Efectele licitatiei de vanzare silita imobil
Vânzarea poate avea loc prin licitație publică, vânzare directă sau prin alte metode permise de lege. Este important de menționat că valorificarea bunurilor imobile urmărite silit trebuie să respecte principiile legalității, transparenței și protecției drepturilor debitorului, astfel încât să se asigure un echilibru între interesul creditorilor și protejarea drepturilor persoanei urmărite silit.
O clădire poate fi executată prin formele de vânzare silită
- prin vânzare amiabilă (articolul 754 din Codul de procedură civilă)
- prin vânzare directă (art. 755 Codul de procedură civilă)
- prin vânzare forțată (articolul 756 din Codul de procedură civilă)
Licitația de vânzare silită a unui imobil este o procedură judiciară ce intervine atunci când proprietarul nu își poate onora obligațiile financiare, cum ar fi rambursarea unui credit.
Efectele principale ale vânzării silite a unui imobil
- Satisfacerea creanței: sumele obținute din vânzare sunt utilizate pentru achitarea datoriei către creditor.
- Pierderea proprietății de către debitor: debitorul își pierde dreptul de proprietate asupra imobilului vândut.
- Transferul dreptului de proprietate după finalizarea licitației, imobilul este transferat către cumpărător, iar fostul proprietar pierde dreptul de a mai revendica bunul respectiv.
- Soluționarea datoriilor, suma obținută din vânzare este utilizată pentru achitarea datoriilor proprietarului față de creditor, conform ordinii de prioritate stabilite de instanță.
- Pierderi financiare, în multe cazuri, prețul obținut la licitație este sub valoarea de piață a imobilului, ceea ce poate duce la pierderi financiare atât pentru proprietar, cât și pentru creditor, dacă nu se recuperează întreaga datorie.
Blocarea unor drepturi ale proprietarului care:
- poate pierde dreptul de a dispune de bunuri viitoare și
- poate suferi alte consecințe juridice sau financiare ca urmare a neplății datoriilor.
Reintegrarea cumpărătorului în posesi imobilului, cumpărătorul care câștigă licitația poate întâmpina dificultăți în obținerea efectivă a posesiei imobilului, mai ales dacă fostul proprietar refuză să-l elibereze.
În concluzie, licitația de vânzare silită implică schimbări fundamentale în structura de proprietate și poate afecta considerabil stabilitatea financiară a părților implicate. Este un proces complex ce implică nu doar aspecte juridice, ci și financiare și emoționale
Vânzare silită prin licitația publică a clădirii se va face dacă:
- nu există nici un acord între părți cu privire la utilizarea acestuia
- vânzarea directă sau amiabilă nu este realizată
Această formă de utilizare forțată a clădirii se face prin executor judecătoresc.
VÂNZARE SILITĂ CONSTRUCȚIE PRIN LICITAŢIE PUBLICĂ
Neîndeplinirea în mod voluntar a obligațiilor debitorului în termen de 15 zile de la comunicarea avizului executării, executorul execută procedura de vânzare forțată.
Această etapă implică:
- evaluarea proprietății urmărite,
- determinarea prețului proprietății și a valorii altor drepturi,
- vânzare,
- publicitatea vânzării
EVALUAREA CLĂDIRII
Executorul va determina imediat valoarea de circulație a bunului:
- atunci când este posibil
- prin raportare la prețul mediu de piață din respectiva localitate
- printr-o încheiere ce trebuie comunicată părților (creditorului și debitorului)
Evaluarea se va face de către un expert evaluator:
- la cererea părților interesate – debitor, creditor, terţul dobânditor al imobilului, coproprietarii imobilului, creditorii intervenienţi
- în cazul în care evaluarea nu poate fi făcută de către executor
Cererea de numire a unui expert evaluator se face în termen de 15 zile de la comunicarea încheierii prin care executorul a stabilit valoarea de circulație a imobilului, fiind un termen de decădere. Numirea expertului se face de către executorul judecătoresc printr-o încheiere executorie. O altă expertiză nu este admisă, însă părțile au libertatea să convină o altă valoare.
Efectele licitației de vânzare silită imobil
1) Transferul dreptului de proprietate asupra imobilului
Prin actul de adjudecare se marchează finalitatea executării silite imobiliare. În cuprinsul său se face mențiunea că el constituie titlul de proprietate, fiind un act translativ al dreptului de proprietate în favoarea adjudecatarului.
El poate fi întocmit numai după plata prețului sau a avansului, dacă imobilul a fost vândut cu plata prețului în rate. Constituie titlul executoriu pentru adjudecatar – în caz de refuz de predare voluntară a posesiei imobilului de către debitor se poate rezolva prin executarea silită în baza actului de adjudecare.
Actul de adjudecare va cuprinde următoarele mențiuni:
- denumirea şi sediul organului de executare;
- numele executorului judecătoresc;
- numărul şi data procesului-verbal de licitaţie;
- numele, prenumele şi domiciliul sau, după caz, denumirea şi sediul debitorului, ale terţului dobânditor şi ale adjudecatarului;
- preţul la care s-a vândut şi modalitatea de achitare în cazul în care vânzarea s-a făcut cu plata în rate;
- menţiunea, dacă este cazul, că imobilul s-a vândut grevat de drepturile de uzufruct, uz, abitaţie sau servitute ori, după caz, liber de aceste drepturi
- datele de identificare ale imobilului cu arătarea numărului cadastral sau topografic şi a numărului de carte funciară, precum şi datele de identificare ale fostului proprietar;
- menţiunea că actul de adjudecare este titlu de proprietate şi că poate fi înscris în cartea funciară;
- menţiunea că, pentru adjudecatar, actul de adjudecare constituie titlu executoriu împotriva:
- debitorului
- a terţului dobânditor
- oricărei persoane care posedă ori deţine imobilul adjudecat, fără a putea invoca un drept opozabil în condiţiile legii;
- menţiunea că, pentru creditor sau debitor, după caz, actul de adjudecare constituie titlu executoriu împotriva adjudecatarului care nu plăteşte diferenţa de preţ, în cazul în care vânzarea s-a făcut cu plata preţului în rate;
- data întocmirii actului de adjudecare, semnătura şi ştampila executorului judecătoresc, precum şi semnătura adjudecatarului.
2) Restituirea garanţiilor
După adjudecarea imobilului de către unul din participanți, executorul judecătoresc va dispune, prin proces-verbal de licitație restituirea garanțiilor depuse de restul participanților. Procesul-verbal constituie titlul executoriu (art.851 Cod procedură civilă).
3) Stingerea dreptului de preemţiune
Titularul unui drept de preemțiune asupra imobilului își poate valorifica acest drept dacă participă la licitația bunului. Neparticiparea titularului unui astfel de drept de preemțiune asupra imobilului la licitație are drept sancțiune:
- imposibilitatea de executarea acestui drept ulterior momentului adjudecării imobilului
- este decăzut din dreptul de a mai pretinde beneficiul pe care i l-ar fi conferit acest drept
4) Viciile ascunse şi leziunea
Actul de adjudecare are natura unui contract de vânzare-cumpărare prin transferul dreptului de proprietate dar:
- nu există garanție contra viciilor ascunse ale bunului imobil adjudecat și
- nici nu poate fi cerută anularea pentru leziune
- nu are ca efect încetarea retroactivă a dreptului de proprietate al debitorului. Aceasta face ca locațiunea și celelalte acte juridice privitoare la imobil să continue sau vor înceta în raport cu dispozițiile legale care le reglementează.
Situații speciale în vânzarea silită a unui imobil
- Reducerea prețului de pornire: dacă nu se primesc oferte, prețul inițial al licitației poate fi redus progresiv la termenele următoare.
- Vânzarea sub valoarea datoriei: imobilul poate fi adjudecat la un preț mai mic decât valoarea creanței sau garanției care a declanșat executarea silită.
- Contestația la executare: debitorul poate depune contestație dacă consideră că procedura este ilegală, având posibilitatea de a suspenda vânzarea și de a-și proteja drepturile.
PREȚUL ADJUDECĂRII
Adjudecatarul trebuie să depună prețul:
- înainte de a i se elibera actul de adjudecare,
- la dispoziția executorului judecătoresc,
- în termen de 30 zile de la data vânzării, ținându-se seama de garanția depusă în contul prețului.
Dacă adjudecatar este un creditor al debitorului urmărit, el poate depune creanța sa în contul prețului. Este obligat să depună diferența de preț în același termen de cel mult 30 zile de la data vânzării.
Dacă adjudecatarul nu depune prețul în termen de cel mult 30 zile de la data vânzării se aplică sancțiunea scoaterii din nou la vânzare a imobilului în contul adjudecatarului. Imobilul se va vinde la un preț mai mic, iar diferența de preț va fi achitată de adjudecatarul inițial.
Procedura legală a revânzării va respecta procedura legală a vânzării la licitație. Se va aduce la cunoștința datornicului (primul adjudecatar) în contul căruia se face vânzarea și creditorului urmăritor. Dacă la licitație adjudecatarul achită prețul inițial el nu va mai fi obligat decât la cheltuielile generate de noua licitație.
PROCESUL-VERBAL DE LICITAȚIE
Procesul-verbal se întocmește de executor atât pentru termenul la care licitația a fost amânată cât și pentru desfășurarea acesteia.
În acest act se va cuprinde
- locul, data si ora când s-a ținut licitația,
- numele executorului
- date de identificare ale creditorului și debitorului, terțului dobânditor, ale reprezentanților lor
- date de identificare ale participanților cu arătarea sumelor oferite de fiecare
- indicarea faptului că ofertanții au depus garanții, că a fost reţinută cea a ofertantului câștigător și că restituirea garanțiilor depuse de ceilalți participanți
- datele de identificare ale proprietarului clădirii
Raportul de licitație este însoțit de
- ofertele de cumpărare
- raportul de expertiză
Acesta va fi semnat de către executorul judecătoresc, creditorul, debitorul, achizitorul terț, ofertantul și ceilalți ofertanți.
Ce poate face debitorul
- Verificarea legalității executării: debitorul trebuie să analizeze dacă executarea silită a fost realizată conform legii, pentru a identifica eventuale nereguli.
- Depunerea contestației: debitorul poate formula o contestație la executarea silită pentru a suspenda vânzarea imobilului și a-și proteja drepturile, în special atunci când există o disproporție între valoarea bunului și datoria restantă.
