Tipuri de contracte de renta viagera
Tipuri de contracte de rentă viageră. Renta viageră poate fi declarată neurmăribilă, în limita valorii necesare pentru întreținerea credirentierului.
Tipuri de contracte de rentă viageră
- contractul de rentă viageră cu uzufruct viager;
- contractul de vânzare-cumpărare cu clauză de rentă viageră.
Diferența constă în drepturile păstrate de beneficiar și momentul transferului proprietății.
Ce este renta viageră
Renta viageră este un contract civil prin care o persoană (creditorul rentei) transmite un bun sau o sumă de bani către o altă persoană (debitorul rentei), în schimbul obligației acestuia de a plăti periodic o sumă de bani sau de a asigura prestații pe durata vieții creditorului.
Renta viageră, cunoscută și sub denumirea de pensie viageră, este un contract prin care o persoană denumită „debitor”:
- se obligă să plătească o sumă de bani periodică (rentă) unei alte persoane (denumită „creditor” sau „beneficiar”)
- pe o perioadă de timp determinată sau pe durata vieții acestuia din urmă.
- poate fi constituită atât cu titlu oneros, cât și cu titlu gratuit, iar reglementările legale aplicabile pot varia în funcție de natura acestui contract.
- este frecvent utilizată de persoanele vârstnice care doresc să obțină venituri constante, păstrând totodată siguranța locativă sau un sprijin financiar stabil.
- are caracter aleatoriu, deoarece durata obligației depinde de durata de viață a beneficiarului rentei.
Constituirea pe durata vieţii mai multor persoane
- Art. 2244 Cod civil
- Renta viageră poate fi constituită pe durata vieţii mai multor persoane, urmând ca, în acest caz, în lipsă de stipulaţie contrară, obligaţia de plată a rentei să înceteze la data la care decedează ultima dintre aceste persoane.
Părţile contractuale au permisiunea să stabilească durata obligaţiei de plată a rentei în funcţie de viaţa mai multor persoane determinate, părţi sau terţi, în funcţie de actul juridic prin care se constituie renta. În acest caz, obligaţia de plată a rentei viagere va subzista până la data la care intervine decesul ultimei persoane dintre acestea. Lipsa elementului aleatoriu atrage nulitatea contractului de rentă viageră.
Totuşi, având în vedere principiul libertăţii contractuale, părţile pot stabili ca obligaţia de plată a rentei constituită pe durata vieţii mai multor persoane să înceteze la un alt moment decât cel indicat de art. 2244 Cod civil.
Este însă nevoie ca:
- voinţa părţilor să rezulte în mod expres din dispoziţiile actului constitutiv al creanţei de rentă viageră;
- în caz contrar, se va ţine cont de regula generală enunţată de articolul amintit.
Dacă nu este stipulat în mod expres contrariul, decesul unui credirentier nu duce, în principal, la stingerea parţială a rentei care urmează să fie plătită supravieţuitorului.
Exemplu: În cazul decesului unuia dintre credirentieri, cel rămas în viaţă poate beneficia de întreaga rentă, dacă nu s-a stabilit prin contract că, în această situaţie, obligaţia debirentierului se reduce la jumătate.
Constituirea în favoarea mai multor persoane
- Art. 2245 Cod civil
- Dacă nu s-a convenit altfel, obligaţia de plată a rentei viagere este indivizibilă în privinţa credirentierilor.
Codul civil, la art. 2245, prevede încă un mod de constituire a rentei viagere, şi anume constituirea în favoarea mai multor persoane, unde obligaţia de plată a rentei este indivizibilă în privinţa credirentierilor, dacă nu s-a convenit altfel în contract.
Raportul juridic născut din contractul de rentă viageră poate fi unul:
- cu pluralitate de subiecte active (mai mulţi credirentieri),
- cu pluralitate de subiecte pasive (mai mulţi debirentieri) ori
- cu pluralitate mixtă (atât a credirentierilor, cât şi a debirentierilor).
Legiuitorul prezumă că creanța de rentă viageră are un caracter indivizibil, însă lasă părților libertatea de a înlătura această indivizibilitate prin acordul lor.
Astfel, oricare dintre credirentieri poate solicita debirentierului executarea integrală a obligației de plată a rentei viagere, iar plata efectuată către unul dintre credirentieri îl eliberează pe debirentier de obligație față de toți credirentierii. Totuși, nu se prezumă că acești credirentieri și-au acordat reciproc dreptul de a acționa în numele celorlalți în legătură cu creanța de rentă.
În cazul existenței mai multor debirentieri:
- oricare dintre ei poate fi obligat la plata integrală a obligației,
- iar plata efectuată de unul dintre debirentieri îi va exonera pe toți de obligație.
De asemenea, dacă debirentierul decedează și lasă mai mulți moștenitori, credirentierul poate solicita oricăruia dintre acești moștenitori să plătească întreaga rentă viageră.
Tipuri principale de contracte de rentă viageră
Atunci când, în schimbul obligației debirentierului de a plăti renta, acesta dobândește dreptul de a primi un capital de orice fel, contractul de rentă viageră este considerat un contract cu titlu oneros. Contraprestația pentru care debirentierul se angajează poate lua diverse forme și trebuie să fie asumată de cocontractantul său. Caracterul oneros al contractului face ca acesta să fie, de asemenea, un contract sinalagmatic, adică cu obligații reciproce, cu toate consecințele juridice aferente acestui tip de contract.
Renta viageră este constituită:
- cu titlu oneros,
- poate fi stabilită și cu titlu gratuit, fie prin donație, fie prin testament.
Dacă debirentierul se angajează să plătească rentele fără a urmări un beneficiu patrimonial, având doar intenția de a gratifica, atunci contractul este unul cu titlu gratuit, fiind o liberalitate. În acest caz, va fi vorba despre o donație, aceasta fiind forma reprezentativă a liberalităților inter vivos.
Când renta viageră este constituită cu titlu gratuit printr-un act juridic mortis causa, avem de-a face cu un legat cu titlu particular, inclus într-un testament.
I) Contract de renta viageră cu uzufruct
Contractul de rentă viageră cu uzufruct este o formă de contract în care proprietarul unui imobil (uzufructuarul):
- transmite dreptul de proprietate asupra bunului (de regulă un imobil),
- își păstrează dreptul de uzufruct viager, adică dreptul de a folosi bunul și de a locui în acesta până la deces.
Beneficiarului uzufructului (de obicei, cumpărătorul imobilului):
- i se transferă dreptul de utilizare și de a obține venituri din acel imobil,
- însă acesta trebuie să plătească rente periodice fostului proprietar.
Acest contract este folosit frecvent în tranzacțiile imobiliare, oferind fostului proprietar o sursă stabilă de venit, fără a pierde imediat accesul la bunurile sale. Debitorul rentei dobândește nuda proprietate, urmând să devină proprietar deplin doar după încetarea uzufructului.
Avantaje:
- protecție maximă pentru beneficiar;
- siguranța locuinței pe viață;
- risc redus de evacuare.
Dezavantaje:
- valoarea rentei poate fi mai mică;
- proprietarul nu poate dispune liber de bun până la încetarea uzufructului.
1) Constituirea pe durata vieţii unui terţ deja decedat
- Art. 2246 Cod civil:
- „Este lovit de nulitate absolută contractul care stipulează o rentă constituită pe durata vieţii unui terţ care era decedat în ziua încheierii contractului”
Conform dispozițiilor Codului civil, în cazul în care un terț era deja decedat la data încheierii contractului, sancțiunea nulității absolute se aplică și atunci când decesul terțului are loc în aceeași zi în care s-a încheiat contractul.
Totuși, se poate dovedi prin orice mijloc de probă că:
- la momentul exact al încheierii contractului, terțul era încă în viață,
- iar decesul s-a produs ulterior.
Această distincție între „ziua” și „momentul” încheierii contractului este, astfel, esențială.
Notă:
- Survenirea decesului terțului în aceeași zi cu încheierea contractului poate conduce la nulitatea absolută, indiferent de ordinea evenimentelor
- Indiferent dacă decesul a avut loc înainte de acordul de voințe sau după, dar în aceeași zi, soarta contractului rămâne neschimbată?
Redactarea art. 2246 din Codul civil la timpul trecut sugerează că, pentru ca nulitatea de drept să se aplice, decesul terțului trebuie să fi avut deja loc. Prin urmare, diferența dintre „momentul” și „ziua” încheierii contractului poate produce efecte juridice distincte, în funcție de circumstanțele specifice.
2) Constituirea pe durata vieţii unei persoane afectate de o boală letală
- Art. 2247 Cod civil:
- „Nu produce, de asemenea, niciun efect contractul prin care s-a constituit cu titlu oneros o rentă pe durata vieţii unei persoane care, la data încheierii contractului, suferea de o boală din cauza căreia a murit în interval de cel mult 30 de zile de la această dată”.
Această reglementare reprezintă un alt caz special de nulitate absolută a contractului de rentă viageră, nulitate generată de faptul că:
- renta a fost stabilită pe durata vieții unei persoane care suferea de o boală letală și
- care a decedat în termen de 30 de zile de la data încheierii contractului.
Având în vedere caracterul imperativ al acestei dispoziții legale, părțile nu pot exclude, prin acordul lor de voință, aplicarea art. 2247 din Codul civil.
Astfel, pentru aplicarea acestei reglementări, este necesară îndeplinirea cumulativă a următoarelor condiții:
- Renta să fie constituită cu titlu oneros. Dacă aceasta nu are caracter oneros, prevederile art. 2247 nu se aplică.
- La data încheierii contractului, persoana pe durata vieții căreia a fost stabilită renta viageră (fie că este credirentierul, debirentierul sau o altă persoană) trebuie să fi suferit de o boală. Momentul în care boala s-a manifestat, cauza sau natura acesteia, ori șansele de vindecare nu sunt relevante.
- Boala de care suferea persoana respectivă să fi fost cauza decesului. Dacă decesul nu a fost cauzat de acea boală sau dacă a fost cauzat de o boală apărută după încheierea contractului, art. 2247 nu se aplică.
- Decesul să survină într-un termen de maximum 30 de zile de la data încheierii contractului. În Codul civil din 1864, termenul în care decesul putea surveni era mai scurt, de 20 de zile de la data încheierii contractului.
- Durata rentei să fie stabilită exclusiv în funcție de durata vieții persoanei care a decedat din cauza bolii de care suferea la momentul încheierii contractului și în intervalul de timp menționat. Dacă renta viageră a fost constituită pe durata vieții mai multor persoane și doar una sau unele dintre acestea decedează în aceste condiții, contractul poate rămâne valabil.
Aceste condiții sunt esențiale pentru a determina aplicabilitatea art. 2247 C.civ. și nulitatea contractului în astfel de situații.
II. Contractul de vânzare-cumpărare cu clauză de rentă viageră
În acest caz, transferul dreptului de proprietate este imediat, iar plata prețului se face sub forma unei rente viagere. Debitorul rentei devine proprietar deplin de la momentul încheierii contractului, iar beneficiarul primește plăți periodice pe durata vieții.
Contractul de vânzare-cumpărare cu rentă viageră combină:
- elementele unui contract de vânzare-cumpărare și
- ale unui contract de rentă viageră.
În acest tip de contract, vânzătorul cedează dreptul de proprietate asupra unui bun imobil în schimbul unei rente viagere, care îi va fi plătită de cumpărător pe tot parcursul vieții. De regulă, contractul poate include:
- clauză de întreținere;
- obligații suplimentare (îngrijire, cheltuieli medicale);
- garanții pentru executarea rentei.
Această soluție este atractivă pentru proprietarii în vârstă care nu doresc să rămână fără resurse financiare, dar care doresc să-și asigure un venit constant. Cumpărătorul devine proprietarul legal al imobilului, dar are obligația să plătească vânzătorului o sumă periodică stabilită prin contract.
Avantaje:
- sume lunare mai consistente;
- structură contractuală clară.
Dezavantaje:
- risc mai mare pentru beneficiar dacă nu există garanții;
- pierderea dreptului de folosință dacă nu se stipulează expres.
Diferențe între tipurile de contracte de rentă viageră
Principala diferență constă în drepturile păstrate de beneficiar și în momentul transferului proprietății.
Contractul cu uzufruct favorizează protecția persoanei care primește renta, în timp ce contractul de vânzare-cumpărare cu rentă viageră favorizează dobânditorul bunului. De asemenea:
- riscul juridic este mai redus în cazul uzufructului;
- valoarea economică a rentei este, de regulă, mai mare în cazul vânzării;
- necesitatea unor garanții contractuale este esențială în al doilea tip.
- alegerea tipului de contract trebuie făcută în funcție de situația personală, starea de sănătate și nivelul de protecție dorit.
Renta viageră stipulată în favoarea unui terţ
- Art. 2243 alin. (2) Cod civil:
- „Atunci când renta viageră este stipulată în favoarea unui terţ, chiar dacă acesta o primeşte cu titlu gratuit, contractul nu este supus formei prevăzute pentru donaţie”.
Este posibil ca, printr-un contract între două părți:
- una dintre ele (stipulantul) să impună celeilalte (promitentul) obligația de a efectua, în favoarea unui terț (beneficiar), o prestație periodică constând într-o sumă de bani sau alte bunuri fungibile,
- terțul beneficiar dobândește calitatea de creditor al creanței de rentă, având dreptul de a solicita promitentului executarea obligației asumate.
Această formă de contract constituie o donație indirectă, fiind supusă condițiilor de fond aplicabile donațiilor, dar exceptată de la cerințele formale (de formă) ale acestora. Noul Cod civil introduce obligația terțului beneficiar de a accepta stipulația pentru a-și valida dreptul.
În lipsa acceptării:
- se consideră că dreptul nu a existat niciodată,
- creditorul are dreptul de a revoca renta, atât timp cât acceptarea beneficiarului nu i-a fost comunicată, simpla acceptare tacită nefiind suficientă.
Contractul de rentă viageră trebuie să fie în formă autentică pentru înscrierea drepturilor în cartea funciară, iar donațiile sau testamentele sunt supuse formei solemne, indiferent de obiectul lor.
Exemplu:
Un exemplu simplu de rentă viageră este cel al unui pensionar care deține un apartament și, în loc să-l vândă pentru o sumă fixă, optează pentru încheierea unui contract de rentă viageră. Cumpărătorul devine proprietarul apartamentului, dar se obligă să plătească pensionarului o rentă lunară de 1.000 lei până la decesul acestuia. La moartea pensionarului, obligația de plată a rentei încetează, iar cumpărătorul rămâne proprietar al apartamentului fără alte obligații.
Întrebări frecvente despre renta viageră
1) Ce este un contract de rentă viageră?
Un contract de rentă viageră este un acord prin care o persoană (debitor) se obligă să plătească periodic unei alte persoane (creditor) o sumă de bani pe toată durata vieții acestuia din urmă.
2) Care sunt principalele tipuri de contracte de rentă viageră?
- contractul de rentă viageră cu uzufruct viager;
- contractul de vânzare-cumpărare cu clauză de rentă viageră.
Diferența constă în drepturile păstrate de beneficiar și momentul transferului proprietății.
3) Cine poate beneficia de o rentă viageră?
Orice persoană fizică cu capacitate deplină de exercițiu poate încheia un contract de rentă viageră, indiferent de vârstă, însă este frecvent utilizată de persoanele vârstnice.
4) Se poate rezilia un contract de rentă viageră?
Da, contractul poate fi reziliat sau rezolvit dacă debitorul rentei nu își respectă obligațiile de plată sau de întreținere, conform clauzelor contractuale și Codului civil.
5) Ce se întâmplă cu renta viageră la decesul beneficiarului?
Obligația de plată a rentei încetează la decesul beneficiarului, dacă nu s-a prevăzut altfel în contract. Renta viageră nu se transmite moștenitorilor, cu excepția situațiilor expres stipulate.
6) Care este diferența dintre renta viageră și contractul de întreținere?
Renta viageră presupune plata unei sume de bani periodice, în timp ce contractul de întreținere presupune asigurarea directă a nevoilor beneficiarului (hrană, îngrijire, locuire).
7) Ce riscuri implică renta viageră?
- neplata rentei;
- lipsa garanțiilor contractuale;
- evaluarea incorectă a bunului transmis.
8) Renta viageră poate fi anulată de moștenitori?
Moștenitorii pot contesta contractul doar în situații limitate, precum lipsa consimțământului, frauda sau incapacitatea persoanei la momentul semnării.
