Licitatia de vanzare silita a imobilului
Licitația de vânzare silită a unui imobil reprezintă procedura prin care un imobil ipotecat sau urmărit este vândut public pentru recuperarea unei creanțe. În cazul în care obiectul executării silite îl formează mai multe bunuri imobile distincte ale debitorului, procedura de vânzare prin licitație publică se continuă. Vânzarea se face la sediul organului de executare sau al instanţei de executare ori la locul unde este situat imobilul sau în orice alt loc.
Pașii principali ai licitației de vânzare silită
- Cererea și somația: executorul judecătoresc primește cererea de executare silită împreună cu titlul executoriu și îi transmite debitorului somația, informându-l că imobilul său urmează a fi scos la vânzare.
- Stabilirea prețului: executorul fixează prețul imobilului, de regulă pe baza unei evaluări efectuate de un expert.
- Publicarea anunțului: se publică anunțuri de vânzare pentru a informa publicul despre termenul licitației, care trebuie să fie cuprins între 20 și 40 de zile de la data publicării.
- Organizarea licitației:
- Licitația are loc public și separat pentru fiecare imobil, conform articolului 838 din Codul de Procedură Civilă.
- Prețurile sunt strigate începând de la prețul de evaluare sau, în anumite condiții, de la un preț mai mare.
- Dacă nu se obține adjudecarea la primul termen, licitația se reia cu o reducere a prețului, care poate ajunge până la 50% din prețul inițial. În cazul în care există cel puțin doi licitatori, imobilul se vinde la cel mai mare preț oferit.
- Adjudecarea: persoana care oferă cel mai mare preț este declarată adjudecatar și dobândește proprietatea imobilului.
O licitație de vânzare silită a unui imobil
- este o procedură prin care un bun imobil este vândut public pentru a satisface o creanță a unui creditor, în urma unei executări silite,
- executorul judecătoresc fixează un termen pentru licitație, după ce a stabilit prețul imobilului,
- termenul trebuie să fie afișat public și să nu fie mai mic de 20 de zile și nici mai mare de 40 de zile de la afișarea publicației de vânzare.
Vânzarea separat sau împreună a bunurilor imobile
Autoritatea competentă (de obicei executorul judecătoresc) va decide:
- dacă se va vinde fiecare bun imobil în parte sau dacă bunurile pot fi vândute în bloc,
- în funcție de condițiile pieței, de natura bunurilor și de interesul potențialilor cumpărători.
În multe cazuri, bunurile imobile vor fi vândute separat. Licitațiile se vor organiza pentru fiecare bun imobil în parte, dar este posibil ca unele bunuri să fie vândute împreună, dacă aceasta este considerată mai avantajoasă din punct de vedere economic.
Licitațiile multiple
Dacă mai multe bunuri imobile sunt puse în vânzare, va fi necesar să se organizeze licitații distincte pentru fiecare bun. Fiecare licitație va respecta procedura specifică, iar termenii și condițiile vor fi prezentate în mod corespunzător pentru fiecare bun.
Distribuirea sumelor obținute
Dacă se obțin venituri din vânzarea bunurilor imobile distincte, acestea vor fi utilizate pentru achitarea datoriilor debitorului. În cazul în care veniturile din vânzare sunt insuficiente pentru a acoperi întreaga datorie, executarea poate continua prin vânzarea altor bunuri imobile ale debitorului sau prin alte proceduri de recuperare a creanțelor.
Respectarea regulilor procedurale
În toate cazurile, executorul judecătoresc va respecta normele prevăzute de Codul de procedură civilă sau de legislația specifică în vigoare referitoare la executarea silită, iar orice procedură va trebui să fie realizată în mod transparent, asigurându-se că drepturile debitorului și ale creditorilor sunt protejate.
Astfel, licitația publică va continua pentru fiecare bun imobil implicat în executarea silită, respectându-se regulile procedurale prevăzute de lege.
FORMALITĂȚI PREMERGĂTOARE VÂNZĂRII
Încheierea de încuviințare a urmăririi silite imobiliare se comunică, în copie certificată de către executorul judecătoresc, atât debitorului cât și terțului dobânditor pentru Licitația de vânzare silită a imobilului.
Odată cu titlul executoriu se comunică și somația cu mențiunea ca în termen de 15 zile de la primirea acesteia să plătească:
- întreaga datorie
- dobânzile
- cheltuielile de executare
Se va trimite și către coproprietarii imobilului în scopul exercitării dreptului de a scoate la vânzare întregul imobil aflat în indiviziune.
După comunicarea încheierii de încuviințare a executării și notarea în cartea funciară a urmăririi silite, urmează o etapă ce are ca scop pregătirea vânzării la licitație publică.
În această etapă se va încheia un proces-verbal prin care se face:
- descrierea amănunțită a imobilului urmărit
- întocmirea listei de sarcini
- întocmirea tabloului de ordine al creditorilor
- efectuarea publicității
Licitația de vânzare silită a imobilului
Locul la care se poate ține licitația:
- la sediul organului de executare
- la sediul instanței de executare
- la locul situării imobilului
- în orice alt loc
Licitator poate fi orice persoană care îndeplinește cumulativ două condiții:
- are capacitate deplină de exercițiu și
- are capacitatea de a dobândi bunul ce se vinde
Debitorul nu poate concura nici personal nici prin persoane interpuse.
Creditorii urmăritori sau intervenienţi în executare pot să adjudece bunurile oferite la licitație numai la valoarea de 75% din prețul de participare a primei licitații.
Executorul judecătoresc verifică:
- solvabilitatea și capacitatea concurenților,
- calitatea de interpus a unei persoane,
- calitatea de mandatar a unei persoane pe baza unei procuri speciale autentice ce va fi păstrată la dosarul de executare pentru a face dovada legalei reprezentări
Neprezentarea unei procuri autentice de către un licitator este sancționată cu anularea procedurii de licitație și a actului de adjudecare subsecvent pe calea contestației la executare.
GARANȚIA DE PARTICIPARE
Persoanele care vor să cumpere imobilul la licitaţie sunt obligate să depună:
- la unitatea prevăzută de lege (Trezorerie, CEC, alta institutie de credit..),
- la dispoziţia executorului judecătoresc,
- garanţie în cuantum de 10% din preţul de începere a licitaţiei pentru termenul respectiv,
- să ataşeze recipisa de consemnare a garantiei la oferta de cumpărare adresată executorului judecătoresc
Excepții de la obligația depunerii garanției de participare:
- creditorii urmăritori sau intervenienți
- persoanele care, împreună cu debitorul, au asupra imobilului urmărit un drept de proprietate comună pe cote-părți
- titularii unui drept de preemțiune asupra imobilului supus vânzării
Termenul-limită pentru depunerea ofertei de cumpărare însoţite de dovada consemnării este ziua premergătoare licitației. Excepţie sunt ofertele de cumpărare cel puţin egale cu preţul de începere a licitaţiei, care pot fi depuse inclusiv în ziua licitației.
PROCEDURA LICITAȚIEI
Licitația începe prin citirea de către executor a publicației de vânzare și a ofertelor de cumpărare primite până la acel moment. Executorul va începe licitația propriu-zisă oferind spre vânzare imobilul, prin 3 strigări succesive, efectuate la intervale de timp care să permită opțiuni și supralicitări, pornind:
PRIMUL TERMEN AL LICITAȚIE
- de la cel mai mare preț oferit față de cel la care s-a făcut evaluarea, sau, în lipsa unei asemenea oferte, chiar de la acest preț
- de la cel mai mare preț oferit, sau de la prețul fixat în publicația de vânzare din care se va scădea valoarea drepturilor reale ce sunt sarcini. Acestea au fost întabulate ulterior înscrierii vreunei ipoteci a căror valoare este cea din cartea funciară sau în lipsă, stabilită printr-o expertiză de evaluare de specialitate
- de la prețul menționat în publicația de vânzare, fără a se mai deduce valoarea sarcinilor . Dacă nu s-ar obține un preț care să acopere creanțele ipotecare anterior înscrierii în cartea funciară vânzare se reia în aceeași zi pentru vânzarea imobilului liber de sarcini
AL DOILEA TERMEN AL LICITAȚIE
- de la prețul de 75% din prețul de pornire al primei licitații– dacă nu se oferă nici prețul la care imobilul a fost evaluat.
Noua licitație:
- se va amâna cel mult 30 zile
- se va emite o noua publicație de vânzare,
- se va trece modul de stabilire a prețului de adjudecare a imobilului la al doilea termen
Adjudecarea se va face:
- la cel mai mare preț oferit, dar nu mai puțin de 30% din prețul de pornire al primei licitații, dacă sunt întrunite cumulativ două condiții:
- există cel puțin 2 licitatori
- niciunul dintre cei 2 licitatori nu oferă prețul de începere a licitației (75% din primul preț)
- cel puțin prețul de la care începe licitația, adică minim 75% din prețul de pornire al primei licitații, dacă se prezintă un singur licitator şi dacă acesta oferă acest preţ
AL TREILEA TERMEN AL LICITAȚIE
- de la prețul de 50% din prețul de pornire al primei licitații
Adjudecarea
- imobilul va fi vândut la cel mai mare preț oferit, dar nu mai mic decât valoarea creanței ori a garanției, însă numai dacă sunt întrunite cumulativ două condiții:
- există cel puțin 2 licitatori
- nici un licitator nu oferă prețul de începere a licitației ci un preț inferior
- bunul va putea fi vândut chiar dacă se prezintă un singur licitator, însă numai dacă acesta oferă cel puțin prețul de la care începe licitația, adică minim 50% din prețul de pornire.
