Uzucapiunea imobiliara tabulara, extratabulara

∞ Crează o viziune şi nu lăsa niciodată mediul, convingerile altor oameni sau limitele trecutului să îţi afecteze deciziile ∞
În sistemul vechiului cod civil, uzucapiunea constituie un mod originar de dobândire a proprietăţii:
  • cu efect retroactiv de la data începerii posesiei,
  • opozabil erga omnes,
  • independent de orice formă de publicitate şi
  • fără ca dreptul de dispoziţie să fie condiţionat de o eventuală înscriere în evidenţele de publicitatea imobiliară,
În sistemul actualului cod civil, dreptul de proprietate se dobândeşte:
  • numai de la data înscrierii în cartea funciară,
  • în temeiul hotărârii judecătoreşti pronunţate în procedura specială “privitoare la înscrierea drepturilor dobândite în temeiul uzucapiunii” Cod civil

Uzucapiunea extratabulară

Art. 930 Cod civil Uzucapiunea extratabulară

Dreptul de proprietate asupra unui imobil şi dezmembrămintele sale pot fi înscrise în cartea funciară, în temeiul uzucapiunii, în folosul celui care l-a posedat timp de 10 ani, dacă:

  • proprietarul înscris în cartea funciară a decedat ori, după caz, şi-a încetat existenţa;
  • a fost înscrisă în cartea funciară declaraţia de renunţare la proprietate;
  • imobilul nu era înscris în nicio carte funciară.

În toate cazurile, uzucapantul poate dobândi dreptul numai dacă şi-a înregistrat cererea de înscriere în cartea funciară înainte ca o terţă persoană să îşi fi înregistrat propria cerere de înscriere a dreptului în folosul său, pe baza unei cauze legitime, în cursul sau chiar după împlinirea termenului de uzucapiune.

În sistemul vechilor cărţi funciare, efectele uzucapiunii extratabulare se produc retroactiv, de la data începerii posesiei.

Înscrierea dreptului uzucapat în cartea funciară

1)    în cazul uzucapiunii reglementate de vechiul Cod civil:

  • nu are efect constitutiv,
  • are doar un rol de publicitate, pentru a-l face opozabil terţilor,

2)    în cazul uzucapiunii reglementate de actualul Cod civil:

  • proprietatea se dobândeşte fără efect retroactiv,
  • fiind condiţionată de înscrierea dreptului în cartea funciară,
  • de urmarea parcurgerii procedurii speciale,
  • în temeiul hotărârii judecătoreşti prin care această procedură se finalizează.

Uzucapiunea tabulară

Expresia “uzucapiune tabulară” este de natură a evidenţia faptul că dreptul real ce se prescrie achizitiv este deja înscris sau intabulat în cartea funciară pe numele uzucapantului.

Sintagma “prin convalescenţa titlului” subliniază faptul că titlul în baza căruia s-a realizat întabularea, deşi nevalabil, după trecerea a 10 ani devine pe deplin valabil, fiind anihilate toate viciile sale.

Art.27 din Decretul-lege nr.115/1938:

“În cazul care s-au înscris fără cauză legitimă, drepturi reale, care pot fi dobândite în temeiul uzucapiunii, ele vor rămâne valabil dobândite dacă titularul dreptului le-a posedat cu bună-credinţă, potrivit legii, timp de 10 ani”.

Etapa procedurală

Din prezentarea formelor diferite de uzucapiune reglementate de legislaţia aplicabilă pe teritoriul ţării noastre în decursul timpului rezultă că acestea sunt supuse unor condiţii de fond diferite, ceea ce determină:

  • administrarea unui probatoriu specific şi
  • efectuarea de către judecător a unor verificări corespunzătoare, în raport cu forma de uzucapiune incidentă în cauză
 Hotărârea judecătorească are consecinţe diferite:
  • atât sub aspectul momentului dobândirii dreptului de proprietate,
  • cât şi din perspectiva efectelor înscrierii dreptului dobândit prin uzucapiune în cartea funciară

În cazul uzucapiunii reglementate de vechiul Cod de procedură civilă, cererea de chemare în judecată vizează constatarea dreptului real dobândit în temeiul acesteia, acţiunea îmbrăcând forma cererii în constatare.

În cazul uzucapiunii reglementate de actualul Cod de procedură civilă, acţiunea formulată pe calea procedurii speciale are ca obiect înscrierea în cartea funciară a dreptului dobândit prin uzucapiune, fiind o cerere în realizare de drepturi.

Efectele uzucapiunii

În cazul uzucapiunii reglementate de vechiul cod de procedură civilă hotărârea are efect declarativ (deoarece recunoaşte dreptul de proprietate cu efect retroactiv, de la data începerii posesiei).

În cazul procedurii speciale reglementate de actualul cod de procedură civilă, hotărârea judecătorească (încheierea sau sentinţa, după caz) conţine:

  • dispoziţia de înscriere în cartea funciară a dreptului real dobândit de reclamant,
  • care va fi considerat proprietar de la data înscrierii în cartea funciară

Hotărârea nu are caracter declarativ, deoarece nu recunoaşte un drept preexistent. Efectele uzucapiunii se produc retroactiv, de la data începerii posesiei.

În situaţia admiterii cererii de intabulare (prin încheiere sau hotărâre judecătorească):
  • dreptul de proprietate se înscrie în cartea funciară cu data notării cererii,
  • efectele uzucapiunii se produc retroactiv de la data începerii posesiei.

Între data începerii posesiei şi data la care s-a înscris dreptul uzucapat în cartea funciară, posesorului i se recunoaşte retroactiv un drept de proprietate extratabulară.

Acest efect retroactiv coboară în timp, în cazul unei posesii începute încă din timpul vieţii proprietarului tabular, numai până la momentul la care a survenit decesul titularului dreptului real ce se prescrie achizitiv .

Legea aplicabilă privind condiţiile şi termenele uzucapiunii este cea de la data începerii posesiei. Aceasta se aplică şi cu privire la efectele posesiunii.

Prevederile art.1053 alin.3 Codul de procedură civilă:
  • constituie o normă de fond care guvernează regimul juridic al uzucapiunii, sub aspectul momentului naşterii dreptului de proprietate
  • stabilește că reclamantul este considerat proprietar de la data înscrierii în cartea funciară a dreptului de proprietate dobândit în temeiul uzucapiunii
Art. 1052 Codul de procedură civilă prevede că:
  • instanţa va cerceta dacă sunt îndeplinite cerinţele prevăzute de Codul civil în vigoare pentru dobândirea dreptului în temeiul uzucapiunii
  • nu se extinde aplicarea procedurii speciale în materie de uzucapiune, prevăzută de Codul de procedură civilă, la formele speciale de uzucapiune prevăzute de Decretul-lege nr. 115/1938
În etapa cercetării procesului, judecătorul:
  • va dispune ca părţile să prezinte dovada efectuării verificărilor în registrele de evidenţă ori publicitate prevăzute de Codul civil sau de legi speciale,
  • va îndeplini orice alt act de procedură necesar soluţionării cauzei, inclusiv verificări în registrele prevăzute de legi speciale

Decizia în interesul legii nr. 1/2014 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 283 din 17 aprilie 2014, a statut:

  • prescripţiile extinctive începute anterior datei de 1 octombrie 2011, împlinite ori neîmplinite la aceeaşi dată, rămân supuse dispoziţiilor art.18 din Decretul nr. 167/1958 privitor la prescripţia extinctivă, republicat,
  • atât instanţele de judecată, din oficiu, cât şi părţile interesate pot invoca excepţia prescripţiei extinctive, indiferent de stadiul procesual, chiar în litigii începute după 1 octombrie 2011

Conform dispoziţiei art.201 din Legea nr.71/2011 “Prescripţiile începute şi neîmplinite la data intrării în vigoare a Codului civil sunt şi rămân supuse dispoziţiilor legale care le-au instituit”.

În cazul uzucapiunii pentru un imobil neînscris în cartea funciară, dacă în timpul sau după împlinirea termenului de uzucapiune de 30 ani proprietarul imobilului sau moştenitorii acestuia decid să deschidă o primă carte funciară:

  • faptul nu este de natură să întrerupă cursul prescripţiei achizitive, deoarece este vorba despre o simplă cerere adresată unui organ administrative
  • uzucapantul nu va putea obţine înscrierea dreptului său în cartea funciară şi
  • uzucapantul nu va putea dobândi însuşi dreptul de proprietate, deoarece s-ar opune prevederile art.1053 alin.2 din Codul de procedură civilă, conform căruia:

”înscrierea dreptului dobândit în temeiul uzucapiunii nu se poate efectua dacă acesta a fost întabulat sau înscris provizoriu în folosul unei alte persoane”.

Prevederile art.1050-1053 din Codul de procedură civilă nu sunt aplicabile în privinţa posesiilor începute anterior intrării în vigoare a Codului civil.

Termenul uzucapiunii

Termenul uzucapiunii nu începe să curgă:

  • înainte de data decesului sau, după caz, a încetării existenţei juridice a proprietarului, respective
  • înainte de data înscrierii declaraţiei de renunţare la proprietate, chiar dacă intrarea în posesie s-a produs la o dată anterioară.

Viciile posesiei suspendă cursul uzucapiunii. Legea civilă este aplicabilă cât timp este în vigoare. Aceasta nu are putere retroactivă.

Actele şi faptele juridice încheiate ori, după caz, săvârşite sau produse înainte de intrarea în vigoare a legii noi nu pot genera alte efecte juridice decât cele prevăzute de legea în vigoare la data încheierii sau, după caz, a săvârşirii ori producerii lor.

Actele juridice nule, anulabile sau afectate de alte cauze de ineficacitate la data intrării în vigoare a legii noi sunt supuse dispoziţiilor legii vechi, neputând fi considerate valabile ori, după caz, eficace potrivit dispoziţiilor legii noi.

Prescripţiile, decăderile şi uzucapiunile începute şi neîmplinite la data intrării în vigoare a legii noi sunt în întregime supuse dispoziţiilor legale care le-au instituit.

   

Similar Posts

12 Comments

  1. Buna seara,
    Ma adresez d-voastra cu rugamintea de a-mi oferi un sfat.
    In anul 2000 am cumparat un imobil de la primarie neintabulat. Am facut un act de vanzare – cumparare.L-am achitat in rate si apoi am facut nenumarate demersuri sa-l intabulam.Nu am reusit insa, cauza : terenul nu este in proprietatea primariei.
    Va rog respectuos sa-mi dati un sfat ce se poate face pentru a-l intabula?
    Va multumesc!

    1. Gabriela Fainita spune:

      Faceți o adresă la primărie prin care solicitați să vi se comunice cine este proprietarul respectivului teren, explicând toate aspectele de care v-ați împiedicat în demersurile întreprinse.
      – vedeți ce este trecut în actul de vânzare referitor la teren (presupun că este o casa + teren)
      – dacă nu apare nici o mențiune referitor la teren, în actul de vânzare, solicitați primăriei să facă un act prin care vă cedează dreptul de folosință asupra terenului pe durata existenței construcției
      Nu se poate întabula o construcție dacă nu există o CF pentru teren.

      https://projurista.ro/efectele-inscrierilor-in-cartea-funciara/

      1. Buna ziua vin co rugăminte daca ami puteți da un sfat ce ar trebui sa fac .Este o ancurcatura de aproape 30 de ani am o locuită care de fapt este este făcută pe terenul altuia eu plătesc impozit pe clădire an primărie numai că acuma sa aflat că casa este trecută an primărie pe numele meu dar de fapt este pe terenul altuia menționez nu am nici un act decât chitanțele care plătesc impozit va rog din suflet ce ar trebui sa fac pt a face acte

  2. John Dow spune:

    Buna ziua.Doresc sa va cer sfatul referitor la o speta , la temeiul juridic al unei eventuale actiuni.
    In cursul anului 2000 SC X SRL isi instraineaza tot patrimoniul(terenuri, cladiri) catre SC Z SRL, ca urmare a procesurii de insolventa.la randul sau, tot in cursul anului 2000, SC Z SRL instraineaza acelasi patrimoniu catre SC I SRL. 20 ani mai tarziu , SC I SRL doreste sa vanda aceleasi active, insa la momentul vanzarii se constata faptul ca unul dintre imobile (inscris in CF ) este inca proprietatea primului vanzator (respectiv SC X SRL- societatea in faliment). De precizat faptul ca potrivit evidentei primariei , imobilul respectiv apare in rol -ul SC I SRL .
    Astfel, posesia SC I SRL asupra imobilului a inceput in anul 2000, avand o posesie neintrerupta si neviciata, figureaza in evidentele autoritatilor locale , imobilul in cauza a fost omis a fi trecut in CVC autentic, ca urmare a unei posibile erori, a achitat taxele aferente, insa dupa 20 ani, societatea x (primul proprietar) si societatea z (al doielea proprietar) sunt radiate si deci nu se poate remedia problema pe calea unei actiuni indreptate impotriva acestora.
    Totodata, potrivit DECIZIEI nr. 19 din 5 octombrie 2015 a ICCJ dispozitiile art 1050-1053 C.P.CIV. se aplica doar posesiilor incepute odata cu intrarea in vigoare a CODULUI CIVIL din 2011.
    CCe recomandati ?
    multumesc

  3. Gabriela Fainita spune:

    Potrivit Deciziei nr.15/2015 a ÎCCJ, atunci când cererea a fost formulată după intrarea acestuia în vigoare:
    •condițiile de fond ale uzucapiunii (referitoare la condițiile posesiei) vor fi guvernate de legea în vigoare la data începerii posesiei, iar
    •procedura aplicabilă înscrierii dreptului va fi cea prevăzută de art.1050–1053 noul CPC
    Conform art.6 alin.(4) Codul Civil, uzucapiunile începute şi neîmplinite la data intrării în vigoare a legii noi sunt în întregime supuse dispoziţiilor legale care le-au instituit, adică vechiul Cod civil.
    Întrucât norma procedurală are o sferă de cuprindere foarte largă, în sensul că aceasta se aplică cererilor de constatare a dobândirii dreptului de proprietate în temeiul uzucapiunii formulate în temeiul unor acte normative diferite, revine instanţei de judecată să interpreteze şi să aplice în concret dispoziţiile legale.
    Faceți cerere de înscriere în cartea funciară a drepturilor reale imobiliare dobândite în temeiul uzucapiunii și vor fi aplicabile dispozițiile vechiului cod civil.

  4. Buna ziua.Sunt moștenitoare de drept după fratele meu decedat în 2009.Dupa multe lupte în instanta cu o persoana străină care avea testament fals pe proprietăți am reușit în instanta și la cadastru sa I readuc personal imobilele în starea inițială .cu hotărârea am făcut notare de grefa personal.Dupa 10 ani instanta da câștig de cauza și altui mostenitor cu o anexa 23 neînregistrate.Acum cealaltă moștenitoare a deschis indiviziunea aducând de la cadastru doar un extract de cont .Notarea mea de grefa nu reprezinta nimic în fata instantei? Stăpânesc imobilele de 6 ani.Multumesc

    1. Gabriela Fainita spune:

      Din cele prezentate presupun că vă referiți la un ”Certificat de grefă” care cuprinde soluţia pronunţată de instanţă în minută sau prin care se atestă existenţa pe rolul instanţei a unei cauze. Dacă litigiul a fost soluționat în anul 2009, evident că trebuia să aveți o hotărâre judecătorească definitivă.
      Cu hotărârea se face o notare în Cartea funciară și la Texe și impozite, în registrul fiscal.
      Dacă mai există persoane ce au drept de succesiune a aceleiași persoane, este evident că instanța a admis cererea.
      Întrucât este posibil să nu aveți același grad succesoral nu aveți nici aceeași cotă asupra moștenirii, de accea se impune partajul succesoral.

  5. Claudia Sintiuan spune:

    Buna ziua,tatal meu a cumparat o casa cu teren si pentru teren a fost eliberata o adeverinta de la primarie ca terenul este al proprietarei de la care tata a cumparat casa si terenul.Titlul de proprietate a venit pe toti fratii doamnei de la care a cumparat tata si fratii au vandut la o alta persoana partea lor.Ce se poate face acum.

  6. Buna ziua. Va rog frumos sa ma ajutati cu un sfat. Parintii mei au obtinut printr-o hot. judecătoreasca definitiva (pronuntata in 2006) dreptul de proprietate asupra terenului in conditiile prescriptiei achizitive (uzucapiune de 30 ani) si prin efectul accesiunii imobiliare artificiale, dreptul de proprietate asupra constructiilor edificate pe acest teren. Initial, fostii proprietari divortati au partajat contructiile in doua loturi (cu iesire din indiviziune), intreaga suprafata de teren urmand a fi stapanit in indiviziune in cote de 1/2. Ulterior sotia a vândut in anul 1968 cota ei de teren si constructia aferenta unei familii prin act de vanzare-cumparare neautentificat, iar acestia au vandut, la rândul lor, in anul 1974, parintilor mei pe baza de chitanta olografa. In anul 2006, a fost pronuntata hotararea judecătorească privind uzucapiunea si accesiunea imobiliara. Dreptul a fost intabulat si inscris in CF in anul 2018. De ce va solicit sfatul. In anul 1978, sotul vinde partea lui unei alte familii in baza unui contract de vanzare-cumparare (actuali vecini ai parintilor mei). Tot in anul 2018, vecinii au incercat sa facă demersuri pentru intocmirea cadastrului si intabularea in CF, însă acestia nu au reușit nici pana astazi, pe motiv de indiviziune (cu parintii mei). Daca parintii mei accepta ieșirea din indiviziune, afectează cumva dreptul lor obtinut prin uzucapiune si accesiune imobiliara? Mai exista indiviziune, dacă parintii mei au deja cotele stabilite? Iesirea din indiviziune se poate face la notar? Sau doar in instanta? Multumesc anticipat pentru timpul acordat si pentru raspuns.

      1. Multumesc frumos pentru raspuns. Speram sa evitam cheltuielile generate de un proces, mai ales in conditiile acordului comun de iesire din indiviziune.

Lasă un răspuns

Adresa ta de email nu va fi publicată. Câmpurile obligatorii sunt marcate cu *

Acest site folosește Akismet pentru a reduce spamul. Află cum sunt procesate datele comentariilor tale.