Cartea funciară este documentul oficial prin care sunt evidențiate situația juridică și datele de identificare ale unui imobil, precum și drepturile reale și anumite sarcini sau fapte juridice referitoare la acesta. În România, regimul juridic al cărții funciare este reglementat în principal de Codul civil și de Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996. Procedura de efectuare a înscrierilor este completată de regulamentul privind recepția și înscrierea în evidențele de cadastru și carte funciară.

Cartea funciară este un registru public gestionat de ANCPI, ce conține informații detaliate despre drepturile de proprietate, sarcini și ipoteci ale imobilelor. Înscrierea actelor și faptelor juridice în cartea funciară este esențială pentru opozabilitatea acestora terților.

Cartea funciară este structurată în trei părți principale

• Partea I: Descrie imobilul (caracteristici fizice, amplasament, etc.).
• Partea a II-a: Conține înscrierile privind dreptul de proprietate și alte drepturi reale asupra imobilului.
• Partea a III-a: Își evidențiază dezmembrămintele dreptului de proprietate, drepturi reale de garanție și sarcini.

Ce este cartea funciară?

• Cartea funciară este evidența juridică a unui imobil, în care sunt înscrise informații privind:
  • identificarea și descrierea imobilului;
  • suprafața și numărul cadastral;
  • categoria de folosință și destinația imobilului;
  • construcțiile existente, după caz;
  • dreptul de proprietate;
  • alte drepturi reale;
  • ipoteci și alte drepturi reale de garanție;
  • anumite sarcini și situații juridice;
  • acțiuni și alte fapte juridice care trebuie aduse la cunoștința terților prin publicitate imobiliară.

Prin urmare, cartea funciară nu este doar un document care indică proprietarul unui imobil, ci reprezintă evidența juridică în care sunt reflectate principalele elemente privind situația juridică a acestuia.

Care este diferența dintre cadastru și cartea funciară?

Cadastrul urmărește în principal identificarea și descrierea tehnică a imobilului, inclusiv prin stabilirea amplasamentului, limitelor, suprafeței și numărului cadastral.

Cartea funciară reflectă în principal situația juridică a imobilului, respectiv titularii drepturilor și înscrierile referitoare la drepturile reale, sarcinile și alte situații juridice prevăzute de lege. În cadrul sistemului de cadastru și publicitate imobiliară, datele tehnice și cele juridice sunt corelate pentru a permite identificarea imobilului și a situației sale juridice.

Istoric Carte Funciară

Cartea Funciară a fost introdusă, pentru prima dată, în Austria și apoi în alte țări europene. În prezent acest sistem de publicitate se aplică în Austria, Germania, Elveția, Ungaria, Cehia, Slovacia, Polonia, România, Italia, Germania. Pe teritoriul țării noastre au fost introduse în Transilvania și Bucovina, în mod treptat.

Pe teritoriul Transilvaniei se aplicau trei regimuri de carte funciară care, deși asemănătoare, prezentau și unele particularități de reglementare. S-au menținut în vigoare și după desăvârșirea statului unitar român, până la punerea în aplicare a Decretului-Lege nr.115/1938.

Prin Legea nr.23/1933 pentru organizarea cadastrului funciar și pentru introducerea cărților funciare, s-a început introducerea cărților funciare pe întreg teritoriul României. Lucrările de cadastru au început în București și în unele comune limitrofe. În anul 1937 au început și lucrările de întocmire a cărților funciare.

Prin Decretul-Lege nr.115 din 1938 este adoptat pentru unificarea dispozițiilor privitoare la cărțile funciare, care:

1. reglementează în mod unitar regimul juridic al cărților funciare pe întreg teritoriul  țării,
2. pus în aplicare în Bucovina și amânat pentru restul teritoriului până la punerea în aplicare a Codului civil
3. prin art.163 s-a dispus întocmirea de Cărți funciare provizorii pentru București și comunele limitrof

Prin Legea nr. 242 din 1947 cărțile funciare provizorii au fost transformate în cărți de publicitate funciară care se aseamănă dar se și deosebesc de cărțile funciare.

Principala deosebire constă în faptul că întabularea nu are efect constitutiv de drepturi. Drepturile reale imobiliare se dobândesc pe data încheierii contractului, fără a fi necesară înscrierea lor în cartea funciară. Efectul întabulării constă doar în opozabilitatea, față de terți, a actelor juridice și a drepturilor înscrise.

Scopul Cărții Funciare

 Cartea Funciara descrie imobilul arătând:

• destinația,
• categoria de folosință,
• suprafață,
• alipirile și dezlipirile acestuia,
• drepturile care poartă asupra unui asemenea bun (dreptul de proprietate, dreptul de uzufruct, dreptul de uz, dreptul de superficie, dreptul de servitute).

Cartea funciară este un registru public, gestionat de ANCPI prin oficiile teritoriale de cadastru și publicitate imobiliară:

• conţine toate raporturile de drept și de fapt referitoare la imobile și
• constituie în această privință dovada deplină pentru siguranța de drept,
• protejează dobândirea de bună-credință a drepturilor referitoare la imobile și
• garantează prin aceasta siguranța circuitului civil

Cărțile funciare constituie un sistem de publicitate real întrucât au la baza identitatea topografică a imobilelor, astfel:

• toate înscrierile se fac pe imobile și nu pe proprietari,
• fiecare imobil are propria sa carte funciară în care sunt evidențiate orice schimbări ce intervin în situația sa materială și juridică

• Cartea funciara constituie punctul central al raporturilor juridice prin care:
  • drepturile reale se constituie, transmit, modifică sau se sting și
  • are sarcina de a da informații complete și sigure asupra condițiilor de drept privind aceste immobile

Reglementările codului civil privesc

• art.883 Cod civil – consacră caracterul public
• art.885 Cod civil – acordă înscrierilor în cartea funciară efect constitutiv sau translativ de drepturi reale
• art.887 Cod civil – posibilitatea dobândirii unor drepturi reale fără înscriere în cartea funciară, în cazul drepturilor reale dobândite prin:
  • accesiune naturală,
  • expropriere pentru cauză de utilitate publică, și
  • în alte cazuri prevăzute de lege ori în cazul vânzării silite
  • vânzare silită,
  • moștenire,

• art. 902 Cod civil – drepturile, faptele sau alte raporturi juridice devin opozabile terțelor persoane exclusiv prin notare
• art. 903 Cod civil – prevede că unele acte și fapte juridice pot fi notate în cartea funciară cu efect numai de informare, respective:
  • declarația de utilitate publică în vederea exproprierii unui imobil,
  • orice alte fapte sau raporturi juridice care au legătură cu imobilul și care sunt prevăzute în acest scop de lege
  • incapacitatea sau restrângerea, prin efectul legii a capacității de exercițiu ori de folosință,

Obiectul Cărții Funciare

• Obiectul cărții funciare denumit și obiectul drepturilor tabulare îl constituie:
  • imobilele înscrise în cartea funciară, respectiv drepturile reale imobiliare înscrise asupra acestora
  • drepturile de creanță, actele, faptele și raporturile juridice în legătură cu imobilele înscrise în cartea funciară

• În cartea funciara sunt înscrise drepturile reale imobiliare care au ca obiect bunurile imobile, adică terenurile cu sau fără construcții. Conform art.1 alin. 5-7 din Legea nr. 7/1996 prin imobil se înțelege una sau mai multe parcele:
  • alăturate,
  • cu sau fără construcții,
  • de pe teritoriul unei unități administrativ-teritoriale,
  • indiferent de categoria de folosință,
  • aparținând unui proprietar sau mai multor proprietari,
  • care se identifică printr-un număr cadastral unic și
  • se înscrie într-o carte funciară.
• Entitățile de bază ale acestui sistem sunt parcela, construcția și proprietarul. Prin parcelă se înțelege suprafața de teren cu o singură categorie de folosință.

În cazurile speciale prevăzute de lege, se înscriu în cartea funciară:

• unele drepturi sau raporturi juridice personale sau fapte care au legătură cu imobilele cuprinse în cartea funciară
• se va putea face numai dacă acestea sunt prevăzute de lege

Imobilele  identificate printr-un alt tip de identificator (ex: nr. topografic, nr. parcelă) nu sunt considerate imobile în sensul Codului civil. Pentru aceste imobile prevalează dispozițiile Legii cadastrului și publicității imobiliare nr. 7/1996.

Sunt aplicabile dispozițiile legale în vigoare referitoare la deschiderea unei noi cărți funciare, în situația în care aceste cărți:

• nu există,
• sunt inutilizabile sau
• nu sunt în arhiva ANCPI

• Se va întocmi o documentație cadastrală în vederea deschiderii unei noi cărți funciare:
  • înscrierea unei construcții,
  • înscrierea unei al dezlipirii sau alipirii unor imobile înscrise în cărți funciare
  • înscrierea imobilelor dobândite în temeiul legilor de restituire a proprietăților funciare 

Cuprinsul Cărții Funciare

Conform art. 23 din Legea nr. 7/1996 Cartea funciara este alcătuită din titlu, indicând numărul ei şi numele localităţii în care este situat imobilul şi din 3 părţi (A,B,C).

Cartea funciară este împărțită în trei părți

• Partea I – Foaia de avere (A) descrie imobilul, cuprinzând date tehnice precum numărul cadastral, suprafața, destinația, categoriile de folosință, descrierea construcțiilor și planul imobilului. 
• Partea a II-a – Foaia de proprietate (B) detaliază dreptul de proprietate și alte drepturi reale (cum ar fi uzufructul) asupra imobilului, precum și datele de identificare ale proprietarilor. 
• Partea a III-a – Foaia de sarcini (C) include înscrierile referitoare la dezmembrămintele dreptului de proprietate, ipoteci, garanții și alte sarcini ce grevează imobilul. 

• Pentru fiecare dintre înscrierile cuprinse în partea a II-a şi a III-a a cărţii funciare, se vor indica:
  • numărul curent al operaţiunii înscrise;
  • înscrisul/înscrisurile pe care se întemeiază înscrierea;
  • indicarea tipului de înscriere; observaţii, după caz.

Cum este structurată cartea funciară?

Potrivit Legii nr. 7/1996, cartea funciară cuprinde un titlu și trei părți principale, cunoscute în mod tradițional ca Partea I, Partea a II-a și Partea a III-a.

Partea I – descrierea imobilului (Foaia de avere)

Partea I a cărții funciare cuprinde datele referitoare la imobil. Această parte permite identificarea bunului imobil asupra căruia poartă drepturile înscrise în cartea funciară.

•  Referitoare la descrierea imobilelor, va cuprinde:
  • numărul de ordine şi cel cadastral al imobilului;
  • suprafaţa imobilului, reieşită din măsurători cadastrale,
  • destinaţia,
  • categoriile de folosinţă şi, după caz, construcţiile
  • amplasamentul și alte date tehnice;
  • construcțiile existente
  • planul imobilului cu descrierea imobilului constituie anexa la partea I a cărţii funciare

• Scoaterea definitivă şi temporară din circuitul agricol a imobilelor situate în intravilanul:
  • se face prin autorizaţia de construire
  • se stabilesc prin regulament aprobat prin ordinul directorului general al Agenţiei Naţionale, conţinutul documentaţiilor de :
    • scoatere definitivă sau temporară din circuitul agricol,
    • schimbarea categoriei de folosinţă a imobilelor situate în intravilan sau extravilan

Partea a II-a – proprietatea și alte drepturi (Foaia de proprietate)

Partea a II-a este destinată, în principal, înscrierii dreptului de proprietate și a altor drepturi reale asupra imobilului.

•  Referitoare la înscrierile privind dreptul de proprietate şi alte drepturi reale, cuprinde:
  • numele proprietarului;
  • actul sau faptul juridic care constituie titlul dreptului de proprietate, precum şi menţionarea înscrisului pe care se întemeiază acest drept;
  • strămutările proprietăţii;
  • dreptul de administrare, dreptul de concesiune şi dreptul de folosinţă cu titlu gratuit, corespunzătoare proprietăţii publice;
  • servituţile constituite în folosul imobilului;
  • faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum şi acţiunile privitoare la proprietate;
  • recepţia propunerii de dezmembrare ori de comasare şi respingerea acesteia, respingerea cererii de recepţie şi/sau de înscriere, în cazul imobilelor cu carte funciară deschisă;
  • obligaţii de a nu face; interdicţiile de înstrăinare, grevare, închiriere, dezmembrare, comasare, construire, demolare, restructurare şi amenajare;
  • clauza de inalienabilitate a imobilului, potrivit art. 628 alin 2 din Codul civil şi clauza de insesizabilitate, potrivit art. 2.329 alin 3 din Codul civil;
  • orice modificări, îndreptări sau însemnări ce s-ar face în titlu, în partea I sau a II-a a cărţii funciare, cu privire la înscrierile făcute;
• De exemplu, în cazul unui imobil aflat în coproprietate, în cartea funciară vor fi indicate persoanele care dețin dreptul de proprietate și cotele acestora.

Partea a III-a – sarcini și alte înscrieri (Foaia de sarcini)

Partea a III-a a cărții funciare cuprinde, în principal, înscrieri referitoare la dezmembrămintele dreptului de proprietate, drepturile reale de garanție și alte sarcini. Referitoare la înscrierile privind dezmembrămintele dreptului de proprietate, drepturile reale de garanţie şi sarcini, va cuprinde:

• dreptul de superficie, uzufruct, uz, abitaţie, servituţile în sarcina fondului aservit, ipoteca şi privilegiile imobiliare, precum şi locaţiunea şi cesiunea de creanţă;
• faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum şi acţiunile privitoare la drepturile reale înscrise în această parte;
• sechestrul, urmărirea imobilului sau a veniturilor sale;
• orice modificări, îndreptări sau însemnări ce s-ar face cu privire la înscrierile făcute în această parte.

Ce se înscrie în cartea funciară?

Legea nr. 7/1996 stabilește că înscrierile în cartea funciară sunt intabularea; înscrierea provizorie; notarea. Cazurile și condițiile în care se efectuează aceste înscrieri sunt stabilite de Codul civil, de Legea nr. 7/1996 și de regulamentul aplicabil activității de cadastru și publicitate imobiliară.

• Ori de câte ori înscrierea efectuată în partea a II-a şi a III-a a cărţii funciare priveşte un drept, se va indica şi titularul dreptului, prin indicarea:
  • numelui complet al persoanei fizice sau a denumirii complete a persoanei juridice care are această calitate, precum şi
  • a datelor de identificare ale acestora:
    • codul numeric personal sau, după caz,
    • numărul de identificare fiscală, dacă este atribuit,
    • codul de înregistrare fiscală ori
    • codul unic de înregistrare, după caz.
• Datele cu caracter personal se vor înscrie în baza de date şi nu vor fi vizibile în rapoartele generate de sistemul informatic.

Numărul curent al operaţiunii înscrise:

• este numărul de ordine sub care s-a făcut înscrierea şi
• dacă este cazul, la acest număr se face trimitere în rubrica „observaţii” din celelalte părţi ale cărţii funciare sau de la alte înscrieri din partea a II-a şi a III-a ori, după caz, din alte cărţi funciare. Atunci când înscrierea privește dreptul de proprietate, în descrierea operațiunii efectuate se vor indica:
  • dobândirea, modificarea sau stingerea dreptului ori a unei cote-părți din acesta,
  • actul sau faptul juridic din care izvorăsc aceste efecte,
  • mențiunea caracterului exclusiv al dreptului de proprietate sau,
  • mențiunea modalității dreptului de proprietate sub forma proprietății comune pe cote-părţi ori a proprietăţii comune în devălmășie.Atunci când înscrierea priveşte o servitute pentru care imobilul constituie fond dominant, în descrierea operaţiunii înscrise se va indica natura servituţii, prin arătarea obiectului acesteia.

Atunci când înscrierea priveşte un drept personal, în descrierea operaţiunii se vor indica obiectul acestuia şi actul juridic sau faptul juridic ce constituie izvorul dreptului personal înscris. Atunci când înscrierea priveşte alte fapte sau raporturi juridice referitoare la proprietate, în descrierea operaţiunii se va indica faptul sau raportul juridic supus înscrierii.

Atunci când se efectuează modificări, îndreptări sau însemnări privitoare la cele arătate în titlul cărţii funciare ori la înscrierile efectuate în partea I, a II-a şi a III-a a cărţii funciare, în descrierea operaţiunii se va arăta în ce constă modificarea, îndreptarea sau însemnarea.

Cercetarea Cărții Funciare

Principiul publicității formale este unul din principiile care stau la baza înscrierilor în cartea funciara. Potrivit acestuia oricine are dreptul să cerceteze cărțile funciare și actele care au stat la baza înscrierilor efectuate în acestea.

Publicitatea formală a cărților funciare se realizează:

• prin consultarea cărților funciare și
• obținerea de extrase sau
• obținerea de  copii ale acestora.

Pentru consultarea cărților funciare și a înscrisurilor aferente:

• solicitantul nu trebuie să-și justifice interesul său în fața BTCPI
• oricine poate cere și obține copii ale cărților funciare și ale documentelor aferente conforme cu exemplarul original al acestor documente
• persoanele au atât dreptul cât și obligația de a consulta cărțile funciare,
• este instituită prezumția legală a cunoașterii exactității înscrierilor în cartea funciară de către persoanele care tranzacționează imobile ce fac obiectul acestor înscrieri.

Principiul publicității material asigură prezumția exactității sau a forței probante a înscrierilor în cartea funciara.

• Potrivit acestui principiu drepturile reale imobiliare trebuie înscrise în cartea funciară:
  • dacă un drept este înscris în cartea funciară în favoarea unei persoane, acel drept există,
  • dacă înscrierea dreptului s-a radiat, acel drept s-a stins
  • prezumția legală a exactității înscrierilor în cartea funciară este relativă,
  • prezumția poate fi combătută de persoana interesată care va trebui să dovedească inexactitatea înscrierii în cartea funciară.

Documentele cu care se întregește cartea funciară sunt:

• planul cadastral
• registrul cadastral al imobilelor
• indexul alfabetic al proprietarilor
• înscrisurile constatatoare ale actelor sau faptelor juridice
• registrul general de intrare

Conform art.883 Cod civil

• oricine, la cerere, poate obține extrase sau copii certificate după aceste documente
• obligația legală de a verifica evidențele menționate mai sus sunt în sarcina persoanelor care doresc să obțină un drept înscris în cartea funciară
• extrasele sau copiile de carte funciară eliberate să cuprindă mențiuni referitoare și la cererile de înscriere înregistrate la biroul de cadastru și publicitate imobiliară,
• aflate în curs de soluționare.

De ce este importantă cartea funciară

Cartea funciară este esențială pentru tranzacțiile imobiliare, cum ar fi vânzarea sau creditarea, și pentru înregistrarea drepturilor de proprietate. Orice act juridic (drept, act sau fapt) care nu este înscris în cartea funciară nu este opozabil terților, ceea ce înseamnă că nu poate fi invocat împotriva altor persoane care nu au cunoștință de el.