Executare silita fructe si venituri imobile

Executare silita fructe și venituri imobile constituie o altă formă a executării silite indirect ce constă:

• în indisponibilizarea fructelor neculese și a recoltelor prinse de rădăcini aparținând debitorului,
• în scopul valorificării acestora prin vânzare,
• pentru realizarea creanței creditorului

Această formă de executare silita este reglementată în art. 794-811 Cod procedură civilă.

Executarea silită a fructelor și veniturilor imobile reprezintă o procedură juridică prin care creditorul urmărește încasarea veniturilor produse de un bun imobil, deținut de debitor, pentru recuperarea datoriilor. Aceste venituri includ chirii, recolte, rente sau orice alt tip de profit generat de proprietate.

Executarea silită a fructelor și veniturilor:

• este reglementată de Codul de procedură civilă și
• poate fi aplicată atunci când bunul în sine nu este valorificat imediat.

Creditorul are posibilitatea:

• să numească un administrator provizoriu care să gestioneze proprietatea și
• să colecteze veniturile pentru a acoperi creanțele. Procedura protejează în același timp drepturile ambelor părți implicate.

 OBIECTUL URMĂRIRII

Natura juridică a acestei forme este aceea a urmăririi mobiliare, corespunzătoare atât în privința debitorului proprietar sau uzufructuar, cât și arendaș.

Potrivit art. 548 Cod civil sunt trei categorii de fructe:

• fructe naturale

1. care sunt produsele directe și periodice ale unui bun,
2. obținute fără intervenția omului
3. cele pe care pământul le produce de la sine,
4. producția și sporul animalelor

• fructe industriale

1. reprezintă produsele directe și periodice ale unui bun, obținute ca rezultat al intervenției  omului, precum recoltele de orice fel (art 548 alin 3 Cod civil)

• fructele civile

1.  reprezentă veniturile rezultate din folosirea bunului de către o altă persoană în virtutea unui act juridic, precum chiriile, arenzile, dobânzile, venitul rentelor și dividentele

 IMPORTANȚA DISTINCȚIEI ÎNTRE CATEGORIILE DE FRUCTE

Acesta distincție prezintă interes în ceea ce privește modul lor de dobândire:

• fructele naturale si cele industriale se dobândesc:

1. prin culegere (percepere) la data separării de bunul care le-a produs
2. fructele percepute după constituirea uzufructului aparțin uzufructuarului,
3. fructele percepute după stingerea uzufructului revin nudului proprietar fără a putea pretinde unul altuia despăgubirile pentru cheltuielile ocazionate de producerea lor.

• fructele civile se dobândesc:

1. zi cu zi prin simpla curgere a timpului (art 550 alin 3 Cod civil)
2. revin uzufructuarului proporțional cu durata uzufructului, dreptul de a le pretinde dobândindu-se zi cu zi.
3. fructele civile (chiriile, arenzile) scadente la data începerii dreptului de uzufruct se cuvin proprietarului, chiar dacă acestea vor fi încasate după această dată,
4. fructele ce devin scadente în cursul dreptului de uzufruct se cuvin uzufructuarului, chiar dacă vor fi percepute după încetarea dreptului de usufruct

Productele – sunt produsele obținute dintr-un bun cu consumarea sau diminuarea substanței acestuia, cum ar fi copacii din păduri, piatra dintr-o carieră (art. 549 Cod civil).

Distincția dintre fructe și producte prezintă importanță întrucât:

• uzufructuarul are dreptul numai la fructe, nu și la producte care se cuvin nudului proprietar
• posesorul de bună credință dobândește numai fructele (art 948 Cod civil) nu și productele. Obiect al urmăririi silite nu pot fi decât fructele în cazul în care debitorul este uzufructuar sau posesor de bună credință.
• nudul proprietar va putea fi urmărit doar asupra unor categorii de producte (cerealele, arbuștii din pepiniere, peștele din heleștee și pepinierele piscicole destinate producerii puietului de pește).

PROCEDURA EXECUTĂRII SILITE A FRUCTELOR NECULESE ȘI A RECOLTELOR PRINSE DE RĂDĂCINI

Cerinţe pentru folosirea procedurii executare silită fructe și venituri imobile:

• creditorul să posede un titlu executoriu ce se referă la o creanță bănească
• debitorul urmărit să fie proprietarul fructelor și recoltelor:

1. fie că este proprietar al fondului,
2. fie că este numai uzufructuar, arendaș/subarendaș.

Nu prezintă importanță dacă este proprietarul sau uzufructuarul unui imobil, întrucât fructele și recoltele neculese sunt urmărite numai când vor putea fi culese, devenind bunuri mobile.

• să fie vorba de fructe care se produc periodic, susceptibile de a se reînnoi și atașate de sol
• urmărirea fructelor să se facă în maxim 6 săptămâni înaintea coacerii lor.

1. se va evita începerea unei urmăriri prea timpurii, care ar putea să-l determine pe debitor să părăsească lucrul.
2. această apreciere este o chestiune de fapt ce se va determina în funcție de climatul locului, natura fructelor sau recoltelor și după obiceiurile locale

• sechestrarea fructelor se va putea face și mai înainte
• obiectul urmăririi fructelor neculese și a recoltelor prinse de rădăcini trebuie să respecte condițiile:

1. fructele urmărite să fie apărute și să se fi dezvoltat, pentru a existe obiect al executării
2. fructele să nu fi fost încă culese (tăiate sau desprinse de rădăcini). Într-un asemenea caz ele ar putea forma numai obiectul urmăririi silite mobiliare
3. debitorul urmărit să fie încă proprietarul sau uzufructuarul acestor fructe, pentru a nu fi o urmărire îndreptată împotriva unei persoane fără calitate de debitor în procedura executării silite
4. fructele să nu fi format obiectul unei indisponibilizări în cadrul unei urmăriri imobiliare, pornită de creditorul ipotecar
5. fructele prinse de rădăcini să nu fi fost destinate a deveni, în momentul recoltării, imobile prin destinație

TERMENELE EXECUTĂRII SILITE

Urmărirea se va face în termen de 6 săptămâni:

• fiind un termen special și imperativ, stabilit de lege,
• întrucât o urmărire prematură ar aduce prejudicii atât debitorului cât și economiei de piață.
• acest termen se va determina în raport cu specificul coacerii fiecărei categorii de fructe

Sechestrarea se poate face oricând:

• chiar înaintea împlinirii termenului de 6 săptămâni,
• este vorba doar de o măsură asiguratorie, de indisponibilizare

Somația 

• este necesar să fie emisă într-un termen de cel puțin 2 zile anterior urmăririi efective
• urmărirea nu poate începe înainte de încunoștiințarea debitorului printr-o somație despre începerea urmăririi
• se va proceda la urmărirea silită dacă debitorul:

1. ignoră somația făcută de executorul judecătoresc cu 2 zile înaintea începerii urmăririi și
2. nu-și execută obligația de bună voie

SECHESTRUL

Procedura sechestrului este reglementată de art. 797 alin.1 Cod procedură civilă. Urmărirea acestor fructe se va face prin mijlocirea unui executor judecătoresc. Acesta va proceda la sechestrarea acestora şi la numirea unui administrator-sechestru.

Executorului judecătoresc, în ziua stabilită pentru urmărire:

• se va deplasa la locul în care se află fructele sau recoltele prinse de rădăcini,
• va întocmi un proces-verbal de sechestru, ce va fi semnat de executor și toate persoanele prezente la urmărire.

 Conținutul procesului-verbal de sechestru

• date privitoare la titlul executoriu în baza căruia se efectuează urmărirea
• date de identificare a părților – creditor, debitor, executor, persoane ce au participat la urmărire și calitatea în care au asistat
• datele de identificare ale administratorului sechestru
• somația verbală făcută debitorului și răspunsul acestuia (dacă a fost prezent)
• descrierea fructelor prinse de rădăcini
• indicarea locului, zilei, orei întocmirii procesului-verbal
• menționarea drepturilor pretinse de alte persoane asupra bunurilor sechestrate sau eventualele garanții reale constituite în favoarea unei terțe persoane ori
• menționarea existenței unor cazuri de insesizabilitate în privința unor fructe

Prin încheierea procesului-verbal de sechestru, fructele și recoltele ce fac obiectul executării sunt indisponibilizate.

 ADMINISTRATORUL-SECHESTRU

Va fi numit de executorul-judecătoresc prin procesul-verbal de sechestru, însușit de administratorul-sechestru prin semnare.

Obligațiile administratorului-sechestru:

• de a păstra, de a culege şi de a depozita fructele sau recoltele, cheltuielile necesare fiind avansate de creditorul urmăritor

1. pentru activitatea desfășurată are dreptul, instituit prin lege, la remunerație
2. răspunde pentru orice pagubă adusă creditorului sau debitorului din cauza neglijenței şi va fi înlocuit

• va putea vinde dacă:

1. executorul judecatoresc încuviințează
2. numai cu încunoștiințarea creditorului şi a debitorului
3. nerespectarea condiţiilor atrage nulitatea formelor de vânzare

• va putea vinde fructele prinse de rădăcini prin negociere (buna învoială) chiar pe prețul curent, doar în următoarele situații:

1. fie fructele sau recolta sunt supuse pieirii, degradării, alterării sau deprecierii, astfel încât se impune vânzarea urgentă a acestora
2. fie nu este posibilă depozitarea sau, deși este posibilă, este de natură să atragă cheltuieli disproporționate în raport cu valoarea efectivă a fructelor sau recoltelor

Sume de bani rezultate din vânzarea făcută de administratorul – sechestru:

• vor fi consemnate la unitatea financiară în cel mult 24 ore de la încasare,
• recipisa de consemnare trebuie depusă imediat la executorul judecătoresc
• odată cu recipisa va depune și o lista descriptivă privind fructele sau recoltele vândute și prețul de vânzare, lista semnata de acesta și de cumpărători.

VÂNZAREA FRUCTELOR şi RECOLTELOR

Modalitatea de vânzare este licitația ce se face:

• în prezența:

1. debitorului sau chiar in lipsa lui, cu condiția ca el să fi fost legal citat,
2. a unui agent al politiei sau un reprezentant al jandarmeriei sau,
3. în lipsă, a primarului sau a unui reprezentant al primăriei

• în baza anunțului de vânzare afișat:

1. la primăria comunei/localității,
2. la domiciliul debitorului,
3. la locul unde se face vânzarea și
4. alte locuri publice

Anunțul se face cu cel puțin 5 zile înaintea termenului fixat pentru licitații. Vânzarea se face cu plata prețului achitat pe loc, dar se poate accepta și altă modalitate de plată cu acordul creditorului sau a reprezentantului său.

Prețul poate fi depus ulterior, într-un termen de 5 zile calculate de la data licitației doar în cazul fructelor neculese. Intrarea adjudecatarului în posesia bunurilor adjudecate se va face, în toate cazurile, numai după plata integrală a prețului, fiind o norma imperativă.

PROCEDURA EXECUTĂRII SILITE A VENITURILOR GENERALE ALE IMOBILELOR

Această formă de executare silită prezintă unele asemănări cu poprirea.

Prin intermediul ei se pot urmări:

• chiriile,
• arenzile
• alte venituri prezente și viitoare ale unui imobil al cărui proprietar sau uzufructuar este debitor
• veniturile debitorului arendaș sau chiriaș, dacă acestea provin din exploatarea imobilelor arendate sau închiriate

Când urmărirea veniturilor unui imobil nu va putea fi efectuată dacă există o urmărire imobiliară asupra aceluiaşi imobil, se impune conexarea dosarelor de executare. Aceasta procedură de executare silită este asemănătoare cu cea de la executare fructelor și recoltelor.

 Cererea

• se face de către creditor care,
• va fi însoţită de titlul executoriu şi de dovada achitării taxelor de timbru,
• se vor înregistra la executorul judecătoresc din circumscripţia curţii de apel în a cărei rază teritorială se află imobilul ale cărui venituri se urmăresc.

 Conținutul cererii:

• date de identificare a creditorului și debitorului
• bunul sau felul prestației datorate
• modalitățile de executare silită
• indicarea imobilului ale cărui venituri se urmăresc
• semnătura creditorului sau reprezentantului legal ori convențional

Încuviințarea executării silite

• de către instanța de executare

 ADMINISTRATORUL SECHESTRU

Acesta se numește de către executorul judecătoresc prin încheiere, la aprecierea sa sau la cererea creditorului, în scopul administrării veniturilor imobilului asupra căruia poartă executarea. Prin aceeași încheiere se stabilește și indemnizația/remunerația.

În cazul neîndeplinirii obligaţiilor stabilite în sarcina sa, administratorul-sechestru, la cererea oricărei persoane interesate, poate fi:

• revocat de către executorul judecătoresc şi
• înlocuit cu altă persoană.
• obligat la despăgubiri de către instanța de executare, la cererea persoanei interesate, dacă se apreciază o răspundere civilă-delictuală pentru fapta proprie

Răspunderea civilă delictuală trebuie să rezulte din îndeplinirea obligațiilor sale:

• să ia măsuri de conservare şi de întreţinere în bună stare a imobilului,
• să facă însămânţări sau plantaţii pomicole ori viticole şi
• să încaseze chiriile şi arenzile sau alte venituri ale imobilului
• să plătească impozitele şi taxele locale
• să plătească dobânzile creanţelor ipotecare, primele de asigurare şi orice alte prestaţii cu scadenţe succesive în legătură cu acel imobil
• să consemneze cel putin 90% din sumele încasate în 24 de ore de la încasare, la entitatea indicată de executor şi să remită recipisele de îndată executorului judecătoresc
• să nu încheie contracte de închiriere sau de arendare decât pe termen de cel mult 2 ani şi numai cu încuviinţarea instanţei de executare. Încuviinţarea se dă prin încheiere definitivă, dată în camera de consiliu, cu citarea părţilor.

 Drepturile administratorului-sechestru

• să reţină, pentru cheltuielile de administrare, cel mult 10% din sumele încasate,
• să denunţe contractele de locaţiune existente, potrivit clauzelor contractuale,
• să ceară evacuarea locatarilor, cu încuviinţarea instanţei de executare, şi
• să sechestreze, în numele proprietarului, bunurile mobile ale acestora aflate în imobil
• să ia măsuri de conservare sau de asigurare pe care le reclamă o bună administrare
• să încheie contracte de închiriere sau de arendare decât pe termen de cel mul 2 ani

În caz de conexare a dosarelor va păstra calitatea de administrator – sechestru:

• fie primul administrator-sechestru,
• fie  cel care prezintă mai multe garanții (calități ale persoanei)

Executarea silită a veniturilor imobilului:

• va fi notată în cartea funciară a imobilului și
• vor fi afișate copii ale încheierii de încuviințare a executării, certificate de executorul judecătoresc:

1. la sediul organului de executare,
2. la sediul primăriei în raza căreia se afle imobilul și
3. la instanța de executare precum și
4. într-un ziar local

PREDAREA IMOBILULUI

Această etapă procedurală se face de către executorul judecătoresc:

• după încuviințarea executării silite,
• prin deplasarea la imobil împreună cu administratorul-sechestru desemnat căruia îi predă
• pe bază de inventar, bunurile ale căror venituri sunt urmărite

Executorul judecătoresc va recurge la concursul forţei publice dacă debitorul:

• refuză să permită accesul în imobil,
• lipseşte ori
• refuză să predea bunurile ale căror venituri sunt urmărite

În ipoteza în care bunul imobil ale cărui venituri se urmăresc silit face obiectul unor contracte de închiriere, de arendă sau al oricăror alte contracte de exploatare a imobilului, executorul îi va notifica în scris pe titularii acestora:

• chiriași,
• arendați, sau
• cei care au alte contracte de exploatare a imobilului

Prin notificare vor fi înştiinţaţi:

• că toate veniturile acestuia sunt sechestrate
• că sunt îndatoraţi ca în viitor să plătească chiriile, arenzile sau alte venituri rezultate din contractele de exploatare a imobilului direct administratorului-sechestru ori
• să le consemneze la unitatea prevăzută de lege,
• să depună recipisele la administratorul-sechestru.

Executorul judecătoresc va încheia un proces-verbal prin care constată aducerea la îndeplinire a obligației de notificare a chiriașilor.

Actul de procedură :

• va fi semnat de executor și administratorul – sechestru,
• încheiat în 3 exemplare originale
• va fi predate un exemplar administratorului-sechestru, altul va fi comunicat debitorului și un exemplar va fi depus la dosarul de executare.

Necomunicarea către debitor a procesului-verbal și a actelor aferente acestuia poate atrage nulitatea executării.

EFECTELE URMĂRIRII VENITURILOR IMOBILULUI

De la data notării urmăririi în cartea funciară:

• aceasta va fi opozabilă tuturor dobânditorilor de drepturi asupra imobilului
• cesiunile de venituri, contractele de închiriere, de arendare sau de exploatare a imobilului, inclusiv cesiunile de drepturi rezultând din aceste contracte, nu vor fi opozabile creditorului urmăritor

De la data notificării sechestrului persoanelor titulare de contract, plata chiriilor, arenzilor sau altor venituri ale imobilului făcută debitorului va fi, de asemenea, inopozabilă creditorului urmăritor.

Aceste plăți făcute debitorului înainte de data notificării şi de termenul fixat în contractul respectiv, va fi opozabilă creditorului urmăritor numai dacă este constatată printr-un înscris cu dată certă.

Dacă există un singur creditor urmăritor:

• după reținerea cheltuielilor de executare
• se eliberează acestuia suma de bani realizată prin urmărirea silită până la acoperirea integrală a drepturilor sale,
• suma rămasă disponibilă se preda debitorului.

Când suma obținută nu este îndestulătoare pentru acoperirea creanței și celorlalte cheltuieli, urmărirea imobilului va continua:

• până la acoperirea integrală a creanței și a cheltuielilor sau
• până la încetarea urmăririi.

Când există concurs între urmărirea generală de venituri și o urmărire imobiliară, înființată ulterior de un creditor ipotecar în rang prioritar, aceasta din urmă va avea drept de preferință asupra veniturilor nedistribuite.

ÎNCETAREA URMĂRIRII SILITE

Conform art. 812 Cod procedură civilă urmărirea veniturilor încetează:

1. prin renunţare la urmărire

• făcută de toţi creditorii urmăritori şi intervenienţi,
• renunțarea trebuie să fie expresă, totală și necondiționată, astfel încât
• să nu existe posibilitatea de a se interpreta că unul dintre creditori nu a renunțat în mod efectiv la această formă de urmărire

2. prin plata creanţelor acestora, inclusiv a dobânzilor şi a cheltuielilor de judecată şi de executare

• când debitorul își achită integral creanțele creditorilor și cheltuielile

3. prin depunerea, cu afectaţiune specială, a sumelor pentru care s-a făcut urmărirea,

• va depune, cu afectațiune, întreaga valoare a creanței cu toate accesoriile și cheltuielile

4. prin adjudecarea silită a imobilului

• se stinge automat și urmărirea silită asupra veniturilor acestuia, deoarece imobilul adjudecat se transmite liber de orice sarcină în proprietatea adjudecatarului

5. prin trecerea unui termen de 5 ani de la înfiinţarea ei

• chiar dacă creditorul urmăritor nu a fost îndestulat
• se exceptează cazul când se urmăresc veniturile unui uzufruct asupra unui imobil
• se instituie o limitare expresă în timp a exercitării acestei forme de urmărire.

Prin simpla trecere a timpului, în termen de 5 ani de la înființarea urmăririi, indiferent dacă s-a recuperat sau nu, integral sau parțial creanța, urmărirea silită încetează.