Vanzare silita imobil prin licitatie publica
Procedura de vânzare la licitatie publică începe de la prețul la care a fost evaluat imobilul și prevăzut în publicația de vânzare.
În cazul în care obiectul executării silite îl formează mai multe bunuri imobile distincte ale debitorului, procedura de vânzare prin licitaţie publică se continuă cu vânzarea fiecărui bun în parte. Fiecare bun imobil va fi evaluat separat și va fi vândut prin licitație, iar în urma vânzării, suma obținută va fi distribuită în funcție de ordinea și prioritatea creanțelor.
Un imobil va putea fi valorificat silit prin următoarele forme ale vânzării:
- prin intermediul vânzării amiabile (art 754 cod procedură civilă)
- prin intermediul vânzării directe (art 755 cod procedură civilă)
- prin intermediul vânzării silite (art 756 cod procedură civilă)
Se va proceda la vânzarea silită prin licitatie publica a imobilului dacă:
- lipseşte acordul părţilor privind valorificarea sau
- vânzarea directă ori amiabilă nu se realizează
Această formă de valorificare silită a imobilului se face prin intermediul executorului judecătoresc.
Conform legislației române (Legea nr. 85/2014 privind procedura insolvenței, Codul de procedură civilă, precum și alte acte normative aplicabile în domeniul executării silite), în cazul în care debitorul deține mai multe bunuri imobile care fac obiectul executării silite, executorul judecătoresc va stabili un plan de vânzare a acestora, iar licitațiile vor fi organizate pentru fiecare bun în parte. Dacă nu se obține suma necesară pentru acoperirea creanțelor, executorul poate dispune continuarea procedurii pentru celelalte bunuri, până la satisfacerea creditorilor.
FORMALITĂȚI PREMERGĂTOARE VÂNZĂRII la LICITATIE PUBLICA
Încheierea de încuviințare a urmăririi silite imobiliare se comunică, în copie certificată de către executorul judecătoresc, atât debitorului cât și terțului dobânditor.
Odată cu titlul executoriu se comunică și somația cu mențiunea ca în termen de 15 zile de la primirea acesteia să plătească:
- întreaga datorie
- dobânzile
- cheltuielile de executare
Se va trimite și către coproprietarii imobilului în scopul exercitării dreptului de a scoate la vânzare întregul imobil aflat în indiviziune. După comunicarea încheierii de încuviințare a executării și notarea în cartea funciară a urmăririi silite, urmează o etapă ce are ca scop pregătirea vânzării la licitatie publica.
În etapa de licitatie publica se va încheia un proces-verbal prin care se face:
- descrierea amănunțită a imobilului urmărit
- întocmirea listei de sarcini
- întocmirea tabloului de ordine al creditorilor
- efectuarea publicității
PROCESUL-VERBAL DE SITUAȚIE
Procesul-verbal de situație este actul procesual prin care executorul judecătoresc, fără a avea obligaţia deplasării la locul situării imobilului:
- va identifica imobilul urmărit cuprinzând elemente privind descrierea imobilului
- va stabili valoarea acestuia
Prin intermediul actului se asigură celor interesați cât mai multe informaţii despre imobil înainte de a se înscrie la licitație.
Executorul judecătoresc are obligația de a-l invita pe debitor:
- în vederea determinării debitorului să execute de bună voie obligația sa,
- îi va prezenta consecințele la care s-ar expune în cazul continuării executării silite
- îl va informa cu privire la cuantumul estimativ al cheltuielilor de executare
Este sancţionată cu nulitatea executării silite omisiunea executorului judecătoresc de a menționa în invitația comunicată debitorului că:
- în lipsa unor relaţii, însoţite de acte doveditoare, privind descrierea imobilului spre a face posibilă evaluarea se va recurge la solicitarea de la instituţii şi terţi.
În vederea identificării și evaluării imobilului, executorul judecătoresc îi va cere debitorului lămuriri în scris privind:
- imobilul – descrierea acestuia
- obligațiile fiscale cu privire la imobil
- sumele datorate cu titlu de cotă de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari
- veniturile sale
- bunurile sale și cele aflate în proprietate comună pe cote-părți sau în devălmășie, asupra cărora se va efectua executarea, cu arătarea locului unde se află acestea
În cazul lipsei de colaborare a debitorului se va proceda la obţinerea informaţiilor necesare realizării executării silite:
- de la terţii care datorează sume de bani debitorului urmărit ori deţin bunuri ale acestuia supuse urmăririi
- de la instituţiile publice, instituţiile de credit şi orice alte persoane fizice sau persoane juridice
Procesul-verbal de situație va cuprinde:
- denumirea și sediul organului de executare (lipsa fiind sancționată cu nulitate absolută a procesului-verbal)
- numărul dosarului de executare
- numele executorului judecătoresc (lipsa fiind sancționată cu nulitate absolută a procesului-verbal)
- titlul executoriu în temeiul căruia se face urmărirea imobiliară
- semnătura și ştampila executorului judecătoresc (lipsa fiind sancționată cu nulitate absolută a procesului-verbal)
- descrierea imobilului urmărit
- obligațiile fiscale cu privire la imobil și
- sumele datorate cu titlul de cotă de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari, dacă este cazul
Dacă imobilul supus urmăririi nu este înscris în cartea funciară, executorul judecătoresc în numele debitorului:
- va solicita întocmirea documentaţiei cadastrale de o persoană autorizată
- va solicita biroului de cadastru şi publicitate imobiliară deschiderea cărţii funciare
Cheltuielile necesare deschiderii cărţii funciare vor fi avansate de creditor şi vor fi imputate debitorului cu titlu de cheltuieli de executare silită.
EVACUAREA DEBITORULUI prin LICITATIE PUBLICA
Dacă debitorul sau terţul dobânditor care locuiesc efectiv în imobil împiedică efectuarea unor acte procedurale în etapa executării silite se va recurge la evacuarea acestora. Măsura se poate dispune în situații excepționale, fiind o măsură temporară, provizorie.
Evacuarea acestora din imobilul urmărit se face în baza unei hotărâri judecătorești dată de instanța de executare, în procedură contradictorie. Cererea poate veni din partea creditorului sau a executorului.
Evacuarea poate fi:
- în tot sau în parte,
- fie de îndată, fie într-un anumit termen
ADMINISTRAREA IMOBILULUI URMĂRIT
După data comunicării încheierii de încuviințare a executării silite, debitorul sau terțul dobânditor nu mai poate face nici un act de administrare a imobilului, ei fiind decăzuți din acest drept.
Executorul judecătoresc are obligația de a numi un administrator-sechestru care să asigure administrarea imobilului dacă această măsură este necesară pentru:
- încasarea chiriilor, a arenzilor și a altor venituri obținute din administrarea acestuia,
- apărarea în litigii privitoare la imobilul respectiv,
- consemnarea veniturile încasate la unitățile abilitate în 24 ore de la încasare și
- depunerea recipisei la organul de executare
Poate fi numit administrator-sechestru creditorul, debitorul ori o altă persoană fizică sau juridică. Situațiile în care administrator-sechestru este o altă persoană decât creditorul sau debitorul se va stabili o remunerație ținându-se seama de activitatea depusă, fiind de cel mult 10% din sumele încasate.
Administratorul-sechestru este obligat:
- să păstreze şi să întreţină imobilul urmărit, cu toate accesoriile lui;
- să încaseze chiriile, arenzile şi alte venituri;
- să plătească primele de asigurare, impozitele şi taxele locale;
- să denunţe contractele de locaţiune existente, cu respectarea clauzelor contractuale, şi să ceară evacuarea locatarilor;
- să încheie, cu încuviinţarea instanţei de executare, dată prin încheiere, cu citarea părţilor, contracte de locaţiune pe termen de cel mult 2 ani;
- să culeagă fructele şi recoltele şi să le vândă
SCOATEREA LA VÂNZARE SILITĂ IMOBIL PRIN LICITATIE PUBLICA
Neîndeplinirea de bună voie a obligațiilor de către debitor în termen de 15 zile de la comunicarea încheierii de încuviințare a executării, executorul judecătoresc începe procedura de vânzare silită.
Această etapă presupune:
- evaluarea imobilului urmărit,
- stabilirea prețului imobilului și a valorii altor drepturi,
- punerea în vânzare,
- publicitatea vânzării
EVALUAREA IMOBILULUI URMĂRIT
Executorul judecătoresc va stabili imediat valoarea de circulație a imobilului:
- atunci când este posibil
- prin raportare la prețul mediu de piață din respectiva localitate
- printr-o încheiere ce trebuie comunicată părților (creditorului și debitorului)
Evaluarea se va face de către un expert evaluator:
- la cererea părților interesate – debitor, creditor, terţul dobânditor al imobilului, coproprietarii imobilului, creditorii intervenienţi
- în cazul în care evaluarea nu poate fi făcută de către executor
Cererea de numire a unui expert evaluator se face în termen de 15 zile de la comunicarea încheierii prin care executorul a stabilit valoarea de circulație a imobilului, fiind un termen de decădere.
Numirea expertului se face de către executorul judecătoresc printr-o încheiere executorie. O altă expertiză nu este admisă, însă părțile au libertatea să convină o altă valoare.
STABILIREA PREȚULUI IMOBILULUI ȘI A VALORII ALTOR DREPTURI
Executorul va fixa preţul imobilului:
- care va fi preţul de pornire a licitaţiei,
- la valoarea stabilită direct de executor sau prin expertiză
- prin încheiere definitivă, dată fără citarea părţilor
Partea nemulțumită de valoarea stabilită are deschisă calea contestației la executare ce are ca obiect prețul consemnat în încheierea executorului și nu încheierea executorului care are caracter definitiv (art 837 alin 1). Se va putea stabili o expertiza judiciară.
Pe lângă prețul imobilului trebuie determinată și valoarea eventualelor drepturi de uzufruct, uz, abitație, servitute, când acestea au fost intabulate ulterior înscrierii vreunei ipoteci. Pentru imobilele înscrise în cartea funciară se va avea în vedere valoarea din cuprinsul cărții funciare.
PUNEREA ÎN VÂNZARE prin LICITATIE PUBLICA
În termen de 5 zile de la stabilirea preţului imobilului, executorul va fixa, prin încheiere definitivă, termenul pentru vânzarea imobilului, ce va fi adus la cunoştinţa publică prin publicaţii de vânzare.
Termenul stabilit pentru vânzare nu va fi mai scurt de 20 de zile şi nici mai lung de 40 de zile de la afişarea publicaţiei de vânzare la locul unde va avea loc licitaţia (art 838 Cod procedură civilă).
- Termenul de 20 zile este un termen prohibitiv, vânzarea neputând avea loc mai înainte, sancțiunea nerespectării lui fiind nulitatea vânzării.
- Termenul de 40 zile este un termen imperativ, limită. Nerespectarea lui este sancționată cu posibilitatea solicitării anulării formelor de vânzare de către partea nemulțumită.
PUBLICAȚIA DE VÂNZARE prin LICITATIE PUBLICA
Aceasta trebuie afișată în mod obligatoriu:
- la sediul organului de executare
- la sediul instanţei de executare,
- la locul unde se află imobilul urmărit,
- la sediul primăriei în a cărei rază teritorială este situat imobilul,
- la locul unde se desfăşoară licitaţia, dacă acesta este altul decât locul unde este situat imobilul.
Publicaţiile de vânzare prin licitatie publica vor cuprinde următoarele menţiuni
- denumirea şi sediul organului de executare;
- numărul dosarului de executare;
- numele executorului judecătoresc;
- numele şi domiciliul ori, după caz, denumirea şi sediul debitorului, ale terţului dobânditor, dacă va fi cazul, şi ale creditorului;
- titlul executoriu în temeiul căruia se face urmărirea imobiliară;
- identificarea imobilului cu arătarea numărului cadastral sau topografic şi a numărului de carte funciară, precum şi descrierea lui sumară;
- preţul la care a fost evaluat imobilul;
- menţiunea, dacă va fi cazul, că:
- imobilul se vinde grevat de drepturile de uzufruct, uz, abitaţie sau servitute, intabulate ulterior înscrierii vreunei ipoteci,
- dacă creanţele creditorilor urmăritori nu ar fi acoperite la prima licitaţie, se va proceda în aceeaşi zi la o nouă licitaţie pentru vânzarea imobilului liber de acele drepturi.
- ziua, ora şi locul vânzării la licitaţie;
- somaţia pentru toţi cei care pretind vreun drept asupra imobilului să îl anunţe executorului înainte de data stabilită pentru vânzare, în termenele şi sub sancţiunile prevăzute de lege;
- invitaţia către toţi cei care vor să cumpere imobilul să se prezinte la termenul de vânzare, la locul fixat în acest scop. Până la acel termen să prezinte oferte de cumpărare;
- menţiunea că ofertanţii sunt obligaţi să depună, până la termenul de vânzare, o garanţie reprezentând 10% din preţul de pornire a licitaţiei;
- semnătura şi ştampila executorului judecătoresc.
Sancțiunea nulității absolute intervine pentru:
- omisiunea din publicațiile de vânzare a mențiunilor:
- lipsa prețului de la care începe vânzarea = nulitate proces-verbal de situație
- nearătarea locului, zilei, orei când are loc vânzarea = nulitatea urmăririi
- arătarea unei alte zile decât cea fixată pentru vânzare = nulitatea procedurii de urmărire
- nearătarea numelui și prenumelui datornicului în publicații
- nepublicarea în extras într-un ziar de circulație națională, când valoarea imobilului scos la licitație depășește suma de 250.000 lei sau într-un ziar local, dacă valoarea imobilului este egală sau sub pragul de 250.000 lei
Acestea sunt cazuri de nulitate absolută, expresă și necondiționată de existența vreunei vătămări. Nerespectarea oricărei cerințe precizată conduce la anularea acestor forme de executare și a celor subsecvente în directă legătură cu ele dacă se invocă în cadrul unei contestații la executare.
COMUNICAREA PUBLICAȚIILOR DE VÂNZARE
Atât comunicarea publicațiilor de vânzare cât și înmânarea citației se va face către:
- creditorul urmăritor
- debitorul urmăritor
- terțul dobânditor, dacă există
- coproprietarilor sau altor persoane care au un drept înscris în legătură cu bunul imobil scos la vânzare – cu cel puțin 2 săptămâni înainte de data stabilită pentru vânzare
- creditorilor ipotecari înscriși în cartea funciară
- persoanelor care au înscrieri provizorii sau notări în legătură cu vreun drept real, dacă înscrierile sau notările sunt anterioare urmăririi
- organelor fiscale locale
- parchetului de pe lângă instanța de executare, dacă imobilul aparține unui minor sau unei persoane pusă sub interdicție judecătorească
Ipoteca legală a vânzătorului imobilului
Când există ipotecă legală înscrisă în cartea funciară în favoarea vânzătorului imobilului care nu și-a încasat prețul, executorul îi va trimite somație.
Prin somaţie va menţiona obligativitatea acestuia de a opta în scris, în termen de 5 zile de la comunicare:
- fie pentru ipoteca legală instituită asupra imobilului
- fie pentru dreptul de a cere sau de a declara rezoluțiunea pentru neplata prețului
Opțiunea vânzătorului:
- lipsa răspunsului scris pentru a cere rezoluțiunea atrage decăderea acestuia din dreptul de a solicita pe viitor desființarea contractului de vânzare pentru neplata prețului, nemaiputând pretinde decât creanța garantată cu ipoteca
- dacă a optat pentru rezoluțiune, acțiunea se face în cadrul contestației la executare, în termen de 15 zile de la expedierea opțiunii către executor, termen în care trebuie să facă și declarația unilaterală de rezoluțiune a vânzării
Suspendarea legală a executării imobilului:
1) când vânzătorul imobilului depune la executor:
- dovada înregistrării în termen a contestației la executare pentru rezoluțiunea vânzării sau
- dovada comunicării declarației unilaterale de rezoluţiune
2) în cazul introducerii acțiunii în rezoluțiune pentru neplata prețului anterior începerii urmăririi silite
