Întabularea unui imobil este operațiunea juridică prin care un drept real asupra unui teren sau al unei construcții este înscris în cartea funciară, pe baza actului sau faptului juridic care justifică înscrierea. În practică, intabularea este întâlnită frecvent după cumpărarea unui imobil, moștenire, donație, partaj, construirea unei clădiri, obținerea unei hotărâri judecătorești sau în alte situații în care trebuie înscris ori actualizat un drept real imobiliar.

Acte necesare pentru întabularea unui imobil

Lista documentelor diferă în funcție de modul în care a fost dobândit dreptul și de situația cadastrală a imobilului.

• În mod obișnuit, pentru înscrierea dreptului de proprietate sunt necesare:
  • cererea de înscriere;
  • actul care constituie temeiul dreptului de proprietate;
  • documentația cadastrală, atunci când aceasta este necesară;
  • documentele de identificare prevăzute de legislația aplicabilă;
  • dovada achitării tarifului, dacă operațiunea nu este scutită;
  • alte documente solicitate în funcție de natura operațiunii.

Actele depuse trebuie să permită identificarea corectă a titularului dreptului și a imobilului. Regulamentul ANCPI prevede, între altele, indicarea actului sau faptului juridic care constituie temeiul cererii și, pentru imobilele deja înscrise, a numărului cadastral și a numărului de carte funciară.

Procedura de întabulare a unui imobil

1. Verificarea situației imobilului

• Înainte de depunerea cererii este recomandată verificarea situației juridice și cadastrale a imobilului:
  • dacă există carte funciară;
  • numărul cadastral;
  • titularul dreptului de proprietate;
  • existența unor ipoteci sau alte sarcini;
  • eventualele neconcordanțe dintre acte și situația din cartea funciară.

2. Stabilirea actelor necesare

Documentele depind de temeiul juridic al dobândirii dreptului: vânzării; donației; moștenirii; partajului; adjudecării; unei hotărâri judecătorești; înscrierii unei construcții.

3. Întocmirea documentației cadastrale, dacă este necesară

Atunci când situația imobilului impune o documentație cadastrală, aceasta este întocmită de o persoană autorizată. Documentația trebuie să corespundă situației reale a imobilului și cerințelor tehnice aplicabile.

4. Depunerea cererii de înscriere

Cererea se depune la biroul de cadastru și publicitate imobiliară competent pentru imobilul respectiv. Regulamentul ANCPI prevede expres că soluționarea cererii de recepție și/sau înscriere revine biroului în raza căruia se află imobilul. Cererea poate fi depusă, în condițiile legii, de persoana interesată sau prin reprezentant/mandatar.

Cererea de înscriere în cartea funciară

• se va depune la birourile teritoriale ale oficiului teritorial și
• va fi însoțită de înscrisul original sau de copia acestuia, certificat pentru conformitate cu originalul, precum și de celelalte documente necesare pentru justificarea dreptului ce se solicită a fi înscris.

În funcție de tipul operațiunii solicitate (înscrierea dreptului de proprietate, intabulare, notare sau radiere), cererea trebuie să fie însoțită de acte doveditoare precum:

• Acte de proprietate (contract de vânzare-cumpărare, contract de donație, certificat de moștenitor etc.)
• Documentație cadastrală întocmită de un specialist autorizat
• Acte de identitate ale solicitantului
• Extras de carte funciară pentru informare, dacă este cazul
• Alte documente care să ateste dreptul de proprietate sau alte drepturi reale asupra imobilului,
• Plata taxelor aferente procedurii de înregistrare.

Pentru a finaliza procesul, este esențial ca documentele să fie complete, corect întocmite și să îndeplinească cerințele legale specifice procedurii de înscriere în cartea funciară, stabilite de legea națională. După depunere, cererea va fi analizată de registratorul de carte funciară, care va decide admiterea sau respingerea acesteia.

5. Plata tarifului

În cazul operațiunilor pentru care se datorează tarif, dovada achitării acestuia se atașează cererii. Există însă și situații de scutire de la plata anumitor tarife, astfel încât costul trebuie verificat în funcție de operațiunea concretă și de regimul tarifar aplicabil la data depunerii.

6. Verificarea cererii de către registratorul de carte funciară

După înregistrare, cererea și documentele anexate sunt analizate potrivit legislației cadastrale și regulilor de publicitate imobiliară. În funcție de rezultatul verificării, cererea poate fi admisă, poate necesita completări sau poate fi respinsă.

7. Efectuarea înscrierii în cartea funciară

Dacă sunt îndeplinite condițiile legale, dreptul solicitat este înscris în cartea funciară, iar solicitantului îi este comunicată încheierea de carte funciară.

Cât durează intabularea unui imobil?

• Termenul depinde de:
  • tipul operațiunii;
  • complexitatea documentației;
  • necesitatea unei documentații cadastrale;
  • existența unor neconcordanțe;
  • necesitatea completării dosarului;
  • volumul de lucru al biroului competent;
  • eventualul regim de soluționare în regim de urgență, dacă acesta este disponibil pentru operațiunea respectivă.

Cât costă intabularea unui imobil?

• Valoarea totală poate include:
  • tariful perceput pentru operațiunea de cadastru și publicitate imobiliară;
  • costul documentației cadastrale, dacă este necesară;
  • costuri notariale, dacă operațiunea juridică presupune intervenția notarului;
  • alte costuri aferente documentelor necesare.
• Prin urmare, pentru stabilirea costului trebuie analizată situația concretă a imobilului.
• Este importantă și diferența dintre costul documentației cadastrale și tariful de publicitate imobiliară pentru înscriere: acestea sunt costuri distincte.

Care sunt efectele juridice ale intabulării?

Intabularea produce efecte juridice importante deoarece asigură înscrierea dreptului real în cartea funciară. Potrivit art. 885 Cod civil, sub rezerva dispozițiilor legale contrare, drepturile reale asupra imobilelor cuprinse în cartea funciară se dobândesc, atât între părți, cât și față de terți, prin înscrierea lor în cartea funciară, pe baza actului sau faptului care justifică înscrierea.

• Prin urmare, intabularea contribuie la:
  • evidențierea dreptului real asupra imobilului;
  • asigurarea publicității juridice a dreptului;
  • protejarea circuitului civil al imobilelor;
  • informarea persoanelor interesate cu privire la situația juridică a imobilului;
  • facilitarea unor operațiuni ulterioare, precum vânzarea sau constituirea unei ipoteci.

Intabularea înseamnă că devin proprietar?

Răspunsul trebuie formulat în funcție de modul de dobândire a dreptului și de dispozițiile legale aplicabile. În regimul general al Codului civil, drepturile reale asupra imobilelor înscrise în cartea funciară se dobândesc prin înscriere, cu excepția situațiilor în care legea prevede altfel.

De aceea, nu este corect să se afirme în mod absolut că „intabularea creează întotdeauna dreptul de proprietate”. În anumite cazuri, dreptul poate fi dobândit printr-un mod prevăzut de lege, iar înscrierea în cartea funciară are rolul juridic stabilit de normele aplicabile acelui caz.

 FORME DE PUBLICITATE

Ce se înscrie în Cartea Funciară

• Dreptul de proprietate.
• Drepturi reale imobiliare (ipoteci, uzufruct, servituți etc.).
• Acte sau fapte juridice care afectează un imobil.

1) Întabularea

Reprezintă înscrierea prin care se transmite, constituie sau stinge un drept real, cu titlu definitiv și imediat, de la data înregistrării cererii de înscriere. Întabularea este o înscriere definitivă și poate fi considerată perfectă în sensul că nu necesită nici o procedură ulterioară. Ea are efect constitutiv de drepturi. Conform art.881 alin. 2 Cod civil întabularea și înscrierea provizorie au ca obiect drepturile tabulare.

•  Obiectul întabulării îl constituie:
  • dreptul de proprietate privată și dezmembrămintele acestuia (uzufruct, uz, abitație, servitute, superficie), drept de proprietate publică și
  • drepturi reale derivate din acestea (dreptul de administrare, de concesiune, de folosință)
  • drepturile accesorii cum este dreptul de ipotecă

Condițiile la întabulare sunt cele comune condiției generale a dovedirii actului juridic în temeiul căruia se cere:

• înscrierea printr-un înscris original care poate fi înscris autentic sau
• înscris sub semnătură privată.
• copii legalizate de pe acestea dacă înscrierea se face în temeiul hotărârii judecătorești sau a unui act administrativ. Hotărârea trebuie să fie definitivă și irevocabilă.

Sunt supuse întabulării drepturile reale imobiliare ce fac obiectul actelor juridice cu titlu definitive. În ipoteza în care este necesară o justificare ulterioară, aceste drepturi se înscriu provizoriu.

Întabularea după cumpărarea unui imobil

În cazul dobândirii unui imobil prin contract de vânzare-cumpărare, documentul principal îl reprezintă contractul de vânzare-cumpărare. Dacă imobilul este deja identificat cadastral și este înscris în cartea funciară, situația este diferită de cazul unui imobil care nu este încă înscris în evidențele de cadastru și carte funciară.

Întabularea unui imobil moștenit

În cazul succesiunii, înscrierea dreptului de proprietate se poate face în baza certificatului de moștenitor, atunci când sunt îndeplinite condițiile legale. Dacă dreptul de proprietate al autorului este deja înscris în cartea funciară, documentația necesară este, în principiu, mai simplă. În situația în care imobilul nu este înscris sau există neconcordanțe între actele succesorale și evidențele cadastrale, pot fi necesare documente suplimentare ori operațiuni cadastrale.

Întabularea unei construcții

Pentru înscrierea unei construcții în cartea funciară, documentele diferă în funcție de modul în care aceasta a fost edificată și de situația juridică a construcției.

• În funcție de caz, pot fi necesare documente precum:
  • actele privind dreptul asupra terenului;
  • documentație cadastrală;
  • certificat fiscal;
  • certificat emis potrivit legislației aplicabile construcțiilor;
  • documente privind autorizația de construire;
  • alte acte doveditoare ale dreptului asupra construcției.
• Regulamentul ANCPI actualizat în 2026 include, pentru anumite documentații privind înscrierea construcțiilor, documente precum certificatul fiscal, actele doveditoare ale dreptului de proprietate asupra construcției și memoriul tehnic.

Ce este înscrierea provizorie?

Înscrierea provizorie este utilizată atunci când dreptul real nu poate fi înscris definitiv, dar sunt îndeplinite condițiile pentru înscrierea sa provizorie în cazurile prevăzute de lege. De exemplu, Codul civil prevede că drepturile reale afectate de o condiție suspensivă sau rezolutorie nu se intabulează, dar pot fi înscrise provizoriu. Este înscrierea prin care se dobândește, modifică sau stinge un drept real imobiliar numai sub condiția și măsura justificării lui ulterioare.

• Se mai numește și intabulare imperfectă și are loc în cazurile când:
  • dreptul real dobândit este afectat de o condiție suspensivă ori rezolutorie sau dacă privește ori grevează o construcție viitoare, justificarea acesteia se face în condițiile legii
  • în temeiul unei hotărâri care nu este încă definitivă. Partea căzută în pretenții a fost obligată la strămutarea, constituirea sau stingerea unui drept tabular ori administratorul bunurilor altei persoane este obligat la o garanție ipotecară
  • debitorul a consemnat sumele pentru care a fost înscrisă ipoteca
  • se dobândește un drept tabular înscris provizoriu
  • ambele părți consimt doar pentru efectuarea unei înscrieri provizorii
• Conform art. 881 alin. 2 Cod civil  înscrierea provizorie are ca obiect drepturile reale imobiliare care devin opozabile terților cu rang determinat de cererea de înscriere.

Este necesară înscrierea provizorie în situațiile în care

• la momentul în care se solicită, dreptul real imobiliar nu poate fi întabulat
• iar ulterior, când înscrierea va dobândi caracter definitiv, transformându-se în întabulare, va avea data și rangul din momentul înscrierii provizorii.

• Principalul scop al înscrierii provizorii este acela de a conferi persoanei interesate:
  • certitudine cu privire la dreptul său și
  • de a-l apăra de o eventuală întabulare a aceluiași drept de către o terță persoană.

Rațiunea înscrierii provizorii unui drept real imobiliar constă în asigurarea opozabilității acelui drept față de terți de la data înregistrării cererii de înscriere provizorie. Realizarea efectului este sub condiția și în măsura justificării ei.

Ce este notarea în cartea funciară?

Notarea este forma de înscriere prin care sunt făcute publice anumite acte, fapte, drepturi sau raporturi juridice referitoare la imobile, în cazurile prevăzute de lege.

• Pot face obiectul notării, de exemplu, anumite acțiuni judiciare prevăzute de lege.
  • contracte;
  • litigii;
  • interdicții;
  • promisiuni sau antecontracte;
  • situații juridice referitoare la imobil;

Este procedeul ce face opozabile terților, drepturile, faptele sau alte raporturi juridice privind drepturile tabulare, adică informațiile care există independent de înscrierea în cartea funciară.

• Notarea reprezintă înscrierea prin care se asigură opozabilitatea față de terți pentru:
  • actele şi faptele juridice privitoare la drepturile personale,
  • starea și capacitatea persoanelor în legătură cu imobilele,
  • drepturile de creanță,
  • faptele sau a raporturilor juridice care au legătură cu imobilele cuprinse în cartea funciară în scopul asigurării opozabilității față de terți.
• Astfel, notarea este o caracteristică a drepturilor de creanță, având în vedere ca drepturile reale pot fi doar întabulate sau înscrise provizoriu.

În afara altor cazuri prevăzute de lege, sunt supuse notării în cartea funciară:

1. punerea sub interdictie judecătorească si ridicarea acestei măsuri;
2. cererea de declarare a morţii unei persoane fizice,
3. hotărârea judecătorească de declarare a morţii şi cererea de anulare sau de rectificare a hotărârii judecătoreşti de declarare a morţii;
4. calitatea de bun comun a unui imobil;
5. conventia matrimonială, precum si modificarea sau, după caz, înlocuirea ei;
6. destinatia unui imobil de locuintă a familiei;
7. locatiunea si cesiunea de venituri;
8. aportul de folosintă la capitalul social al unei societăti;
9. interdictia conventională de înstrăinare sau de grevare a unui drept înscris;
10. vânzarea făcută cu rezerva dreptului de proprietate;
11. dreptul de a revoca sau denunta unilateral contractul;
12. pactul comisoriu si declaratia de rezolutiune sau de reziliere unilaterală a contractului;
13. antecontractul si pactul de optiune;
14. dreptul de preemptiune născut din conventii;
15. intentia de a înstrăina sau de a ipoteca;
16. schimbarea rangului ipotecii, poprirea, gajul sau constituirea altei garantii reale asupra creantei ipotecare;
17. deschiderea procedurii insolventei, ridicarea dreptului de administrare al debitorului supus acestei măsuri, precum si închiderea acestei proceduri;
18. sechestrul, urmărirea imobilului, a fructelor ori veniturilor sale;
19. actiunea în prestatie tabulară, actiunea în justificare si actiunea în rectificare;
20. acţiunile pentru apărarea drepturilor reale înscrise în cartea funciară, acţiunea în partaj, acţiunile în desfiinţarea actului juridic pentru nulitate,
21. rezoluţiune ori alte cauze de ineficacitate, acţiunea revocatorie şi alte acţiuni privitoare la alte drepturi, fapte, alte raporturi juridice în legătură cu imobilele înscrise;
22. punerea în miscare a actiunii penale pentru o înscriere în cartea funciară săvârsită printr-o faptă prevăzută de legea penală.

Obiectul notării îl constituie înscrierea drepturilor, a actelor sau a faptelor care au legătură cu imobilele înscrise definitiv sau provizoriu în CF, pentru ca acestea să devină opozabile terților. Orice persoană interesată poate solicita notarea, în temeiul actelor doveditoare a dreptului sau interesului pretins.

Notarea se poate realiza și din oficiu prin

• dispoziția instanțelor judecătorești,
• a organelor de urmărire penală sau
• a registratorului de carte funciară (art 17 şi 18 Legea nr.7/1996).

Întabularea, înscrierea provizorie și notarea, care este diferența?

Operațiunea	Ce se înscrie	Caracter
Intabularea	drepturi tabulare	înscriere definitivă
Înscrierea provizorie	drepturi tabulare în situațiile prevăzute de lege	condiționată de justificarea ulterioară
Notarea	acte, fapte, drepturi sau raporturi juridice prevăzute de lege	asigură publicitatea/opozabilitatea acestora

Codul civil stabilește expres aceste trei forme de înscriere în cartea funciară.

De ce este importantă intabularea unui imobil?

Un imobil necorespunzător evidențiat în cartea funciară poate crea dificultăți la efectuarea unor operațiuni juridice ulterioare.

• Intabularea și actualizarea corectă a cărții funciare contribuie la:
  • 1. Clarificarea situației juridice: Cartea funciară permite identificarea titularului dreptului și a sarcinilor înscrise.
  • 2. Siguranța tranzacțiilor: cumpărătorul, creditorul ipotecar și celelalte persoane interesate pot verifica situația juridică a imobilului.
  • 3. Facilitarea vânzării: în cazul unei vânzări, situația cadastrală și juridică a imobilului trebuie să poată fi verificată.
  • 4. Constituirea unei ipoteci: înscrierea drepturilor în cartea funciară este esențială în materia garanțiilor reale imobiliare.
  • 5. Evitarea neconcordanțelor: actualizarea cărții funciare reduce riscul ca situația din acte să fie diferită de situația evidențiată în registrele de publicitate imobiliară.

Întrebări frecvente despre intabularea unui imobil

1. Ce este intabularea unui imobil?

Intabularea este înscrierea unui drept tabular, în principal a dreptului de proprietate, în cartea funciară, în condițiile prevăzute de lege.

2. Ce acte sunt necesare pentru intabulare?

În principal, sunt necesare cererea de înscriere și actul care dovedește dreptul asupra imobilului. În funcție de situație, pot fi necesare documentație cadastrală și alte acte.

3. Unde se depune cererea de intabulare?

Cererea se depune la biroul de cadastru și publicitate imobiliară competent pentru imobilul care urmează să fie înscris.

4. Care este diferența dintre cadastru și intabulare?

Cadastrul identifică și descrie tehnic imobilul, iar intabularea reprezintă înscrierea dreptului asupra acestuia în cartea funciară.

5. Ce se întâmplă dacă cererea de intabulare este respinsă?

Trebuie verificat motivul respingerii din încheierea de carte funciară. În funcție de situație, lipsurile pot fi remediate sau pot fi exercitate căile prevăzute de lege împotriva încheierii.