Vânzarea silită a unui imobil prin licitație publică este una dintre modalitățile prin care un imobil urmărit în cadrul executării silite este valorificat pentru recuperarea creanței creditorului. Procedura este realizată de executorul judecătoresc și presupune respectarea unor reguli privind evaluarea imobilului, publicitatea vânzării, participarea la licitație, plata garanției și adjudecarea imobilului.

Vânzarea silită a unui imobil prin licitație publică

În cazul în care obiectul executării silite îl formează mai multe bunuri imobile distincte ale debitorului, procedura de vânzare prin licitaţie publică se desfășoară separat pentru fiecare bun în parte. Fiecare bun imobil va fi evaluat separat și va fi vândut prin licitație, iar în urma vânzării, suma obținută va fi distribuită în funcție de ordinea și prioritatea creanțelor.

Un imobil va putea fi valorificat silit prin următoarele forme ale vânzării

prin intermediul vânzării amiabile (art 754 cod procedură civilă)
prin intermediul vânzării directe (art 755 cod procedură civilă)
prin intermediul vânzării silite (art 756 cod procedură civilă)

Se va proceda la vânzarea silită prin licitatie publica a imobilului dacă

lipseşte acordul părţilor privind valorificarea sau
vânzarea directă ori amiabilă nu se realizează

Conform legislației române (Legea nr. 85/2014 privind procedura insolvenței, Codul de procedură civilă, precum și alte acte normative aplicabile în domeniul executării silite), în cazul în care debitorul deține mai multe bunuri imobile care fac obiectul executării silite, executorul judecătoresc va stabili un plan de vânzare a acestora, iar licitațiile vor fi organizate pentru fiecare bun în parte. Dacă nu se obține suma necesară pentru acoperirea creanțelor, executorul poate dispune continuarea procedurii pentru celelalte bunuri, până la satisfacerea creditorilor.

Ce este vânzarea silită a unui imobil

Vânzarea silită a unui imobil reprezintă procedura prin care un bun imobil asupra căruia a fost începută executarea silită este valorificat prin licitație publică, în scopul obținerii sumelor necesare pentru plata creanței și a cheltuielilor de executare.

Procedura se desfășoară, în principal, prin intermediul executorului judecătoresc, în condițiile prevăzute de Codul de procedură civilă. Imobilul poate fi urmărit silit atunci când sunt îndeplinite condițiile legale pentru executarea silită imobiliară, iar creditorul urmărește recuperarea creanței prin valorificarea bunului.

Cine poate dispune vânzarea silită a imobilului

Vânzarea silită este realizată în cadrul procedurii de executare silită de către executorul judecătoresc competent. Executorul efectuează actele de executare prevăzute de lege, inclusiv identificarea și evaluarea imobilului, întocmirea și publicarea publicației de vânzare, organizarea licitației și întocmirea actelor privind adjudecarea.

Cum se desfășoară vânzarea silită a unui imobil

Procedura poate fi înțeleasă, în esență, prin următoarele etape:
- urmărirea silită a imobilului;
- evaluarea imobilului;
- stabilirea prețului de pornire;
- întocmirea publicației de vânzare;
- publicitatea vânzării;
- depunerea garanției de participare;
- desfășurarea licitației publice;
- adjudecarea imobilului;
- plata prețului;
- întocmirea procesului-verbal de adjudecare și îndeplinirea formalităților privind transferul dreptului de proprietate.
Respectarea formalităților de publicitate este importantă deoarece încălcarea anumitor reguli poate determina amânarea vânzării și refacerea formalităților prevăzute de lege.

1. Evaluarea imobilului urmărit silit

În cadrul executării silite, imobilul este evaluat în condițiile prevăzute de lege, iar valoarea stabilită prin evaluare are un rol important în determinarea prețului de pornire a licitației. Evaluarea trebuie raportată la imobilul concret urmărit, ținând cont de caracteristicile acestuia și de situația juridică relevantă pentru procedura de executare.

Executorul judecătoresc va stabili imediat valoarea de circulație a imobilului atunci când este posibil, prin raportare la prețul mediu de piață din respectiva localitate, printr-o încheiere ce trebuie comunicată părților (creditorului și debitorului).

Evaluarea se va face de către un expert evaluator:

la cererea părților interesate: debitor, creditor, terţul dobânditor al imobilului, coproprietarii imobilului, creditorii intervenienţi
în cazul în care evaluarea nu poate fi făcută de către executor

Cererea de numire a unui expert evaluator se face în termen de 15 zile de la comunicarea încheierii prin care executorul a stabilit valoarea de circulație a imobilului, fiind un termen de decădere. Numirea expertului se face de către executorul judecătoresc printr-o încheiere executorie. O altă expertiză nu este admisă, însă părțile au libertatea să convină o altă valoare.

Executorul va fixa preţul imobilului:

care va fi preţul de pornire a licitaţiei,
la valoarea stabilită direct de executor sau prin expertiză
prin încheiere definitivă, dată fără citarea părţilor

Partea nemulțumită de valoarea stabilită are deschisă calea contestației la executare ce are ca obiect prețul consemnat în încheierea executorului și nu încheierea executorului care are caracter definitiv (art 837 alin 1). Se va putea stabili o expertiza judiciară. Pe lângă prețul imobilului trebuie determinată și valoarea eventualelor drepturi de uzufruct, uz, abitație, servitute, când acestea au fost intabulate ulterior înscrierii vreunei ipoteci.

2. Publicația de vânzare

Înaintea licitației, executorul judecătoresc întocmește publicația de vânzare. Aceasta trebuie să cuprindă informațiile prevăzute de lege, astfel încât persoanele interesate să poată identifica imobilul și să cunoască principalele condiții ale licitației. Publicitatea vânzării reprezintă o etapă esențială a procedurii. Codul de procedură civilă stabilește reguli privind conținutul publicației și modalitatea de publicare.

Aceasta trebuie afișată în mod obligatoriu:

la sediul organului de executare
la sediul instanţei de executare,
la locul unde se află imobilul urmărit,
la sediul primăriei în a cărei rază teritorială este situat imobilul,
la locul unde se desfăşoară licitaţia, dacă acesta este altul decât locul unde este situat imobilul.

Publicaţiile de vânzare prin licitatie publica vor cuprinde următoarele menţiuni

denumirea şi sediul organului de executare;
numărul dosarului de executare;
numele executorului judecătoresc;
numele şi domiciliul ori, după caz, denumirea şi sediul debitorului, ale terţului dobânditor, dacă va fi cazul, şi ale creditorului;
titlul executoriu în temeiul căruia se face urmărirea imobiliară;
identificarea imobilului cu arătarea numărului cadastral sau topografic şi a numărului de carte funciară, precum şi descrierea lui sumară;
preţul la care a fost evaluat imobilul;
menţiunea, dacă va fi cazul, că:
- imobilul se vinde grevat de drepturile de uzufruct, uz, abitaţie sau servitute, intabulate ulterior înscrierii vreunei ipoteci,
- dacă creanţele creditorilor urmăritori nu ar fi acoperite la prima licitaţie, se va proceda în aceeaşi zi la o nouă licitaţie pentru vânzarea imobilului liber de acele drepturi.
ziua, ora şi locul vânzării la licitaţie;
somaţia pentru toţi cei care pretind vreun drept asupra imobilului să îl anunţe executorului înainte de data stabilită pentru vânzare, în termenele şi sub sancţiunile prevăzute de lege;
invitaţia către toţi cei care vor să cumpere imobilul să se prezinte la termenul de vânzare, la locul fixat în acest scop. Până la acel termen să prezinte oferte de cumpărare;
menţiunea că ofertanţii sunt obligaţi să depună, până la termenul de vânzare, o garanţie reprezentând 10% din preţul de pornire a licitaţiei;
semnătura şi ştampila executorului judecătoresc.

Sancțiunea nulității absolute intervine pentru:

omisiunea din publicațiile de vânzare a mențiunilor:
- lipsa prețului de la care începe vânzarea = nulitate proces-verbal de situație
- nearătarea locului, zilei, orei când are loc vânzarea = nulitatea urmăririi
- arătarea unei alte zile decât cea fixată pentru vânzare = nulitatea procedurii de urmărire
- nearătarea numelui și prenumelui datornicului în publicații
nepublicarea în extras într-un ziar de circulație națională, când valoarea imobilului scos la licitație depășește suma de 250.000 lei sau într-un ziar local, dacă valoarea imobilului este egală sau sub pragul de 250.000 lei

Acestea sunt cazuri de nulitate absolută, expresă și necondiționată de existența vreunei vătămări. Nerespectarea oricărei cerințe precizată conduce la anularea acestor forme de executare și a celor subsecvente în directă legătură cu ele dacă se invocă în cadrul unei contestații la executare.

Comunicarea publicațiilor de vânzare

Atât comunicarea publicațiilor de vânzare cât și înmânarea citației se va face către:
- creditorul urmăritor
- debitorul urmăritor
- terțul dobânditor, dacă există
- coproprietarilor sau altor persoane care au un drept înscris în legătură cu bunul imobil scos la vânzare – cu cel puțin 2 săptămâni înainte de data stabilită pentru vânzare
- creditorilor ipotecari înscriși în cartea funciară
- persoanelor care au înscrieri provizorii sau notări în legătură cu vreun drept real, dacă înscrierile sau notările sunt anterioare urmăririi
- organelor fiscale locale
- parchetului de pe lângă instanța de executare, dacă imobilul aparține unui minor sau unei persoane pusă sub interdicție judecătorească.

Procedura de vânzare la licitatie publică

începe de la prețul la care a fost evaluat imobilul și prevăzut în publicația de vânzare,
se face în mod public, în prezenţa celor interesaţi, ţinându-se separat, de regulă, pentru fiecare imobil sau corp de proprietate
această formă de valorificare silită a imobilului se face prin intermediul executorului judecătoresc.

În termen de 5 zile de la stabilirea preţului imobilului, executorul va fixa, prin încheiere definitivă, termenul pentru vânzarea imobilului, ce va fi adus la cunoştinţa publică prin publicaţii de vânzare. Termenul stabilit pentru vânzare nu va fi mai scurt de 20 de zile şi nici mai lung de 40 de zile de la afişarea publicaţiei de vânzare la locul unde va avea loc licitaţia (art 838 Cod procedură civilă).

Termenul de 20 zile este un termen prohibitiv, vânzarea neputând avea loc mai înainte, sancțiunea nerespectării lui fiind nulitatea vânzării.
Termenul de 40 zile este un termen imperativ, limită. Nerespectarea lui este sancționată cu posibilitatea solicitării anulării formelor de vânzare de către partea nemulțumită.

Particularități

Dacă suma obținută din vânzarea unui imobil acoperă integral creanțele creditorului, procedura poate înceta pentru celelalte bunuri.
În cazul în care nu se obține prețul minim stabilit, licitația poate fi repetată, iar prețul poate fi diminuat conform prevederilor legale.
Această procedură asigură valorificarea optimă a bunurilor imobile pentru satisfacerea creanțelor creditorilor, cu respectarea drepturilor debitorului.

Formalități premergătoare vânzării la licitație publică

Încheierea de încuviințare a urmăririi silite imobiliare se comunică, în copie certificată de către executorul judecătoresc, atât debitorului cât și terțului dobânditor. Odată cu titlul executoriu se comunică și somația cu mențiunea ca în termen de 15 zile de la primirea acesteia să plătească întreaga datorie, dobânzile, cheltuielile de executare.

Se va trimite și către coproprietarii imobilului în scopul exercitării dreptului de a scoate la vânzare întregul imobil aflat în indiviziune. După comunicarea încheierii de încuviințare a executării și notarea în cartea funciară a urmăririi silite, urmează o etapă ce are ca scop pregătirea vânzării la licitatie publica.

În etapa de licitație publică se va încheia un proces-verbal prin care se face:

descrierea amănunțită a imobilului urmărit
întocmirea listei de sarcini
întocmirea tabloului de ordine al creditorilor
efectuarea publicității

1) Procesul-verbal de situație

Procesul-verbal de situație este actul procesual prin care executorul judecătoresc, fără a avea obligaţia deplasării la locul situării imobilului:
- va identifica imobilul urmărit cuprinzând elemente privind descrierea imobilului
- va stabili valoarea acestuia
Prin intermediul actului se asigură celor interesați cât mai multe informaţii despre imobil înainte de a se înscrie la licitație.

Executorul judecătoresc are obligația de a-l invita pe debitor:

în vederea determinării debitorului să execute de bună voie obligația sa,
îi va prezenta consecințele la care s-ar expune în cazul continuării executării silite
îl va informa cu privire la cuantumul estimativ al cheltuielilor de executare

Este sancţionată cu nulitatea executării silite omisiunea executorului judecătoresc de a menționa în invitația comunicată debitorului că:

în lipsa unor relaţii, însoţite de acte doveditoare, privind descrierea imobilului spre a face posibilă evaluarea se va recurge la solicitarea de la instituţii şi terţi.

În vederea identificării și evaluării imobilului, executorul judecătoresc îi va cere debitorului lămuriri în scris privind:
- imobilul, descrierea acestuia
- obligațiile fiscale cu privire la imobil
- sumele datorate cu titlu de cotă de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari
- veniturile sale
- bunurile sale și cele aflate în proprietate comună pe cote-părți sau în devălmășie, asupra cărora se va efectua executarea, cu arătarea locului unde se află acestea

În cazul lipsei de colaborare a debitorului se va proceda la obţinerea informaţiilor necesare realizării executării silite:

de la terţii care datorează sume de bani debitorului urmărit ori deţin bunuri ale acestuia supuse urmăririi
de la instituţiile publice, instituţiile de credit şi orice alte persoane fizice sau persoane juridice

Procesul-verbal de situație va cuprinde:

denumirea și sediul organului de executare (lipsa fiind sancționată cu nulitate absolută a procesului-verbal)
numărul dosarului de executare
numele executorului judecătoresc (lipsa fiind sancționată cu nulitate absolută a procesului-verbal)
titlul executoriu în temeiul căruia se face urmărirea imobiliară
semnătura și ştampila executorului judecătoresc (lipsa fiind sancționată cu nulitate absolută a procesului-verbal)
descrierea imobilului urmărit
obligațiile fiscale cu privire la imobil și
sumele datorate cu titlul de cotă de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari, dacă este cazul

Dacă imobilul supus urmăririi nu este înscris în cartea funciară, executorul judecătoresc în numele debitorului:
- va solicita întocmirea documentaţiei cadastrale de o persoană autorizată
- va solicita biroului de cadastru şi publicitate imobiliară deschiderea cărţii funciare
Cheltuielile necesare deschiderii cărţii funciare vor fi avansate de creditor şi vor fi imputate debitorului cu titlu de cheltuieli de executare silită.

2) Evacuarea debitorului

Dacă debitorul sau terţul dobânditor care locuiesc efectiv în imobil împiedică efectuarea unor acte procedurale în etapa executării silite se va recurge la evacuarea acestora. Măsura se poate dispune în situații excepționale, fiind o măsură temporară, provizorie.

Evacuarea acestora din imobilul urmărit se face în baza unei hotărâri judecătorești dată de instanța de executare, în procedură contradictorie. Cererea poate veni din partea creditorului sau a executorului. Evacuarea poate fi în tot sau în parte, fie de îndată, fie într-un anumit termen.

3) Administrarea imobilului urmărit

După data comunicării încheierii de încuviințare a executării silite, debitorul sau terțul dobânditor nu mai poate face nici un act de administrare a imobilului, ei fiind decăzuți din acest drept.

Executorul judecătoresc are obligația de a numi un administrator-sechestru care să asigure administrarea imobilului dacă această măsură este necesară pentru:
- încasarea chiriilor, a arenzilor și a altor venituri obținute din administrarea acestuia,
- apărarea în litigii privitoare la imobilul respectiv,
- consemnarea veniturile încasate la unitățile abilitate în 24 ore de la încasare și
- depunerea recipisei la organul de executare
Poate fi numit administrator-sechestru creditorul, debitorul ori o altă persoană fizică sau juridică. Situațiile în care administrator-sechestru este o altă persoană decât creditorul sau debitorul se va stabili o remunerație ținându-se seama de activitatea depusă, fiind de cel mult 10% din sumele încasate.

Administratorul-sechestru este obligat:

să păstreze şi să întreţină imobilul urmărit, cu toate accesoriile lui;
să încaseze chiriile, arenzile şi alte venituri;
să plătească primele de asigurare, impozitele şi taxele locale;
să denunţe contractele de locaţiune existente, cu respectarea clauzelor contractuale, şi să ceară evacuarea locatarilor;
să încheie, cu încuviinţarea instanţei de executare, dată prin încheiere, cu citarea părţilor, contracte de locaţiune pe termen de cel mult 2 ani;
să culeagă fructele şi recoltele şi să le vândă

4) Ipoteca legală a vânzătorului imobilului

Când există ipotecă legală înscrisă în cartea funciară în favoarea vânzătorului imobilului care nu și-a încasat prețul, executorul îi va trimite somație.

Prin somaţie va menţiona obligativitatea acestuia de a opta în scris, în termen de 5 zile de la comunicare:
- fie pentru ipoteca legală instituită asupra imobilului
- fie pentru dreptul de a cere sau de a declara rezoluțiunea pentru neplata prețului

Opțiunea vânzătorului:

lipsa răspunsului scris pentru a cere rezoluțiunea atrage decăderea acestuia din dreptul de a solicita pe viitor desființarea contractului de vânzare pentru neplata prețului, nemaiputând pretinde decât creanța garantată cu ipoteca
dacă a optat pentru rezoluțiune, acțiunea se face în cadrul contestației la executare, în termen de 15 zile de la expedierea opțiunii către executor, termen în care trebuie să facă și declarația unilaterală de rezoluțiune a vânzării

Suspendarea legală a executării imobilului:

când vânzătorul imobilului depune la executor:
- dovada înregistrării în termen a contestației la executare pentru rezoluțiunea vânzării sau
- dovada comunicării declarației unilaterale de rezoluţiune
în cazul introducerii acțiunii în rezoluțiune pentru neplata prețului anterior începerii urm

Când are loc licitația pentru vânzarea imobilului

Termenul licitației este stabilit de executorul judecătoresc, cu respectarea termenelor și formalităților prevăzute de Codul de procedură civilă. Data, ora și locul vânzării trebuie să fie aduse la cunoștința persoanelor prevăzute de lege, iar publicația de vânzare trebuie să fie realizată conform dispozițiilor legale.

Dacă formalitățile privind înștiințarea sau publicitatea vânzării nu au fost respectate, vânzarea poate fi amânată și formalitățile neîndeplinite pot trebui refăcute.

Cine poate participa la licitația publică

În principiu, poate participa la licitație persoana care îndeplinește condițiile legale și depune garanția necesară pentru participare.

Persoana interesată să cumpere imobilul trebuie să verifice înainte de licitație:
- datele de identificare ale imobilului;
- prețul de pornire;
- data și locul licitației;
- cuantumul garanției;
- situația juridică a imobilului;
- condițiile concrete stabilite în publicația de vânzare.

Ce garanție trebuie depusă pentru participarea la licitație

Persoanele care doresc să cumpere imobilul trebuie, în condițiile legii, să depună o garanție de participare de 10% din prețul de pornire al licitației pentru termenul respectiv. Regula este prevăzută de art. 843 din Codul de procedură civilă. Prin urmare, înainte de participare, este important ca potențialul cumpărător să verifice suma exactă indicată în publicația de vânzare și modalitatea în care trebuie depusă garanția.

Cum se desfășoară licitația publică

Vânzarea la licitație se desfășoară în mod public. Potrivit regulilor Codului de procedură civilă, licitația începe prin citirea publicației de vânzare și a ofertelor primite până la acel moment. Ulterior, executorul oferă imobilul spre vânzare, iar participanții pot formula și majora ofertele, conform regulilor procedurale aplicabile.

Scoaterea la vânzare silită prin licitație publică a imobilului

Neîndeplinirea de bună voie a obligațiilor de către debitor în termen de 15 zile de la comunicarea încheierii de încuviințare a executării, executorul judecătoresc începe procedura de vânzare silită.

Această etapă presupune:

evaluarea imobilului urmărit,
stabilirea prețului imobilului și a valorii altor drepturi,
punerea în vânzare,
publicitatea vânzării

Cum se stabilește câștigătorul licitației

În principiu, imobilul este adjudecat persoanei care oferă prețul cel mai mare, cu respectarea condițiilor și limitelor prevăzute de Codul de procedură civilă pentru termenul respectiv. Este important de precizat că regulile privind prețul de adjudecare pot fi diferite în funcție de termenul licitației și de situația ofertelor existente.

Ce se întâmplă dacă imobilul nu se vinde la prima licitație

Dacă la primul termen nu se realizează vânzarea, legea prevede posibilitatea stabilirii unui nou termen, în condițiile prevăzute de Codul de procedură civilă. Regulile privind prețul de pornire și condițiile în care imobilul poate fi adjudecat la un termen ulterior sunt diferite de cele aplicabile primei licitații.

De aceea, cumpărătorul interesat de un imobil executat silit trebuie să verifice întotdeauna termenul concret al licitației și prețul de pornire indicat în publicația de vânzare. În anumite situații prevăzute de lege, dacă la primul termen nu este oferit prețul de evaluare, la termenul următor licitația poate începe de la un procent inferior celui de la primul termen, iar legea stabilește și condițiile în care imobilul poate fi vândut la acel termen.

Ce înseamnă adjudecarea imobilului

Adjudecarea imobilului reprezintă momentul în care, în urma licitației, imobilul este atribuit persoanei care a formulat oferta câștigătoare, cu respectarea condițiilor prevăzute de lege. După adjudecare, trebuie îndeplinite formalitățile privind plata prețului și întocmirea actelor corespunzătoare. Procesul-verbal de adjudecare are un rol esențial în procedură și poate constitui titlu de proprietate în condițiile legii.

Când devine cumpărătorul proprietarul imobilului

Transferul dreptului de proprietate trebuie analizat în raport cu dispozițiile Codului de procedură civilă și cu îndeplinirea condițiilor privind plata prețului și întocmirea procesului-verbal de adjudecare. Cumpărătorul trebuie să verifice și formalitățile de înscriere în cartea funciară, precum și situația sarcinilor și a drepturilor care pot exista asupra imobilului.

Ce se întâmplă cu sarcinile imobilului după adjudecare

Efectele adjudecării asupra ipotecilor, privilegiilor, sarcinilor și altor drepturi trebuie analizate în funcție de natura acestora, rangul lor și dispozițiile aplicabile executării silite. Nu toate situațiile juridice ale unui imobil sunt identice, motiv pentru care simpla participare la licitație nu este suficientă pentru a determina efectele juridice asupra tuturor drepturilor existente asupra imobilului. Pentru o analiză concretă trebuie verificată cartea funciară, publicația de vânzare și actele din dosarul de executare.

Ce se întâmplă după adjudecarea imobilului

După adjudecare, procedura continuă cu îndeplinirea obligațiilor privind plata prețului și cu întocmirea actelor prevăzute de lege.

În funcție de situația concretă, pot urma:
- plata diferenței de preț;
- întocmirea procesului-verbal de adjudecare;
- efectuarea formalităților de publicitate imobiliară;
- înscrierea dreptului dobândit în cartea funciară;
- demersuri privind predarea imobilului, dacă este necesar.

Întrebări frecvente despre vânzarea silită a imobilului prin licitație publică

1. Cum se desfășoară vânzarea silită a unui imobil prin licitație publică?

Vânzarea silită a unui imobil se desfășoară în cadrul executării silite, printr-o procedură organizată de executorul judecătoresc.

2. Cine poate participa la licitația unui imobil executat silit și ce garanție trebuie depusă?

Poate participa la licitație persoana care îndeplinește condițiile prevăzute de lege și depune garanția de participare.

3. Cum se stabilește prețul de pornire la licitația unui imobil?

Prețul de pornire se stabilește în funcție de valoarea imobilului determinată potrivit regulilor aplicabile executării silite și de termenul la care are loc licitația.

4. Ce se întâmplă după adjudecarea unui imobil la licitație publică?

După adjudecare, adjudecatarul trebuie să achite prețul în condițiile și termenul prevăzute de lege.

5. Poate fi contestată vânzarea sau adjudecarea unui imobil executat silit?

Da. Actele și măsurile de executare silită, inclusiv cele referitoare la vânzarea și adjudecarea imobilului, pot fi contestate în condițiile și în termenele prevăzute de Codul de procedură civilă.