Inscrierea imobilelor in cartea funciara

Inscrierea imobilelor în cartea funciară sau publicitatea imobiliară se realizează prin formele de publicitate: întabulare, înscriere provizorie, notare. Este reglementată în art 881 si 882 Cod civil și Legea nr. 7/1996.

Înscrierea imobilelor în cartea funciară este un proces esențial pentru securizarea drepturilor de proprietate și tranzacțiilor imobiliare.

 CONSIDERENTE GENERALE

Securitatea juridică a drepturilor subiective civile patrimoniale este îndeplinită prin statica și dinamica drepturilor patrimoniale.

• Statica vizează existența și păstrarea drepturilor patrimoniale valabil dobândite.
• Dinamica vizează circulația acestor drepturi de la nașterea până la stingerea lor, realizându-se prin aceasta circuitul juridic patrimonial.
• Mijloacele de realizare a securității juridice statice și dinamice a drepturilor patrimoniale constau în totalitatea mecanismelor, actelor și procedeelor ce asigură protecția acestor drepturi.

Prin caracterul lor, acestea sunt de două feluri:

• mijloace preventive– sunt forma actelor juridice și publicitatea operațiunilor juridice referitoare la drepturile patrimoniale
• mijloace represive– cuprind sancțiunile juridice de ordin civil, penal, administrativ prevăzute de lege pentru nesocotirea sau încălcarea drepturilor civile

Publicitatea operațiunilor juridice se realizează pentru opozabilitate față de terți iar nerespectarea formei specifice atrage numai inopozabilitatea faţă de terţi. Nerealizarea publicităţii este ineficiența lui față de terțele persoane cărora actul trebuie să le fie adus la cunoștința în modalitățile prestabilite de lege.

Publicitatea imobiliară a drepturilor reale se realizează prin înscrierea lor în registrele publice, în scopul ocrotirii drepturilor sau intereselor altor persoane.

În cazul bunurilor mobile nu este necesară publicitatea întrucât circuitul civil rapid al acestora ar fi îngreunat de existența unor formalități de publicitate. În materia mobilelor posesia valorează titlu de proprietate. Posesia este un fapt material ”la vedere” înlocuiește formalismul publicității, care este special și limitat.

În cazul imobilelor publicitatea este:

• necesară dar și
• posibilă datorită așezării fixe a bunurilor prin natura sau destinația lor și
• utilă pentru asigurarea certitudinii circuitului juridic prin informațiile precise pe care le poate oferi.

PUBLICITATEA IMOBILIARĂ

 Este un mijloc tehnic, eficient și adecvat de natură să realizeze:

• securitatea juridică statică, prin faptul că atestă existența drepturilor imobiliare a persoanelor fizice și juridice și
• securitatea dinamică prin informarea celor interesați, referitoare la situația juridică reală a imobilelor

Publicitate imobiliară a drepturilor reale nu este integrală şi nici nu poate fi. Aceasta pentru că o parte din modurile de dobândire ( uzucapiunea, accesiunea) fiind fapte juridice nu sunt susceptibile, în timpul realizării lor, de publicitate. Transmiterea succesorală operează pe data deschiderii succesiunii, dar operațiunile se fac ulterior.

În codul civil rolul înscrierii este de a produce efecte translative sau constitutive de drepturi, atât între părți cât și față de terți. Convenția este doar creatoare de obligații. Dreptul se dobândește și devine opozabil față de toată lumea numai de la data înscrierii în registrele de publicitate.

Publicitatea imobiliară a drepturilor reale desemnează totalitatea mijloacelor juridice prevăzute de lege prin care se evidențiază situația materială și juridică a imobilelor.

Reglementarea legală este Legea nr.7/1996  a cadastrului și publicității imobiliare și Codul civil care au reglementat structura generală a două instituții distincte însă interferente:

• instituția tehnică a cadastrului și
• instituția juridică a cărților funciare.

Instituția cadastrului

Are în vedere efectuarea unor lucrări tehnice cadastrale, topografice și geodezice care să realizeze un cadastru general la nivel de țară.

Instituția cărților funciare

Se urmărește întocmirea unui sistem real și unic de publicitate imobiliară pentru întreaga țară.

Cadastru și cartea funciară formează un sistem unitar și obligatoriu de evidență tehnică, economică și juridică, de importanță națională, a imobilelor din întreaga țară. Scopul acestui sistem este:

• determinarea informațiilor tehnice, economice și juridice referitoare la imobile
• asigurarea publicității drepturilor reale imobiliare în baza actelor prin care s-au constituit, transferat, modificat sau stins aceste drepturi
• susținerea sistemului de impozitare și a pieței imobiliare
• contribuția la asigurarea securității tranzacțiilor imobilelor și facilitarea creditului ipotecar

Conform art. 2 Legea nr.7/1996 prin sistemul de cadastru și carte funciară se realizează:

• identificarea, descrierea și înregistrarea în documentele cadastrale a imobilelor prin natura lor, măsurarea și reprezentarea acestora pe hărți și planuri cadastrale
• identificarea și înregistrarea proprietarilor, a altor deținători legali  ai imobilelor și a posesorilor
• furnizarea datelor necesare sistemului de impozite și taxe pentru stabilirea corectă a obligațiilor fiscale ale contribuabililor, solicitate de instituțiile abilitate

Conform art. 3 şi 18 din Legea nr. 7/1996 activitățile de cadastru și carte funciară sunt reglementate, coordonate și controlate de ANCPI.  Agenţia Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară se află în subordinea Ministerului Administrației și Internelor. În cadrul acesteia activitatea de publicitate imobiliară este în responsabilitatea Direcției de publicitate imobiliară.

La nivelul fiecărui județ și în municipiul București funcționează:

• Oficii de cadastru și publicitate imobiliară, denumite oficii teritoriale ca unități cu personalitate juridică în subordinea Agenției Naționale, precum și
• Birouri de cadastru și publicitate imobiliară

În cadrul oficiilor teritoriale, activitatea de publicitate imobiliară este în sarcina registratorilor de carte funciară, sub coordonarea unui registrator-șef. În cadrul birourilor teritoriale, această activitate este în responsabilitatea unui registrator coordonator.

Prin Legea nr. 7/1996 a cadastrului şi a publicităţii imobiliare s-a urmărit introducerea unui nou sistem de publicitate unic pentru întreaga țară. Acesta este destinat a înlocui toate sistemele existente până la aplicarea lui.

STRUCTURA SISTEMULUI FUNCIAR

•  inițial în sistemul de evidența funciară erau parcela, construcția și proprietarul
• în prezent entitățile de bază ale acestui sistem sunt imobilul și proprietarul

 IMOBILUL

• inițial legea definea imobilul ca reprezentând una sau mai multe parcele alăturate, cu sau fără construcție ce aparțin aceluiași proprietar,
• în prezent prin imobil se înțelege terenul cu sau fără construcții, de pe teritoriul unei unități administrativ-teritoriale, aparținând unuia sau mai multor proprietari. Acesta se identifică printr-un număr cadastral (art.1 alin. 5 din Legea nr. 7/1996)

 Publicitatea drepturilor reale asupra imobilelor prin Cartea Funciară asigură

• evidență exactă și completă a situației juridice a imobilelor
• descrie imobilul, arătând destinația, categoria de folosință, suprafață, alipirile și dezlipirile acestuia, precum și drepturile care poartă asupra unui asemenea bun.

 CĂRȚILE FUNCIARE

• constituie un sistem de publicitate real deoarece au la bază identitatea topografică a imobilelor. Toate înscrierile se fac pe imobile și nu pe proprietari. Fiecare imobil are propria carte funciară în care sunt evidențiate orice schimbări ce intervin în situația sa materială sau juridică.
• alcătuiesc un sistem de publicitate complet realizând o publicitate integrală a tuturor transmisiunilor și constituirilor de drepturi reale imobiliare. În anumite cazuri expres prevăzute de lege, în cartea funciară sunt înscrise și unele drepturi personale, fapte sau alte raporturi juridice în legătură cu bunurile imobile. Drepturile reale imobiliare înscrise în cartea funciară se numesc „drepturi tabulare”. Înscrierile privitoare la drepturile tabulare alcătuiesc „starea tabulară”.
• descrie imobilele și arată drepturile reale ce au ca obiect aceste bunuri. În cazurile  legale pot fi înscrise în cartea funciară și alte drepturi, fapte sau raporturi juridice, dacă au legătură cu imobilele din cartea funciară.

Art. 876-915 Cod civil au reglementat sistemul cărții funciare. Conform art. 881 Cod civil sunt următoarele tipuri de înscrieri în CF: întabularea, înscrierea provizorie și notarea.

Înscrisul trebuie să îndeplinească cerințele care sunt condiții comune pentru toate cele trei forme de înscrieri:

• este încheiat cu respectarea formelor prescrise de lege
• identifică corect numele sau denumirea părților, CNP, numărul de identificare fiscală, codul de înregistrare fiscală sau codul unic de înregistrare
• individualizează imobilul printr-un număr de carte funciară și un număr cadastral sau topografic, după caz. Când identificarea cadastrală a imobilului nu este posibilă pe baza datelor existente, vor fi folosite documentații cadastrale întocmite și recepționate conform prevederilor legii
• este însoțit de o traducere legalizată, dacă actul nu este întocmit în limba română
• este însoțit, după caz, de o copie a extrasului de carte funciară pentru autentificare sau a certificatului de sarcini ce a stat la baza întocmirii actului
• este însoțit de dovada achitării tarifului de publicitate imobiliară, cu excepția scutirilor legale

 FORME DE PUBLICITATE

 ÎNTABULAREA

Reprezintă înscrierea prin care se transmite, constituie sau stinge un drept real, cu titlu definitiv și imediat, de la data înregistrării cererii de înscriere. Întabularea este o înscriere definitivă și poate fi considerată perfectă în sensul că nu necesită nici o procedură ulterioară. Ea are efect constitutiv de drepturi. Conform art 881 alin 2 Cod civil întabularea și înscrierea provizorie au ca obiect drepturile tabulare.

 Obiectul întabulării îl constituie:

• dreptul de proprietate privată și dezmembrămintele acestuia (uzufruct, uz, abitație, servitute, superficie), drept de proprietate publică și
• drepturi reale derivate din acestea (dreptul de administrare, de concesiune, de folosință)
• drepturile accesorii cum este dreptul de ipotecă

Condițiile la întabulare sunt cele comune condiției generale a dovedirii actului juridic în temeiul căruia se cere:

• înscrierea printr-un înscris original care poate fi înscris autentic sau
• înscris sub semnătură privată.
• copii legalizate de pe acestea dacă înscrierea se face în temeiul hotărârii judecătorești sau a unui act administrativ. Hotărârea trebuie să fie definitivă și irevocabilă.

Sunt supuse întabulării drepturile reale imobiliare ce fac obiectul actelor juridice cu titlu definitive. În ipoteza în care este necesară o justificare ulterioară, aceste drepturi se înscriu provizoriu.

 ÎNSCRIEREA PROVIZORIE a IMOBILELOR

Este înscrierea prin care se dobândește, modifică sau stinge un drept real imobiliar numai sub condiția și măsura justificării lui ulterioare. Se mai numește și intabulare imperfectă și are loc în cazurile când:

• dreptul real dobândit este afectat de o condiție suspensivă ori rezolutorie sau dacă privește ori grevează o construcție viitoare, justificarea acesteia se face în condițiile legii
• în temeiul unei hotărâri care nu este încă definitivă. Partea căzută în pretenții a fost obligată la strămutarea, constituirea sau stingerea unui drept tabular ori administratorul bunurilor altei persoane este obligat la o garanție ipotecară
• debitorul a consemnat sumele pentru care a fost înscrisă ipoteca
• se dobândește un drept tabular înscris provizoriu
• ambele părți consimt doar pentru efectuarea unei înscrieri provizorii

Conform art 881 alin 2 Cod civil  înscrierea provizorie are ca obiect drepturile reale imobiliare care devin opozabile terților cu rang determinat de cererea de înscriere.

Este necesară înscrierea provizorie în situațiile în care:

• la momentul în care se solicită, dreptul real imobiliar nu poate fi întabulat
• iar ulterior, când înscrierea va dobândi caracter definitiv, transformându-se în întabulare, va avea data și rangul din momentul înscrierii provizorii.

Principalul scop al înscrierii provizorii este acela de a conferi persoanei interesate:

• certitudine cu privire la dreptul său și
• de a-l apăra de o eventuală întabulare a aceluiași drept de către o terță persoană.

Rațiunea înscrierii provizorii unui drept real imobiliar constă în asigurarea opozabilității acelui drept față de terți de la data înregistrării cererii de înscriere provizorie.

Realizarea efectului este:

• sub condiția și
• în măsura justificării ei

 NOTAREA IMOBILELOR

Este procedeul ce face opozabile terților, drepturile, faptele sau alte raporturi juridice privind drepturile tabulare, adică informațiile care există independent de înscrierea în cartea funciară.

Notarea reprezintă înscrierea prin care se asigură opozabilitatea față de terți pentru:

• actele şi faptele juridice privitoare la drepturile personale,
• starea și capacitatea persoanelor în legătură cu imobilele,
• drepturile de creanță,
• faptele sau a raporturilor juridice care au legătură cu imobilele cuprinse în cartea funciară în scopul asigurării opozabilității față de terți.

Astfel, notarea este o caracteristică a drepturilor de creanță, având în vedere ca drepturile reale pot fi doar întabulate sau înscrise provizoriu.

În afara altor cazuri prevăzute de lege, sunt supuse notării în cartea funciară:

1. punerea sub interdictie judecătorească si ridicarea acestei măsuri;
2. cererea de declarare a morţii unei persoane fizice,
3. hotărârea judecătorească de declarare a morţii şi cererea de anulare sau de rectificare a hotărârii judecătoreşti de declarare a morţii;
4. calitatea de bun comun a unui imobil;
5. conventia matrimonială, precum si modificarea sau, după caz, înlocuirea ei;
6. destinatia unui imobil de locuintă a familiei;
7. locatiunea si cesiunea de venituri;
8. aportul de folosintă la capitalul social al unei societăti;
9. interdictia conventională de înstrăinare sau de grevare a unui drept înscris;
10. vânzarea făcută cu rezerva dreptului de proprietate;
11. dreptul de a revoca sau denunta unilateral contractul;
12. pactul comisoriu si declaratia de rezolutiune sau de reziliere unilaterală a contractului;
13. antecontractul si pactul de optiune;
14. dreptul de preemptiune născut din conventii;
15. intentia de a înstrăina sau de a ipoteca;
16. schimbarea rangului ipotecii, poprirea, gajul sau constituirea altei garantii reale asupra creantei ipotecare;
17. deschiderea procedurii insolventei, ridicarea dreptului de administrare al debitorului supus acestei măsuri, precum si închiderea acestei proceduri;
18. sechestrul, urmărirea imobilului, a fructelor ori veniturilor sale;
19. actiunea în prestatie tabulară, actiunea în justificare si actiunea în rectificare;
20. acţiunile pentru apărarea drepturilor reale înscrise în cartea funciară, acţiunea în partaj, acţiunile în desfiinţarea actului juridic pentru nulitate,
21. rezoluţiune ori alte cauze de ineficacitate, acţiunea revocatorie şi alte acţiuni privitoare la alte drepturi, fapte, alte raporturi juridice în legătură cu imobilele înscrise;
22. punerea în miscare a actiunii penale pentru o înscriere în cartea funciară săvârsită printr-o faptă prevăzută de legea penală.

Obiectul notării îl constituie înscrierea drepturilor, a actelor sau a faptelor care au legătură cu imobilele înscrise definitiv sau provizoriu în CF, pentru ca acestea să devină opozabile terților. Orice persoană interesată poate solicita notarea, în temeiul actelor doveditoare a dreptului sau interesului pretins.

Notarea se poate realiza și din oficiu prin:

• dispoziția instanțelor judecătorești,
• a organelor de urmărire penală sau
• a registratorului de carte funciară (art 17 şi 18 Legea nr.7/1996).