Proprietatea comună în devălmășie: constituire, exercitare, încetare

Proprietatea comună în devălmășie reprezintă o formă a dreptului de proprietate în care un bun aparține simultan mai multor persoane, fără ca fiecare titular să aibă stabilită, pe durata existenței acestei forme de proprietate, o cotă-parte determinată din dreptul asupra bunului. Reglementată de art. 667–668 din Codul civil, devălmășia poate lua naștere prin efectul legii sau în temeiul unui act juridic.

Proprietatea comună în devălmășie este o formă a proprietății comune asupra bunurilor neindividualizate, constituită prin lege sau act juridic, frecvent întâlnită între soți. Exercitarea dreptului se face în comun, cu respectarea destinației bunului și a drepturilor coproprietarilor.

Proprietatea comună în devălmășie: constituire, exercitare și încetare

reprezintă o formă specifică de proprietate în care bunurile sunt deținute împreună, fără o delimitare exactă a părților fiecărui proprietar,
în acest tip de proprietate, drepturile și obligațiile sunt comune, iar părțile nu pot fi divizate în cote distincte, fiecare coproprietar având drept de posesie și folosință asupra întregului bun.

Ce este proprietatea comună în devălmășie

Potrivit art. 667 din Codul civil, există proprietate în devălmășie atunci când dreptul de proprietate aparține concomitent mai multor persoane, fără ca vreuna dintre acestea să fie titularul unei cote-părți determinate din dreptul de proprietate asupra bunului sau bunurilor comune. Prin urmare, proprietatea în devălmășie presupune existența mai multor titulari ai aceluiași drept de proprietate, fără individualizarea unor cote ideale, precum 1/2 sau 1/3, pe durata acestei forme de proprietate.

Caracteristicile principale ale proprietății comune în devălmășie sunt:

existența mai multor titulari ai dreptului de proprietate;
lipsa unor cote-părți determinate pe durata devălmășiei;
exercitarea drepturilor asupra bunurilor comune cu respectarea normelor legale aplicabile;
stabilirea drepturilor ce revin fiecărui titular potrivit regulilor aplicabile la încetarea devălmășiei.

Caracteristica principală a dreptului de proprietate comuna în devălmășie rezidă în faptul că titularii acestui drept:
- nu cunosc nici întinderea dreptului lor de proprietate,
- nici cota-parte ce le revine și
- nici bunurile ce aparțin fiecăruia în parte, în materialitatea lor.

Proprietatea comună în devălmăşie este o formă de proprietate care aparține concomitent mai multor persoane, fără ca vreuna dintre acestea să fie titularul unei cote-părți determinate din dreptul de proprietate asupra bunului comun.

Cum se constituie proprietatea comună în devălmășie

Conform art. 667–668 din Codul civil, proprietatea comună în devălmășie se poate constitui prin efectul legii sau în temeiul unui act juridic.

Potrivit art. 312 Cod civil viitorii soți pot alege ca regim matrimonial

comunitatea legală
separația de bunuri
comunitatea convențională
- Dacă regimul ales de viitorii soţi este cel al comunității legale, bunurile dobândite în timpul acestui regim vor fi bunuri comune aflate în devălmășie. Au acest regim bunurile dobândite de oricare dintre soți, de la data dobândirii lor.

a) Constituirea prin efectul legii

Proprietatea în devălmășie poate lua naștere direct în temeiul legii, atunci când sunt îndeplinite condițiile prevăzute de reglementarea aplicabilă. Un exemplu relevant este comunitatea legală de bunuri a soților. Proprietatea comuna în devălmășie va fi supusă acelei legi pe temeiul căreia a luat naștere. Dispozițiile respectivei legi se vor completa cu cele privind regimul comunității legale reglementat de art. 339-359 Cod civil.

Când proprietatea devălmaşă se constituie prin act juridic, prin voința părţilor, dispoziţiile privind comunitatea legală de bunuri a soţilor se va aplica în mod corespunzător. Aplicarea se face numai situațiilor juridice născute după intrarea în vigoare a codului civil, conform art. 65 din Legea 71/2011. Art. 343 alin.1 Cod civil instituie prezumția de comunitatea bunurile dobândite de oricare dintre soți în timpul căsătoriei, întrucât această calitate NU trebuie dovedită.

b) Constituirea în temeiul unui act juridic

Proprietatea în devălmășie poate lua naștere și în temeiul unui act juridic, în condițiile art. 668 alin. (2) din Codul civil. În această situație, voința părților constituie temeiul raportului juridic, cu respectarea condițiilor de validitate și a normelor aplicabile bunului sau dreptului respectiv.

Când două sau mai multe persoane își exprimă acordul de voință în mod expres:
- convin ca bunurile pe care le dobândesc împreună sau separat să aibă natura juridică de proprietate devălmașă sau
- convin asupra constituirii în devălmășie în privința unui alt drept real.

Nici unul dintre ei nu poate să dispună, prin acte între vii, de dreptul de proprietate devălmaș până la încetarea raporturilor de proprietate în devălmășie. Aceasta este consecința faptului că titularii dreptului de proprietate comuna în devălmășie nu au o cota-parte determinată, concretă din drept.

c) Composesoratul

Dreptul de proprietate asupra terenurilor din composesorat îmbracă forma coproprietăţii în devălmăşie. Caracteristica acestei modalităţi a proprietăţii devălmaşe este că titularii nu au determinată cota-parte din dreptul de proprietate asupra bunului nefracţionat în materialitatea sa.

Astfel, niciunul dintre codevălmaşi nu are posibilitatea să înstrăineze dreptul său. Dacă un membru din composesorat și-ar ceda dreptul său de proprietate printr-o declarație:
- obiectul actului juridic unilateral intitulat „Declaraţie” nu este determinat
- declaraţia unilaterală nu poate produce nici un efect juridic, fiind lovită de nulitate absolută

d) Teren dobândit în devălmășie în cadrul unei forme asociative

Potrivit dispoziţiilor art. 28 alin.7 şi 8 din Legea nr.1 din 2000, terenurile dobândite în devălmăşie:
- nu pot fi restituite decât sub aceeaşi formă de proprietate,
- nu pot fi înstrăinate
- în caz de dizolvare a formei asociative, proprietatea indiviză trece în proprietatea publică a consiliilor locale în raza cărora se află terenurile respective.

Bunurile comune și bunurile proprii ale soților

În cadrul regimului comunității legale, art. 339 din Codul civil stabilește că bunurile dobândite în timpul regimului de oricare dintre soți sunt bunuri comune în devălmășie, dacă legea nu prevede altfel.

Art. 340 din Codul civil enumeră categoriile de bunuri proprii ale fiecărui soț:
- bunurile dobândite prin moștenire legală, legat sau donație, cu excepțiile prevăzute de lege;
- bunurile de uz personal;
- bunurile destinate exercitării profesiei unuia dintre soți, în condițiile legii;
- drepturile patrimoniale de proprietate intelectuală asupra creațiilor sale și asupra semnelor distinctive înregistrate;
- bunurile dobândite cu titlu de premiu sau recompensă și alte categorii expres prevăzute de lege;
- indemnizațiile de asigurare și despăgubirile pentru prejudiciile materiale sau morale aduse unuia dintre soți;
- bunurile care înlocuiesc un bun propriu și bunurile dobândite în schimbul acestuia, în condițiile legii;
- fructele bunurilor proprii.
Calificarea unui bun ca bun comun sau bun propriu se face prin raportare la regimul matrimonial, la momentul și modalitatea dobândirii, precum și la normele legale incidente.

Caracteristici cheie

Absența cotelor-părți: spre deosebire de coproprietate, în proprietatea în devălmășie nu se cunosc întinderile drepturilor fiecărui coproprietar asupra bunului.
Masa partajabilă: întinderea dreptului fiecărui coproprietar devălmaș poate fi stabilită numai la momentul partajării bunului comun

Diferența dintre proprietatea în devălmășie și coproprietatea pe cote-părți

Proprietatea în devălmășie și proprietatea comună pe cote-părți sunt forme ale proprietății comune, însă se deosebesc prin modul în care este determinat dreptul fiecărui titular.

În coproprietatea pe cote-părți, fiecare coproprietar deține o cotă ideală determinată din dreptul de proprietate, de exemplu 1/2 sau 1/3.
În proprietatea în devălmășie, cotele-părți nu sunt determinate pe durata existenței acestei forme de proprietate.

Diferența este importantă în special în materia actelor de dispoziție, a administrării bunurilor și a partajului, deoarece regulile aplicabile coproprietății pe cote-părți nu pot fi transpuse automat asupra devălmășiei.

Cum se exercită dreptul de proprietate comună în devălmășie

Exercitarea dreptului de proprietate în devălmășie presupune respectarea regulilor legale aplicabile raportului juridic din care aceasta izvorăște. În cazul bunurilor comune ale soților, Codul civil reglementează distinct actele de conservare, actele de administrare, folosința bunurilor comune și actele de înstrăinare sau grevare.

a) Actele de folosință a bunurilor comune

Art. 345 Cod civil prevede că fiecare soț are dreptul de a folosi oricare dintre bunurile comune fără consimțământul expres al celuilalt soț. Schimbarea destinației unui bun comun nu se poate face decât prin acordul soților.

Fiind o proprietate comuna în devălmăşie, cei doi soţi:
- sunt împreună proprietari asupra bunului, fără ca dreptul de proprietate să fie divizat pe cote părţi
- exercită împreună atributele dreptului de proprietate astfel că nici dreptul de folosinţă nu poate fi divizat între aceştia.

Folosinţa în mod exclusiv a locuinţei ce constituie bun comun al soţilor

poate fi dată de instanţă
în condiţiile art. 613^2 Cod pr.civ,
numai în timpul procesului de divorţ,
pe cale de ordonanţă preşedinţială.
- Întrucât constituie o măsură vremelnică cu privire la folosirea locuinţei, asemenea dispoziţii imperative neputându-se extinde la alte împrejurări sau situaţii.

b) Actele de conservare și administrare

Actele de conservare urmăresc prevenirea pierderii sau deteriorării bunului ori protejarea dreptului de proprietate.
Actele de administrare privesc gestionarea bunului și valorificarea acestuia în limitele destinației sale economice.

În cazul bunurilor comune ale soților, art. 345 din Codul civil reglementează posibilitatea fiecărui soț de a încheia singur anumite acte de conservare și administrare, precum și actele de dobândire a bunurilor comune, în condițiile legii. În măsura în care interesele sale legate de comunitatea de bunuri au fost prejudiciate printr-un act juridic, soțul care nu a participat la încheierea acelui act nu va putea pretinde decât despăgubiri de la celălalt soț, fără a putea fi afectate drepturile dobândite de terții de bună-credință cu care a fost încheiat un asemenea act.

c) Actele de dispoziție asupra bunurilor comune

Actele de dispoziție pot modifica sau transfera drepturile asupra bunului și sunt supuse unor cerințe juridice specifice. În cazul bunurilor comune ale soților, art. 346 din Codul civil stabilește regulile privind actele de înstrăinare și grevare a bunurilor comune, inclusiv necesitatea consimțământului ambilor soți în situațiile prevăzute de lege.

Întrucât proprietatea în devălmășie nu presupune cote-părți determinate, un titular nu poate trata automat o parte din bunul comun ca pe o cotă proprie, individualizată, de care poate dispune independent. Validitatea unui act juridic trebuie analizată în funcție de natura bunului, de regimul juridic aplicabil și de cerințele legale privind consimțământul titularilor.

Acordul se poate realiza

fie prin participarea efectiva a ambilor soți la încheierea actului juridic,
fie unul din soți da mandat special de reprezentare celuilalt soț, care va încheia singur actul juridic.

Nerespectarea este sancționată cu nulitatea relativă ce poate fi invocată numai de către soțul care nu și-a dat consimțământul. Tot el poate să confirme actul nul relativ. Oricare dintre soți poate dispune singur, cu titlu oneros, de bunurile mobile comune a căror înstrăinare nu este supusă anumitor formalități de publicitate. Actul juridic încheiat fără consimțământul expres al celuilalt soț va fi lovit de nulitate relativă. Dacă regimul comunității de bunuri încetează prin desfacerea căsătoriei, foștii soți rămân coproprietari în devălmășie asupra bunurilor comune. Aceasta până la stabilirea cotei-părți din bunuri ce revine fiecăruia dintre ei.

Absența cotelor-părți determinate

Caracteristica esențială a devălmășiei constă în faptul că titularii nu dețin cote-părți ideale determinate (precum 1/2 sau 1/3) pe durata existenței acestei forme de proprietate. Stabilirea cotelor are loc numai la încetarea devălmășiei, prin partaj.

Exercitarea în comun a drepturilor

Atributele dreptului de proprietate (posesia, folosința și dispoziția) sunt exercitate în mod colectiv de către toți coproprietarii. În lipsa unor dispoziții legale sau convenționale contrare, actele de administrare importantă și actele de dispoziție necesită, de regulă, acordul unanim al titularilor.

Exemplu

Bunurile soților: soții dețin bunurile comune în devălmășie, dar aceste bunuri sunt supuse partajării la divorț, când se stabilește și contribuția fiecărui soț la masa bunurilor. Relaţiile dintre soţi sunt bazate pe deplina egalitate a acestora în hotărârile pe care le iau în privinţa patrimoniului comun.

Proprietatea în devălmășie asupra terenurilor deținute de forme asociative

În anumite situații, proprietatea în devălmășie poate apărea în cadrul unor forme asociative, inclusiv în cazul unor terenuri deținute potrivit legislației speciale. Pentru terenurile aparținând unor forme asociative, precum composesoratele, regimul juridic trebuie analizat prin raportare la actele de constituire, titlurile de proprietate și normele speciale aplicabile.

În particular, art. 28 din Legea nr. 1/2000 conține dispoziții referitoare la anumite forme asociative de proprietate și la regimul terenurilor acestora. Nu orice teren deținut în comun de mai multe persoane este automat proprietate în devălmășie. Calificarea juridică depinde de titlul de dobândire și de reglementarea aplicabilă.

Când încetează proprietatea comună în devălmășie

Încetarea proprietății în devălmășie depinde de cauza care a determinat constituirea acesteia și de normele juridice aplicabile.

Proprietatea comuna în devălmăşie fiind specifică căsătoriei, există pe toată durata căsătoriei. În consecinţă, această modalitate de proprietate încetează odată cu desfacerea sau încetarea căsătoriei. Modul specific de încetare a coproprietății este împărțeala, cunoscută și sub denumirea de partaj.

Prin împărțeală se înţelege operațiunea juridică prin care se pune capăt stării de coproprietate ori de indiviziune, în sensul că:
- bunul sau bunurile stăpânite în comun pe cote-părți sunt împărțite între copărtași,
- fiecare dintre aceștia devenind proprietarul exclusiv asupra unui anume bun sau părți materiale din bun dintre cele ce formau obiectul coproprietății.
Dreptul indiviz este transformat într-un drept diviz și exclusiv asupra unui bun sau unei părți materiale determinate din bun.

Partajul bunurilor aflate în proprietate comună în devălmășie

Partajul reprezintă operațiunea juridică prin care încetează starea de proprietate comună, iar bunurile sau valorile sunt atribuite titularilor potrivit regulilor aplicabile. Potrivit art. 669 din Codul civil, încetarea coproprietății prin partaj poate fi cerută oricând, cu excepția situațiilor în care partajul a fost suspendat prin lege, act juridic sau hotărâre judecătorească.

În cazul devălmășiei, trebuie avute în vedere particularitățile acestei forme de proprietate. Cotele ce revin titularilor nu trebuie presupuse automat ca fiind egale, ci se determină potrivit normelor aplicabile situației concrete.

Poate fi cerut

oricând indiferent de durata coproprietății asupra bunului sau bunurilor supuse partajului.
de oricare dintre coproprietari sau de creditorii acestora, având ca obiect bunul sau bunurile asupra cărora poartă coproprietatea, precum și fructele civile, naturale sau industriale
să fie făcut prin bună învoială sau prin hotărâre judecătorească.

a) Partajul voluntar

necesită acordul tuturor coproprietarilor,
materializat în convenția de partaj, ce trebuie să îndeplinească toate condițiile de validitate a unui act juridic.
dacă unul dintre coproprietari este lipsit de capacitate de exercițiu sau are capacitate de exercițiu restrânsă, partajul voluntar va putea fi făcut numai cu autorizarea instanței de tutelă, precum și cu autorizarea ocrotitorului legal.

b) Partajul judiciar

Dacă titularii nu ajung la un acord, partajul poate fi solicitat instanței competente. În funcție de situația juridică și de natura bunurilor, partajul poate presupune:
- împărțirea bunurilor în natură, dacă aceasta este posibilă;
- atribuirea integrală a unui bun unuia dintre titulari, cu plata unei sulte către ceilalți, în condițiile legii;
- vânzarea bunului și distribuirea prețului potrivit drepturilor stabilite.
Modalitatea concretă de partaj depinde de caracteristicile bunurilor, de poziția titularilor și de dispozițiile legale aplicabile.

c) Partajarea bunurilor aflate în coproprietate se va face

în natură proporțional cu cota-parte a fiecărui coproprietar
va fi atribuit în întregul său, în schimbul unei sume de bani numită sultă, în favoarea unuia ori a mai multor coproprietari, la cererea acestora
va putea fi vândut în modul stabilit de coproprietari ori, în caz de neînțelegere între aceștia, la licitație publică, în condițiile legii, vânzare urmată de distribuirea prețului către coproprietari proporțional cu cota-parte din drept ce aparține fiecăruia dintre ei.

Termenul începe

de la data stabilită în actul de partaj, dacă acesta s-a făcut în mod voluntar, dar nu mai devreme de data încheierii actului
de la data rămânerii definitive a hotărârii judecătorești pronunțate în cauză, dacă partajul s-a realizat pe cale judiciară

În cazul imobilelor efectele juridice ale partajului se vor produce numai dacă

actul de partaj încheiat în formă autentică sau
hotărârea judecătorească rămasă definitivă au fost înscrise în cartea funciară.

Actele încheiate, în condițiile legii, de un coproprietar cu privire la bunul comun rămân valabile. Acestea sunt opozabile celui căruia i-a fost atribuit bunul în urma partajului. În cazul încetării căsătoriei ca urmare a decesului unuia dintre soţi, se naşte pe data decesului. Aceasta este şi data deschiderii succesiunii și, în mod automat starea de indiviziune pe cote părţi între soţul supravieţuitor şi moştenitorii soţului decedat.

Coproprietarul înstrăinător bunurilor comune în devălmăşie

nu poate invoca nulitatea relativă a actului de partaj voluntar lovit de această nulitate
dacă, cel care înstrăinează în tot sau în parte bunurile ce i-au fost atribuite prin partaj, a cunoscut situația
- Înstrăinarea are semnificația confirmării tacite a nulității relative ce afecta actul de partaj prin bună învoială.

Desființarea partajului

Partajul este un act juridic, un contract ce trebuie să îndeplinească toate condițiile de validitate a unui act juridic.

Partajul prin bună învoială poate fi desființat pentru aceleași cauze ca și contractele, respectiv

pentru cauză de nulitate absolută ori
pentru cauză de nulitate relativă

Când partajul are ca obiect bunuri imobile, el trebuie încheiat în formă autentică. Nerespectarea acestei forme va fi sancționată cu nulitatea absolută a convenției de partaj, cu consecința desființării ei. Art 684 alin 2 Cod civil impune participarea tuturor coproprietarilor la partajul voluntar. Partajul făcut numai cu participarea unora dintre aceștia va fi lovit de nulitate absolută.

Art 648 alin 3 Cod civil prevede posibilitatea încheierii unui act de partaj voluntar parțial. Aceasta este valabil și atunci când nu cuprinde toate bunurile comune. Pentru bunurile omise se poate face oricând un partaj suplimentar.

Efectele partajului

Art. 680 din Codul civil reglementează efectele partajului, inclusiv dobândirea proprietății exclusive asupra bunurilor sau sumelor de bani atribuite fiecărui coproprietar. În cazul bunurilor imobile, efectele partajului trebuie analizate împreună cu normele referitoare la cartea funciară și la publicitatea drepturilor reale.

Întrebări frecvente despre proprietatea comună în devălmășie

Ce înseamnă proprietatea comună în devălmășie?

Este forma de proprietate în care un bun aparține simultan mai multor persoane, fără ca fiecare titular să aibă o cotă-parte determinată din dreptul de proprietate.

Care este diferența dintre devălmășie și coproprietatea pe cote-părți?

În devălmășie, cotele titularilor nu sunt determinate pe durata acestei forme de proprietate. În coproprietatea pe cote-părți, fiecare titular deține o cotă ideală determinată din dreptul de proprietate.

Bunurile dobândite în timpul căsătoriei sunt bunuri comune?

În regimul comunității legale, bunurile dobândite în timpul acestui regim de oricare dintre soți sunt, ca regulă, bunuri comune în devălmășie, potrivit art. 339 din Codul civil. Trebuie însă verificate excepțiile legale privind bunurile proprii.

Poate un soț să vândă singur un bun comun?

Nu în toate situațiile. Regimul juridic al actului depinde de natura operațiunii și de bunul vizat. Pentru actele de înstrăinare sau grevare a bunurilor comune, trebuie respectate cerințele art. 346 din Codul civil și celelalte norme aplicabile.

Cotele soților la partaj sunt întotdeauna egale?

În lichidarea regimului comunității legale, contribuția fiecărui soț la dobândirea bunurilor comune și la îndeplinirea obligațiilor comune se stabilește potrivit dispozițiilor Codului civil, inclusiv art. 357.