Proprietatea comună pe cote-părți (coproprietatea) reprezintă situația în care două sau mai multe persoane dețin împreună același bun, fiecare având o cotă ideală și determinată din dreptul de proprietate, fără ca bunul să fie împărțit fizic. Această formă de proprietate apare frecvent în cazul moștenirilor, cumpărării unui imobil de către mai multe persoane sau al altor modalități prevăzute de lege. Codul civil stabilește regulile privind administrarea bunului comun, drepturile coproprietarilor, actele de dispoziție și modalitățile prin care coproprietatea poate înceta.

Proprietatea comună pe cote-părţi

denumită şi coproprietate, se caracterizează prin aceea că dreptul de proprietate asupra unor bunuri privite ut singuli este fracţionat între doi sau mai mulţi titulari. Proprietatea comună pe cote-părți sau temporară obișnuită apare ca o consecință a moștenirii, atunci când defunctul lasă mai mulți succesori.

Fiecare coproprietar este titularul exclusiv al unei cote-părţi ideale din dreptul de proprietate şi poate dispune în mod liber de aceasta în lipsă de stipulaţie contrară. Cotele-părţi sunt prezumate a fi egale pînă la probă contrară.

În Codul civil, art 632 sunt instituite ca forme ale proprietății comune

• proprietatea pe cote-părți (coproprietatea)
• proprietatea în devălmășie (devălmășia)                  

Ce înseamnă proprietatea comună pe cote-părți

Proprietatea comună pe cote-părți înseamnă că un bun nefracționat aparține simultan mai multor persoane, fiecare având o cotă-parte ideală și abstractă. Conform art. 633 Cod civil, se prezumă existența coproprietății dacă bunul este stăpânit în comun, fiecare având o cotă ideală (ex: 1/2, 1/3), fără a avea delimitată fizic partea sa.

Această situație este frecvent întâlnită în cazuri precum: moșteniri, achiziții în comun, donații către mai multe persoane. Fiecare coproprietar are drept asupra întregului bun, nu doar asupra unei porțiuni fizice.

Când apare coproprietatea pe cote-părți?

• moștenirea unui imobil de către mai mulți succesori;
• cumpărarea unei locuințe de către două sau mai multe persoane;
• donația făcută mai multor beneficiari;
• construirea unui imobil prin contribuția mai multor persoane;
• anumite regimuri matrimoniale prevăzute de lege.

Coproprietatea forțată (perpetuă)

Este cea de-a doua formă de proprietate comuna pe cote-părţi.

Caracteristici principale

• Cota-parte ideală: fiecare coproprietar este proprietarul exclusiv al unei fracțiuni sau cote-părți din dreptul de proprietate asupra bunului, fără a fi vorba de o porțiune materială. 
• Prezumția de egalitate: cotele-părți sunt considerate egale dacă legea sau actul juridic nu prevede altfel; această prezumție poate fi răsturnată printr-o dovadă contrară, de obicei prin înscrisuri. 
• Libera dispoziție: coproprietarul poate dispune în mod liber de cota-parte din proprietate, cu excepția situațiilor în care legea sau un acord al coproprietarilor impune o altă regulă. 
• Dreptul la partaj: o trăsătură esențială este posibilitatea oricărui coproprietar de a solicita oricând sistarea coproprietății prin acțiunea de partaj. 

Coproprietatea forțată (sau perpetuă)

• se menţine independent de voința coproprietarilor,
• are ca obiect bunuri, care:
  • prin natura ori destinația lor, pot fi folosite de mai mulți coproprietari şi
  • care sunt accesorii pe lângă alte bunuri considerate principale.
• Aceste bunuri, prin natura și prin destinația lor fiind folosite de mai mulți proprietari nu pot fi împărțite.

Există două drepturi de proprietate comună

• dreptul de proprietate exclusivă ce aparține fiecărui proprietar asupra bunului principal şi
• dreptul de proprietate comuna pe cote-părți stabilă și forțată asupra bunurilor considerate ca accesorii pe lângă bunurile principale. Acest drept aparține tuturor coproprietarilor.

Asupra bunurilor principale titularii

• pot avea un drept de proprietate exclusivă,
• pot fi proprietari pe cote-părți sau
• pot fi proprietari în devălmășie.

Întrucât coproprietatea forțată are un caracter accesoriu

• nu se poate transmite,
• nu se poate ipoteca sau
• nu se poate valorifica într-un alt mod decât împreună și nemijlocit cu dreptul de proprietate asupra bunului principal.

Cazuri de coproprietate forțată

Potrivit prevederilor art 646 Cod civil principalele cazuri în care un bun poate face obiectul coproprietăţii forţate sunt:

1. părțile comune ale unor imobile cu mai multe etaje sau apartamente (art 649)
2. bunurile comune necesare sau utile pentru folosirea a două imobile vecine situate pe linia de hotar dintre acestea (izvoare, drumuri, poteci..)
3. despărțiturilor comune – zidul, șanțul (art 660 Cod civil),
4. proprietatea periodică (art 687 Cod civil)
5. bunurile care constituie bunuri de familie (tablouri de familie, morminte, ..) – art 1141 Cod civil
6. bunuri comune afectate utilizării a două sau a mai multor fonduri (centrala termică, alte instalații..)
7. bunurile care au aparținut composesoratelor, obștilor de moșneni sau de răzeși ori altor forme asemănătoare.

Situații frecvente

• Moșteniri: Proprietatea comună pe cote-părți este o situație des întâlnită atunci când mai mulți moștenitori primesc cote din masa succesorală
• Bunuri dobândite de soți: Soții care sunt sub regimul separației de bunuri și dobândesc împreună un bun devin coproprietari pe cote-părți, nu devălmași

Coproprietatea forțată asupra părților comune din condominiu

Legea nr. 230 din 2007 defineşte

Condominiul

• proprietatea imobiliară formată din proprietăţi individuale, definite apartamente sau spaţii cu altă destinaţie decât aceea de locuinţe şi proprietatea comună indiviză
• un tronson cu una sau mai multe scări, din cadrul clădirii de locuit, în condiţiile în care se poate delimita proprietatea comună

 Obiectul dreptului de coproprietate forțată

• terenul pe care se află clădirea, compus atât din suprafața construită cât şi din cea neconstruită. Aceasta este necesară pentru a asigura exploatarea normală a construcţiei potrivit naturii sau destinației acesteia. Pentru eventuala suprafată excedentară proprietarii sunt titularii unei coproprietăți obișnuite
• părțile dintr-o clădire condominium destinate întrebuințării spațiilor respective ce nu pot fi folosite decât în comun,
• fundația,
• curtea interioară,
• structura,
• structura de rezistenţă,
• pereţii perimetrali şi despărţitori dintre proprietăți şi/sau spaţiile comune,
• acoperişul,
• terasele,
• scările şi casa scărilor,
• holurile,
• pivniţele şi subsolurile necompartimentate,
• rezervoarele de apă,
• centralele termice proprii
• ascensoarele;
• instalațiile de apă şi canalizare, electrice, de telecomunicatii, de încălzire si de gaze de la bransament/racord până la punctul de distributie către părtile aflate în proprietate exclusivă, canalele pluviale,
• paratrăsnetele, antenele colective, precum si alte asemenea părți;
• alte bunuri care, potrivit legii sau voinţei părtilor, sunt în folosintă comună
• coșurile de fum şi de aerisire,
• spaţiile pentru spălătorii şi uscătorii sunt considerate părți comune exclusiv pentru coproprietarii care utilizează aceste utilități în conformitate cu proiectul clădirii

 Cota-parte indiviză

• este cotă-parte de proprietate ce revine fiecărei proprietăți individuale din proprietatea comună și
• cota-parte este egală cu raportul dintre suprafața utilă a proprietății individuale și totalul suprafețelor utile ale tuturor suprafețelor individuale

Stabilirea cotei-părți aparținând unui coproprietar din bunurilor comune ce au caracter accesoriu se face

• prin determinarea întinderii bunului principal al cărui proprietar exclusiv este, conform criteriului prevăzut de art. 647 alin. 3 Cod civil
• numai dacă nu există o convenție prin care părțile să fi determinat cotele-părți ce revin fiecăruia

 Trăsăturile caracteristice ale bunurilor părți comune coproprietate forţată sunt

• sunt destinate folosirii spațiilor ce constituie locuințe ori spații cu altă întrebuințare ce aparțin unor proprietari diferiți
• nu pot fi folosite decât în comun de proprietarii spațiilor aflate în proprietatea lor exclusivă
• au un caracter accesoriu, prin raportare la spațiile locative, obiect al proprietății exclusive aparținând proprietarilor-coproprietari din acea clădire sau ansamblu rezidențial
• înstrăinarea ori ipotecarea unei cote-părți din bunurile aflate în coproprietate forțată nu se va putea face decât odată cu dreptul asupra spațiului ce constituie bunul principal din acea clădire

Această categorie de construcții este reglementată prin legislație specifică precum

• legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării construcțiilor și unele măsuri pentru realizarea locuințelor
• legea nr. 85/1992 privind vânzarea de locuințe și spații cu altă destinație, construite din fondurile unităților economice sau bugetare de stat
• legea nr. 230/2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari

Conform art. 650 Cod civil există o derogare ce permite atribuirea în folosința exclusivă a părților comune, cu îndeplinirea a două condiții:

1. să nu fie lezate drepturilor celorlalți coproprietari asupra acelorași bunuri
2. hotărârea de atribuire în folosința exclusivă să fie adoptată cu o dublă majoritate de două treimi de adunarea generală a coproprietarilor.

Dubla majoritate înseamnă

• două treimi din numărul coproprietarilor cât și
• însumarea a două treimi din cotele-părți aparținând coproprietarilor care iau o asemenea hotărâre

Înstrăinarea sau grevarea spațiului locativ care constituie bunul principal va atrage și înstrăinarea sau grevarea cotei-părți din dreptul de coproprietate forțată asupra părților comune ale clădirii, chiar dacă nu s-a prevăzut nimic sub acest aspect în actul juridic respectiv.

Drepturi și obligații

• Folosința bunului: fiecare coproprietar are dreptul de a folosi bunul comun, cu condiția de a nu schimba destinația acestuia și de a nu leza drepturile celorlalți coproprietari. 
• Administrarea bunului: actele de administrare se fac cu acordul majorității coproprietarilor, calculat pe baza cotelor-părți. 
• Actele de conservare: aceste acte, cum ar fi reparațiile sau întreținerea, pot fi efectuate de un coproprietar chiar și fără acordul celorlalți. 

Drepturile coproprietarilor

În cazul coproprietății forțate drepturile coproprietarilor sunt mai largi decât la coproprietatea comună pe cote-părți obișnuită:

• drept de folosință asupra bunului comun
• drept de dispoziție asupra cotei-părți
• drept de a solicita ieșirea din indiviziune
• drept de a participa la administrarea bunului

1) Dreptul de folosință asupra bunului proprietate comună

Fiecare coproprietar poate să exercite acte de folosință a bunului comun în integralitatea sa, ca și proprietarul exclusiv, fără consimțământul celorlalți coproprietari. Fiecare coproprietar poate folosi, în limitele acordului de asociere, atât spațiul care constituie bunul principal cât și părțile comune.

Trebuie să nu aducă atingere drepturilor celorlalți proprietari și să nu schimbe destinația clădirii. Nici prin acordul de asociere și nici prin înțelegeri separate privitoare la folosirea bunurilor din coproprietate forțată, proprietarii individuali nu pot schimba destinația clădirii.

Art. 653 Codul civil – Exercitarea dreptului de folosinţă
Fiecare coproprietar poate folosi, în condiţiile acordului de asociere, atât spaţiul care constituie bunul principal, cât şi părţile comune, fără a aduce atingere drepturilor celorlalţi proprietari şi fără a schimba destinaţia clădirii. În lipsa acordului de asociere, dispoziţiile art. 647 rămân aplicabile.

Caracterul comun al proprietății impune limite pentru fiecare coproprietar:

• să folosească bunul comuna numai pentru normala utilizare a bunului principal al cărui proprietar exclusiv este
• să nu lezeze drepturile simultane și concurente ale celorlalți coproprietari,
• să nu aducă atingere dreptului egal și reciproc al celorlalți coproprietari, care au drepturi de folosință concurente și de aceeași natură.

2) Dreptul de dispoziție asupăra cote-părți din proprietatea comună

Asupra cotei-părți nu poate fi exercitat separat, ci numai odată cu înstrăinarea bunului principal față de care bunul comun are un caracter accesoriu. Poate fi înstrăinat și separat, dacă bunul comun nu are caracter accesoriu (art. 647 alin.2 Cod civil).

Coproprietarul poate vinde, dona sau ipoteca cota-parte ce-i aparține, cu respectarea dreptului de preempțiune (ceilalți coproprietari au prioritate la cumpărare).

Dreptul de a vinde la licitație publică a terenului și a materialelor de construcție aflate în stare de a fi valorificate

Se poate solicita de oricare dintre coproprietari, în lipsa unei înțelegeri contrare în cazul în care clădirea a fost distrusă în întregime ori în proporție mai mare de jumătate din valoarea ei. Nu este aplicabil la vânzarea din clădirea ca atare.

În cazul distrugerii unei părți mai mici de jumătate din clădire, coproprietarii vor contribui la refacerea părților comune proporțional cu cota lor parte din aceasta. Dacă unul sau mai multi coproprietari refuză să participe la refacerea clădirii, ei sunt obligați să cedeze celorlalți coproprietari cotelor lor părți din dreptul de proprietate comuna.

3) Dreptul de a cere ieșirea din indiviziune

Orice coproprietar poate solicita încetarea coproprietății, oricând.

Obligațiile coproprietarilor

• participarea la cheltuieli proporțional cu cota-parte
• respectarea drepturilor celorlalți coproprietari
• întreținerea bunului comun
• utilizarea bunului fără schimbarea destinației

Participarea la cheltuieli

Art. 654 Codul civil – Cheltuielile legate de întreţinerea, repararea şi exploatarea părţilor comune
(1) În lipsa unor prevederi legale sau înţelegeri contrare, fiecare coproprietar suportă cheltuielile legate de întreţinerea, repararea şi exploatarea părţilor comune, în proporţie cu cota sa parte.
(2) Cu toate acestea, cheltuielile legate de părţile comune folosite exclusiv de către unii dintre coproprietari cad în sarcina acestora din urmă.

Obligaţia de a suporta toate cheltuielile de întreținere, reparare și exploatare a părților comune

Aceste cheltuieli privind bunul obiect al coproprietății sunt proporționale cu partea fiecăruia. Ei sunt obligați să participe proporţional cu cota lor directă, la cheltuielile necesare de întreţinere şi conservare a bunului comun.

Obligația de conservare a clădirii

Prin art 655 Cod civil s-a instituit obligația de a asigura întreținerea spațiului ce constituie bunul principal aflat în proprietatea lor exclusivă. Se realizează astfel încât clădirea cu mai multe etaje sau apartamente să fie păstrată în stare bună, fiind o obligație in rem. Cheltuielile vor fi suportate exclusiv de fiecare titular al spațiului privat.

Art. 655 Codul civil – Obligaţia de conservare a clădirii
Proprietarul este obligat să asigure întreţinerea spaţiului care constituie bunul principal, astfel încât clădirea să se păstreze în stare bună.

Obligaţia de a permite accesul în spațiile care constituie bunurile principale

Pentru efectuarea lucrărilor necesare conservării clădirii și întreținerii părților comune. După un preaviz de 5 zile, proprietarul este obligat să accepte accesul în apartamentul sau în spațiul său a unui delegat al asociației de proprietari atunci când este necesar:

• să se inspecteze,
• să se repare sau
• să se înlocuiască elemente din proprietatea comună la care se poate avea acces numai din respectivul apartament sau spațiu. Fac excepție situațiile de urgență, când accesul se poate face fără preaviz.

Art. 656 Codul civil – Obligaţia de a permite accesul în spaţiile care constituie bunurile principale
(1) Coproprietarii sunt obligaţi să permită accesul în spaţiile care constituie bunuri principale pentru efectuarea lucrărilor necesare conservării clădirii şi întreţinerii părţilor comune.
(2) În această situaţie, pentru prejudiciile cauzate, ei vor fi despăgubiţi de către asociaţia de proprietari sau, după caz, de către proprietarul în interesul căruia au fost efectuate lucrările.

Obligaţia de a respectarea drepturilor celorlalți coproprietari

Ei se pot libera de această obligaţie pentru viitor, numai prin abandonarea bunului principal pe care îl au în proprietate exclusivă. Nu poate folosi exclusiv bunul fără acord sau împiedica accesul altora.

Cum se administrează bunul comun?

• Acte de conservare pot fi făcute de un singur coproprietar (exemplu: reparații urgente)
• Acte de administrare necesită majoritatea coproprietarilor (exemplu: închiriere)
• Acte de dispoziție necesită acordul tuturor (exemplu: vânzarea bunului)

Ieșirea din indiviziune

Se poate ieși din indiviziune ceea ce înseamnă încetarea coproprietății și stabilirea unor drepturi exclusive. Art. 670 Codul civil – Felurile partajului
Partajul poate fi făcut prin bună învoială sau prin hotărâre judecătorească, în condiţiile legii.

1. Partajul voluntar

Prin partajul voluntar coproprietarii pot decide să împartă bunul sau un coproprietar să îi despăgubească pe ceilalți.

Art. 671 Codul civil – Împărţeala părţilor comune ale clădirilor
(1) Partajul este inadmisibil în cazurile de coproprietate forțată și proprietatea comună în devălmășie, precum şi în alte cazuri prevăzute de lege.
(2) Cu toate acestea, partajul poate fi cerut în cazul părţilor comune din clădirile cu mai multe etaje sau apartamente atunci când aceste părţi încetează de a mai fi destinate folosinţei comune.
(3) În cazul proprietăţii periodice şi în celelalte cazuri de coproprietate forţată, partajul este posibil numai prin bună învoială.

2. Partajul judiciar

• Acest tip de partaj se poate face dacă nu există înțelegere, ajungându-se în instanță care decide:
  • împărțirea în natură (dacă este posibil)
  • atribuirea bunului unui singur coproprietar
  • vânzarea bunului și împărțirea banilor între toți coproprietarii

Art. 676 Codul civil – Regulile privitoare la modul de împărţire
(1) Partajul bunurilor comune se va face în natură, proporţional cu cota-parte a fiecărui coproprietar.
(2) Dacă bunul este indivizibil ori nu este comod partajabil în natură, partajul se va face în unul dintre următoarele moduri:
a) atribuirea întregului bun, în schimbul unei sulte, în favoarea unuia ori a mai multor coproprietari, la cererea acestora;
b) vânzarea bunului în modul stabilit de coproprietari ori, în caz de neînţelegere, la licitaţie publică, în condiţiile legii, şi distribuirea preţului către coproprietari proporţional cu cota-parte a fiecăruia dintre ei.

Încetarea coproprietății forțate comună

• Coproprietatea forțată comună va exista:
  • pe întreaga durata a existenței condominiului sau
  • până la încetarea împrejurării de fapt care a născut coproprietatea

 Cazurile de încetare a coproprietății forțate sunt:

• partajul
• când un coproprietar dobândește proprietatea exclusivă a întregului bun
• pieirea integrală a bunului aflat în coproprietate
• încetarea destinației folosinței comune la coproprietatea forțată asupra părților comune din clădire.

Art. 675 Codul civil – Inadmisibilitatea partajului în cazul uzucapiunii
Partajul poate fi cerut chiar atunci când unul dintre coproprietari a folosit exclusiv bunul, afară de cazul când acesta l-a uzucapat, în condiţiile legii.

Exemple practice

1. Doi frați moștenesc un apartament (50%-50%). Unul dintre ei locuiește în imobil, celălalt nu. Soluții: plata unei chirii către celălalt, vânzare, partaj.
2. Trei coproprietari dețin un teren. Unul dintre coproprietari vrea să construiască. Acesta nu poate fără acordul celorlalți.

Întrebări frecvente privind coproprietatea pe cote-părți

Poate un coproprietar să vândă fără acordul celorlalți?

Da, poate vinde, fără acordul celorlalți, doar cota sa. Ceilalți au drept de preempțiune.

Poate folosită doar propria cota-parte fiecare coproprietar?

Întrucât nu există delimitare fizică, bunul se folosește doar împreună cu ceilalți coproprietari.

Pot fi obligați ceilalți coproprietari să vândă?

Nu direct, dar se poate cere partajul în instanță.

Ce se întâmplă dacă unul dintre coproprietari nu plătește cheltuielile?

Acest coproprietar poate fi obligat să contribuie la cheltuielile comune prin acțiune în instanță.