Recuperarea creantelor prin veniturile imobiliare

Recuperarea creanțelor prin venituri imobiliare presupune valorificarea bunurilor imobile aflate în patrimoniul debitorului pentru stingerea datoriilor.

Ce înseamnă recuperarea creanțelor prin venituri imobiliare

Executarea silită a fructelor și veniturilor imobile reprezintă o procedură juridică prin care creditorul urmărește încasarea veniturilor produse de un bun imobil, deținut de debitor, pentru recuperarea datoriilor. Aceste venituri includ chirii, recolte, rente sau orice alt tip de profit generat de proprietate.

Executare silita fructe și venituri imobile constituie o altă formă a executării silite indirect ce constă:

• în indisponibilizarea fructelor neculese și a recoltelor prinse de rădăcini aparținând debitorului, în scopul valorificării acestora prin vânzare, pentru realizarea creanței creditorului
• este reglementată în art. 795-811 Cod procedură civilă.
• demersurile pot fi inițiate în cadrul unor proceduri judiciare specifice, precum ordonanța de plată sau acțiunea de drept comun, ori prin intermediul unor firme specializate în recuperarea creanțelor.

Fructele și veniturile imobilelor reprezintă beneficiile obținute din exploatarea unui bun imobil.
Fructele sunt produsele directe ale imobilului, precum recoltele provenite de pe un teren agricol.
Veniturile includ avantajele economice indirecte, cum ar fi chiriile rezultate din închirierea unei proprietăți.

ART. 795 Cod procedură civilă Obiectul urmăririi

Fructele neculese şi recoltele prinse de rădăcini aparţinând debitorului nu se pot urmări decât pe bază de titluri executorii; ele se pot însă sechestra, potrivit dispoziţiilor art. 952 şi următoarele.

ART. 800 Cod procedură civilă Obiectul urmăririi

(1) Se pot urmări toate veniturile prezente şi viitoare ale imobilelor ce sunt proprietatea debitorului sau asupra cărora el are un drept de uzufruct.
(2) De asemenea, se pot urmări şi veniturile debitorului arendaş sau chiriaş provenite din exploatarea imobilelor arendate sau închiriate.
(3) Urmărirea veniturilor unui imobil nu va putea fi efectuată dacă există o urmărire imobiliară asupra aceluiaşi imobil.

Etapele procedurii recuperării creanțelor prin venituri imobiliare

1. Obținerea titlului executoriu

Aceasta este o etapă esențială, care presupune obținerea unei hotărâri judecătorești definitive sau a unui alt titlu executoriu (de exemplu, un contract de credit autentificat notarial).
Procedura depinde de documentele aflate la dispoziția creditorului – contracte, facturi, dovezi de plată – care vor fi prezentate în instanță pentru dovedirea creanței.

2. Recuperarea veniturilor din chirii

Dacă debitorul deține bunuri imobile închiriate, creditorul poate solicita poprirea chiriilor.
Aceasta se realizează prin intermediul unui executor judecătoresc, care notifică chiriașul să vireze chiria direct către creditor, până la acoperirea sumei datorate.

3. Executarea silită a imobilului

În cazul în care poprirea veniturilor din chirii nu este posibilă sau insuficientă, creditorul poate cere executorului judecătoresc declanșarea executării silite asupra bunului imobil.
Procedura presupune evaluarea imobilului, organizarea unei licitații publice și vânzarea acestuia.
Suma obținută va fi folosită pentru stingerea creanței, însă procesul este de durată și implică costuri suplimentare.

Ce implică urmărirea silită imobiliară?

1. Se extinde asupra bunurilor accesorii: pe lângă imobilul în sine, urmărirea silită se extinde și asupra bunurilor care sunt legate de acesta, cum ar fi construcțiile, și asupra fructelor și veniturilor sale. 
2. Este o formă de executare indirectă: prin valorificarea imobilului, se urmărește obținerea unui preț în urma licitației, din care se vor acoperi datoriile debitorului. 
3. Este o procedură reglementată: urmărirea silită imobiliară este reglementată de articolele 813-863 din Noul Cod de Procedură Civilă. 

Procedura executării silite a fructelor imobile

Cerinţe pentru folosirea procedurii executare silită fructelor neculese și a recoltelor prinse de rădăcini:

• creditorul să posede un titlu executoriu ce se referă la o creanță bănească
• debitorul urmărit să fie proprietarul fructelor și recoltelor fie că este proprietar al fondului, fie că este numai uzufructuar, arendaș/subarendaș. Nu prezintă importanță dacă este proprietarul sau uzufructuarul unui imobil, întrucât fructele și recoltele neculese sunt urmărite numai când vor putea fi culese, devenind bunuri mobile.
• să fie vorba de fructe care se produc periodic, susceptibile de a se reînnoi și atașate de sol
• urmărirea fructelor să se facă în maxim 6 săptămâni înaintea coacerii lor.
  • se va evita începerea unei urmăriri prea timpurii, care ar putea să-l determine pe debitor să părăsească lucrul,
  • această apreciere este o chestiune de fapt ce se va determina în funcție de climatul locului, natura fructelor sau recoltelor și după obiceiurile locale
• sechestrarea fructelor se va putea face și mai înainte
• obiectul urmăririi fructelor neculese și a recoltelor prinse de rădăcini trebuie să respecte condițiile:

1. fructele urmărite să fie apărute și să se fi dezvoltat, pentru a existe obiect al executării
2. fructele să nu fi fost încă culese (tăiate sau desprinse de rădăcini). Într-un asemenea caz ele ar putea forma numai obiectul urmăririi silite mobiliare
3. debitorul urmărit să fie încă proprietarul sau uzufructuarul acestor fructe, pentru a nu fi o urmărire îndreptată împotriva unei persoane fără calitate de debitor în procedura executării silite
4. fructele să nu fi format obiectul unei indisponibilizări în cadrul unei urmăriri imobiliare, pornită de creditorul ipotecar
5. fructele prinse de rădăcini să nu fi fost destinate a deveni, în momentul recoltării, imobile prin destinație

Termenele executării silite

Urmărirea se va face în termen de 6 săptămâni fiind un termen special și imperativ, stabilit de lege, întrucât o urmărire prematură ar aduce prejudicii atât debitorului cât și economiei de piață. Acest termen se va determina în raport cu specificul coacerii fiecărei categorii de fructe.

Sechestrarea se poate face oricând, chiar înaintea împlinirii termenului de 6 săptămâni. Este vorba doar de o măsură asiguratorie, de indisponibilizare.

Somația 

Este necesar să fie emisă într-un termen de cel puțin 2 zile anterior urmăririi efective. Urmărirea nu poate începe înainte de încunoștiințarea debitorului printr-o somație despre începerea urmăririi. Se va proceda la urmărirea silită dacă debitorul:

1. ignoră somația făcută de executorul judecătoresc cu 2 zile înaintea începerii urmăririi și
2. nu-și execută obligația de bună voie

Sechestru

Procedura sechestrului este reglementată de art. 797 alin.1 Cod procedură civilă. Urmărirea acestor fructe se va face prin mijlocirea unui executor judecătoresc. Acesta va proceda la sechestrarea acestora şi la numirea unui administrator-sechestru.

Executorului judecătoresc, în ziua stabilită pentru urmărire:

• se va deplasa la locul în care se află fructele sau recoltele prinse de rădăcini,
• va întocmi un proces-verbal de sechestru, ce va fi semnat de executor și toate persoanele prezente la urmărire.

 Conținutul procesului-verbal de sechestru

• date privitoare la titlul executoriu în baza căruia se efectuează urmărirea
• date de identificare a părților – creditor, debitor, executor, persoane ce au participat la urmărire și calitatea în care au asistat
• datele de identificare ale administratorului sechestru
• somația verbală făcută debitorului și răspunsul acestuia (dacă a fost prezent)
• descrierea fructelor prinse de rădăcini
• indicarea locului, zilei, orei întocmirii procesului-verbal
• menționarea drepturilor pretinse de alte persoane asupra bunurilor sechestrate sau eventualele garanții reale constituite în favoarea unei terțe persoane ori
• menționarea existenței unor cazuri de insesizabilitate în privința unor fructe

Prin încheierea procesului-verbal de sechestru, fructele și recoltele ce fac obiectul executării sunt indisponibilizate.

Administratorul-Sechestru

Executorul judecătoresc va numit un administrator-sechestru, prin procesul-verbal de sechestru însușit de administrator prin semnare. Administratorul-sechestru are următoarele obligații:

De a păstra, de a culege şi de a depozita fructele sau recoltele, cheltuielile necesare fiind avansate de creditorul urmăritor pentru activitatea desfășurată are dreptul, instituit prin lege, la remunerație și răspunde pentru orice pagubă adusă creditorului sau debitorului din cauza neglijenței şi va fi înlocuit.

Va putea vinde dacă executorul judecatoresc încuviințează, numai cu încunoștiințarea creditorului şi a debitorului. Nerespectarea condiţiilor atrage nulitatea formelor de vânzare.

Va putea vinde fructele prinse de rădăcini prin negociere (buna învoială) chiar pe prețul curent, doar în următoarele situații:

1. fie fructele sau recolta sunt supuse pieirii, degradării, alterării sau deprecierii, astfel încât se impune vânzarea urgentă a acestora
2. fie nu este posibilă depozitarea sau, deși este posibilă, este de natură să atragă cheltuieli disproporționate în raport cu valoarea efectivă a fructelor sau recoltelor

Sume de bani rezultate din vânzarea făcută de administratorul-sechestru:

• vor fi consemnate la unitatea financiară în cel mult 24 ore de la încasare,
• recipisa de consemnare trebuie depusă imediat la executorul judecătoresc
• odată cu recipisa va depune și o lista descriptivă privind fructele sau recoltele vândute și prețul de vânzare, lista semnata de acesta și de cumpărători.

Vânzarea fructelor și recoltelor

Modalitatea de vânzare este licitația ce se face:

• în prezența:

1. debitorului sau chiar in lipsa lui, cu condiția ca el să fi fost legal citat,
2. a unui agent al politiei sau un reprezentant al jandarmeriei sau,
3. în lipsă, a primarului sau a unui reprezentant al primăriei

• în baza anunțului de vânzare afișat:

1. la primăria comunei/localității,
2. la domiciliul debitorului,
3. la locul unde se face vânzarea și
4. alte locuri publice

Anunțul se face cu cel puțin 5 zile înaintea termenului fixat pentru licitații. Vânzarea se face cu plata prețului achitat pe loc, dar se poate accepta și altă modalitate de plată cu acordul creditorului sau a reprezentantului său.

Prețul poate fi depus ulterior, într-un termen de 5 zile calculate de la data licitației doar în cazul fructelor neculese. Intrarea adjudecatarului în posesia bunurilor adjudecate se va face, în toate cazurile, numai după plata integrală a prețului, fiind o norma imperativă.

Efectele urmăririi veniturilor imobilului

De la data notării urmăririi în cartea funciară aceasta va fi opozabilă tuturor dobânditorilor de drepturi asupra imobilului. Cesiunile de venituri, contractele de închiriere, de arendare sau de exploatare a imobilului, inclusiv cesiunile de drepturi rezultând din aceste contracte, nu vor fi opozabile creditorului urmăritor.

De la data notificării sechestrului persoanelor titulare de contract, plata chiriilor, arenzilor sau altor venituri ale imobilului făcută debitorului va fi, de asemenea, inopozabilă creditorului urmăritor.

Aceste plăți făcute debitorului înainte de data notificării şi de termenul fixat în contractul respectiv, va fi opozabilă creditorului urmăritor numai dacă este constatată printr-un înscris cu dată certă.

Când există un singur creditor urmăritor

După reținerea cheltuielilor de executare se eliberează acestuia suma de bani realizată prin urmărirea silită până la acoperirea integrală a drepturilor sale. Suma rămasă disponibilă se preda debitorului. Când suma obținută nu este îndestulătoare pentru acoperirea creanței și celorlalte cheltuieli, urmărirea imobilului va continua:

• până la acoperirea integrală a creanței și a cheltuielilor sau
• până la încetarea urmăririi.

Când există concurs între urmărirea generală de venituri și o urmărire imobiliară, înființată ulterior de un creditor ipotecar în rang prioritar, aceasta din urmă va avea drept de preferință asupra veniturilor nedistribuite.

Încetarea urmăririi silite

Conform art. 812 Cod procedură civilă urmărirea veniturilor încetează:

1. prin renunţare la urmărire

• făcută de toţi creditorii urmăritori şi intervenienţi,
• renunțarea trebuie să fie expresă, totală și necondiționată, astfel încât
• să nu existe posibilitatea de a se interpreta că unul dintre creditori nu a renunțat în mod efectiv la această formă de urmărire

2. prin plata creanţelor acestora, inclusiv a dobânzilor şi a cheltuielilor de judecată şi de executare

• când debitorul își achită integral creanțele creditorilor și cheltuielile

3. prin depunerea, cu afectaţiune specială, a sumelor pentru care s-a făcut urmărirea,

• va depune, cu afectațiune, întreaga valoare a creanței cu toate accesoriile și cheltuielile

4. prin adjudecarea silită a imobilului

• se stinge automat și urmărirea silită asupra veniturilor acestuia, deoarece imobilul adjudecat se transmite liber de orice sarcină în proprietatea adjudecatarului

5. prin trecerea unui termen de 5 ani de la înfiinţarea ei

• chiar dacă creditorul urmăritor nu a fost îndestulat
• se exceptează cazul când se urmăresc veniturile unui uzufruct asupra unui imobil
• se instituie o limitare expresă în timp a exercitării acestei forme de urmărire.

Prin simpla trecere a timpului, în termen de 5 ani de la înființarea urmăririi, indiferent dacă s-a recuperat sau nu, integral sau parțial creanța, urmărirea silită încetează.

https://www.cdep.ro/pls/legis/legis_pck.htp_act_text?idt=49889