Uzucapiunea imobiliara tabulara, extratabulara

În sistemul vechiului cod civil, uzucapiunea constituie un mod originar de dobândire a proprietăţii:

• cu efect retroactiv de la data începerii posesiei,
• opozabil erga omnes,
• independent de orice formă de publicitate şi
• fără ca dreptul de dispoziţie să fie condiţionat de o eventuală înscriere în evidenţele de publicitatea imobiliară,

În sistemul actualului cod civil, dreptul de proprietate se dobândeşte:

• numai de la data înscrierii în cartea funciară,
• în temeiul hotărârii judecătoreşti pronunţate în procedura specială “privitoare la înscrierea drepturilor dobândite în temeiul uzucapiunii” Cod civil

Uzucapiunea extratabulară

Art. 930 Cod civil Uzucapiunea extratabulară

Dreptul de proprietate asupra unui imobil şi dezmembrămintele sale pot fi înscrise în cartea funciară, în temeiul uzucapiunii, în folosul celui care l-a posedat timp de 10 ani, dacă:

• proprietarul înscris în cartea funciară a decedat ori, după caz, şi-a încetat existenţa;
• a fost înscrisă în cartea funciară declaraţia de renunţare la proprietate;
• imobilul nu era înscris în nicio carte funciară.

În toate cazurile, uzucapantul poate dobândi dreptul numai dacă şi-a înregistrat cererea de înscriere în cartea funciară înainte ca o terţă persoană să îşi fi înregistrat propria cerere de înscriere a dreptului în folosul său, pe baza unei cauze legitime, în cursul sau chiar după împlinirea termenului de uzucapiune.

În sistemul vechilor cărţi funciare, efectele uzucapiunii extratabulare se produc retroactiv, de la data începerii posesiei.

Înscrierea dreptului uzucapat în cartea funciară

1)    în cazul uzucapiunii reglementate de vechiul Cod civil:

• nu are efect constitutiv,
• are doar un rol de publicitate, pentru a-l face opozabil terţilor,

2)    în cazul uzucapiunii reglementate de actualul Cod civil:

• proprietatea se dobândeşte fără efect retroactiv,
• fiind condiţionată de înscrierea dreptului în cartea funciară,
• de urmarea parcurgerii procedurii speciale,
• în temeiul hotărârii judecătoreşti prin care această procedură se finalizează.

Uzucapiunea tabulară

Expresia “uzucapiune tabulară” este de natură a evidenţia faptul că dreptul real ce se prescrie achizitiv este deja înscris sau intabulat în cartea funciară pe numele uzucapantului.

Sintagma “prin convalescenţa titlului” subliniază faptul că titlul în baza căruia s-a realizat întabularea, deşi nevalabil, după trecerea a 10 ani devine pe deplin valabil, fiind anihilate toate viciile sale.

Art.27 din Decretul-lege nr.115/1938:

“În cazul care s-au înscris fără cauză legitimă, drepturi reale, care pot fi dobândite în temeiul uzucapiunii, ele vor rămâne valabil dobândite dacă titularul dreptului le-a posedat cu bună-credinţă, potrivit legii, timp de 10 ani”.

Etapa procedurală

Din prezentarea formelor diferite de uzucapiune reglementate de legislaţia aplicabilă pe teritoriul ţării noastre în decursul timpului rezultă că acestea sunt supuse unor condiţii de fond diferite, ceea ce determină:

• administrarea unui probatoriu specific şi
• efectuarea de către judecător a unor verificări corespunzătoare, în raport cu forma de uzucapiune incidentă în cauză

 Hotărârea judecătorească are consecinţe diferite:

• atât sub aspectul momentului dobândirii dreptului de proprietate,
• cât şi din perspectiva efectelor înscrierii dreptului dobândit prin uzucapiune în cartea funciară

În cazul uzucapiunii reglementate de vechiul Cod de procedură civilă, cererea de chemare în judecată vizează constatarea dreptului real dobândit în temeiul acesteia, acţiunea îmbrăcând forma cererii în constatare.

În cazul uzucapiunii reglementate de actualul Cod de procedură civilă, acţiunea formulată pe calea procedurii speciale are ca obiect înscrierea în cartea funciară a dreptului dobândit prin uzucapiune, fiind o cerere în realizare de drepturi.

Efectele uzucapiunii

În cazul uzucapiunii reglementate de vechiul cod de procedură civilă hotărârea are efect declarativ (deoarece recunoaşte dreptul de proprietate cu efect retroactiv, de la data începerii posesiei).

În cazul procedurii speciale reglementate de actualul cod de procedură civilă, hotărârea judecătorească (încheierea sau sentinţa, după caz) conţine:

• dispoziţia de înscriere în cartea funciară a dreptului real dobândit de reclamant,
• care va fi considerat proprietar de la data înscrierii în cartea funciară

Hotărârea nu are caracter declarativ, deoarece nu recunoaşte un drept preexistent. Efectele uzucapiunii se produc retroactiv, de la data începerii posesiei.

În situaţia admiterii cererii de intabulare (prin încheiere sau hotărâre judecătorească):

• dreptul de proprietate se înscrie în cartea funciară cu data notării cererii,
• efectele uzucapiunii se produc retroactiv de la data începerii posesiei.

Între data începerii posesiei şi data la care s-a înscris dreptul uzucapat în cartea funciară, posesorului i se recunoaşte retroactiv un drept de proprietate extratabulară.

Acest efect retroactiv coboară în timp, în cazul unei posesii începute încă din timpul vieţii proprietarului tabular, numai până la momentul la care a survenit decesul titularului dreptului real ce se prescrie achizitiv .

Legea aplicabilă privind condiţiile şi termenele uzucapiunii este cea de la data începerii posesiei. Aceasta se aplică şi cu privire la efectele posesiunii.

Prevederile art.1053 alin.3 Codul de procedură civilă:

• constituie o normă de fond care guvernează regimul juridic al uzucapiunii, sub aspectul momentului naşterii dreptului de proprietate
• stabilește că reclamantul este considerat proprietar de la data înscrierii în cartea funciară a dreptului de proprietate dobândit în temeiul uzucapiunii

Art. 1052 Codul de procedură civilă prevede că:

• instanţa va cerceta dacă sunt îndeplinite cerinţele prevăzute de Codul civil în vigoare pentru dobândirea dreptului în temeiul uzucapiunii
• nu se extinde aplicarea procedurii speciale în materie de uzucapiune, prevăzută de Codul de procedură civilă, la formele speciale de uzucapiune prevăzute de Decretul-lege nr. 115/1938

În etapa cercetării procesului, judecătorul:

• va dispune ca părţile să prezinte dovada efectuării verificărilor în registrele de evidenţă ori publicitate prevăzute de Codul civil sau de legi speciale,
• va îndeplini orice alt act de procedură necesar soluţionării cauzei, inclusiv verificări în registrele prevăzute de legi speciale

Decizia în interesul legii nr. 1/2014 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 283 din 17 aprilie 2014, a statut:

• prescripţiile extinctive începute anterior datei de 1 octombrie 2011, împlinite ori neîmplinite la aceeaşi dată, rămân supuse dispoziţiilor art.18 din Decretul nr. 167/1958 privitor la prescripţia extinctivă, republicat,
• atât instanţele de judecată, din oficiu, cât şi părţile interesate pot invoca excepţia prescripţiei extinctive, indiferent de stadiul procesual, chiar în litigii începute după 1 octombrie 2011

Conform dispoziţiei art.201 din Legea nr.71/2011 “Prescripţiile începute şi neîmplinite la data intrării în vigoare a Codului civil sunt şi rămân supuse dispoziţiilor legale care le-au instituit”.

În cazul uzucapiunii pentru un imobil neînscris în cartea funciară, dacă în timpul sau după împlinirea termenului de uzucapiune de 30 ani proprietarul imobilului sau moştenitorii acestuia decid să deschidă o primă carte funciară:

• faptul nu este de natură să întrerupă cursul prescripţiei achizitive, deoarece este vorba despre o simplă cerere adresată unui organ administrative
• uzucapantul nu va putea obţine înscrierea dreptului său în cartea funciară şi
• uzucapantul nu va putea dobândi însuşi dreptul de proprietate, deoarece s-ar opune prevederile art.1053 alin.2 din Codul de procedură civilă, conform căruia:

”înscrierea dreptului dobândit în temeiul uzucapiunii nu se poate efectua dacă acesta a fost întabulat sau înscris provizoriu în folosul unei alte persoane”.

Prevederile art.1050-1053 din Codul de procedură civilă nu sunt aplicabile în privinţa posesiilor începute anterior intrării în vigoare a Codului civil.

Termenul uzucapiunii

Termenul uzucapiunii nu începe să curgă:

• înainte de data decesului sau, după caz, a încetării existenţei juridice a proprietarului, respective
• înainte de data înscrierii declaraţiei de renunţare la proprietate, chiar dacă intrarea în posesie s-a produs la o dată anterioară.

Viciile posesiei suspendă cursul uzucapiunii. Legea civilă este aplicabilă cât timp este în vigoare. Aceasta nu are putere retroactivă.

Actele şi faptele juridice încheiate ori, după caz, săvârşite sau produse înainte de intrarea în vigoare a legii noi nu pot genera alte efecte juridice decât cele prevăzute de legea în vigoare la data încheierii sau, după caz, a săvârşirii ori producerii lor.

Actele juridice nule, anulabile sau afectate de alte cauze de ineficacitate la data intrării în vigoare a legii noi sunt supuse dispoziţiilor legii vechi, neputând fi considerate valabile ori, după caz, eficace potrivit dispoziţiilor legii noi.

Prescripţiile, decăderile şi uzucapiunile începute şi neîmplinite la data intrării în vigoare a legii noi sunt în întregime supuse dispoziţiilor legale care le-au instituit.