Uzucapiunea imobiliara tabulara, extratabulara

Uzucapiunea reprezintă un mod de dobândire a dreptului de proprietate prin exercitarea posesiei, care poate fi tabulară sau extratabulară, în funcție de existența sau inexistența înscrierii în cartea funciară pe baza unui titlu de proprietate.

Uzucapiunea tabulară, reglementată de art. 931 NCC, intervine atunci când posesorul figurează în cartea funciară ca proprietar în baza unui titlu nul, iar printr-o posesie utilă, continuă și neviciată asupra imobilului, dobândește dreptul de proprietate după trecerea unui termen de 5 ani.

Uzucapiunea extratabulară (art. 930 NCC) vizează situații în care posesorul nu este înscris în cartea funciară (imobilul nu era înscris, proprietarul a decedat, a renunțat la proprietate) și dobândește dreptul după 10 ani de posesie utilă și neviciată, cu condiția înregistrării cererii sale de înscriere înainte de o terță persoană. 

Uzucapiunea extratabulară, prevăzută de art. 930 NCC, se aplică atunci când posesorul nu este înscris în cartea funciară (de exemplu, imobilul nu era intabulat, proprietarul a decedat sau a renunțat la drept), iar acesta dobândește proprietatea după 10 ani de posesie utilă, continuă și neviciată, cu condiția să depună cererea de înscriere înaintea unei terțe persoane.

În sistemul vechiului cod civil, uzucapiunea constituie un mod originar de dobândire a proprietăţii:

• cu efect retroactiv de la data începerii posesiei,
• opozabil erga omnes,
• independent de orice formă de publicitate şi
• fără ca dreptul de dispoziţie să fie condiţionat de o eventuală înscriere în evidenţele de publicitatea imobiliară,

În sistemul actualului cod civil, dreptul de proprietate se dobândeşte:

• numai de la data înscrierii în cartea funciară,
• în temeiul hotărârii judecătoreşti pronunţate în procedura specială „privitoare la înscrierea drepturilor dobândite în temeiul uzucapiunii” Cod civil

Uzucapiunea tabulară

Uzucapiunea tabulară (art. 931 Cod Civil) presupune că posesorul este înscris în cartea funciară ca proprietar, dar înscrierea sa are o cauză nulă sau nevalabilă.

• Când se aplică: se aplică atunci când există o înscriere greșită în cartea funciară, iar posesorul a intrat în posesia imobilului cu bună-credință. 
• Condiții:
  • Persoana (uzucapantul) să fie înscrisă în cartea funciară ca proprietar, dar fără o cauză legitimă a înscrierii. 
  • Uzucapantul să fi posedat imobilul timp de 5 ani. 
  • Posesia să fie utilă (neviciată, publică, pașnică). 
  • Buna-credință să existe la momentul înregistrării cererii de înscriere și al intrării în posesie. 

Are la bază principiul „posesia este titlu”, adică:

• prin dobândirea unei posesii neîntrerupte și publice asupra unui bun imobil,
• o persoană poate să devină proprietar al acestuia,
• chiar dacă nu a avut un titlu de drept de proprietate anterior.

Uzucapiunea tabulară

Expresia „uzucapiune tabulară” este de natură a evidenţia faptul că dreptul real ce se prescrie achizitiv este deja înscris sau intabulat în cartea funciară pe numele uzucapantului.

• Poate fi invocată de persoana înscrisă în cartea funciară ca proprietar;
• Operează când titularul, deși apare ca proprietar în cartea funciară, nu deține un titlu de proprietate legitim (o cauză legitimă a înscrierii). 

Sintagma „prin convalescenţa titlului” subliniază faptul că titlul în baza căruia s-a realizat întabularea, deşi nevalabil, după trecerea a 10 ani devine pe deplin valabil, fiind anihilate toate viciile sale.

Art.27 din Decretul-lege nr.115/1938

„În cazul care s-au înscris fără cauză legitimă, drepturi reale, care pot fi dobândite în temeiul uzucapiunii, ele vor rămâne valabil dobândite dacă titularul dreptului le-a posedat cu bună-credinţă, potrivit legii, timp de 10 ani”.

Condițiile uzucapiunii tabulare

Posesia neîntreruptă și publică

• Posesia trebuie să fie continuă, fără întreruperi pe o perioadă minimă de 5 ani. Dacă există întreruperi de posesie, uzucapiunea nu poate interveni.
• Posesia trebuie:
  • să fie exercitată într-un mod public și notoriu, adică alți membri ai comunității trebuie să știe despre posesia respectivă,
  • să fie exercitată în mod pașnic, fără conflicte sau dispute juridice care să o afecteze.

Termenul de 5 ani

• Termenul de 5 ani este esențial pentru dobândirea dreptului de proprietate prin uzucapiune tabulară. Acesta începe să curgă de la momentul în care posesorul începe să exercite posesia, fără întrerupere, și se încheie la finalul celor 5 ani de posesie.

Existența unei înscrieri în cartea funciară

Un aspect esențial al uzucapiunii tabulare este că:

• posesia trebuie să fie notată oficial, iar
• dobândirea dreptului de proprietate se realizează prin înscrierea în cartea funciară a posesorului după îndeplinirea condițiilor legale.

Deținerea unui bun imobil fără titlu de proprietate

Spre deosebire de alte forme de uzucapiune, uzucapiunea tabulară presupune dobândirea dreptului de proprietate asupra unui imobil chiar și în absența unui titlu de proprietate inițial sau formal.

• În mod normal, pentru a dobândi un drept de proprietate asupra unui bun imobil, este necesar un titlu valabil de transfer (contract de vânzare-cumpărare, donație, etc.).
• Uzucapiunea tabulară face excepție de la acest principiu.

Bunul imobil trebuie să fie proprietate privată

Este necesar ca bunul imobil asupra căruia se aplică uzucapiunea tabulară să fie proprietate privată, nu bunuri de interes public sau de stat, care nu pot face obiectul uzucapiunii.

Caracteristici esențiale ale uzucapiunii tabulare

• Caracterul public al posesiei: Posesia trebuie să fie văzută de ceilalți, pentru a fi considerată validă. Dacă un bun este folosit, dar doar în cadrul unui grup restrâns și fără a fi public sau recunoscut de către autorități, uzucapiunea nu va putea fi dobândită.
• Titlul de proprietate dobândit prin uzucapiune este irevocabil: odată ce dreptul de proprietate a fost înscris în cartea funciară, acesta devine un drept irevocabil. Uzucapiunea tabulară conferă un statut de protecție juridică posesorului.

Implicațiile legale ale uzucapiunii tabulare

1. Drepturi de proprietate: Persoana care dobândește dreptul de proprietate prin uzucapiune tabulară va avea:
   • toate drepturile și obligațiile corespunzătoare unui proprietar al unui imobil,
   • inclusiv dreptul de a înstrăina, închiria sau construi pe imobilul respectiv.
2. Posibilitatea de a se opune revendicărilor: Posesorul care dobândește un drept de proprietate prin uzucapiune tabulară poate opune, în fața oricărei revendicări, dreptul său, având protecția juridică a înscrierii în cartea funciară.
3. Limitarea dreptului de revendicare: Dacă există un titular anterior al dreptului de proprietate, acesta nu mai poate solicita recuperarea bunului imobil după ce termenul de 5 ani a fost împlinit și dreptul a fost validat prin uzucapiune tabulară. Totuși, există excepții în cazul în care imobilul a fost obținut prin fraude sau alte mijloace ilegale.

Uzucapiunea extratabulară

Art. 930 Cod civil Uzucapiunea extratabulară

Dreptul de proprietate asupra unui imobil şi dezmembrămintele sale pot fi înscrise în cartea funciară, în temeiul uzucapiunii, în folosul celui care l-a posedat timp de 10 ani, dacă:

• proprietarul înscris în cartea funciară a decedat ori, după caz, şi-a încetat existenţa;
• a fost înscrisă în cartea funciară declaraţia de renunţare la proprietate;
• imobilul nu era înscris în nicio carte funciară.

În toate cazurile, uzucapantul poate dobândi dreptul numai dacă şi-a înregistrat cererea de înscriere în cartea funciară înainte ca o terţă persoană să îşi fi înregistrat propria cerere de înscriere a dreptului în folosul său, pe baza unei cauze legitime, în cursul sau chiar după împlinirea termenului de uzucapiune.

Aceasta se aplică când posesorul nu este înscris în cartea funciară sau când imobilul nu avea carte funciară. 

• Când se aplică:
  • Când proprietarul înscris în cartea funciară a decedat sau și-a încetat existența.
  • Când în cartea funciară a fost înscrisă o declarație de renunțare la proprietate.
  • Când imobilul nu era înscris în nicio carte funciară.
• Condiții:
  • Oricare dintre situațiile de mai sus.
  • Posesia să fie utilă și neviciată, pe o durată de 10 ani.
  • Uzucapantul să își fi înregistrat cererea de înscriere în cartea funciară înainte ca o terță persoană să își înregistreze propria cerere de înscriere, pe o cauză legitimă.

Condițiile pentru dobândirea dreptului de proprietate prin uzucapiune extratabulară

Posesia neîntreruptă

• La fel ca în cazul uzucapiunii tabulare, posesia trebuie să fie continuă, neîntreruptă și publică pe o perioadă de cel puțin 10 ani. Această perioadă poate fi mai mare în funcție de legislația națională, dar termenul minim este de 10 ani, în contrast cu cei 5 ani din cazul uzucapiunii tabulare.
• Posesia trebuie să fie exercitată în mod public, adică trebuie să fie cunoscută de către ceilalți membri ai comunității și să nu fie exercitată în mod ocult.

Posesia pașnică

Bunul trebuie să fie deținut fără conflicte, fără intervenții externe sau litigii. De asemenea, nu trebuie să fie exercitată posesia cu intenția de a dăuna altor persoane sau de a înfrunta autoritățile.

Posesia bunului imobil

Bunul imobil asupra căruia se aplică uzucapiunea extratabulară poate să nu fie înregistrat în Cartea Funciară. Cu toate acestea, trebuie să fie deținut în mod efectiv și fără vreo revendicare legală care să contravină dreptului de proprietate al altor persoane.

Termenul de 10 ani

Perioada de posesie continuă este de 10 ani în cazul uzucapiunii extratabulară, ceea ce o face mai lungă decât uzucapiunea tabulară, care presupune o perioadă de 5 ani.

Intenția de a dobândi dreptul de proprietate

Posesorul trebuie să aibă intenția de a deveni proprietar al bunului respectiv. De regulă, acest lucru se consideră implicit în cazul în care posedă bunul ca pe un proprietar, chiar dacă nu are un titlu de proprietate formal.

Caracteristici esențiale ale uzucapiunii extratabulară

1. Fără înscriere în Cartea Funciară:
   • Cea mai mare diferență între uzucapiunea tabulară și cea extratabulară este faptul că aceasta din urmă nu presupune o înscriere formală a bunului imobil în Cartea Funciară. Totuși, în final, uzucapiunea extratabulară poate duce la dobândirea dreptului de proprietate asupra unui imobil.
2. Conflictele de titlu:
   • Deși bunul nu este înregistrat în Cartea Funciară, dacă există o revendicare de la un alt proprietar legal sau dacă imobilul este parte a unui conflict de titlu, acest lucru poate influența procesul de dobândire a dreptului prin uzucapiune extratabulară.
3. Posibilitatea de revendicare a bunului:
   • Chiar și în cazul în care posesorul dobândește dreptul de proprietate prin uzucapiune extratabulară, fosta persoană care revendică dreptul de proprietate poate adresa o acțiune de revendicare în instanță, însă aceasta va fi limitată de termenul de 10 ani.

Implicațiile legale ale uzucapiunii extratabulară

1. Dobândirea dreptului de proprietate:
   • Dacă toate condițiile sunt îndeplinite (posesie neîntreruptă, publică și pașnică timp de 10 ani), posesorul va putea dobândi dreptul de proprietate asupra bunului imobil, chiar dacă acesta nu este înregistrat în Cartea Funciară.
2. Acțiune în instanță pentru validarea dreptului de proprietate:
   • Deși uzucapiunea extratabulară nu presupune înregistrarea în Cartea Funciară, posesorul poate solicita instanței să declare validitatea dobândirii dreptului de proprietate pe baza uzucapiunii extratabulare. Acest lucru este necesar pentru a proteja dreptul de proprietate în fața altor terți sau autorități.
3. Limitarea dreptului de revendicare:
   • În cazul în care nu există un litigiu și termenul de uzucapiune a fost respectat (10 ani), dreptul de proprietate este considerat irevocabil și nu mai poate fi contestat, cu excepția cazului în care se demonstrează existența unui titlu superior sau a unei fraude.

În sistemul vechilor cărţi funciare, efectele uzucapiunii extratabulare se produc retroactiv, de la data începerii posesiei.

Înscrierea dreptului uzucapat în cartea funciară

1)    în cazul uzucapiunii reglementate de vechiul Cod civil:

• nu are efect constitutiv,
• are doar un rol de publicitate, pentru a-l face opozabil terţilor,

2)    în cazul uzucapiunii reglementate de actualul Cod civil:

• proprietatea se dobândeşte fără efect retroactiv,
• fiind condiţionată de înscrierea dreptului în cartea funciară,
• de urmarea parcurgerii procedurii speciale,
• în temeiul hotărârii judecătoreşti prin care această procedură se finalizează.

Etapa procedurală

Din prezentarea formelor diferite de uzucapiune reglementate de legislaţia aplicabilă pe teritoriul ţării noastre în decursul timpului rezultă că acestea sunt supuse unor condiţii de fond diferite, ceea ce determină:

• administrarea unui probatoriu specific şi
• efectuarea de către judecător a unor verificări corespunzătoare, în raport cu forma de uzucapiune incidentă în cauză

 Hotărârea judecătorească are consecinţe diferite:

• atât sub aspectul momentului dobândirii dreptului de proprietate,
• cât şi din perspectiva efectelor înscrierii dreptului dobândit prin uzucapiune în cartea funciară

În cazul uzucapiunii reglementate de vechiul Cod de procedură civilă, cererea de chemare în judecată vizează constatarea dreptului real dobândit în temeiul acesteia, acţiunea îmbrăcând forma cererii în constatare.

În cazul uzucapiunii reglementate de actualul Cod de procedură civilă, acţiunea formulată pe calea procedurii speciale are ca obiect înscrierea în cartea funciară a dreptului dobândit prin uzucapiune, fiind o cerere în realizare de drepturi.

Efectele uzucapiunii

În cazul uzucapiunii reglementate de vechiul cod de procedură civilă hotărârea are efect declarativ (deoarece recunoaşte dreptul de proprietate cu efect retroactiv, de la data începerii posesiei).

În cazul procedurii speciale reglementate de actualul cod de procedură civilă, hotărârea judecătorească (încheierea sau sentinţa, după caz) conţine:

• dispoziţia de înscriere în cartea funciară a dreptului real dobândit de reclamant,
• care va fi considerat proprietar de la data înscrierii în cartea funciară

Hotărârea nu are caracter declarativ, deoarece nu recunoaşte un drept preexistent. Efectele uzucapiunii se produc retroactiv, de la data începerii posesiei.

În situaţia admiterii cererii de intabulare (prin încheiere sau hotărâre judecătorească):

• dreptul de proprietate se înscrie în cartea funciară cu data notării cererii,
• efectele uzucapiunii se produc retroactiv de la data începerii posesiei.

Între data începerii posesiei şi data la care s-a înscris dreptul uzucapat în cartea funciară, posesorului i se recunoaşte retroactiv un drept de proprietate extratabulară.

Acest efect retroactiv coboară în timp, în cazul unei posesii începute încă din timpul vieţii proprietarului tabular, numai până la momentul la care a survenit decesul titularului dreptului real ce se prescrie achizitiv .

Legea aplicabilă privind condiţiile şi termenele uzucapiunii este cea de la data începerii posesiei. Aceasta se aplică şi cu privire la efectele posesiunii.

Prevederile art.1053 alin.3 Codul de procedură civilă:

• constituie o normă de fond care guvernează regimul juridic al uzucapiunii, sub aspectul momentului naşterii dreptului de proprietate
• stabilește că reclamantul este considerat proprietar de la data înscrierii în cartea funciară a dreptului de proprietate dobândit în temeiul uzucapiunii

Art. 1052 Codul de procedură civilă prevede că:

• instanţa va cerceta dacă sunt îndeplinite cerinţele prevăzute de Codul civil în vigoare pentru dobândirea dreptului în temeiul uzucapiunii
• nu se extinde aplicarea procedurii speciale în materie de uzucapiune, prevăzută de Codul de procedură civilă, la formele speciale de uzucapiune prevăzute de Decretul-lege nr. 115/1938

În etapa cercetării procesului, judecătorul:

• va dispune ca părţile să prezinte dovada efectuării verificărilor în registrele de evidenţă ori publicitate prevăzute de Codul civil sau de legi speciale,
• va îndeplini orice alt act de procedură necesar soluţionării cauzei, inclusiv verificări în registrele prevăzute de legi speciale

Decizia în interesul legii nr. 1/2014 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 283 din 17 aprilie 2014, a statut:

• prescripţiile extinctive începute anterior datei de 1 octombrie 2011, împlinite ori neîmplinite la aceeaşi dată, rămân supuse dispoziţiilor art.18 din Decretul nr. 167/1958 privitor la prescripţia extinctivă, republicat,
• atât instanţele de judecată, din oficiu, cât şi părţile interesate pot invoca excepţia prescripţiei extinctive, indiferent de stadiul procesual, chiar în litigii începute după 1 octombrie 2011

Conform dispoziţiei art.201 din Legea nr.71/2011 „Prescripţiile începute şi neîmplinite la data intrării în vigoare a Codului civil sunt şi rămân supuse dispoziţiilor legale care le-au instituit”.

În cazul uzucapiunii pentru un imobil neînscris în cartea funciară, dacă în timpul sau după împlinirea termenului de uzucapiune de 30 ani proprietarul imobilului sau moştenitorii acestuia decid să deschidă o primă carte funciară:

• faptul nu este de natură să întrerupă cursul prescripţiei achizitive, deoarece este vorba despre o simplă cerere adresată unui organ administrative
• uzucapantul nu va putea obţine înscrierea dreptului său în cartea funciară şi
• uzucapantul nu va putea dobândi însuşi dreptul de proprietate, deoarece s-ar opune prevederile art.1053 alin.2 din Codul de procedură civilă, conform căruia:

”înscrierea dreptului dobândit în temeiul uzucapiunii nu se poate efectua dacă acesta a fost întabulat sau înscris provizoriu în folosul unei alte persoane”.

Prevederile art.1050-1053 din Codul de procedură civilă nu sunt aplicabile în privinţa posesiilor începute anterior intrării în vigoare a Codului civil.

Termenul uzucapiunii

Termenul uzucapiunii nu începe să curgă:

• înainte de data decesului sau, după caz, a încetării existenţei juridice a proprietarului, respective
• înainte de data înscrierii declaraţiei de renunţare la proprietate, chiar dacă intrarea în posesie s-a produs la o dată anterioară.

Viciile posesiei suspendă cursul uzucapiunii. Legea civilă este aplicabilă cât timp este în vigoare. Aceasta nu are putere retroactivă.

Actele şi faptele juridice încheiate ori, după caz, săvârşite sau produse înainte de intrarea în vigoare a legii noi nu pot genera alte efecte juridice decât cele prevăzute de legea în vigoare la data încheierii sau, după caz, a săvârşirii ori producerii lor.

Actele juridice nule, anulabile sau afectate de alte cauze de ineficacitate la data intrării în vigoare a legii noi sunt supuse dispoziţiilor legii vechi, neputând fi considerate valabile ori, după caz, eficace potrivit dispoziţiilor legii noi.

Prescripţiile, decăderile şi uzucapiunile începute şi neîmplinite la data intrării în vigoare a legii noi sunt în întregime supuse dispoziţiilor legale care le-au instituit.