Ce se întâmplă dacă construiești fără autorizație

Proprietarii construcțiilor neautorizate pot încerca intrarea în legalitate prin obținerea Certificatului de Atestare a Edificării Construcției sau a Certificatului de Urbanism, însă aceste proceduri pot implica penalizări financiare, costuri suplimentare și riscuri legate de conformitatea structurală ori de respectarea drepturilor vecinilor.

Ce înseamnă o construcție realizată fără autorizație

Construirea fără autorizație încalcă Legea 50/1991, care impune autorizație pentru majoritatea lucrărilor, cu excepții pentru reparații nealterante sau case de până la 150 mp în mediul rural. Lucrările ilegale pot fi sancționate administrativ, desființate pe cheltuiala contravenientului și regularizate prin procedura de intrare în legalitate. Totuși, legislația prevede și anumite excepții, în care autorizația de construire nu este obligatorie, fiind suficientă o notificare prealabilă către primărie.

Ce NU se poate construi fără autorizație

• Orice lucrare care modifică structura de rezistență sau aspectul arhitectural al construcțiilor.
• Lucrările de construire, reconstruire, consolidare, modificare, extindere, schimbare de destinație sau reparare, cu excepțiile prevăzute de lege.

Ce lucrări pot fi executate fără autorizație

• Construcții noi de maximum 150 mp, cu un singur nivel (parter), fără subsol, în zonele rurale, pe teren proprietate personală, dacă respectă parametrii urbanistici, necesitând însă o notificare la primărie. 
• Reparația împrejmuirilor, cu condiția menținerii formei și materialelor originale.
• Lucrări de reparație la acoperișuri, învelitori sau terase, fără modificarea formei acestora.
• Înlocuirea și reparația tâmplăriei interioare, fără modificarea dimensiunilor inițiale ale golurilor.

Art. 11. Legea nr. 50/1991

(1) Se pot executa fără autorizaţie de construire/desfiinţare următoarele lucrări care nu modifică structura de rezistenţă şi/sau aspectul arhitectural al construcțiilor:

• lucrări de întreținere, reparații sau înlocuire la finisaje interioare și exterioare, cu condiția păstrării materialelor și culorilor existente.
• reparații și înlocuiri la instalațiile interioare, fără modificarea traseelor acestora.
• montarea sau înlocuirea pardoselilor interioare și exterioare, fără afectarea structurii de rezistență.
• reabilitarea fațadelor prin curățare sau revopsire, fără modificarea culorii sau texturii inițiale.
• lucrări de reparații la trotuare, alei sau platforme din incinta proprietății, fără modificarea amplasamentului acestora.
• instalarea sistemelor de protecție împotriva intemperiilor (copertine, parasolare etc.), dacă nu modifică aspectul arhitectural al clădirii.
• lucrări de întreținere și reparații curente, fără afectarea structurii de rezistență;
• împrejmuiri cu înălțimea mai mică de 2 metri;
• branșamente și racorduri la utilități;
• sere și solarii de mici dimensiuni;
• chioșcuri, tonete și construcții provizorii.

Aceste lucrări necesită autorizație dacă sunt realizate în:

• zone de protecție a monumentelor istorice;
• zone construite protejate;
• imobile cu valoare istorică, arhitecturală sau culturală.

Ce sancțiuni riști pentru construcții fără autorizație

• Desființarea construcțiilor executate fără autorizație pe cale administrativă, pe cheltuiala contravenientului. 
• Sancțiuni pecuniare prin aplicarea de amenzi care pot varia de la 1.000 de lei până la 100.000 de lei, în funcție de natura și amploarea faptei. 
• Pierderea statutului de construcție finalizată de către construcțiile fără autorizație sau recepție și nu pot fi intabulate sau înstrăinate legal. 

Cum intri în legalitate pentru o construcție realizată fără autorizație

Intrarea în legalitate a unei construcții fără autorizație se poate face prin obținerea certificatului de edificare sau prin procedura de prescripție a răspunderii contravenționale. Proprietarul trebuie să solicite expertiză tehnică, documentație cadastrală și verificarea respectării reglementărilor urbanistice.

• Proprietarul trebuie să depună o documentație la autoritatea administrației publice locale pentru a obține autorizația de construire care să intre în legalitate.
• Această autorizație poate fi emisă dacă construcția respectivă întrunește condițiile legale și parametrii urbanistici.

1) Certificat de edificare – actul care legalizează construcția

Certificatul de edificare este documentul emis de primărie care confirmă că o construcție poate fi recunoscută oficial, chiar dacă a fost realizată fără autorizație inițială.

Etape pentru obținerea certificatului:

• Depunerea cererii la primărie cu documentația tehnică și cadastrală.
• Verificarea conformității construcției cu reglementările urbanistice și de siguranță.
• Emiterea certificatului de edificare, care permite legalizarea lucrării și pregătirea intabulării.

Art. 5 din Legea nr. 10/1995 privind calitatea în construcţii

 (1) Pentru obţinerea unor construcţii de calitate sunt obligatorii realizarea şi menţinerea, pe întreaga durată de existenţă a construcţiilor, a următoarelor cerinţe fundamentale aplicabile:

1. rezistenţă mecanică şi stabilitate;
2. securitate la incendiu;
3. igienă, sănătate şi mediu înconjurător;
4. siguranţă şi accesibilitate în exploatare;
5. protecţie împotriva zgomotului;
6. economie de energie şi izolare termică;
7. utilizare sustenabilă a resurselor naturale.

2) Expertiză tehnică – evaluarea conformității și siguranței

Expertiza tehnică este realizată de un specialist autorizat și are rolul de a verifica:

• Stabilitatea și siguranța construcției.
• Respectarea normelor de urbanism și construcție.
• Necesitatea unor modificări pentru a obține certificatul de edificare.

În situația în care prin expertiza tehnică se constată neîndeplinirea tuturor cerințelor fundamentale și a celor relative la încadrarea în reglementările de urbanism, nu se eliberează certificatul de atestare sau adeverința privind edificarea construcției.

Certificatul de atestare sau adeverinţa privind edificarea construcţiei va fi emis/emisă în baza unei expertize tehnice

• cu privire la respectarea cerinţelor fundamentale aplicabile privind calitatea în construcții, inclusiv cu încadrarea în reglementările de urbanism aprobate,
• care să confirme situaţia actuală a construcţiilor şi respectarea dispoziţiilor în materie şi a unei documentaţii cadastrale.

Nu se eliberează certificatul de atestare/adeverinţa privind edificarea de construcții în situaţia în care în expertiza tehnică se constată neîndeplinirea tuturor cerinţelor fundamentale şi a celor relative la încadrarea în reglementările de urbanism.

Prin modificarea și completarea Legii nr.10/1995 privind calitatea în construcții și Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții au fost aduse modificări importante și în privința:

• procedurilor legale de înscriere în cartea funciară și
• procedurilor dobândirii dreptului de proprietate asupra constructiilor edificate fără autorizație de construire, prevederi ce au intrat în vigoare în data de 11 ianuarie 2020.

Conform prevederilor art. 37 alin. (6) al Legii nr. 50/1991, dreptul de proprietate asupra construcțiilor se poate înscrie în Cartea Funciară în baza unei adeverințe sau a unui certificat de atestare a edificării construcției:

• chiar si în cazul construcțiilor pentru care execuția lucrărilor s-a realizat fără autorizație de construire,
• dar pentru care s-a împlinit termenul de prescripție de 3 ani privind dreptul de a constata contravențiile și de a aplica amenzile.

3) Care este termenul de prescripție pentru construcțiile fără autorizație

Termenul de prescripție este de 3 ani de la data finalizării construcției. După expirarea acestuia, autoritățile nu mai pot aplica sancțiuni contravenționale, iar proprietarul poate solicita intrarea în legalitate.

Se poate intabula o construcție fără autorizație?

Da, intabularea este posibilă dacă s-a împlinit termenul de prescripție de 3 ani și construcția respectă normele urbanistice. În acest caz, se obține un certificat de edificare emis de primărie, pe baza unei expertize tehnice.

Construcțiile edificate după 1 august 2001 și până în anul 2017, fără autorizație de construcție, se pot înscrie în Cartea Funciară pe baza unei expertize tehnice care atestă respectarea cerințelor fundamentale aplicabile construcțiilor, conform prevederilor Legii nr. 7/1996 a cadastrului și a publicității imobiliare și Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții.

Pentru înscrierea construcției, sunt necesare

• Documentația cadastrală întocmită de un specialist autorizat.
• Certificatul de atestare fiscală care confirmă că imobilul este înregistrat în evidențele fiscale.
• Declarația pe propria răspundere a proprietarului privind data edificării construcției

Legea nr.102/2023 care aduce modificări Legii nr.50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcție, a fost publicată în noiembrie 2022, însă intrarea acesteia în vigoare a fost încetinită de formularea unei obiecții de neconstituționalitate la CCR, care a fost respinsă în 22 februarie 2023.

Dreptul de proprietate asupra construcţiilor se înscrie în cartea funciară în baza unui certificat de atestare, care confirmă că:

• edificarea construcţiilor s-a efectuat conform autorizaţiei de construire şi
• există proces-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor, sau, după caz, a unei adeverinţe/unui certificat de atestare a edificării construcţiei.

Lucrările de construcții autorizate se consideră finalizate

• dacă s-au realizat toate elementele prevăzute în autorizaţie şi
• dacă s-a efectuat recepţia la terminarea lucrărilor.

Efectuarea recepţiei la terminarea lucrărilor

• este obligatorie pentru toate tipurile de construcții autorizate, inclusiv în situaţia realizării acestor lucrări în regie proprie,
• se face cu participarea reprezentantului administraţiei publice, desemnat de emitentul autorizaţiei de construire.
  • În cazul construcţiilor pentru care execuţia lucrărilor s-a realizat fără autorizaţie de construire, iar împlinirea termenului de prescripţie prevăzut la art. 31 din Legea nr. 50/1991 nu mai permite aplicarea sancţiunilor.

Există 3 ipoteze cu privire la înscrierea în Cartea Funciară a construcțiilor pentru care execuția lucrărilor s-a realizat fără autorizație de construire:

1. construcțiile realizate înainte de 1 august 2001, se pot înscrie în CF, în lipsa autorizației de construire, în baza certificatului de atestare fiscal și a documentației cadastrale, potrivit art. 37 alin. (2) din Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996;
2. constructiile edificate în perioada dintre data de 2001 și data de 11.01.2017 (termenul de prescriptie al contravenției de 3 ani, calculate de la data intrarii in vigoare a Legii nr. 7/2020) pentru care se poate înscrie dreptul de proprietate în Cartea Funciară și în lipsa autorizației de construire, cu respectarea prevedilor art. 37 alin. (6) al Legii nr. 50/1991;
3. construcțiile edificate după data de 11.01.2017 pentru care rămân aplicabile dispozițiile art.26 si art.28 din Legea nr.50/1991 care dispun:

• aplicarea sancțiunii amenzii și
• desființarea lucrărilor executate fără autorizație.

Aceste sancțiuni se aplică până la data la care se împlinește termenul de prescripție de 3 ani.

Există beneficiul titularului construcției ca dacă în acest interval de 3 ani nu se încheie un proces verbal de contravenție, să poată solicita procedura de emitere a adeverinței sau certificatului de atestare a edificării construcției prevazut de art. 37 alin. (6) al Legii nr. 50/1991, cu care să solicite înscrierea în Cartea Funciară.

Prin modificările aduse de Legea nr. 7/2020 la art. 37 alin. (6) din Legii nr. 50/1991:

• se elimină doar procedura de obținere a Autorizației de construire pentru intrarea în legalitate,
• se menține obligația efectuării unei expertize tehnice care să ateste îndeplinirea prevederilor privind urbanismul, procedură care exista în prevederile legale.

În acest sens sunt Normele metodologice de aplicare a Legii nr.50/1991  modificate prin Ordinul nr. 3454/2019 pentru modificarea și completarea Normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, aprobate prin Ordinul ministrului dezvoltării regionale și locuinței nr. 839/2009 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții.

Din Normele metodologice de aplicare a Legii nr.50/1991 a fost abrogat art.59, alin.(3) care prevedea:

(3) În situaţia în care construcţia realizată fără autorizaţie de construire întruneşte condiţiile urbanistice de integrare în cadrul construit preexistent, autoritatea administraţiei publice locale competente:

• poate proceda la emiterea unei autorizaţii de construire în vederea intrării în legalitate,
• în coroborare cu luarea măsurilor legale care se impun,
• numai în baza concluziilor unui referat de expertiză tehnică pentru cerinţa esenţială de calitate „rezistenţă mecanică şi stabilitate” privind starea structurii de rezistenţă în stadiul fizic în care se află construcţia, precum şi pentru cerinţa esenţială de calitate „securitatea la incendiu”,
• numai după emiterea Acordului de mediu, în condiţiile legii.

Prin prevederile art. 37 alin. (6) din Legea nr. 50/1991 se prevede acordarea posibilității de înscriere în Cartea Funciară a construcțiilor edificate fără autorizatie de construire:

• în baza unui unei adeverințe/unui certificat de atestare a edificării construcției,
• doar pentru constructiile pentru care a fost îndeplinit termenul de prescripție.

Dreptul de proprietate asupra construcțiilor pentru care execuția lucrărilor s-a realizat fără autorizație de construire se poate înscrie în Cartea Funciară în baza unei adeverințe sau a unui certificat de atestare a edificării construcției cu respectarea prevederilor art. 37 alin. (6) al Legii nr. 50/1991.

Lipsa autorizaţiei de construire sau nerespectarea prevederilor acesteia, precum şi lipsa procesului-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor constituie impedimente pentru recunoaşterea pe cale judiciară, în cadrul acţiunii în constatare, a dreptului de proprietate asupra unei construcţii realizate de către proprietarul terenului, cu materiale proprii.

Cod Civil arată că nu se poate invoca buna-credință de către cel care construiește în lipsa sau cu nerespectarea autorizațiilor cerute de lege.

Termenul de prescripţie a răspunderii contravenţionale pentru contravenţiile prevăzute de art. 26 alin. (1) lit. a) din Legea nr. 50/1991, republicată, constând în executarea, fără autorizaţie de construire, a unei construcţii ce cuprinde toate elementele structurale necesare pentru a fi considerată terminată la data constatării contravenţiei, curge de la data terminării în fapt a construcţiei.

Acte necesare pentru obținerea certificatului de edificare

• expertiză tehnică
• documentație cadastrală
• planuri de situație
• dovada dreptului de proprietate
• cerere către primărie

Certificatul de atestare sau adeverinţa privind edificarea construcţiei va fi emis/emisă în baza unei expertize tehnice

• cu privire la respectarea cerinţelor fundamentale aplicabile privind calitatea în construcții, inclusiv cu încadrarea în reglementările de urbanism aprobate,
• care să confirme situaţia actuală a construcţiilor şi respectarea dispoziţiilor în materie şi a unei documentaţii cadastrale.

Nu se eliberează certificatul de atestare/adeverinţa privind edificarea de construcții în situaţia în care în expertiza tehnică se constată neîndeplinirea tuturor cerinţelor fundamentale şi a celor relative la încadrarea în reglementările de urbanism.

Prin modificarea și completarea Legii nr.10/1995 privind calitatea în construcții și Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții au fost aduse modificări importante și în privința:

• procedurilor legale de înscriere în cartea funciară și
• procedurilor dobândirii dreptului de proprietate asupra constructiilor edificate fără autorizație de construire, prevederi ce au intrat în vigoare în data de 11 ianuarie 2020.

Conform prevederilor art. 37 alin. (6) al Legii nr. 50/1991, dreptul de proprietate asupra construcțiilor se poate înscrie în Cartea Funciară în baza unei adeverințe sau a unui certificat de atestare a edificării construcției:

• chiar si în cazul construcțiilor pentru care execuția lucrărilor s-a realizat fără autorizație de construire,
• dar pentru care s-a împlinit termenul de prescripție de 3 ani privind dreptul de a constata contravențiile și de a aplica amenzile.

Decizia nr. 16/2020 Înalta Curte de Casație și Justiție

În interpretarea şi aplicarea dispoziţiilor art. 13 alin. (2) din OG nr. 2/2001 privind regimul juridic al contravenţiilor:

• aprobată cu modificări şi completări prin Legea nr. 180/2002,
• raportate la dispoziţiile art. 31 coroborate cu cele ale art. 37 alin. (5) din Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii,
• termenul de prescripţie a răspunderii contravenţionale pentru contravenţiile prevăzute de art. 26 alin. (1) lit. a) din Legea nr. 50/1991, constând în executarea, fără autorizaţie de construire, a unei construcţii ce cuprinde toate elementele structurale necesare pentru a fi considerată terminată la data constatării contravenţiei, curge de la data terminării în fapt a construcţiei.

Constituie impedimente pentru recunoaşterea pe cale judiciară

• în cadrul acţiunii în constatare,
• a dreptului de proprietate asupra unei construcţii realizate de către proprietarul terenului, cu materiale proprii,
• lipsa autorizaţiei de construire sau nerespectarea prevederilor acesteia, precum şi
• lipsa procesului-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor.

Certificatul de atestare sau adeverința privind edificarea construcției va putea fi emis/emisă de către autoritatea locală în baza urmatoarelor acte:

• expertiză tehnică cu privire la respectarea cerințelor fundamentale aplicabile privind calitatea în construcții, inclusiv cu încadrarea în reglementările de urbanism aprobate, care să confirme situația actuală a construcțiilor și respectarea dispozițiilor în materie, și
• documentație cadastrală.

Expertul tehnic care efectuează astfel de lucrări ar trebui să dețină atestatele necesare potrivit art. 5 din Legea nr. 10/1995 privind calitatea în construcții.

Întrebări frecvente – Ce se întâmplă dacă construiești fără autorizație

1) Se poate intabula o construcție fără autorizație?

Da, dacă s-a împlinit termenul de prescripție și există expertiză tehnică.

2) Care este termenul de prescripție?

3 ani de la finalizarea construcției.

3) Ce amendă se aplică?

Între 1.000 și 100.000 lei, în funcție de gravitate.

4) Se poate demola construcția?

Da, dacă nu respectă reglementările urbanistice.

Textul legii …. Legea nr. 50 din 1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii …

https://romania.europalibera.org/a/comisia-europeana-lanseaza-primul-plan-la-nivel-ul-ue-pentru-combaterea-crizei-locuintelor/33625522.html