Executarea silită imobiliară: procedură, etape și licitație

Executarea silită imobiliară este procedura prin care bunurile imobile ale debitorului, precum terenuri sau clădiri, sunt valorificate prin vânzare la licitație pentru stingerea datoriilor către creditor. Aceasta presupune sechestrarea imobilului, înscrierea sechestrului în cartea funciară și organizarea unei licitații publice pentru recuperarea creanței.

Ce este executarea silită imobiliară?

• constituie o formă a executării silite indirecte prin intermediul căreia debitorul îşi valorifică creanţa pe care o deţine împotriva bunurilor imobile din patrimoniul său, în scopul satisfacerii creanțelor creditorului.
• bunurile imobile ale debitorului sunt valorificate prin vânzare forțată (licitare publică sau alte modalități prevăzute de lege), iar sumele obținute din valorificare sunt utilizate pentru a acoperi datoriile față de creditor.

Spre deosebire de executarea silită prin poprire sau de urmărirea bunurilor mobile, în cazul executării imobiliare obiectul urmăririi îl constituie un imobil sau un drept imobiliar care poate fi supus executării. În practică, procedura poate privi: apartamente; case și alte construcții; terenuri; cote-părți determinate dintr-un imobil; anumite drepturi reale imobiliare; construcții care formează o proprietate distinctă de teren, în condițiile legii; imobile grevate de ipotecă.

Urmărirea silită imobiliară constituie o formă a executării silite indirecte prin intermediul căreia debitorul îşi valorifică creanţa pe care o deţine împotriva debitorului. Această procedură execuțională este reglementată în art 813-863 Cod procedură civilă.

Care sunt etapele executării silite imobiliare?

1. Obținerea unui titlu executoriu: creditorul trebuie să obțină un document care să certifice dreptul său de a solicita executarea silită.
2. Investirea cu formulă executorie (dacă este necesar): în unele cazuri, titlul executoriu trebuie învestit cu această formulă pentru a putea fi pus în executare.
3. Somația de plată: executorul judecătoresc emite o somație debitorului, oferindu-i posibilitatea să își achite datoria în mod voluntar înainte de a începe efectiv procedura de urmărire imobiliară.
4. Notarea urmăririi imobiliare în cartea funciară: aceasta reprezintă o etapă esențială pentru opozabilitatea actului față de terți.
5. Evaluarea bunului imobil: se stabilește valoarea imobilului supus executării, pentru a se fixa prețul de pornire la licitație.
6. Publicarea anunțurilor de vânzare: bunul imobil este scos la licitație, iar detaliile licitației sunt aduse la cunoștința publicului prin mijloace prevăzute de lege.
7. Organizarea licitației publice: dacă nu există alte soluții amiabile, imobilul este adjudecat persoanei care oferă cel mai mare preț.
8. Distribuirea sumelor obținute: sumele rezultate din vânzare sunt distribuite creditorilor conform ordinii de prioritate stabilite de lege.

1. Existența titlului executoriu

Executarea silită poate fi pornită numai în condițiile legii și în temeiul unui titlu executoriu.Titlul executoriu reprezintă înscrisul sau actul căruia legea îi recunoaște caracter executoriu și în baza căruia creditorul poate solicita realizarea silită a obligației. Creditorul trebuie să individualizeze creanța și să solicite executarea silită în condițiile prevăzute de Codul de procedură civilă.

2. Cererea de executare silită

Procedura începe prin formularea unei cereri de executare silită către executorul judecătoresc competent. Cererea trebuie să permită identificarea: creditorului; debitorului; creanței; titlului executoriu; obligației care trebuie executată; bunurilor sau veniturilor urmărite, atunci când acestea sunt cunoscute; formei de executare solicitate.

Atunci când creditorul urmărește un imobil, cererea trebuie să permită identificarea cât mai exactă a bunului, inclusiv prin datele cadastrale și de carte funciară disponibile. Pentru începerea procedurii de executare silită imobiliară, creditorul va formula o cerere de urmărire în care va solicita expres că dorește și această formă de executare.

• Cererea va cuprinde:
  • date identificare părți (debitor, creditor)
  • bunul sau felul prestației datorate
  • modalitatea de executare în forma urmăririi silite imobiliare, solicitată expres de creditor
  • titlul executoriu
  • dovada achitării taxelor de timbru
  • alte înscrisuri doveditoare (când este cazul)

 Înregistrarea cererii

Cererea de executare silită sau exclusiv cererea de urmărire silită imobiliară se depune la executorul judecătoresc competent. Este competent executorul cu sediul în circumscripţia curţii de apel unde se află imobilul aparţinând debitorului sau unei terţe persoane care deţine imobilul ipotecat.

Dacă imobilul este situat în raza teritorială a mai multor circumscripții este competent oricare dintre executorii judecătorești competenți teritorial pentru oricare din pozițiile imobilului. Dacă se urmăresc mai multe imobile aflate în circumscripţia aceleiaşi curţi de apel, competenţa aparţine oricăruia dintre executorii judecătoreşti care funcţionează în această circumscripţie, la alegerea creditorului.

Executorul judecătoresc, ulterior primirii cererii, prin încheiere va dispune:

• asupra înregistrării cererii de executare
• asupra deschiderii dosarului de executare
• asupra refuzului deschiderii dosarului de executare

În termen de 3 zile de la înregistrarea cererii de urmărire, executorul:

• va solicita instanței încuviințarea executării
• va înainta copii certificate de pe cerere și de pe titlul executoriu
• va comunica creditorului încheierea prin care executorul dispune deschiderea/refuzul procedurii de executare

3. Încuviințarea executării silite

După sesizarea executorului judecătoresc, sunt efectuate demersurile prevăzute de lege pentru începerea executării silite. Instanța de executare verifică îndeplinirea condițiilor legale pentru încuviințarea executării. În cazul admiterii cererii, executarea silită poate continua prin formele solicitate și permise de lege. Încuviințarea executării silite este diferită de vânzarea efectivă a imobilului. După încuviințare urmează etapele specifice urmăririi și valorificării bunului.

• În termen de 7 zile de la înregistrarea cererii la judecătorie instanța o soluționează:
  • printr-o încheiere dată în camera de consiliu,
  • fără citarea părților, fiind o procedură necontencioasă.

Încheierea de încuviințare a urmăririi silite imobiliare se comunică, în copie certificată de către executorul judecătoresc, atât debitorului cât și terțului dobânditor. Se comunică alături de titlul executoriu și de somație cu mențiunea ca în termen de 15 zile de la primirea acesteia să plătească întreaga datorie, inclusiv dobânzile și cheltuielile de executare. Se va trimite și către coproprietarii imobilului în scopul exercitării dreptului de a scoate la vânzare întregul imobil aflat în indiviziune.

4. Comunicarea somației și a actelor de executare

Debitorului îi sunt comunicate actele de executare prevăzute de lege, inclusiv somația, prin care i se acordă posibilitatea de a-și executa voluntar obligația în termenul legal. Această etapă este importantă deoarece, în anumite situații, plata datoriei poate determina încetarea sau limitarea urmăririi imobilului înainte de vânzarea acestuia. Dacă obligația nu este executată, procedura poate continua cu măsurile de urmărire și valorificare a imobilului.

5. Notarea urmăririi în cartea funciară

În cazul unui imobil înscris în cartea funciară, urmărirea silită este supusă formalităților de publicitate imobiliară prevăzute de lege. Notarea urmăririi permite aducerea acesteia la cunoștința terților și produce efectele juridice stabilite de legislația privind executarea silită și publicitatea imobiliară. De aceea, verificarea cărții funciare este esențială atât pentru creditor, cât și pentru debitor sau pentru orice persoană interesată de situația juridică a imobilului.

Executorul judecătoresc va trimite încheierea de încuviințare a executării silite imobiliare către biroul de cadastru și publicitate imobiliară pentru notarea acesteia în cartea funciară. Orice înscriere efectuată ulterior notării nu este opozabilă creditorului urmăritor.

Când dreptul de proprietate este înscris numai provizoriu în favoarea debitorului, notarea se va face sub condiţia justificării înscrierii provizorii. În acest caz, creditorul urmăritor va fi în drept să exercite, în numele debitorului, acţiunea pentru justificarea dreptului de proprietate.

Încheierea de admitere sau de respingere a notării pronunțată de registratorul de carte funciară se va comunica: creditorului urmăritor, executorului judecătoresc, persoanelor interesate, potrivit mențiunilor din cartea funciară, care au înscris un drept real sau de creanță.

Ce bunuri pot fi urmărite silit?

• Executarea silita imobiliara are ca obiect:
  • bunurile imobile
  • dreptul de uzufruct asupra unui bun imobil
  • dreptul de superficie asupra unui bun imobil în mod condiționat
  • dreptul de servitute dar numai odată cu fondul dominant căruia îi profită, separat acest drept este insesizabil
  • bunurile accesorii care pot fi urmărite tot condiționat (când sunt urmărite simultan cu imobilul)

Ce presupune executarea silită imobiliară

1. Urmărirea bunurilor imobile: procedura se aplică asupra bunurilor imobile din patrimoniul debitorului, cum ar fi terenuri, case sau apartamente.
2. Sechestrarea: executorul judecătoresc sau fiscal aplică sechestru asupra imobilului, împiedicând debitorul să îl vândă sau să îl transfere.
3. Intabularea în cartea funciară: executorul solicită biroului de cadastru și publicitate imobiliară înscrierea sechestrului în cartea funciară, astfel încât publicul să fie informat despre sarcina asupra imobilului.
4. Vânzarea la licitație publică: bunurile sechestrate sunt valorificate prin licitație publică, asigurând transparența procesului.
5. Distribuirea sumelor obținute: fondurile rezultate din vânzare sunt alocate creditorului pentru acoperirea creanței, conform procedurilor legale.

Situații speciale privind executarea imobiliară

• Procedura poate ridica probleme juridice deosebite atunci când:
  • imobilul aparține unui minor;
  • imobilul aparține unei persoane ocrotite de lege;
  • bunul este deținut în coproprietate;
  • imobilul este ipotecat;
  • imobilul ipotecat a fost înstrăinat;
  • există mai mulți creditori;
  • asupra imobilului există mai multe sarcini;
  • imobilul nu este înscris în cartea funciară;
  • există diferențe între situația din acte și situația reală a construcției;
  • imobilul este compus din mai multe parcele;
  • asupra terenului și construcției există drepturi de proprietate diferite.

1) Executarea silită a unui imobil proprietatea unui minor sau al unei persoane puse sub interdicţie judecătorească

1. nu poate fi urmărit silit înaintea urmăririi mobilelor sale şi numai dacă nu a fost îndestulată creanța creditorului din valorificarea bunurilor mobile (art. 816 alin 1 Cod procedură civilă).
2. dacă ordinea stabilită de legiuitor prin această normă nu este respectată să poate opune creditorului urmăritor beneficiul de discuție prin care i se solicită respectarea ordinii de urmărire a bunurilor mobile cu prioritate.

2) Executarea silită a unui imobil coproprietatea unui minor sau a unei persoane puse sub interdicţie judecătorească şi a unei persoane cu capacitate deplină de exercițiu

1. poate fi urmărit fără restricție dacă obligația stabilită prin titlul executoriu este comună (art. 816 alin.1 Cod procedură civilă)

3) Executarea silită a unui imobil ipotecat care a fost ulterior înstrăinat

1. dobânditorul, care nu este personal obligat pentru creanţa ipotecară, poate să se opună vânzării imobilului ipotecat,
2. dacă au rămas alte imobile ipotecate în posesia debitorului principal.
3. până la soluționarea acestei cereri executarea silită a imobilului aparţinând terţului dobânditor este suspendată.

4) Executarea silită a unor bunuri aflate în coproprietate când nu toți coproprietarii sunt și debitori

• Este obligatoriu efectuarea partajului judiciar
• executarea silită se va întinde numai asupra bunurilor atribuite în proprietate exclusivă a debitorului.
• este permisă și urmărirea cotei-părți determinate a debitorului fără a mai solicita partajul (art.818 alin.3 Cod procedură civilă).

5) Executarea silită imobiliară are ca obiect doar bunuri imobile proprietatea exclusivă a debitorului.

La executarea silită imobiliară, vânzarea bunurilor imobile ale debitorului în cazurile în care creanța nu depăşeşte 10.000 lei este instituită o limitare condiționată (art 813 alin.5).

• Interdicția va opera numai dacă sunt îndeplinite cumulativ trei condiții:
  • creanța constatată prin titlul executoriu să fie în cuantum de 10.000 lei
  • debitorul să dețină în proprietate bunuri mobile urmăribile sau să realizeze venituri și acestea să fie valorificabile
  • debitorul să fie de bună-credință, în sensul că aduce la cunoștința executorului judecătoresc existența în patrimoniul său a acelor bunuri mobile sau de a-l informa cu privire la veniturile care le realizează

Executorul este îndreptățit să dispună scoaterea la vânzare a bunurilor imobile ale acestuia, chiar dacă creanța nu are valoarea mai mare de 10.000 lei:

• dacă debitorul refuză în mod nejustificat să furnizeze executorului judecătoresc informațiile, lămuririle și dovezile necesare ori
• dacă furnizează cu rea-credință informații incomplete privind existența și valoarea unor bunuri mobile ori a unor venituri de natură a fi valorificate în vederea acoperirii integrale a creanței
• dacă bunurile mobile aflate în patrimoniul debitorului și valorificate pe calea executării silite nu pot satisface creanța creditorului

Dacă nu se îndestulează creditorul pentru creanța sa din sumele poprite, din valorificarea bunurilor mobile:

• se poate solicita încuviințarea executării silite,
• se pot emite somația și comunicările procedurale,
• se pot întreprinde măsurile de publicitate a urmăririi silite a imobilelor în cartea funciara,
• se poate stabili și prețul în paralel cu alte forme de executare silită

Dacă valoarea creanței a fost realizată se  impune radierea somației din cartea funciară, urmărirea imobiliară rămânând fără obiect. Dacă creanța creditorului nu s-a realizat se va continua formele de executare silită fiind scos la vânzare bunul imobil.

Evaluarea imobilului

În cadrul procedurii de vânzare, executorul judecătoresc stabilește valoarea de circulație a imobilului, potrivit regulilor prevăzute de Codul de procedură civilă. Executorul solicită, de asemenea, informații privind drepturile reale și sarcinile care grevează imobilul.

În anumite situații, la cererea persoanelor interesate sau atunci când nu poate efectua evaluarea, executorul desemnează un expert pentru stabilirea valorii imobilului. Codul de procedură civilă prevede un termen de 15 zile pentru formularea cererii de efectuare a expertizei, calculat de la comunicarea încheierii prin care a fost stabilită valoarea de circulație, sub sancțiunea prevăzută de lege.

Stabilirea prețului de vânzare

După evaluarea imobilului, executorul stabilește prețul de vânzare și întocmește actele necesare pentru organizarea vânzării. Prețul de pornire și modul în care acesta poate fi modificat la termenele succesive de licitație sunt stabilite de Codul de procedură civilă.

De aceea, nu este corect să se afirme în mod general că un imobil este întotdeauna vândut la un anumit procent din valoarea de evaluare. Prețul aplicabil trebuie determinat în funcție de termenul de licitație și situația concretă prevăzută de lege.

Executarea silită imobiliară și cartea funciară

Cartea funciară are un rol esențial în executarea silită imobiliară. Prin consultarea acesteia pot fi identificate: titularul dreptului de proprietate; cotele de proprietate; ipotecile; privilegiile; urmăriri silite; alte sarcini; anumite drepturi reale; înscrieri care pot influența procedura de vânzare. În cazul unei executări silite imobiliare, analiza cărții funciare trebuie corelată cu actele din dosarul de executare și cu publicația de vânzare.

Situația cadastrală a bunului imobil

Executarea silită imobiliara a imobilelor înscrise în cartea funciară se face pe imobile în întregimea lor. Dacă imobilele nu au fost înscrise în cartea funciară pot fi urmărite și separat.

• Se pot urmări în mod separate:
  • construcţiile ce formează o proprietate distinctă de sol,
  • drepturile privitoare la proprietatea pe tronsoane, pe etaje sau pe apartamente,
• Se pot urmări orice alte drepturi privitoare la bunuri pe care legea le declară imobile, adică drepturi reale ce sunt constituite asupra bunurilor imobile (drepturi de creanță imobiliare, acțiunile reale imobiliare,..)
• Sunt supuse urmăririi silite, odată cu imobilul înscris în cartea funciară, şi orice alte lucrări autonome sau adăugate, chiar dacă acestea din urmă nu sunt înscrise în cartea funciară la data începerii urmăririi.

Prevederea referitoare la o construcție formează o proprietate distinctă de sol este situația când există proprietari diferiți:

• unul asupra terenului și altul asupra construcției, acesta din urmă având un drept de superficie asupra terenului pe durata existenței construcției și numai dacă nu s-a invocat accesiunea imobiliara artificială

Dacă debitorul este proprietarul construcției se va transfera dreptul de proprietate asupra construcției împreună cu dreptul de superficie. Drepturile privitoare la proprietatea pe tronsoane, pe etaje sau pe apartamente, se execută separat pe unitate individuală.

Imobilul înscris în cartea funciară la care s-au adăugat alte lucrări autonome sau adăugate – se va executa silit imobilul în întregul său nu doar ce este înscris în CF.

Partajul imobilului ipotecat, copărtașul în lotul căruia a căzut imobilul ipotecat va trebui să suporte urmărirea pentru întreaga datorie. Executarea silita imobiliara se extinde de drept și asupra bunurilor accesorii imobilului. Extinderea este condiționată de existența în proprietatea sau administrarea aceleiași persoane iar titularul dreptului de proprietate sau de administrare să le fi stabilit o destinație comună.

Vânzarea la licitație publică

• Etapele procedurii vânzării la licitaţie publică sunt:
  • îndeplinirea formalităților premergătoare
  • vânzarea imobilului urmărit la licitaţie publică

Dacă nu au intervenit motive de amânare, la termenul fixat pentru vânzare se ține licitația, în ședință publică. În situația bunului imobil aflat în coproprietate indiviză sau devălmașă nu se poate începe procedura de vânzare până la finalizarea partajului judiciar.

• Coproprietarii imobilului urmărit pentru o parte indiviză vor putea cere scoaterea la vânzare a întregului imobil aflat în indiviziune în termen de 5 zile:
  • de la comunicarea încheierii de încuviințare a urmăririi ori,
  • de la data comunicării încheierii de notare a acesteia în cartea funciară.

Cererea nu va fi admisă decât:

• dacă va fi semnată de toţi coproprietarii şi
• dacă va fi depusă personal, prin mandatar având procură special, de oricare dintre coproprietari dacă cererea acestora a fost legalizată de notarul public sau certificată de avocat, transmisă prin poştă.

• În termen de 10 zile de la comunicarea somației de plată, debitorul poate solicita instanței de executare să îi încuviințeze să își achite:
  • din veniturile imobilului urmărit sau din alte venituri ale sale timp de 6 luni
  • creanța integral, dobânzile și cheltuielile generate de executare

Soluționarea acestei cereri se va face:

• în camera de consiliu,
• cu citarea părților,
• în procedură contencioasă,
• prin încheiere definitivă de admitere sau de respingere a cererii debitorului

Soluţii

• în caz de admitere a cererii, instanța va dispune suspendarea executării
• în caz de respingere a solicitării, soluția nu este supusă niciunei căi de atac, iar executarea silită își va urma cursul firesc

Pentru motive temeinice, creditorul poate solicita instanței reluarea urmăririi chiar înainte de expirarea termenului de 6 luni. Instanța urmează a cita părțile în camera de consiliu. După ascultarea acestora și verificarea susținerilor creditorului, se va pronunța de îndată printr-o încheiere definitivă, nesupusă niciunei căi de atac.

• Imobilul obiect al executării silite va putea fi valorificat prin următoarele forme ale vânzării:
  • prin intermediul vânzării amiabile
  • prin intermediul  vânzării directe
  • prin intermediul vânzării silite

Licitația este începută de executor prin citirea:

• publicației de vânzare,
• ofertelor de cumpărare primite,
• condițiilor de vânzare,
• sarcinilor ce există asupra imobilului

Efectele urmăririi silite imobiliare

1) Inopozabilitatea unor drepturi

• Notarea în Cartea Funciară a începerii executării silite are ca efect inopozabilitatea:
  • drepturilor reale
  • oricăror acte de înstrăinare sau constituire
  • oricăror alte drepturi înscrise în cartea funciară, lărgind sfera actelor pe care creditorul sau adjudecatarul le-ar putea ignora

• Excepție există:
  • în cazurile expres prevăzute de lege
  • când creditorul sau adjudecatarul s-a declarat de acord cu acel drept
  • debitorul sau terţul dobânditor a consemnat sumele necesare acoperirii creanţelor ce se urmăresc, inclusiv dobânzile şi cheltuielile de executare.

 2) Locațiunea și cesiunea de venituri

• Actele de închiriere sau de arendare ori cesiune de venituri făcute de debitor sau deținător:
  • ulterior notării urmăririi în cartea funciară nu sunt opozabile creditorului urmăritor nici adjudecatarului
  • anterior notării urmăririi, vor fi opozabile creditorului urmăritor sau adjudecatarului.

Care sunt drepturile debitorului în executarea silită imobiliară?

• Debitorul nu își pierde drepturile odată cu începerea executării silite. În condițiile legii, acesta poate:
  • să își execute voluntar obligația;
  • să solicite anumite măsuri prevăzute de Codul de procedură civilă;
  • să formuleze contestație la executare;
  • să conteste anumite acte de executare;
  • să invoce neregularități procedurale;
  • să solicite suspendarea executării atunci când sunt îndeplinite condițiile legale;
  • să urmărească modul în care sunt stabilite cheltuielile și sumele datorate.
• Exercitarea acestor drepturi trebuie făcută în termenele prevăzute de lege.