Autorizarea executarii lucrarilor de constructii

Autorizarea executării lucrărilor de construcţii este reglementată prin:

• Legea nr. 50 din 1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii
• Legea nr. 350 din 2001 privind amenajarea teritoriului şi urbanismul statorniceşte principiile generale în materie şi conţine reglementări de drept administrativ.

Autorizarea executării lucrărilor de construcții

• reprezintă un proces esențial pentru asigurarea legalității, siguranței și conformității proiectelor de construcție,
• implică obținerea unui set de documente necesare pentru demararea lucrărilor, în conformitate cu legislația în vigoare, și este gestionat de autoritățile publice locale.

Etapele esențiale în autorizarea lucrărilor de construcții

Cererea pentru autorizația de construire

Aceasta trebuie depusă de către proprietar sau investitor, și este însoțită de documentația tehnică și urbanistică specifică (certificatul de urbanism, avize de specialitate, planuri etc.).

Certificatul de urbanism

Un document prealabil esențial care indică regimul juridic, economic și tehnic al imobilului pe care se dorește realizarea construcției, specificând reglementările urbanistice aplicabile.

Obținerea avizelor și acordurilor

În funcție de specificul lucrărilor și amplasamentului, sunt necesare avize din partea unor instituții specializate (protecția mediului, sănătatea publică, pompieri, etc.).

Verificarea conformității documentelor

Autoritatea locală verifică dacă proiectul respectă cerințele legale, inclusiv reglementările privind siguranța, impactul asupra mediului și estetica urbanistică.

Emiterea autorizației de construire

După verificarea completă a documentației și obținerea tuturor avizelor necesare, autoritatea locală emite autorizația de construire, care permite începerea legală a lucrărilor.

Monitorizarea și recepția lucrărilor

Pe parcursul execuției lucrărilor, se pot efectua inspecții pentru a asigura respectarea prevederilor din autorizație. La finalizarea lucrărilor, recepția este necesară pentru a confirma conformitatea construcției.

Legea nr. 350/2001 stabileşte obiectivele amenajării teritoriului:

Îmbunătăţirea condiţiilor de viaţă prin:

• eliminarea disfuncţionalităţilor,
• asigurarea accesului la infrastructuri,
• servicii publice şi
• locuinţe convenabile pentru toţi locuitorii;

Crearea condiţiilor pentru satisfacerea cerinţelor speciale ale:

• copiilor,
• vârstnicilor şi
• ale persoanelor cu handicap;

Utilizarea eficientă a terenurilor:

• în acord cu funcţiunile urbanistice adecvate;
• extinderea controlată a zonelor construite;
• protejarea şi punerea în valoare a patrimoniului cultural construit şi natural;
• asigurarea calităţii cadrului construit, amenajat şi plantat din toate localităţile urbane şi rurale;
• protejarea localităţilor împotriva dezastrelor naturale.

Legea nr. 350/2001:

stabileşte atribuţiile administraţiei publice centrale, judeţene şi locale în privinţa amenajării teritoriului şi a urbanismului,

prevede că aplicarea documentaţiei specializate de amenajare a teritoriului şi de urbanism aprobate, potrivit prevederilor sale, se asigură prin eliberarea certificatelor de urbanism ce preced autorizarea construirii.

Certificatul de Urbanism privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii

Certificatul de urbanism este actul de informare cu caracter obligatoriu prin care autoritatea administraţiei publice judeţene sau locale face cunoscute:

• regimul juridic, economic şi tehnic al imobilelor şi
• condiţiile necesare în vederea realizării unor investiţii, tranzacţii imobiliare ori a altor operaţiuni imobiliare, potrivit legii.

Certificatul de urbanism trebuie emis:

• pentru adjudecarea prin licitaţie a lucrărilor de proiectare şi de execuţie a lucrărilor publice,
• pentru întocmirea documentaţiilor cadastrale de dezmembrare a terenurilor situate în intravilanul localităţilor, în cel puţin 3 parcele. Este atunci când operaţiunile respective au ca obiect realizarea de lucrări de construcţii şi de infrastructură
• în cazul vânzării sau cumpărării de imobile

 Certificatul de urbanism privind autorizarea cuprinde următoarele elemente privind:

a) regimul juridic al imobilului

• dreptul de proprietate asupra imobilului şi servituţile de utilitate publică care grevează asupra acestuia;
• situarea imobilului – teren şi/sau construcţiile aferente – în intravilan sau extravilan;
• prevederi ale documentaţiilor de urbanism care instituie un regim special asupra imobilului

1. zone protejate,
2. interdicţii definitive sau temporare de construire,
3. cel înscrise în lista monumentelor istorice din România şi asupra căruia, în cazul vânzării, este necesară exercitarea dreptului de preempţiune a statului
4. altele prevăzute de lege.

Informaţiile privind dreptul de proprietate şi dezmembrările acestuia vor fi preluate din cartea funciară, conform extrasului de carte funciară pentru informare.

b) regimul economic al imobilului

• folosinţa actuală,
• extrasul din regulamentul local de urbanism aferent planului urbanistic în vigoare la data emiterii, privind funcţiuni permise sau interzise,
• reglementări fiscale specifice localităţii sau zonei;

c) regimul tehnic al imobilului

– extras din regulamentul local aferent documentaţiei de urbanism aprobate în vigoare, cu precizarea:

1. documentaţiei de urbanism în vigoare la data emiterii,
2. a numărului hotărârii de aprobare şi, după caz,
3. perioada de valabilitate,
4. procentul de ocupare a terenului,
5. coeficientul de utilizare a terenului,
6. dimensiunile minime şi maxime ale parcelelor,
7. echiparea cu utilităţi,
8. circulaţii şi accesuri pietonale şi auto, parcaje necesare,
9. alinierea terenului şi a construcţiilor faţă de străzile adiacente terenului,
10. înălţimea minimă şi maximă admisă;

d) regimul de actualizare/modificare a documentaţiilor de urbanism şi a regulamentelor locale aferent

– în cazul în care intenţia sa nu se încadrează în prevederile documentaţiilor de urbanism aprobate, informarea solicitantului cu privire la:

1. imposibilitatea modificării prevederilor documentaţiilor aprobate;
2. necesitatea obţinerii unui aviz de oportunitate în condiţiile prezentei legi;
3. posibilitatea elaborării unei documentaţii de urbanism modificatoare, fără aviz de oportunitate

Schimbarea regimului juridic, economic sau tehnic al terenului, potrivit legii, poate fi condiţionată de asigurarea:

• căilor de acces
• a dotărilor publice
• a echipamentelor tehnice necesare funcţionării coerente a zonei

Autoritatea publică locală are dreptul ca prin certificatul de urbanism privind autorizarea:

1. să respingă în mod justificat cererea de modificare a prevederilor documentaţiilor de urbanism aprobate;
2. să condiţioneze autorizarea investiţiei de elaborarea şi aprobarea de către autoritatea publică locală competentă a unui plan urbanistic zonal (PUZ);
3. să condiţioneze autorizarea investiţiei de aprobarea de către autoritatea publică competentă a unui plan urbanistic zonal (PUZ)

• elaborat şi finanţat prin grija persoanelor fizice şi/sau juridice interesate,
• numai în baza unui aviz prealabil de oportunitate

1. să solicite elaborarea unui plan urbanistic de detaliu;
2. să permită întocmirea documentaţiei tehnice pentru autorizaţia de construire, fără elaborarea unei documentaţii de urbanism. Aceasta în situaţia construirii pe o parcelă în care clădirile de pe parcelele adiacente au acelaşi regim de înălţime cu cel solicitat.

Acest drept este recunoscut dacă:

• se impune prin condiţiile specifice ale amplasamentului ori natura obiectivelor de investiţii o impun sau
• se solicită prin cererea pentru emiterea certificatului de urbanism o modificare de la prevederile documentaţiilor de urbanism aprobate pentru zona respectivă, autoritatea publică locală are dreptul ca prin certificatul de urbanism:

1. facă cunoscute solicitantului informaţiile privind regimul juridic, economic şi tehnic al terenurilor şi construcţiilor existente la data solicitării
2. stabilească cerinţele urbanistice care urmează să fie îndeplinite în funcţie de specificul amplasamentului;
3. stabilească lista cuprinzând avizele/acordurile necesare în vederea autorizării;
4. încunoştiinţeze investitorul/solicitantul cu privire la obligaţia de a contacta autoritatea competentă pentru protecţia mediului, în scopul:

• obţinerii punctului de vedere şi,
• actului administrativ al acesteia, necesare în vederea autorizării

Avizul de oportunitate

privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii

• se emite în baza unei solicitări scrise
• stabileşte:

1. teritoriul care urmează să fie reglementat prin Planul urbanistic zonal;
2. categoriile funcţionale ale dezvoltării şi eventualele servituţi;
3. indicatorii urbanistici obligatorii – limitele minime şi maxime;
4. dotările de interes public necesare, asigurarea accesurilor, parcajelor, utilităţilor;
5. capacităţile de transport admise.

Avizul de oportunitate cuprinde următoarele elemente:

Memoriu tehnic explicativ care va cuprinde:

• prezentarea investiţiei/operaţiunii propuse,
• indicatorii propuşi,
• modul de integrare a acesteia în zonă,
• prezentarea consecinţelor economice şi sociale la nivelul unităţii teritoriale de referinţă,
• categoriile de costuri ce vor fi suportate de investitorii privaţi şi
• categoriile de costuri ce vor cădea în sarcina autorităţii publice locale;

Piese desenate, respectiv:

• încadrarea în zonă,
• plan topografic/cadastral, cu zona de studiu,
• conceptul propus – plan de situaţie cu prezentarea funcţiunilor, a vecinătăţilor,
• modul de asigurare a accesurilor şi utilităţilor

Autorizarea de construire

Executarea lucrărilor de construcţii este permisă numai pe baza unei autorizaţii de construire sau de desfiinţare. La emiterea autorizaţiei de construire de către autoritatea publică competentă vor fi avute în vedere următoarele aspecte:

• a) existenţa unui risc privind securitatea, sănătatea oamenilor sau neîndeplinirea condiţiilor de salubritate minimă;
• b) prezenţa unor vestigii arheologice. Autorităţile abilitate eliberează Certificatul de descărcare de sarcină arheologică sau instituie restricţii prin avizul eliberat
• c) existenţa riscului de încălcare a normelor de protecţie a mediului;
• d) existenţa riscului de a afecta negativ patrimoniul construit, patrimoniul natural sau peisaje valoroase – recunoscute şi protejate potrivit legii;
• e) existenţa riscurilor naturale de inundaţii sau alunecări de teren;
• f) evidenţierea unor riscuri naturale care nu au fost luate în considerare cu prilejul elaborării documentaţiilor de urbanism aprobate anterior pentru teritoriul respectiv

Pentru terenul trecut în intravilan în baza prevederilor Planului urbanistic general nu este necesară scoaterea din circuitul agricol. 

Autorizarea de construire se emite:

• în baza prevederilor Planului urbanistic general (PUG)
• direct pentru zonele pentru care există reglementări privind regimul juridic, economic şi tehnic al imobilelor, cuprinse în Regulamentul local de urbanism (RLU)

Construcţiile civile, industriale, inclusiv cele pentru susţinerea instalaţiilor şi utilajelor tehnologice, agricole sau de orice altă natură se pot realiza numai cu respectarea autorizaţiei de construire.

Autorizarea de construire se emite:

• la solicitarea titularului unui drept real asupra unui imobil (teren, construcţie)  identificat prin numărul cadastral al imobilului
• la solicitarea oricărui titular de drept real asupra unui astfel de bun: drept de proprietate, de superficie, de folosinţă.

Autorizaţia de construire este un act al autorităţii publice locale pe baza căruia se asigură aplicarea măsurilor prevăzute de lege privitoare la:

• amplasarea,
• conceperea,
• realizarea,
• exploatarea
• postutilizarea construcţiilor

Procedura de autorizarea executării lucrărilor de construcţii cuprinde următoarele etape:

1. emiterea certificatului de urbanism;
2. emiterea punctului de vedere al autorităţii competente pentru protecţia mediului pentru investiţiile care nu se supun procedurilor de evaluare a impactului asupra mediului;
3. notificarea de către solicitant a autorităţii administraţiei publice competente cu privire la menţinerea solicitării de obţinere a autorizaţiei de construire când s-a stabilit necesitatea evaluării impactului asupra mediului
4. emiterea avizelor şi acordurilor, precum şi a actului administrativ al autorităţii pentru protecţia mediului competente privind investiţiile evaluate din punctul de vedere al impactului asupra mediului;
5. elaborarea documentaţiei tehnice necesare pentru autorizarea executării lucrărilor de construcţii, denumită în continuare documentaţie tehnică – D.T.;
6. depunerea documentaţiei pentru autorizarea executării lucrărilor de construcţii la autoritatea administraţiei publice competente;
7. emiterea autorizaţiei de construire

Autorizaţiile de construire se emit de către preşedinţii consiliilor judeţene, de primarul general al municipiului Bucureşti sau de primari.

Numai pe baza autorizaţiei de desfiinţare se fac:

• operaţiunile de demolare, dezafectare
• dezmembrare – parţială sau totală – a construcţiilor şi a instalaţiilor aferente,
• amenajări
• construcţiei de imobile (art. 8 din Legea nr.50/1991).

Autorizaţiile de construire sau de desfiinţare, care au fost emise cu încălcarea prevederilor legale pot fi anulate:

• de către instanţele de contencios administrativ,
• la cererea prefectului, inclusiv la sesizarea Inspectoratului de Stat în Construcţii (art. 12 din Legea nr.50/1991).

Fără autorizarea de construire se pot executa anumite lucrări ce nu modifică structura de rezistenţă şi/sau aspectul arhitectural al construcţiilor, precum:

• reparaţii de împrejmuiri,
• acoperişuri,
• învelitori şi terase, atunci când nu se schimbă forma acestora şi materialele din care sunt executate,
• reparaţii şi înlocuiri de tâmplărie interioară şi exterioară, cu păstrarea formei acestora;
• zugrăveli şi vopsitorii interioare şi exterioare, acestea din urmă fără modificarea formei faţadei clădirilor;
• finisaje interioare şi exterioare,
• trotuare,
• ziduri de sprijin,
• scări de acces şi alte asemenea (art. 11 din Legea nr. 50/1991).

Se pot executa fără autorizarea de construire

Fără autorizarea de construire se pot executa următoarele lucrări care nu modifică structura de rezistenţă şi/sau aspectul arhitectural al construcţiilor:

1. reparaţii la împrejmuiri, acoperişuri, învelitori sau terase, atunci când nu se schimbă forma acestora şi materialele din care sunt executate;
2. reparaţii şi înlocuiri de tâmplărie interioară şi exterioară, dacă se păstrează forma, dimensiunile golurilor şi tâmplăriei.  Sunt exceptate clădirile declarate monumente istorice.
3. reparaţii şi înlocuiri de sobe de încălzit;
4. zugrăveli şi vopsitorii interioare;
5. zugrăveli şi vopsitorii exterioare, dacă nu se modifică elementele de faţadă şi culorile clădirilor;
6. reparaţii la instalaţiile interioare, la branşamentele şi racordurile exterioare aferente construcţiilor, în limitele proprietăţii.
7. montarea sistemelor locale de încălzire şi de preparare a apei calde menajere cu cazane omologate,
8. montarea aparatelor individuale de climatizare şi/sau de contorizare a consumurilor de utilităţi;
9. reparaţii şi înlocuiri la pardoseli;
10. lucrări de reparaţii, înlocuiri ori reabilitări fără modificarea calităţii şi formei arhitecturale a elementelor de faţadă, astfel:                                           
11. finisaje interioare şi exterioare; tencuieli, placaje, altele asemenea; trotuare, ziduri de sprijin ori scări de acces; lucrări de reabilitare energetică a anvelopei şi/sau a acoperişului; dacă nu se schimbă sistemul constructiv al acestuia, respectiv terasă/şarpantă; la clădiri de locuit individuale cu cel mult 3 niveluri, care nu sunt monumente istorice clasate sau în curs de clasare
12. lucrări de întreţinere la căile de comunicaţie şi la instalaţiile aferente;
13. lucrări de investigare, cercetare, expertizare, conservare şi restaurare a componentelor artistice ale construcţiilor cu avizul Ministerului Culturii şi Cultelor
14. lucrări de foraje şi sondaje geotehnice pentru construcţii de importanţă normală sau redusă, situate în afara zonelor de protecţie instituite pentru zăcăminte acvifere;
15. lucrări de construcţii funerare subterane şi supraterane, cu avizul administraţiei cimitirului;
16. lucrări de compartimentare provizorie nestructurală;
17. schimbarea de destinaţie, numai în situaţia în care pentru realizarea acesteia nu sunt necesare lucrări de construcţie pentru care legea prevede emiterea autorizaţiei de construire.

Terenurile ce aparţin domeniului privat al statului sau al entităţilor sale teritoriale, destinate construirii, pot fi:

• vândute,
• concesionate ori
• închiriate,

Autorizarea se poate face prin licitaţie publică, potrivit legii, în condiţiile respectării documentaţiei de urbanism şi de amenajare a teritoriului, aprobate potrivit legii, în vederea realizării construcţiei de către titular.

În anumite situaţii, aceste terenuri destinate construirii se pot concesiona fără licitaţie publică, dar cu plata unei taxe de redevenţă, potrivit legii, sau pot fi date în folosinţă, pe termen limitat. Persoanele fizice şi juridice care realizează lucrări de construcţie au obligaţia de a executa integral lucrările, astfel cum acestea sunt prevăzute în autorizaţia de construire (art. 37 alin.1 din Legea nr.50/1991).