Executarea silita imobiliara

Executarea silita imobiliara este o formă a executării silite indirecte prin care se valorifică bunurile imobile ale debitorului în cazul în care creditorul înțelege să-și îndestuleze creanța prin valorificarea bunurilor imobile ale debitorului.

Urmărirea silită imobiliară constituie o formă a executării silite indirecte prin intermediul căreia debitorul îşi valorifică creanţa pe care o deţine împotriva debitorului.

Această procedură execuțională este reglementată în art 813-863 Cod procedură civilă.

 EXECUTAREA SILITA IMOBILIARA – OBIECT

Executarea silita imobiliara are ca obiect:

• bunurile imobile
• dreptul de uzufruct asupra unui bun imobil
• dreptul de superficie asupra unui bun imobil în mod condiționat
• dreptul de servitute dar numai odată cu fondul dominant căruia îi profită, separat acest drept este insesizabil
• bunurile accesorii care pot fi urmărite tot condiționat (când sunt urmărite simultan cu imobilul și nu separat)

SITUAȚII SPECIALE DE URMĂRIRE A IMOBILELOR

• imobilul proprietatea unui minor sau al unei persoane puse sub interdicţie judecătorească

1. nu poate fi urmărit silit înaintea urmăririi mobilelor sale şi numai dacă nu a fost îndestulată creanța creditorului din valorificarea bunurilor mobile (art. 816 alin 1 Cod procedură civilă).
2. dacă ordinea stabilită de legiuitor prin această normă nu este respectată să poate opune creditorului urmăritor beneficiul de discuție prin care i se solicită respectarea ordinii de urmărire a bunurilor mobile cu prioritate.

• imobilul coproprietatea unui minor sau a unei persoane puse sub interdicţie judecătorească şi a unei persoane cu capacitate deplină de exercițiu

1. poate fi urmărit fără restricție dacă obligația stabilită prin titlul executoriu este comună (art. 816 alin.1 Cod procedură civilă)

• când se urmăreşte un imobil ipotecat care a fost ulterior înstrăinat

1. dobânditorul, care nu este personal obligat pentru creanţa ipotecară, poate să se opună vânzării imobilului ipotecat,
2. dacă au rămas alte imobile ipotecate în posesia debitorului principal.
3. până la soluționarea acestei cereri executarea silită a imobilului aparţinând terţului dobânditor este suspendată.

• în cazul bunurilor aflate în coproprietate când nu toți coproprietarii sunt și debitori, este obligatoriu efectuarea partajului judiciar

1. executarea silită se va întinde numai asupra bunurilor atribuite în proprietate exclusivă a debitorului.
2. este permisă și urmărirea cotei-părți determinate a debitorului fără a mai solicita partajul (art.818 alin.3 Cod procedură civilă).

EXECUTAREA SILITA IMOBILIARA ARE CA OBIECT DOAR BUNURI IMOBILE PROPRIETATEA EXCLUSIVĂ A DEBITORULUI

La executarea silita imobiliara – vânzarea bunurilor imobile ale debitorului în cazurile în care creanța nu depăşeşte 10.000 lei este instituită o limitare condiționată (art 813 alin.5).

Interdicția va opera numai dacă sunt îndeplinite cumulativ trei condiții:

• creanța constatată prin titlul executoriu să fie în cuantum de 10.000 lei
• debitorul să dețină în proprietate bunuri mobile urmăribile sau să realizeze venituri și acestea să fie valorificabile
• debitorul să fie de bună-credință, în sensul că aduce la cunoștința executorului judecătoresc existența în patrimoniul său a acelor bunuri mobile sau de a-l informa cu privire la veniturile care le realizează

Executorul este îndreptățit să dispună scoaterea la vânzare a bunurilor imobile ale acestuia, chiar dacă creanța nu are valoarea mai mare de 10.000 lei:

• dacă debitorul refuză în mod nejustificat să furnizeze executorului judecătoresc informațiile, lămuririle și dovezile necesare ori
• dacă furnizează cu rea-credință informații incomplete privind existența și valoarea unor bunuri mobile ori a unor venituri de natură a fi valorificate în vederea acoperirii integrale a creanței
• dacă bunurile mobile aflate în patrimoniul debitorului și valorificate pe calea executării silite nu pot satisface creanța creditorului

Dacă nu se îndestulează creditorul pentru creanța sa din sumele poprite, din valorificarea bunurilor mobile:

• se poate solicita încuviințarea executării silite,
• se pot emite somația și comunicările procedurale,
• se pot întreprinde măsurile de publicitate a urmăririi silite a imobilelor în cartea funciara,
• se poate stabili și prețul în paralel cu alte forme de executare silită

Dacă valoarea creanței a fost realizată se  impune radierea somației din cartea funciară, urmărirea imobiliară rămânând fără obiect. Dacă creanța creditorului nu s-a realizat se va continua formele de executare silită fiind scos la vânzare bunul imobil.

SITUAȚIA CADASTRALĂ A BUNULUI IMOBIL

Executarea silită imobiliara a imobilelor înscrise în cartea funciară:

• se face pe imobile în întregimea lor. Dacă imobilele nu au fost înscrise în cartea funciară pot fi urmărite și separat.
• se pot urmări în mod separate:

1.  construcţiile ce formează o proprietate distinctă de sol,
2.   drepturile privitoare la proprietatea pe tronsoane, pe etaje sau pe apartamente,

• se pot urmări orice alte drepturi privitoare la bunuri pe care legea le declară imobile – adică drepturi reale ce sunt constituite asupra bunurilor imobile (drepturi de creanță imobiliare, acțiunile reale imobiliare,..)
• sunt supuse urmăririi silite, odată cu imobilul înscris în cartea funciară, şi orice alte lucrări autonome sau adăugate, chiar dacă acestea din urmă nu sunt înscrise în cartea funciară la data începerii urmăririi.

Prevederea referitoare la o construcție formează o proprietate distinctă de sol este situația când există proprietari diferiți:

• unul asupra terenului și
• altul asupra construcției, acesta din urmă având un drept de superficie asupra terenului pe durata existenței construcției și
• numai dacă nu s-a invocat accesiunea imobiliara artificială

Dacă debitorul este proprietarul construcției se va transfera dreptul de proprietate asupra construcției împreună cu dreptul de superficie. Drepturile privitoare la proprietatea pe tronsoane, pe etaje sau pe apartamente – se execută separat pe unitate individuală.

Imobilul înscris în cartea funciară la care s-au adăugat alte lucrări autonome sau adăugate – se va executa silit imobilul în întregul său nu doar ce este înscris în CF. Partajul imobilului ipotecat – copărtașul în lotul căruia a căzut imobilul ipotecat va trebui să suporte urmărirea pentru întreaga datorie

Executarea silita imobiliara se extinde de drept și asupra bunurilor accesorii imobilului. Extinderea este condiționată:

• de existența în proprietatea sau administrarea aceleiași persoane iar
• titularul dreptului de proprietate sau de administrare să le fi stabilit o destinație comună.

ÎNCUVIINȚARE EXECUTARE SILITA IMOBILIARA

CEREREA DE URMĂRIRE

Pentru începerea procedurii de executare silită imobiliară, creditorul va formula o cerere de urmărire în care va solicita expres că dorește și această formă de executare.

Cererea va cuprinde:

• date identificare părți (debitor, creditor)
• bunul sau felul prestației datorate
• modalitatea de executare în forma urmăririi silite imobiliare, solicitată expres de creditor
• titlul executoriu
• dovada achitării taxelor de timbru
• alte înscrisuri doveditoare (când este cazul)

 ÎNREGISTRAREA CERERII

Cererea de executare silită sau exclusiv cererea de urmărire silită imobiliară se depune la executorul judecătoresc competent. Este competent executorul cu sediul în circumscripţia curţii de apel unde se află imobilul aparţinând debitorului sau unei terţe persoane care deţine imobilul ipotecat.

Dacă imobilul este situat în raza teritorială a mai multor circumscripții este competent oricare dintre executorii judecătorești competenți teritorial pentru oricare din pozițiile imobilului.

Dacă se urmăresc mai multe imobile aflate în circumscripţia aceleiaşi curţi de apel, competenţa aparţine oricăruia dintre executorii judecătoreşti care funcţionează în această circumscripţie, la alegerea creditorului.

Executorul judecătoresc, ulterior primirii cererii, prin încheiere va dispune:

• asupra înregistrării cererii de executare
• asupra deschiderii dosarului de executare
• asupra refuzului deschiderii dosarului de executare

În termen de 3 zile de la înregistrarea cererii de urmărire, executorul:

• va solicita instanței încuviințarea executării
• va înainta copii certificate de pe cerere și de pe titlul executoriu
• va comunica creditorului încheierea prin care executorul dispune deschiderea/refuzul procedurii de executare

ÎNCUVIINȚAREA URMĂRIRII IMOBILIARE

În termen de 7 zile de la înregistrarea cererii la judecătorie instanța o soluționează:

• printr-o încheiere dată în camera de consiliu,
• fără citarea părților, fiind o procedură necontencioasă.

Încheierea de încuviințare a urmăririi silite imobiliare se comunică, în copie certificată de către executorul judecătoresc, atât debitorului cât și terțului dobânditor.

Se comunică alături de titlul executoriu și de somație cu mențiunea ca în termen de 15 zile de la primirea acesteia să plătească întreaga datorie, inclusiv dobânzile și cheltuielile de executare. Se va trimite și către coproprietarii imobilului în scopul exercitării dreptului de a scoate la vânzare întregul imobil aflat în indiviziune.

PUBLICITATEA URMĂRIRII  IMOBILIARE

Executorul judecătoresc va trimite încheierea de încuviințare a executării silite imobiliare către biroul de cadastru și publicitate imobiliară pentru notarea acesteia în cartea funciară. Orice înscriere efectuată ulterior notării nu este opozabilă creditorului urmăritor.

Când dreptul de proprietate este înscris numai provizoriu în favoarea debitorului, notarea se va face sub condiţia justificării înscrierii provizorii. În acest caz, creditorul urmăritor va fi în drept să exercite, în numele debitorului, acţiunea pentru justificarea dreptului de proprietate.

Încheierea de admitere sau de respingere a notării pronunțată de registratorul de carte funciară se va comunica:

• creditorului urmăritor,
• executorului judecătoresc,
• persoanelor interesate, potrivit mențiunilor din cartea funciară, care au înscris un drept real sau de creanță

VÂNZAREA LA LICITAȚIE PUBLICĂ

Etapele procedurii vânzării la licitaţie publică sunt:

• îndeplinirea formalităților premergătoare
• vânzarea imobilului urmărit la licitaţie publică

Dacă nu au intervenit motive de amânare, la termenul fixat pentru vânzare se ține licitația, în ședință publică. În situația bunului imobil aflat în coproprietate indiviză sau devălmașă nu se poate începe procedura de vânzare până la finalizarea partajului judiciar.

Coproprietarii imobilului urmărit pentru o parte indiviză vor putea cere scoaterea la vânzare a întregului imobil aflat în indiviziune în termen de 5 zile:

• de la comunicarea încheierii de încuviințare a urmăririi ori,
• de la data comunicării încheierii de notare a acesteia în cartea funciară.

Cererea nu va fi admisă decât:

• dacă va fi semnată de toţi coproprietarii şi
• dacă va fi depusă:
  • personal
  • prin mandatar având procură special
  • de oricare dintre coproprietari dacă cererea acestora a fost legalizată de notarul public sau certificată de avocat
  • transmisă prin poştă

În termen de 10 zile de la comunicarea somației de plată, debitorul poate solicita instanței de executare să îi încuviințeze să își achite:

• din veniturile imobilului urmărit sau din alte venituri ale sale timp de 6 luni
• creanța integral, dobânzile și cheltuielile generate de executare

Soluționarea acestei cereri se va face:

• în camera de consiliu,
• cu citarea părților,
• în procedură contencioasă,
• prin încheiere definitivă de admitere sau de respingere a cererii debitorului

Soluţii

• în caz de admitere a cererii, instanța va dispune suspendarea executării
• în caz de respingere a solicitării, soluția nu este supusă niciunei căi de atac, iar executarea silită își va urma cursul firesc

Pentru motive temeinice, creditorul poate solicita instanței reluarea urmăririi chiar înainte de expirarea termenului de 6 luni. Instanța urmează a cita părțile în camera de consiliu. După ascultarea acestora și verificarea susținerilor creditorului, se va pronunța de îndată printr-o încheiere definitivă, nesupusă niciunei căi de atac.

Imobilul obiect al executării silite va putea fi valorificat prin următoarele forme ale vânzării:

• prin intermediul vânzării amiabile
• prin intermediul  vânzării directe
• prin intermediul vânzării silite

Licitația este începută de executor prin citirea:

• a publicației de vânzare,
• a ofertelor de cumpărare primite,
• a condițiilor de vânzare,
• a sarcinilor ce există asupra imobilului

EFECTELE URMĂRIRII SILITE IMOBILIARE

  1) INOPOZABILITATEA UNOR DREPTURI

Notarea în Cartea Funciară a începerii executării silite are ca efect inopozabilitatea:

• drepturilor reale
• oricăror acte de înstrăinare sau constituire
• oricăror alte drepturi înscrise în cartea funciară, lărgind sfera actelor pe care creditorul sau adjudecatarul le-ar putea ignora

Excepție există:

• în cazurile expres prevăzute de lege
• când creditorul sau adjudecatarul s-a declarat de acord cu acel drept
• debitorul sau terţul dobânditor a consemnat sumele necesare acoperirii creanţelor ce se urmăresc, inclusiv dobânzile şi cheltuielile de executare.

 2) LOCAȚIUNEA ȘI CESIUNEA DE VENITURI

Actele de închiriere sau de arendare ori cesiune de venituri făcute de debitor sau deținător:

• ulterior notării urmăririi în cartea funciară nu sunt opozabile creditorului urmăritor nici adjudecatarului
• anterior notării urmăririi, vor fi opozabile creditorului urmăritor sau adjudecatarului.