Contractul de închiriere locuință, denumit juridic contract de locațiune, este un acord între proprietar și chiriaș, o convenție prin care proprietarul, în calitate de locator, transmite chiriașului, în calitate de locatar, dreptul de folosință temporară asupra unei locuințe, în schimbul plății unei chirii.

Pentru a evita conflictele dintre proprietar și chiriaș, contractul trebuie să stabilească în mod clar locuința închiriată, valoarea chiriei, durata contractului, garanția, obligațiile părților, condițiile de încetare și modalitatea de predare și restituire a locuinței.

Contractul de închiriere locuință

Contractul de închiriere a locuinței este contractul prin care proprietarul transmite chiriașului dreptul de folosință temporară asupra unei locuințe, în schimbul plății unei chirii. Contractul trebuie să stabilească locuința închiriată, durata, chiria, garanția, drepturile și obligațiile părților și condițiile de încetare.

Care este temeiul legal al contractului de închiriere?

Legea locuințelor nr. 114/1996 este principalul act normativ în materia închirierii locuințelor și se completează cu dispozițiile Codului civil referitoare la contractul de locațiune, începând cu articolul 1777. Dispozițiile acestei legi se aplică numai contractelor de închiriere având ca obiect o locuință.

Locuinţa este definită în art 2 lit.a din lege ca fiind: ”o construcție alcătuită din una sau mai multe camere de locuit, cu dependențele, dotările și utilitățile necesare, care satisface cerințele de locuit ale unei persoane sau familii”.

Legea nr. 114/1996 privind locuințele, precum și Ordonanța de urgență nr. 40/1999 pot conține prevederi specifice ce trebuie respectate, mai ales în contextul locuințelor din fondul locativ de stat. 

Dacă contractul are ca obiect exclusiv un alt imobil (curte, garaj) atunci:

• nu sunt aplicabile dispozițiile Legii nr. 114/1996,
• sunt aplicabile dispozițiile dreptului comun

Întrucât legea nu prevede expres dacă odată cu locuința se închiriază și garajul aferent, atunci se va încheia un singur contract. Acesta este guvernat de dispozițiile Legii nr. 114/1996, garajul fiind accesoriul locuinței.

• Legea nr. 85/1992 privind vânzarea de locuințe și spații cu altă destinație, construite din fondurile statului și din fondurile unităților economice sau bugetare de stat
• Legea nr. 112/1995 pentru reglementarea situației juridice a unor imobile cu destinație de locuințe, trecute în proprietatea statului.

Ce este contractul de închiriere a locuinței?

• este un acord scris între proprietar (locator) și chiriaș (locatar), prin care proprietarul se obligă să asigure chiriașului folosința unei locuințe pentru o perioadă determinată, în schimbul unei chirii 
• contractul de locațiune și modificările acestuia sunt supuse obligațiilor fiscale de înregistrare/declarare, în condițiile prevăzute de legislația fiscală în vigoare

• Contractul de închiriere:
  • este un contract consensual. Cu toate acestea, ad probationem, acordul dintre proprietar și chiriaș va trebui consemnat într-un înscris
  • este un contract sinalagmatic (bilateral)
  • este un contract cu titlu oneros
  • este un contract comutativ
  • este un contract cu executare succesivă în timp, părțile executându-și obligațiile pe toată durata locațiunii.
  • este un contract  netranslativ de proprietate, prin el se transmite dreptul de folosință temporară asupra unei  locuințe

ÎNCHEIEREA CONTRACTULUI

Ce trebuie să conțină contractul

• Identitatea părților: Numele și datele de identificare ale proprietarului (locator) și ale chiriașului (locatar). 
• Obiectul contractului: descrierea locuinței (apartament, casă, etc.), adresa exactă, suprafața, dotările și anexele (grădină etc.) folosite în comun sau în exclusivitate. 
• Prețul (Chiria): suma de bani pe care chiriașul o plătește pentru închiriere, valoarea lunară, termenul de plată, modalitatea de plată a chiriei, regulile de modificare a acesteia, inclusiv termene și eventuale penalizări pentru întârzieri. 
• Garanția: Suma de bani plătită în avans de către chiriaș, dacă este cazul. 
• Durata contractului: perioada determinată sau nedeterminată a contractului, inclusiv termenul de 49 de ani prevăzut de Codul Civil. 
• Inventarul: O listă cu bunurile (mobilier, aparate) din locuință. 
• Drepturi și obligații: definiția clară a drepturilor și obligațiilor fiecărei părți, inclusiv detalii privind reparațiile, întreținerea, deteriorări, utilizarea locuinței și accesul proprietarului pentru inspecții. 
• Condiții de reziliere: Clauze specifice referitoare la preaviz și la motivele de reziliere anticipată. 
• Clauze suplimentare: Orice alte acorduri convenite între părți, eventuale garanții (depozit de cauțiune), permisiunea de a subînchiri sau modifica locuința, cele referitoare la animale de companie. 

Părțile contractante

 Locatorul

Poate fi o persoană fizică sau juridică, de stat sau privată. În cazul locuințelor proprietatea statului sau a unităților administrativ-teritoriale, contractul trebuie încheiat:

• de persoana juridică care are în administrare imobilul în cauză sau
• de către organul prevăzut de lege (consiliul local, primar,..).

• Deoarece prin contractul privind închiriere locuință nu se transmite proprietatea ci numai folosința, el poate fi încheiat:
  • nu numai de către proprietar, în calitate de locator, dar
  • și de titularul unui alt drept real (uzufructuar) sau de creanță (locatarul) dacă este posibilă subînchirierea.

 Locatarul (chiriașul)

Este persoana care, în urma încheierii contractului, dobândește dreptul de folosință asupra unei locuințe, în schimbul plății chiriei.

• În cazul în care locuința este deținută în temeiul unui contract de închiriere:
  • fiecare soț are un drept locativ propriu
  • chiar dacă numai unul dintre ei este titularul contractului ori contractul este încheiat înainte de căsătorie

Ascendenții și descendenții titularului de contract

Dobândesc drepturi locative numai dacă sunt menționați în contractul de închiriere și dacă au locuit împreună cu chiriașul.

• Art. 1832 Cod civil 
• În lipsa unei interdicții stipulate în acest sens, și alte persoane pot locui împreună cu chiriașul, caz în care vor fi ținuți solidar cu acesta, pe durata folosinței exercitate pentru oricare dintre obligațiile izvorâte din contract.

 Potrivit precizărilor din doctrină, numai persoanele fizice pot avea calitatea de chiriaș în temeiul Legii nr. 114/1996, pentru că numai ele pot locui. Suprafețele locative cu altă destinație decât cea de locuință pot fi închiriate de către persoanele juridice dar numai în condițiile Codului civil sau altor reglementări speciale.

Prin art. 1828 Cod civil se acordă drept de preferință chiriașului la încheierea unui nou contract de închiriere a locuinței, condiționat cu îndeplinirea obligațiilor născute din închirierea anterioară. În cazul în care părțile nu modifică prin acord expres durata închirierii, chiriașul are dreptul, la expirarea termenului închirierii, la reînnoirea contractului pentru aceeași perioadă.

Proprietarul (locatorul) poate refuza reînnoirea contractului dacă:

• locuința este necesară pentru a satisface nevoile sale de locuit, ale soțului, părinților sau copiilor oricărora dintre aceștia,
• numai dacă sunt cetățeni români cu domiciliul în România
• locuința urmează să fie vândută în condițiile prezentei ordonanțe de urgență
• chiriașul n-a achitat chiria cel puțin 3 luni consecutive în executarea contractului de închiriere
• când prelungirea contractelor nu se aplică (art.14 alin. 2 lit.d din OUG nr.40/1999)

Când refuzul proprietarului de a reînnoi contractul de închiriere este motivat de intenția acestuia de a înstrăina locuința, chiriașul beneficiază de un drept de preemțiune la cumpărarea acesteia.

 Obiectul contractului

Contractul privind închiriere locuință are un dublu obiect.

1) Locuința

• Conform art.2 lit a din Legea nr.114/1996 cuprinde:
  • camerele de locuit (camere de zi, dormitoare),
  • dependințele (băi, bucătării, holuri, spații de depozitare) și
  • alte dotări și utilități necesare.
• La toate acestea se pot adauga, uneori, curtea și grădina aferente imobilului închiriat (art. 21 lit. c din Legea nr. 114/1996). Locuința închiriată, anexele și dotările aferente, cu inventarul corespunzător, trebuie să fie prevăzute în contract, la fel și condițiile de folosire a părților aflate în coproprietate.

2) Chiria

Reprezintă acea sumă de bani care va fi achitată de către chiriaș, pe toata durata contractului, ca un echivalent al folosirii locuinței. Chiria constituie unul dintre elementele esențiale ale contractului de închiriere. Părțile sunt ținute să stabilească regulile de modificare a chiriei și modalitatea ei de plată.

La locuințele proprietate privată se închiriază potrivit liberei înțelegeri a părților, fără nici o restricție, în condițiile pieței.

• La locuințele cu regim special (din domeniul public sau privat al statului, al unităților administrativ teritoriale, locuințe de serviciu, cămine pentru salariați) se calculează:
  • pornindu-se de la un tarif de bază lunar, prevăzut în art. 27 din OUG nr.40/1999
  • procedura de majorare a chiriei este precedată de notificarea prealabilă a chiriașului.
  • este interzisă rezilierea contractului de închiriere sau evacuarea chiriașului pe motiv ca acesta nu este de acord cu majorarea chiriei.

• În ceea ce privește cuantumul chiriei, art. 31 din Legea 114/1996 menționează că aceasta trebuie să acopere:     
  • cheltuielile de administrare, întreținere și reparații,
  • impozitele pe clădiri și pe teren,
  • recuperarea investiției, în funcție de durata  stabilită potrivit prevederilor legale,
  • un profit supus negocierii între părți.

Termenul închirierii

Termenul este esența contractului de închiriere. Acesta trebuind să cuprindă data intrării în vigoare și durata. Închirierea poate fi făcută pe durată determinată sau nedeterminată, însă nu poate să fie veșnică, locațiunile ereditare fiind interzise de lege.

Contractul de închiriere (fără determinarea duratei sau pe durată determinată) constatate:

• prin înscris autentic ori, după caz,
• încheiate sub semnătură privată și înregistrate la organul fiscal competent,
• le este conferită putere executorie în privința obligației de predare a locuinței în cazul încetării lor prin denunțare, respectiv prin expirarea termenului.

• Pentru protecția chiriașilor legiuitorul român a intervenit prin prorogări legale, prelungind efectele unor contracte de închiriere:
  • Legea nr. 17/1994 – s-au prelungit cu 5 ani contractele de închiriere
  • Legea nr. 112/1995 – prin care s-au protejat chiriașii putând fi evacuați după 1 an de la intrarea în vigoarea a legii în situațiile precizate,
  • OUG nr. 40/1999 – prelungind cu 5 ani contractele unde a operat tacita relocațiune.

Clauze nescrise

În scopul protejării chiriaşului şi echilibrării raporturilor dintre părţile contractante, art. 1826 Cod civil prezumă ca nescrise patru clauze:

• chiriaşul este obligat să încheie o asigurare cu un asigurător impus de locator
• răspunderea solidară sau indivizibilă a chiriaşilor din apartamente diferite situate în acelaşi imobil. Este valabilă în cazul degradării elementelor de construcţii şi a instalaţiilor, obiectelor şi dotărilor aferente părţilor comune ale imobilului.
• chiriaşul se obligă să recunoască sau să plătească în avans, cu titlu de reparaţii locative, sume stabilite pe baza estimărilor făcute exclusiv de locator;
• locatorul este îndreptăţit să diminueze sau să suprime, fără contraprestaţie echivalentă, prestaţiile la care s-a obligat prin contract.

Forma contractului

• Formă scrisă: esențială pentru dovedirea acordului, chiar dacă legea nu o impune întotdeauna cu excepția cazurilor specificate. 
• Formă autentică (la notar): o alternativă, care conferă contractului statut de titlu executoriu și facilitează recuperarea chiriei în caz de neplată. 

Aspecte legale importante

• Obligația de înregistrare la ANAF: proprietarul este obligat să declare veniturile din chirii la organele fiscale (ANAF) în termen de 30 de zile. 
• Forma contractului: deși contractul verbal este posibil, forma scrisă este obligatorie pentru scop probatoriu și oferă protecție juridică ambelor părți. 
• Termen maxim: a unui contract de închiriere nu poate depăși 49 de ani. 
• Polița de asigurare: este un element important pentru a acoperi eventualele daune. 

Încetarea contractului

•  Cauzele de încetare a contractului de închiriere a locuinței, în afara celor reglementate de Codul civil pentru contractul de locațiune, sunt prevăzute expres de Legea locuinței nr. 114/1996:
  • expirarea termenului stipulat
  • denunțarea unilaterală a contractului de închiriere
  • rezilierea contractului, în condițiile prevăzute de lege
  • decesul chiriașului

Expirarea termenului

La expirarea termenului stipulat în contract, contractul de închiriere încetează. Chiriașul este obligat să predea locuința proprietarului. Părțile pot conveni asupra reînnoirii contractului, aceasta operând în condițiile și termenul stabilit prin convenția lor, care poate fi expresă sau tacită.

Denunțarea contractului

Contract de închiriere pe durată nedeterminată

Locatarul poate denunța unilateral contractul prin notificare, cu respectarea unui termen de preaviz care nu poate fi mai mic decât sfertul intervalului de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei.

Locatorul poate denunţa şi el contractul prin notificare, cu respectarea unui termen de preaviz care nu poate fi mai mic de:

• 60 de zile dacă intervalul de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei este de o lună sau mai mare;
• 15 zile dacă intervalul de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei este mai mic de o lună

Contract de închiriere pe durată determinată:

Locatarul poate denunța unilateral contractul prin notificare, cu respectarea unui termen de preaviz de cel puțin 60 de zile, orice clauză contrară este considerată nescrisă 

Locatorul poate denunța unilateral contractul în vederea satisfacerii nevoilor locative proprii sau ale familiei sale, dacă s-a prevăzut în contract, cu preaviz (art. 1825 alin. 2 Cod civil).

Rezilierea contractului

Înainte de ajungerea la termen, contractul de închiriere locuință poate înceta prin reziliere. Sancțiunea poate interveni la cererea: locatorului (art. 24 lit. b din Legea nr. 114/1996, republicata) sau a asociației de proprietari (art. 24 lit. c).

Locatorul (proprietarul) poate cere rezilierea contractului în următoarele situații:

• dacă chiriașul nu și-a achitat chiria cel puțin 3 luni consecutiv;
• dacă chiriașul a cauzat stricăciuni importante locuinței, clădirii în care este situată aceasta, instalațiilor, precum și oricăror altor bunuri aferente lor, sau dacă înstrăinează fără drept părți ale acestora;
• dacă chiriașul are un comportament care face imposibilă conviețuirea sau împiedică folosirea normala a locuinței;
• dacă chiriașul nu a respectat clauzele contractuale.

Rezilierea contractului de închiriere poate fi pronunțată și la cererea asociației de proprietari, atunci când:

• chiriașul nu și-a achitat obligațiile care-i revin din cheltuielile comune pe o perioadă de 3 luni,
• dacă acestea au fost stabilite, prin contract, în sarcina chiriașului.

 Decesul chiriașului

Contractul de închiriere locuință încetează și prin decesul chiriașului (art.27 alin.1) dacă după momentul survenirii acestuia, nu formulează cerere de continuare a contractului în numele lor:

1. soțul (soția) titularului,
2. ascendenții ori descendenții acestuia sau
3. alte persoane care au avut același domiciliu cu titularul Pentru continuarea contractului de închiriere și după moartea titularului este necesar:
4. ca soțul (soția) titularului sau descendenții ori ascendenții acestuia să fi locuit împreună cu titularul

Persoanele care au locuit cu chiriașul, pentru preluarea la cerere a contractului, ele trebuie: să fi locuit împreună cu chiriașul cel puțin un an și să fi fost înscrise în contractul de închiriere.

Întrebări frecvente despre contractul de închiriere a locuinței

Contractul de închiriere trebuie să fie scris?

Pentru închirierea locuințelor, Legea nr. 114/1996 prevede încheierea contractului în formă scrisă și stabilește elementele pe care acesta trebuie să le cuprindă.

Cine este locatorul?

Locatorul este persoana care transmite chiriașului folosința locuinței în baza contractului de locațiune.

Cine este locatarul?

Locatarul este persoana care dobândește dreptul de folosință asupra locuinței și are obligația de a plăti chiria.

Poate chiriașul să subînchirieze locuința?

Da, numai în condițiile prevăzute de lege și cu acordul prealabil scris al proprietarului, atunci când acesta este necesar.

Poate chiriașul să plece înainte de expirarea contractului?

Da, în condițiile prevăzute de Codul civil și de contract, inclusiv prin denunțare unilaterală în situațiile în care legea permite acest lucru.

Poate proprietarul să rezilieze contractul dacă chiriașul nu plătește chiria?

Da. Legea nr. 114/1996 prevede expres această posibilitate atunci când chiria nu a fost achitată cel puțin trei luni consecutiv.

Ce se întâmplă cu contractul după decesul chiriașului?

În anumite condiții, raportul locativ poate continua în beneficiul soțului, ascendenților, descendenților sau al altor persoane care au locuit împreună cu titularul, potrivit regulilor speciale prevăzute de Legea nr. 114/1996.