Promisiunea bilaterala de schimb sau vanzare bunuri imobile

Promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare este un contract prin care o parte se obligă să vândă, iar cealaltă să cumpere un bun la un preț determinat, urmând ca acordul să fie perfectat în viitor. Este cel mai frecvent utilizat antecontract de vânzare-cumpărare.

Art. 1279 Cod civil  Promisiunea de a contracta

De asemenea, dacă promitentul refuză să încheie contractul promis, instanţa, la cererea părţii care şi-a îndeplinit propriile obligaţii, poate să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de contract, atunci când natura contractului o permite, iar cerinţele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite. Prevederile prezentului alineat nu sunt aplicabile în cazul promisiunii de a încheia un contract real, dacă prin lege nu se prevede altfel.

Ce implică o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare

• Obligații reciproce: fiecare parte se obligă să respecte termenii stabilite în antecontract. 
• Data finalizării: se stabilește un termen pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare final. 
• Inalienabilitate implicită: promitentul-vânzător nu poate vinde bunul altei persoane după încheierea antecontractului. 
• Necesitatea înscrierii în Cartea Funciară: pentru a fi opozabilă terților și pentru a putea obține o hotărâre judecătorească care să țină loc de contract de vânzare, antecontractul trebuie autentificat și notat în Cartea Funciară. 

 Obligația prezentării certificatului fiscal

Este obligatorie prezentarea certificatului fiscal de către proprietarii de bunuri imobile care fac obiectul promisiunii bilaterale de schimb:

• pentru constatarea valabilităţii unei promisiuni bilaterale de schimb privind bunuri imobile şi
• pentru pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic,
• la instanță
• pentru dovada achitării tuturor obligaţiilor de plată datorate bugetului local al unităţii administrativ-teritoriale în a cărei rază se află înregistrat fiscal bunul ce se înstrăinează

Pe calea unei promisiuni, părţile îşi asumă doar obligaţii:

• de a face,
• de a încheia în viitor contractul
• de a efectua alte operaţiuni necesare valabilei încheieri a contractului

Proprietarul actual al bunului poate prezenta:

• certificat de atestare fiscală conform art.159 alin.(1) din Legea nr. 207/2015 (Cod procedură fiscală)
• orice act din care să rezulte că are achitate toate obligaţiile de plată datorate bugetului local al unităţii administrativ-teritoriale în a cărei rază se află înregistrat fiscal bunul ce se înstrăinează

Situații specifice

Promisiunea bilaterală de schimb privind bunuri imobile:

1. imobilele nu au aceeaşi valoare:

• unul dintre copermutanţi are obligaţia de a achita o sumă de bani – sultă, ambii promitenţi proprietari trebuie să aibă achitate toate obligaţiile de plată datorate bugetului local al unităţii administrativ-teritoriale în a cărei rază se află înregistrat fiscal bunul ce se înstrăinează
• doar proprietarul din patrimoniul căruia va ieşi bunul imobil cu valoare mai mare şi în al cărui patrimoniu va intra bunul cu valoare mai mică are achitate toate obligaţiile de plată datorate bugetului local al unităţii administrativ-teritoriale

2. imobilele au aceeaşi valoare instanţa poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract autentic de schimb chiar şi în situaţia în care promitenţii copermutanţi au obligaţii fiscale neachitate

La pronunţarea unei hotărâri constitutivă de drepturi, instanţa este obligată să cerceteze dacă sunt îndeplinite toate condiţiile de valabilitate:

• pentru încheierea unui contract de schimb sau
• pentru încheierea unui act autentic de vânzare-cumpărare,
• condiții speciale, cum este cea prevăzută de art.159 alin.(5) din Codul de procedură fiscală,

Sancţiunea neprezentării certificatului fiscal este nulitatea absolută, actele fiind nule de drept.

Proceduri și pași necesari

1. Negocierea termenilor: vânzătorul și cumpărătorul stabilesc condițiile tranzacției, inclusiv prețul, modalitățile de plată și termenul de livrare a bunului.
2. Redactarea promisiunii bilaterale: se întocmește un document semnat de ambele părți, ce detaliază obligațiile fiecărei părți.
3. Semnarea promisiunii: ambele părți semnează actul de promisiune bilaterală, în prezența unui notar sau într-un cadru legal conform legii.
4. Respectarea termenelor: se stipulează un termen limită până la care va fi încheiat contractul final de vânzare-cumpărare sau schimb.
5. Verificarea bunului imobil: în această etapă, se fac verificările legale și administrative pentru a asigura că bunul imobil este liber de sarcini și că documentele de proprietate sunt în regulă.

Cerinţa achitării tuturor obligaţiilor fiscale datorate de proprietarul de bunuri imobile care se înstrăinează

• este o condiţie de fond pentru valabilitatea contractului de înstrăinare
• se aplică înstrăinării dreptului de proprietate asupra imobilelor prin contracte autentice încheiate de notarul public,
• se aplică şi în cazul pronunţării unei hotărâri judecătoreşti care ţine loc de act autentic de înstrăinare, acţiunea fiind respinsă dacă proprietarii au datorii fiscale neachitate şi promisiunea bilaterală de schimb priveşte imobile care nu au aceeaşi valoare

Instanţa nu poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de act autentic cu privire la imobil, cât timp, potrivit certificatului depus la dosar, proprietarii care înstrăinează nu au achitat toate obligaţiile fiscale de plată datorate autorităţii administraţiei publice locale în a cărei rază se află înregistrat bunul ce face obiectul antecontractului de schimb.

Cerința este aplicabilă tuturor înstrăinărilor care vizează clădiri, terenuri şi mijloace de transport.

Art.159 Cod procedură fiscală

Alin (5) Pentru înstrăinarea dreptului de proprietate asupra clădirilor, terenurilor şi a mijloacelor de transport, proprietarii bunurilor ce se înstrăinează trebuie să prezinte certificate de atestare fiscală prin care să se ateste achitarea tuturor obligaţiilor de plată datorate bugetului local al unităţii administrativ-teritoriale în a cărei rază se află înregistrat fiscal bunul ce se înstrăinează, potrivit alin. (2). Pentru bunul ce se înstrăinează, proprietarul bunului trebuie să achite impozitul datorat pentru anul în care se înstrăinează bunul, cu excepţia cazului în care pentru bunul ce se înstrăinează impozitul se datorează de altă persoană decât proprietarul.

Alin (6) Actele prin care se înstrăinează clădiri, terenuri, respectiv mijloace de transport, cu încălcarea prevederilor alin. (5), sunt nule de drept.

Nu se impune ca proprietarul să aibă achitate toate obligaţiile fiscale datorate bugetului local al unităţii administrativ-teritoriale în a cărei rază se află înregistrat fiscal bunul ce se înstrăinează în cazul:

• înstrăinării imobilelor teren şi clădiri prin procedura de executare silită,
• înstrăinării imobilelor teren şi clădiri prin procedura insolvenţei şi
• înstrăinării imobilelor teren şi clădiri prin procedura de lichidare

Printr-un antecontract de schimb, se asumă doar obligaţii de a face. În cazul în care convenţia nu este executată de bunăvoie, poate fi executată direct, dar atipic, prin pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de schimb.

Acţiunea în valorificarea unui antecontract de schimb (ca şi în cazul unui antecontract de vânzare-cumpărare) este o executare silită atipică, întrucât ea are loc în absenţa unui titlu executoriu, fiind realizată în afara procedurilor execuţionale prevăzute de Codul de procedură civilă.

Prin antecontract, părţile se obligă

• la încheierea în viitor a contractului,
• la îndeplinirea oricăror operaţiuni necesare, cum ar fi obţinerea unei autorizaţii, îndeplinirea formalităţilor pentru exercitarea dreptului de preempţiune, obţinerea certificatului de atestare fiscală etc.

Executarea unei promisiuni bilaterale de schimb, prin pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de act autentic de înstrăinare apt pentru intabularea în cartea funciară, nu reprezintă o procedură de executare silită în sensul dispoziţiilor art.159 alin. (7) din Legea nr. 207/2015.

Vânzarea imobilelor prin executare silită constituie o procedură specială, reglementată de Codul de procedură civilă, care conţine reglementări privitoare:

• la vânzarea la licitaţie,
• la formalităţile premergătoare acesteia,
• la actul de adjudecare şi efectele adjudecării,
• la eliberarea şi distribuirea sumelor realizate prin executare silită

Vânzarea imobilelor prin executare silită se finalizează prin transmiterea proprietăţii imobilului de la debitor la adjudecatar de la data încheierii actului de adjudecare:

• care reprezintă titlu de proprietate şi
• care poate fi înscris în cartea funciară. Prin intabulare, adjudecatarul dobândeşte dreptul de a dispune de imobilul cumpărat, potrivit regulilor de carte funciară.

Pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care ţine loc de act autentic de schimb, când nu se realizează o transmitere a dreptului de proprietate doar din patrimoniul uneia dintre părţi, ci ambii copermutanţi, în acelaşi timp, transmit şi primesc bunuri din/în patrimoniul lor:

• când imobilele obiect al schimbului au aceeaşi valoare, este posibil și dacă proprietarii actuali au obligaţii fiscale neachitate,
• când imobilele obiect al schimbului au valori diferite, fie de valoare mai mare sau mai mică, lipsa obligaţiilor fiscale neachitate trebuie îndeplinită doar de proprietarul din al cărui patrimoniu se transferă imobilul cu valoare mai mare şi intră bunul cu valoare mai mică.

Ce se întâmplă în caz de neexecutare

• Dacă promisiunea este notată în Cartea Funciară: promitentul-cumpărător poate cere instanței să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare sau să solicite anularea vânzării subsecvente. 
• Dacă promisiunea nu este notată în Cartea Funciară: promitentul-cumpărător nu poate obține anularea unei vânzări subsecvente, ci doar daune-interese de la promitentul-vânzător. 
• Termenul de prescripție: dreptul la acțiune al părților se prescrie în termen de 6 luni de la data la care contractul trebuia încheiat, conform Codului Civil. 

Prin hotărârea care ţine loc de act autentic, se suplineşte:

• doar consimţământul părţilor la întocmirea actului de schimb;
• înscrisurile doveditoare ale dreptului de proprietate,

În materie de schimb, efectul translativ de proprietate este reciproc, fiecare parte fiind considerată vânzător, în ceea ce priveşte bunul pe care îl înstrăinează, şi cumpărător, în ceea ce priveşte bunul pe care îl dobândeşte.

Condiţionarea înstrăinării unui teren sau a unei clădiri de stingerea tuturor creanţelor fiscale locale ale titularului dreptului de proprietate:

• nu echivalează cu instituirea unei incapacităţi de a vinde sau de a dona bunul imobil în cauză,
• asigură în mod eficient îndeplinirea unei obligaţii legale şi constituţionale a persoanelor fizice sau juridice, şi anume plata sarcinilor fiscale, indiferent de natura lor, la bugetele locale
• este o garanţie pe care statul român a stabilit-o pentru a evita ca persoanele ce au obligaţii fiscale neachitate să îşi înstrăineze bunurile şi să îngreuneze recuperarea creanţelor autorităţii administraţiei publice locale

În cazul unui schimb, patrimoniul fiecărei părţi:

• fie rămâne la aceeaşi valoare, atunci când bunurile obiect al schimbului sunt de aceeaşi valoare,
• fie va creşte sau va scădea, în cazul schimbului unor bunuri de valoare diferită

Patrimoniul proprietarului din care iese bunul imobil cu valoare mai mare

Patrimoniul proprietarului din care iese imobilul cu valoare mai mare şi în care intră bunul cu valoare mai mică se va diminua:

• apare ca fiind justificată îndeplinirea de către acest proprietar a cerinţei de a avea achitate toate obligaţiile fiscale,
• se poate aprecia că, după schimb, va fi îngreunată recuperarea creanţelor autorităţii administraţiei publice locale

Patrimoniul proprietarului din care iese bunul cu valoare mai mică

Patrimoniul proprietarului din care iese bunul imobil cu valoare mai mică şi intră bunul cu valoare mai mare va creşte după schimb:

• nu se poate reţine că va fi îngreunată recuperarea creanţelor autorităţii administraţiei publice locale,
• se creează premisa creşterii posibilităţilor de recuperare a creanţelor fiscale neachitate, astfel că este excesiv a pretinde ca proprietarul să aibă toate obligaţiile fiscale achitate

Patrimoniul proprietarilor în care schimbul priveşte bunuri imobile de valoare egală

• patrimoniul nici unui proprietar nu se modifică valoric,
• nu este justificată condiţionarea validării promisiunii bilaterale de schimb de achitarea tuturor obligaţiilor fiscale datorate bugetului local

În cazul unei executări silite, art.865 din Codul de procedură civilă instituie ordinea de preferinţă în care creditorii urmează să fie îndestulaţi. În scopul îndestulării creditorilor, art.869 alin.(3) din Codul de procedură civilă impune executorului obligaţia de a înştiinţa din oficiu:

• debitorul,
• creditorii urmăritori,
• organele fiscale locale,
• administratorii-sechestru,
• adjudecatarul
• titularii drepturilor şi sarcinilor stinse prin adjudecare despre fixarea termenului în care trebuie depuse titlurile de creanţă

Conform art.904 din Codul de procedură civilă prevăd posibilitatea creditorului de a fi autorizat de către instanţa de executare, prin încheiere executorie, să îndeplinească obligaţia de a face el însuşi sau prin alte persoane, pe cheltuiala debitorului.

Consecințele nejustificării 

• Dacă înscrierea provizorie nu este justificată în termen, aceasta va fi radiată din Cartea Funciară, la cererea oricărei persoane interesate.
• Totodată, vor fi radiate și toate celelalte înscrieri care s-au făcut condiționat de justificarea înscrierii provizorii inițiale.