Contractul de Locatiune – cauze de incetare

Contractul de Locațiune – cauze de încetare

  Denunțarea contractului

• Art. 1816 Cod civil
• (1) Dacă locaţiunea a fost făcută fără determinarea duratei, oricare dintre părţi poate denunţa contractul prin notificare.
• (2) Notificarea făcută cu nerespectarea termenului de preaviz stabilit de lege sau, în lipsă, de uzanţe nu produce efecte decât de la împlinirea acelui termen.
• (3) La împlinirea termenului de preaviz, obligaţia de restituire a bunului devine exigibilă, iar contractul de locaţiune încheiat în condiţiile prevăzute la art. 1.809 alin. (2) sau (3), după caz, constituie, în condiţiile legii, titlu executoriu cu privire la această obligaţie.

Denunțarea contractului de locațiune

• se aplică doar în cazul locaţiunii fără durată determinată,
• oricare dintre părţi poate denunţa contractul prin notificare,
• notificarea trebuie să respecte un termen de preaviz,

Termenul de preaviz

• poate fi legal sau conventional,
• poate fi stabilit şi prin uzanţe,
• la împlinirea acestui termen își poate produce efectele denunţarea contractului.

Forma denunțului

• denunţarea unilaterală a contractului de locaţiune se face prin notificare,
• nu s-a prevăzut o formă specială pentru denunţare,

Efectele denunțului

• contractul încetează prin denunţare unilaterală,
• dacă unei părţi i-a fost notificată denunţarea, atunci sunt îndeplinite cerinţele prevăzute de lege,
• notificarea îşi produce efectele la împlinirea termenului legal sau conventional,

Acțiunea în evacuare

• introducerea unei cereri de chemare în judecată pentru evacuare are semnificaţia unei manifestări de voinţă de denunţare a contract,
• termenul de preaviz este reprezentat de timpul necesar soluţionării litigiului.

   Denunțul

• este un act juridic unilateral,
• nu implică necesitatea acceptării denunţării contractului de către cealaltă parte,
• nu implică necesitatea eliberării unui înscris doveditor al primirii notificării,
• îşi produce efectele, indiferent dacă partea căreia i-a fost adresată:

1. a fost de acord să o primească ori
2. a eliberat o dovadă constatatoare a primirii notificării sau
3. nu o dovadă constatatoare a primirii notificării

Manifestarea de voinţă de a desface contractul

• este un act unilateral de voinţă şi
• produce efecte chiar dacă nu a fost acceptată de partea concediată,
• care este ţinută să suporte desfacerea contractului.

Expirarea termenului de preaviz are ca urmare încetarea contractului de locaţiune. La împlinirea termenului de preaviz, obligaţia de restituire a bunului primit în locaţiune devine exigibilă.

Rezilierea contractului de locațiune

• Art. 1817 Cod civil
• Atunci când, fără justificare, una dintre părţile contractului de locaţiune nu îşi execută obligaţiile născute din acest contract, cealaltă parte are dreptul de a rezilia locaţiunea, cu daune-interese, dacă este cazul, potrivit legii.

Rezilierea

• se aplică contractului de locațiune care este un contract cu executare succesivă,
• se aplică în cazul neexecutării culpabile a obligaţiilor de către una dintre părţi,
• se aplică în cazul în care, fără justificare, una dintre părţile contractante nu îşi execută obligaţiile stabilite în contract.

Efectele rezilierii

• poate să conducă şi la plata de daune-interese de către partea care se face vinovată de neexecutarea contractului,

Condițiile rezoluțiunii

• să aibă ca temei neîndeplinirea unei obligaţii principale

Excepție:

• când neexecutarea este de mică însemnătate
• când neexecutarea este de mică însemnătate, însă are un caracter repetat, în cazul contractelor cu executare succesivă (reziliere)

În cazul contractelor cu executare succesivă, sancțiunea neexecutării contractului este rezilierea. Contractului de locaţiune, ca şi contract cu executare succesivă, i se aplică rezilierea, chiar şi atunci când neexecutarea este de mică însemnătate, dar, prin repetabilitatea acesteia, este de natură să dea naştere unor grave inconveniente locatorului.

• Art.1551, alin.(1) Cod civil
• Creditorul nu are dreptul la rezoluţiune atunci când neexecutarea este de mică însemnătate. În cazul contractelor cu executare succesivă, creditorul are dreptul la reziliere, chiar dacă neexecutarea este de mică însemnătate, însă are un caracter repetat. Orice stipulaţie contrară este considerată nescrisă.

Expirarea termenului

Contractul de locaţiune poate să înceteze şi prin expirarea termenului:

• convenit de părţi sau stabilit de lege,
• fără a fi necesară o înştiinţare prealabilă.

La încetarea contractului de locaţiune, locatarul are obligaţia de a restitui bunul dat în locaţiune.

Contractul încheiat:

• pe durată determinată şi constatat prin înscris autentic constituie titlu executoriu la expirarea termenului locaţiunii în ceea ce priveşte obligaţia de restituire a bunului,
• pe durată determinată încheiat prin înscris sub semnătură privată şi înregistrat la organul fiscal competent constituie titlu executoriu în ceea ce priveşte aceeaşi obligaţie.

 Imposibilitatea folosirii bunului

• Art. 1818 Cod civil
• (1) Dacă bunul este distrus în întregime sau nu mai poate fi folosit potrivit destinaţiei stabilite, locaţiunea încetează de drept.
• (2) Dacă imposibilitatea folosirii bunului este numai parţială, locatarul poate, după împrejurări, să ceară fie rezilierea locaţiunii, fie reducerea proporţională a chiriei.
• (3) Atunci când bunul este doar deteriorat, locaţiunea continuă, fiind aplicabile dispoziţiile art. 1788.
• (4) În toate cazurile în care imposibilitatea totală sau parţială de folosire a bunului este fortuită, locatarul nu are drept la daune-interese.

Art.1788, alin.(1) Cod civil

• Locatorul este obligat să efectueze toate reparaţiile care sunt necesare pentru a menţine bunul în stare corespunzătoare de întrebuinţare pe toată durata locaţiunii,

 Pieirea lucrului închiriat are ca urmare încetarea contractului de locaţiune.

Pieirea bunului constituie:

• atât distrugerea materială a bunului dat în locaţiune,
• cât şi imposibilitatea juridică a locatarului de a folosi bunul în materialitatea lui,
• orice altă imposibilitate de a se folosi lucrul, cum ar fi rechiziţionarea acestuia, exproprierea sau confiscarea lui

Locaţiunea încetează de drept dacă

• bunul este distrus în întregime sau
• bunul nu mai poate fi folosit potrivit destinaţiei stabilite de părţi în contract.

Nu prezintă interes cauza pentru care s-a produs distrugerea materială a bunului.

Pieirea bunului

• poate fi totală sau parţială,
• când acesta a fost distrus în totalitate sau furat,
• când reparaţia bunului este de o valoare excesivă, reprezentând valoarea însăşi a bunului sau a unei părţi importante a acestuia.

Contractul de locațiune încetează

• indiferent dacă pieirea lucrului este fortuită sau culpabilă, deoarece locaţiunea nu poate fi concepută fără un obiect asupra căruia să se exercite,
• indiferent că pieirea a avut drept cauză fapta culpabilă a uneia dintre părţi sau a fost fortuită.

Locatarul nu are drept la daune-interese în toate cazurile în care imposibilitatea totală sau parţială de folosire a bunului a fost fortuită.

Efectele distrugerii bunului locațiunii

• încetarea de drept a contractului în situaţia în care se produce distrugerea în întregime a bunului dat în locaţiune sau acesta nu mai poate fi folosit potrivit destinaţiei stabilite,
• recunoașterea locatarului a dreptului de opţiune între:

1. rezilierea locaţiunii sau
2. reducerea proporţională a chiriei în raport cu imposibilitatea de a utiliza parţial bunul dat în locațiune.

În cazul în care se produce deteriorarea bunului dat în locațiune, locațiunea va continua, iar locatorului îi revene obligaţia de a efectua reparaţiile pentru a aduce bunul în stare normală de funcţionare.

Desfiinţarea titlului locatorului

• Art. 1819 Cod civil
• (1) Desfiinţarea dreptului care permitea locatorului să asigure folosinţa bunului închiriat determină încetarea de drept a contractului de locaţiune.
• (2) Cu toate acestea, locaţiunea va continua să producă efecte şi după desfiinţarea titlului locatorului pe durata stipulată de părţi, fără a se depăşi un an de la data desfiinţării titlului locatorului, însă numai dacă locatarul a fost de bună-credinţă la încheierea locaţiunii.

Contractul de locaţiune mai poate să înceteze şi prin desfiinţarea titlului locatorului. Desfiinţarea dreptului locatorului, care permitea acestuia să asigure folosinţa bunului închiriat, are ca efect încetarea de drept a contractului de locaţiune.

Însă locaţiunea continuă să producă efecte:

• şi după desfiinţarea titlului locatorului,
• pe durata stipulată de părţi,
• fără a se putea depăşi un an de la data desfiinţării titlului locatorului,
• sub condiţia ca locatarul să fi fost de bună-credinţă la încheierea locaţiunii.

  Contractul de locaţiune va continua să producă efecte şi după desfiinţarea titlului locatorului dacă:

• locatarul a fost de bună-credinţă la momentul încheierii contractului de locaţiune,
• bună-credinţă să fi existat numai la acel moment trebuie să fi existat buna sa credinţă,

Uzufructuarul poate încheia contract de locațiune a imobilelor înscrise în cartea funciară.

Aceaste contracte sunt opozabile proprietarului sau moştenitorilor acestuia după stingerea uzufructului:

• prin decesul uzufructuarului sau
• prin încetarea existenţei sale (în cazul uzufructuarului persoană juridică),
• până la împlinirea termenului acestora,
• dar nu mai mult de 3 ani din momentul încetării uzufructului.

Reînnoirile de închirieri de bunuri imobile sau de arendări făcute de uzufructuar şi înscrise în cartea funciară înaintea expirării contractelor iniţiale sunt opozabile proprietarului şi moştenitorilor acestuia:

• pentru o perioadă de cel mult 6 luni, sau,
• pentru o perioadă de un an, dacă la data stingerii uzufructului nu au fost puse în executare.

In nici o situație contractul de locaţiune nu poate dura mai mult de 3 ani de la data stingerii uzufructului. Când uzufructul s-a stins urmare expirării termenului, locaţiunea încetează odată cu stingerea dreptului de uzufruct.

Este o pierdere a bunului, fără o dispariție material a acestuia, când:

• bunul devine din punct de vedere juridic interzis folosinţei convenite sau
• această folosinţă este supusă unor lucrări excesive cerute de autoritatea administrative.

Înstrăinarea bunului dat în locaţiune

Contractul de locațiune încetează și când este înstrăinat bunul dat în locaţiune (art.1811).

Dreptul locatarului este opozabil dobânditorului astfel:

• în cazul imobilelor înscrise în cartea funciară, dacă locaţiunea a fost notată în cartea funciară;
• în cazul imobilelor care nu sunt înscrise în cartea funciară, dacă data certă a locaţiunii este anterioară datei certe a înstrăinării;
• în cazul bunurilor mobile supuse unor formalităţi de publicitate, dacă locatarul a îndeplinit aceste formalităţi;
• în cazul celorlalte bunuri mobile, dacă la data înstrăinării bunul se afla în folosinţa locatarului

Locatarul şi locatorul au posibilitatea să prevadă în contractul de locaţiune o clauză conform căreia locaţiunea încetează în cazul înstrăinării bunului dat în locaţiune.

Indiferent de situaţia în care dreptul locatarului este opozabil dobânditorului, contractul de locaţiune îşi încetează efectele prin înstrăinarea bunului dat în locaţiune.

Excepţie:

Locaţiunea rămâne opozabilă dobânditorului chiar şi după ce locatarului i s-a notificat înstrăinarea:

• pentru un termen de două ori mai mare decât cel care s-ar fi aplicat notificării denunţării contractului,
• locatarul căruia i s-a comunicat încetarea contractului neavând dreptul la despăgubiri nici din partea locatorului şi nici de la dobânditorul bunului.

Efectele înstrăinării bunului dat în locațiune

Dobânditorul bunului se subrogă în toate drepturile şi obligaţiile locatorului. Locatorul iniţial rămâne răspunzător pentru prejudiciile cauzate locatarului anterior înstrăinării.

Atunci când locatarul bunului înstrăinat a dat garanţii locatorului pentru îndeplinirea obligaţiilor sale, dobânditorul se subrogă în drepturile izvorând din aceste garanţii.

  Plata anticipată a chiriei sau cesiunea creanţei privind chiria nu poate fi opusă dobânditorului decât dacă:

• în privinţa acestora, au fost îndeplinite, înainte ca înstrăinarea să devină opozabilă locatarului,
• formalităţile de publicitate prin înscrierea la arhivă, sau după caz, în cartea funciară, în raport cu obiectul locaţiunii ori
• dacă plata anticipată sau cesiunea a fost cunoscută de dobânditor în alt mod.