajează poate lua diverse forme și trebuie să fie asumată de cocontractantul său. Caracterul oneros al contractului face ca acesta să fie, de asemenea, un contract sinalagmatic, adică cu obligații reciproce, cu toate consecințele juridice aferente acestui tip de contract.

Renta viageră este constituită:

• cu titlu oneros,
• poate fi stabilită și cu titlu gratuit, fie prin donație, fie prin testament.

Dacă debirentierul se angajează să plătească rentele fără a urmări un beneficiu patrimonial, având doar intenția de a gratifica, atunci contractul este unul cu titlu gratuit, fiind o liberalitate. În acest caz, va fi vorba despre o donație, aceasta fiind forma reprezentativă a liberalităților inter vivos.

Când renta viageră este constituită cu titlu gratuit printr-un act juridic mortis causa, avem de-a face cu un legat cu titlu particular, inclus într-un testament.

Renta viageră stipulată în favoarea unui terţ

• Art. 2243 alin. (2) Cod civil:
• „Atunci când renta viageră este stipulată în favoarea unui terţ, chiar dacă acesta o primeşte cu titlu gratuit, contractul nu este supus formei prevăzute pentru donaţie”.

Este posibil ca, printr-un contract între două părți:

• una dintre ele (stipulantul) să impună celeilalte (promitentul) obligația de a efectua, în favoarea unui terț (beneficiar), o prestație periodică constând într-o sumă de bani sau alte bunuri fungibile,
• terțul beneficiar dobândește calitatea de creditor al creanței de rentă, având dreptul de a solicita promitentului executarea obligației asumate.

Această formă de contract constituie o donație indirectă, fiind supusă condițiilor de fond aplicabile donațiilor, dar exceptată de la cerințele formale (de formă) ale acestora. Noul Cod civil introduce obligația terțului beneficiar de a accepta stipulația pentru a-și valida dreptul.

În lipsa acceptării:

• se consideră că dreptul nu a existat niciodată,
• creditorul are dreptul de a revoca renta, atât timp cât acceptarea beneficiarului nu i-a fost comunicată, simpla acceptare tacită nefiind suficientă.

Contractul de rentă viageră trebuie să fie în formă autentică pentru înscrierea drepturilor în cartea funciară, iar donațiile sau testamentele sunt supuse formei solemne, indiferent de obiectul lor.

Exemplu:

Un exemplu simplu de rentă viageră este cel al unui pensionar care deține un apartament și, în loc să-l vândă pentru o sumă fixă, optează pentru încheierea unui contract de rentă viageră. Cumpărătorul devine proprietarul apartamentului, dar se obligă să plătească pensionarului o rentă lunară de 1.000 lei până la decesul acestuia. La moartea pensionarului, obligația de plată a rentei încetează, iar cumpărătorul rămâne proprietar al apartamentului fără alte obligații.