Ipoteca garantie reala – obiect, caractere juridice

Ipoteca garanție reala – obiect, caractere juridice este un drept real accesoriu ce are ca obiect un bun mobil sau imobil al debitorului sau al unei alte persoane.

Ipoteca este un drept real garantat asupra unui bun, în special asupra unui bun imobil

• de obicei o locuință sau un teren,
• care se constituie ca o garanție pentru îndeplinirea unei obligații, cum ar fi un credit sau un împrumut.

Caractere juridice

1. Drept real – Ipoteca este un drept real, ceea ce înseamnă că aceasta conferă titularului dreptul de a urmări bunul ipotecat și de a-l valorifica în cazul în care datoria nu este îndeplinită. Dreptul de ipotecă este exercitat asupra bunului imobil, iar efectele sale sunt directe asupra acestuia.
2. Accesoriu – Ipoteca este un drept accesoriu, adică există doar în măsura în care există obligația principală (de exemplu, un împrumut sau un credit ipotecar). Dacă obligația principală dispare (ex. împrumutul este achitat), ipoteca își pierde valabilitatea. Acesta este unul dintre trăsăturile fundamentale ale ipotecii, ceea ce face ca ea să depindă de existența unei obligații principale.
3. Indivizibil – Ipoteca este indivizibilă, ceea ce înseamnă că nu poate fi împărțită sau limitată parțial. Indiferent de numărul de debitori sau de proprietari ai bunului ipotecat, ipoteca afectează întreaga valoare a bunului ipotecat. De exemplu, dacă un teren este ipotecat pentru un împrumut, ipoteca acoperă întreaga valoare a terenului, chiar dacă terenul este împărțit între mai mulți proprietari.
4. Specializat – Ipoteca este un drept real specializat, în sensul că este legată de un anumit bun. Aceasta înseamnă că ipoteca este stabilită asupra unui anumit bun imobil (de exemplu, un apartament sau o casă) și nu poate fi extinsă la alte bunuri ale debitorului. Această caracteristică este esențială pentru a proteja drepturile creditorului în caz de executare silită.

Se constituie fără deposedarea constituitorului de bunul grevat. Conferă creditorului ipotecar dreptul de a urmări acel imobil în stăpânirea oricui s-ar afla şi de a fi plătit cu prioritate.

Fiind o veritabilă garanţie reală, ipoteca asigură titularului ei atât un drept de urmărire cât şi un drept de preferinţă. Este reglementată de art.2343-2479 cod civil.

Caractere juridice

a) Ipoteca este un drept reale conferind titularului său atât un drept de urmărire cât şi un drept de preferinţă

Dreptul de urmărire este prerogativa în temeiul căreia creditorul ipotecar este îndreptăţit să urmărească şi să valorifice bunul grevat. Îl urmăreşte în mâinile oricui s-ar găsi, chiar dacă a fost înstrăinat de constituitor.

Dreptul de preferinţă este prerogativa în temeiul căreia creditorul ipotecar îşi poate realiza cu prioritate creanţa înaintea creditorilor chirografari şi înaintea creditorilor ipotecari de rang inferior. Preferinţa este componenta esenţială a ipotecii.

Nu face parte din categoria dezmembrămintelor proprietăţii, deoarece nu presupune desprinderea unor atribute din conţinutul de proprietate cum ar fi posesia şi folosinţa. Creditorul nu are atributele de posesie şi folosinţă.

b) Ipoteca este un drept accesoriu

Nu are o existenţă de sine stătătoare. Ea se constituie pentru a însoţi şi a garanta o obligaţie principală. Legătura de accesoriu cu obligaţia principală explică:

• naşterea dreptului de ipotecă implică existenţa valabilă a creanţei garantate. Dreptul de creanţă este prealabil sau concomitent constituirii ipotecii. El poate fi şi ulterior, întrucât ipoteca se poate constitui şi pentru a garanta o obligaţie viitoare.
• transmiterea obligaţiei principale are drept consecinţă şi transmiterea ipotecii
• stingerea creanţei atrage şi stingerea ipotecii

Creanţa garantată poate fi:

• supusă unei condiţii suspensive sau
• poate fi o creanţă eventuală

Chiar dacă însoţeşte o creanţă sub condiţie sau eventuală, ipoteca poate fi înscrisă în Cartea Funciară pentru a avea rang prioritar atunci când se va realiza condiţia sau creanţa va deveni actuală.

Cazuri speciale:

• când ipoteca poate supravieţui obligaţiei (novaţia) şi
• când obligaţia supravieţuieşte ipotecii (compensaţia, darea în plată)

Transmiterea obligaţiei atrage după sine şi transmiterea ipotecii. Ipoteca se poate transmite separat şi independent de creanţa garantată, prin cesiune şi prin renunţare.

Cesiunea ipotecii se poate face în folosul unui alt creditor sau chiar în profitul dobânditorului imobilului ipotecat.

Cesiunea poate fi:

• totală – se face în favoarea altui creditor ipotecar sau a unui creditor chirografar
• parţială – poate fi asupra rangului sau asupra dreptului de urmărire

1. Cesiunea rangului se face numai atunci când se face în favoarea unui alt creditor ipotecar are rang inferior.
2. Cesiunea dreptului de urmărire nu are utilitate pentru cesionar, deoarece dreptul de preferinţă rămâne cedentului.

Transmiterea prin renunţare are loc în favoarea dobânditorului ipotecat sau în favoarea altui creditor.

 Renunţarea poate fi:

• totală – adică la atributul de urmărire şi atributul de preferinţă se face în favoarea unui creditor ipotecar sau a dobânditorului imobilului ipotecat
• parţială – poate să aibă ca obiect fie dreptul de urmărire fie dreptul de preferinţă.

1. Renunţarea la dreptul de urmărire se face în beneficiul dobânditorului imobilului ipotecat, creditorul ipotecar păstrând doar dreptul de preferinţă asupra preţului imobilului înstrăinat de debitor.
2. Renunţarea la dreptul de preferinţă nu are nici o aplicaţie practică, pentru motivul că creditorul păstrează dreptul de urmărire.

c) Ipoteca este indivizibilă

Sunt afectate garantării creanţei în totalitatea ei:

• bunul în integralitatea sa şi
• fiecare parte din bun
• fiecare dintre ele este afectat garantării întregii obligaţii

Art. 2344 teza II Cod civil

 ”ipoteca poartă în întregime asupra tuturor bunurilor grevate, asupra fiecăruia dintre ele şi asupra fiecărei părţi din acestea, chiar şi în cazul în care proprietatea este divizibilă sau obligaţiile sunt divizibile.

Aplicații ale indivizibilității

1. în caz de achitare partială a datoriei, când ipoteca rămâne nefracţionată, imobilul în întregimea lui, fiind în continuare afectat garantării părţii din creanţa rămasă neachitată
2. în situaţia în care bunul grevat este divizat (partajarea sau transmiterea lui fragmentată), deoarece fiecare parte a acestuia serveşte realizării creanţei în întregul ei. Creditorul este îndrituit să se îndrepte împotriva oricăruia dintre proprietari pentru întreaga datorie
3. când creanţa sau datoria se divid, ca în cazul morţii creditorului sau debitorului. Dacă creanţa se divide, fiecare dintre succesori este îndreptăţit, pentru partea ce-i revine, să urmărească bunul în integralitatea lui. Când datoria se divide, succesorul în patrimoniul căruia intră bunul ipotecat poate fi urmărit pentru întreaga datorie. Indivizibilitatea nu este de esenţa ipotecii, ci de natura ei, creditorul având posibilitatea de a renunţa la acest beneficiu recunoscut de lege.

 Obiectul ipotecii

Ipoteca se poate constitui în mod distinct atât asupra bunurilor imobile, cât şi asupra celor mobile (art.2350).

• Art.2350 cod civil – Obiectul ipotecii
•     (1) Ipoteca poate avea ca obiect bunuri mobile sau imobile, corporale sau incorporale.
•     (2) Ea poate greva bunuri determinate ori determinabile sau universalităţi de bunuri.

 Bunurile imobile

Ipoteca ce se constituie asupra imobilului ca bun principal, priveşte şi accesoriile acestuia. Excepţie este când bunul mobil care, fără a–şi pierde individualitatea, devine accesoriu al unui imobil, poate fi ipotecat şi separat de acesta.

Dacă un bun mobil grevat de un drept de ipotecă devine accesoriu unui imobil, garanţia reală subzistă. Excepţie este situaţia în care ea poartă asupra materialelor de construcţie sau asupra altor bunuri încorporate într-o construcţie sau altă amelioraţiune a unui teren. De regulă, ipoteca grevează dreptul de proprietate.

Poate fi ipotecat:

• dreptul de uzufruct constituit asupra bunurilor imobile şi accesoriilor acestora (art.2379 alin 1 lit b)
• cotele-părţi din dreptul asupra imobilelor (art.2379 alin.1 lit.c)
• dreptul de superficie (art.2379 alin.1 lit.d).

Bunurile mobile

 Art.2389 cod civil  Obiectul ipotecii mobiliare

    Se pot ipoteca:

1. creanţe băneşti născute din contractul de vânzare, contractul de locaţiune sau orice alt act încheiat cu privire la un bun. …..
2. creanţe constatate prin titluri nominative, la ordin sau la purtător;
3. conturi bancare;
4. acţiuni şi părţi sociale, valori mobiliare şi alte instrumente financiare;
5. drepturi de proprietate intelectuală şi orice alte bunuri incorporale;
6. petrolul, gazul natural şi celelalte resurse minerale care urmează a fi extrase;
7. efectivele de animale;
8. recoltele care urmează a fi culese;
9. pădurile care urmează a fi tăiate;
10. bunurile corporale care fac obiectul unui contract de locaţiune, care sunt deţinute în vederea vânzării, închirierii ori furnizării în temeiul unui contract de prestări de servicii,
11. echipamentele, instalaţiile şi orice alte bunuri destinate să servească în mod durabil exploatării unei întreprinderi;
12. orice alte bunuri mobile, corporale sau incorporale.

Sunt bunuri mobile şi drepturile de creanţă (exceptând drepturile reale asupra imobilelor). Celelalte drepturi patrimoniale sunt supuse regulilor referitoare la bunurile mobile. De regulă orice creanţă poate face obiectul ipotecii, nu numai cea care îndreptăţeşte creditorul la plata unei sume de bani.

Nu pot face obiect al ipotecii mobiliare creanţele constituite intuitu personae. Conform art.2350 alin.2 cod civil ipoteca se poate constitui asupra unor bunuri determinate sau determinabile ori asupra unor universalităţi de bunuri.  

Bunurile determinate sau determinabile

Ipoteca imobiliară se naşte doar în urma îndeplinirii formalităţilor de publicitate prin înscrierea ei în cartea funciară. Conform Legii nr. 7/1996 pentru întabulare, înscrisul ce constată dreptul supus înscrierii trebuie să conţină individualizarea imobilului prin:

• număr de carte funciară şi
• număr cadastral sau topografic

Astfel numai bunurile determinate pot face obiectul ipotecii imobiliare, nu şi cele determinabile.

Ipoteca mobiliară se poate constitui chiar dacă bunul nu este individualizat, în măsura în care descrierea acestuia prin contractul de ipotecă este suficient de precisă. O descriere este suficient de precisă dacă ea permite în mod rezonabil identificarea bunului grevat.

Descrierea se poate realiza:

• prin întocmirea unei liste a bunurilor ipotecate,
• prin determinarea categoriei din care face parte,
• prin indicarea cantităţii,
• prin stabilirea unei formule de determinare şi
• prin orice altă modalitate care permite în mod rezonabil identificarea bunului ipotecat.

Esenţial este ca descrierea să ofere elemente suficiente pentru ca bunul ipotecat să poată fi identificat de o terţă persoană.

Descrierea nu este suficientă atunci când nu permite unei alte persoane decât creditorul şi debitorul să identifice bunul grevat de ipotecă. Bunul mobil trebuie individualizat atunci când ipoteca poartă asupra unui cont bancar.

 Universalitatea de bunuri

Pot face obiectul ipotecii şi universalităţile de fapt alcătuite din bunuri mobile sau imobile. Universalitatea de fapt reprezintă un ansamblu de bunuri care:

• aparţin aceleaşi persoane şi
• au o destinaţie comună stabilită prin voinţa acesteia sau prin lege.

Când este o universalitate de fapt, contractul trebuie să descrie natura şi conţinutul ei.

Ipoteca convenţională asupra unei universalităţi:

• de bunuri mobile sau imobile,
• prezente sau viitoare,
• corporale sau incorporale se poate constitui numai cu privire la bunurile afectate activităţii unei întreprinderi.

Când ipoteca priveşte o universalitate de creanţe, ea nu le cuprinde:

• pe cele născute din înstrăinarea bunurilor debitorului ca urmare a exercitării drepturilor unui terţ şi
• nici creanţele născute din contractele de asigurare încheiate de debitor cu privire la bunurile sale.

Ipoteca asupra unei universalităţi de bunuri se întinde asupra tuturor bunurilor cuprinse în ea. Atunci când un bun o părăseşte, ipoteca încetează să îl mai greveze. Creditorul are la îndemână calea acţiunii pauliene, dacă înstrăinarea s-a realizat în frauda intereselor sale.

Bunuri corporale sau incorporale

Ipoteca poate avea ca obiect:

• nu numai bunuri corporale, care au o existenţă materială,
• ci şi bunuri incorporale, care au o existenţă abstractă, ideală (dreptul de creanţă) conform art. 2350 cod civil.

Bunurile care nu pot fi ipotecate

Nu pot fi ipotecate bunurile inalienabile, şi cele insesizabile. Dacă bunul nu este afectat de o insezabilitate sau inalienabilitate convenţională, garanţia este valabilă însă cu titlul unei ipoteci asupra unui bun viitor.

Întinderea ipotecii

Ipoteca grevează bunul asupra căruia ea a fost constituită. Există situaţii în care ea se extinde  şi asupra altor bunuri decât cele asupra cărora ea a fost înfiinţată (extinderea ipotecii). În alte cazuri, ipoteca ajunge să greveze alt bun decât cel asupra căruia a fost constituită (strămutarea ipotecii).

 Extinderea ipotecii

a) Extinderea ipotecii nudei proprietăţi

Ipoteca constituită asupra nudei proprietăţi se extinde asupra proprietăţii depline la stingerea dezmembrămintelor. În afara unei distincţii a legiuitorului, textul priveşte oricare dintre dezmembrămintele dreptului de proprietate.

b) Extinderea ipotecii prin acccesiune

Ipoteca se extinde asupra bunurilor care se unesc prin accesiune cu bunul grevat. Ipoteca constituită asupra unui imobil se extinde, fără o altă formalitate şi asupra construcţiilor şi îmbunătăţirilor, chiar dacă acestea sunt ulterioare constituirii garanţiei.

Extinderea ipotecii asupra construcţiilor şi îmbunătăţirilor are loc în momentul în care acestea intră în proprietatea debitorului ipotecar, ca urmare a accesiunii.

Excepţie când ipotecile nu se extind asupra construcţiei dobândite prin accesiune de către proprietarul terenului la momentul stingerii dreptului de superficie prin expirarea termenului.

Privitor la ipoteca mobiliară:

• se menţine asupra bunului rezultat din transformarea celui grevat (când accesiunea presupune incorporarea materialului proprietatea unei persoane, grevat de ipotecă, cu manopera specificatorului)
• se strămută asupra aceluia creat prin contopirea sau unirea bunului grevat cu altul (în cazul unirii a două bunuri ce aparţin unor proprietari diferiţi, dintre care unul este ipotecat).

Consecinţa – cel care dobândeşte prin accesiune bunul astfel creat este ţinut de ipotecă.

Excepţie – când mai multe bunuri care se unesc prin accesiune fac obiectul mai multor ipoteci. Titularul oricăreia dintre ele poate pretinde separarea bunurilor.

c) Extinderea ipotecilor asupra produselor

În materie mobiliară ipoteca se extinde:

• asupra produselor bunului mobil ipotecat, adică asupra fructelor şi productelor. Este considerat a fi produs al bunului mobil ipotecat şi bunul care înlocuieşte sau în care trece valoarea lui.
• asupra bunurilor primite de constituitor în urma unui act de administrare ori de dispoziţie încheiat cu privire la bunul mobil ipotecat.

În materie imobiliară ipoteca se extinde asupra fructelor naturale şi industriale ale imobilului ipotecat, produse:

• după notarea începerii urmăririi silite sau, după caz,
• după notarea deschiderii procedurii insolvenţei.

De la aceeaşi dată, dreptul de ipotecă se extinde şi asupra chiriilor şi arenzilor imobilului dat în locaţiune. Ipoteca este opozabilă locatarilor numai din momentul:

• comunicării notării începerii urmăririi silite,
• comunicării notării deschiderii procedurii insolvenţei, în afară de cazul în care acestea au fost cunoscute pe altă cale.

Nu sunt opozabile creditorului ipotecar după notarea începerii urmăririi silite:

• actele juridice încheiate de proprietar cu privire la veniturile neajunse la scadenţă
• sau urmărirea acestora de alţi creditori
• cu excepţia cazului în care aceste acte au fost notate în cartea funciară înainte de notarea începerii urmăririi silite.

Strămutarea ipotecii

În cazurile reglementate de lege ipoteca încetează să mai greveze un bun pentru a se exercita asupra altuia, ca efect al subrogaţiei reale cu titlu particular.

Sunt asemenea cazuri:

a) stingerea dreptului de superficie prin împlinirea termenului pentru care a fost constituit

Proprietarul terenului poate opta pentru obligarea constructorului la cumpărarea terenului la valoarea de circulaţie pe care acesta ar fi avut-o dacă nu ar fi existat construcţia. Se aplică pentru situaţia:

• când construcţia nu exista la momentul naşterii dreptului de superficie, iar
• valoarea acesteia este egală sau mai mare decât aceea a terenului. În acest caz ipoteca constituită asupra terenului se va strămuta asupra sumei de bani primite de proprietarul terenului.

b) dacă bunul grevat a pierit sau s-a deteriorat, indemnizaţia de asigurare sau suma datorată cu titlu de despăgubire este afectată la plata creanţelor privilegiate sau ipotecare, după rangul lor

Sunt afectate plăţii aceloraşi creanţe sumele datorate în temeiul exproprierii:

1. pentru cauza de utilitate publică sau
2. cu titlu de despăgubire pentru îngrădiri ale dreptului de proprietate stabilite prin lege

c) când ipoteca grevează o cotă-parte indiviză din dreptul de proprietate, ipoteca se strămută de drept asupra părţii respective dacă:

• în urma partajului sau a unui alt act constitutiv ori translativ de drepturi, constituitorul păstrează vreun drept asupra unei părţi materiale din bun,
• numai în limita valorii cotei-părţi indivize.
• pentru situaţia în care constituitorului nu îi revine o parte determinată din bun, ipoteca se strămută asupra sumelor cuvenite constituitorului.

d) ipoteca se menţine asupra universalităţii de bunuri, chiar şi atunci când bunurile cuprinse în aceasta au pierit, dacă:

• debitorul le înlocuieşte într-un interval rezonabil,
• ţinând cont de cantitatea şi natura bunurilor.

e) În materia ipotecii mobiliare se prevede:

Cel care achiziţionează un bun în cursul obişnuit al activităţii unei întreprinderi care înstrăinează bunuri de acelaşi fel dobândeşte bunul liber de ipotecile constituite de înstrăinător, chiar dacă:

• ipoteca este perfectă, iar
• dobânditorul cunoaşte existenţa acesteia.

În acest caz, ipoteca se strămută asupra preţului sau altor bunuri rezultate din înstrăinarea bunului ipotecat. Actele de dispoziţie privitoare la bunul ipotecat sunt anulabile la cererea acestuia:

• dacă produsele bunului ipotecat (preţul sau alte bunuri ce rezultă din înstrăinare) nu pot fi urmărite de către creditorul ipotecar cu acelaşi rang ca şi ipoteca iniţială

Creditorul nu va putea obţine anularea acestor acte în cazul în care le-a aprobat expres sau tacit.