Principiile noilor Carti Funciare

Principiile noilor Carti Funciare sunt reglementate în Legea nr. 7 din 1996

• al publicității integrale și formale,
• al relativității,
• al legalității,
• al oficialității,
• al opozabilității,
• al forței probante  

Principiile Cărților Funciare 

1. Principiul publicității: acest principiu implică faptul că toate informațiile și drepturile înscrise în cartea funciară sunt publice, oricine poate consulta cartea funciară și poate obține informații despre imobile și proprietari.
2. Principiul efectului constitutiv al înscrierii: în conformitate cu acest principiu, drepturile reale (drepturi de proprietate, de exemplu) nu se dobândesc doar prin acordul părților, ci necesită înscrierea în cartea funciară pentru a dobândi efecte juridice. De asemenea, și constituirea sau modificarea drepturilor reale (ipoteci, servituți) se produce prin înscriere.
3. Principiul priorității: acest principiu stabilește că drepturile înscrise în cartea funciară au prioritate în funcție de ordinea temporală a înscrierilor lor. Cu alte cuvinte, primul înscris are prioritate față de cele ulterioare, în cazul în care există conflicte între drepturi.
4. Principiul relativității înscrierii: efectele înscrierii se produc exclusiv între părțile implicate în actul juridic.

Principiul publicității integrale și formale

Acest principiu este regula potrivit căreia în cartea funciara au fost înscrise:

1. toate drepturile reale imobiliare, numite și drepturi tabulare,
2. drepturile de creanță în cazurile anume prevăzute de lege
3. faptele sau alte raporturi juridice care au legătură cu imobilele înscrise în CF şi

Oricine are dreptul să cerceteze carti funciare și actele care au stat la baza înscrierilor efectuate în acestea. Principiul publicității integrale și formale supune înscrierii în carti funciare și:

• altor drepturi reale imobiliare,
• operațiuni materiale,
• drepturi personale,
• faptele sau alte raporturi juridice în legătură cu imobile cuprinse într-o anumită carte funciară, putând fi consultate și obținute extrase sau copii ale actelor justificative.

Consultarea cărții funciare și a înscrisurilor

• solicitantul nu trebuie să-și justifice interesul său în fața BTCPI
• persoanele interesate au atât dreptul cât și obligația de a consulta cărțile funciare.
• este instituită prezumția legală a cunoașterii exactității înscrierilor în CF de către persoanele care tranzacționează imobile ce fac obiectul acestor înscrieri

Principiul publicității integrale și formale este prevăzut în următoarele reglementări legale:

1) art. 23 din Legea 7/1996 – în  partea aII-a şi a III-a ale cartii funciare sunt înscrise

• numele  proprietarului,
• actele și faptele juridice care constituie titlul dreptului de proprietate,
• menționarea înscrisului pe care se întemeiază acest drept,
• menționarea transmisiunilor proprietății,
• menționarea servituților constituite în folosul proprietății,
• menționarea faptelor juridice, drepturilor personale sau alte raporturi juridice,
• menționarea acțiunilor privitoare la proprietate, dezmembrămintele proprietății, sechestrul, etc

2) art.24 alin. 3 din Legea nr. 7/1996 dispune că dreptul de proprietate și celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor înscrie în Carti Funciare pe baza

• înscrisului autentic notarial sau a certificatului de moștenitor, încheiate de un notar public,
• a hotărârii judecătorești rămasă definitivă sau
• un act emis de autoritățile administrative, în cazurile în care legea prevede aceasta, prin care s-au constituit ori transmis în mod valabil

Principiul Relativității

Acest principiu este regula în temeiul căreia înscrierea unui drept în carti funciare se poate face numai împotriva celui care la data înregistrării cererii este înscris sau urmează a fi înscris în cartea funciară ca titular al dreptului asupra căruia înscrierea va fi făcută.

Înscrierea în carti funciare a unui drept real imobiliar:

• poate fi făcută numai împotriva antecesorului tabular
• dreptul real imobiliar trebuie să fi fost dobândit de la proprietarul dreptului tabular (înscris în cartea funciară)
• va fi respinsă dacă din actul justificativ care însoțește cererea de înscriere rezultă că dreptul a fost dobândit de la o altă persoană decât proprietarul tabular

Pot fi înscrise totodată în cartea funciară, dacă ambele cereri se solicită deodată, atât:

• dreptul de proprietate al noului dobânditor va fi înscris împotriva vânzătorului său, proprietar tabular
• dreptul de ipotecă împotriva noului dobânditor -constituitor al dreptului de ipotecă.

În cazul în care dreptul real a fost înstrăinat succesiv mai multor persoane înscrierile nu s-au făcut, cel din urmă îndreptățit poate cere înscrierea dobândirilor succesive anterioare.

Dacă un imobil a fost înstrăinat succesiv prin antecontracte de vânzare-cumpărare

• ultimul dobânditor își va putea înscrie dreptul său asupra imobilului
• numai cu condiția înscrierii mai înainte a drepturilor antecesorilor săi în ordinea dobândirii acestor drepturi

Dacă încheierea actului de vânzare-cumpărare în formă autentică nu este posibilă pe cale amiabilă, ultimul dobânditor

• care cere înscrierea dreptului său în cartea funciară,
• va trebui să cheme în judecată atât pe antecesorul său cât și pe antecesorii acestuia, pe calea acțiunii oblice,
• va trebui să solicite și înscrierea drepturilor acestora în cartea funciară pe baza înscrisurilor doveditoare în original sau a copiilor legalizate ale acestor înscrisuri.

În cazul imobilului dobândit prin titlul de proprietate, emis în baza legilor fondului funciar, care a fost înstrăinat, pentru înscrierea în CF:

• va fi suficient ultimului act doveditor al drepturilor reale privitoare la imobilul în cauză
• va fi înscris direct dreptul de proprietate al ultimului dobânditor în baza actului de vânzare-cumpărare sau a altui act de transmitere a acelui drept

Principiul Legalității

Publicitatea imobiliară prin carti funciare are ca scop:

• asigurarea exactității,
• asigurarea corectitudinii și
• asigurarea certitudinilor înscrierilor efectuate în aceste instrumente de evidență tehnico-juridice cadastrale

Principiul legalității trebuie analizat din prisma a două specialități:

• legalitatea formală – potrivit căreia registratorul:

1. nu poate încuviința decât înscrierea actelor și faptelor juridice prevăzute de lege supuse acestei operațiuni juridice și
2. nu se poate întemeia decât pe cererea ce îi este adresată de cel interesat și actele ei însoțitoare

• legalitatea materială – registratorul să cerceteze:

1. dacă înscrisul pe baza căruia se solicită înscrierea întrunește condițiile de fond și de formă impuse de lege pentru înscrierea dreptului său
2. dacă în însuși cuprinsul cărții funciare nu există vreo piedică la efectuarea înscrierii

Principiul legalității reiese și din procedura de înscriere în cartea funciară.

Cererea de solicitare a înscrierii în carti funciare

• este analizată ca și conținut și formă,
• urmează a fi admisă prin încheiere – dacă respectă cerințele legale sau
• urmează a fi respinsă – prin încheiere motivată – dacă nu sunt întrunite condițiile legale

Persoanele interesate pot formula cerere de reexaminare a încheierii de admitere sau de respingere într-un termen legal de decădere.

• Plângerea urmează a fi soluționată de judecătoria competentă teritorial cu soluționarea cauzei.
• Hotărârea pronunțată se poate ataca numai cu apel iar hotărârea definitivă se comunică din oficiu BTCPI .

Conform prevederilor legale, înscrierea făcută în temeiul unei hotărâri judecătorești își va produce efectele de la data înregistrării cererii de înscriere la BTCPI. În cazul respingerii plângerii celui interesat prin hotărâre judecătorească definitivă, notările făcute se radiază din oficiu.

Principiul Oficialității

Acest principiu implică obligația notarului de a cere, din oficiu:

• extras de carte funciară pentru autentificare sau, dupa caz, certificat de sarcini
• înscrierea dreptului în cartea funciară la BTCPI în a cărui rază de activitate este situat imobilul.

Obligaţia o are notarul ce a întocmit un act prin care

• se transmite,
• se modifica,
• se constituie sau
• se stinge un drept real imobiliar

Prin lege se impune a se face mențiune expresă despre executarea acestei obligații chiar în cuprinsul actului sau, după caz, în cuprinsul certificatului de moștenitor.

Extrasul pentru autentificare

• este valabil 10 zile lucrătoare de la data înregistrării cererii
• în baza lui notarul public poate efectua toate operațiunile notariale necesare întocmirii actului în vederea căruia a fost solicitat
• pe perioada valabilității extrasului registratorul nu va efectua nici un fel de înscriere în cartea funciara, cu exceptia aceleia pentru care a fost eliberat extrasul

Valabilitatea extrasului încetează

• prin împlinirea termenului,
• la momentul înregistrării cererii de înscriere a actului notarial pentru care acesta a fost eliberat sau
• la cererea notarului public care a solicitat extrasul

Cererile depuse în perioada de valabilitate a extrasului de carte funciară pentru autentificare cu privire la imobilul pentru care acesta a fost eliberat se soluționează:

• după expirarea termenului de valabilitate a extrasului,
• în ordinea și cu procedura prevăzută de art 35 alin. 1-4 din Legea nr. 7/1996.

Instanţa nu va putea trece la dezbaterea pe fond a unei acțiuni privind desființarea actului juridic supus înscrierii, dacă acesta nu a fost înscris, în prealabil, pentru informare, în CF. La autentificarea actelor notariale prin care se stinge un drept real imobiliar, precum și în cadrul procedurii succesorale, pentru imobilele înscrise în cartea funciară se va solicita extras de carte funciară de informare.

Principiul Opozabilității

Conform prevederilor din Legea nr.7/1996 art. 2 și a Ordinului Directorului general al ANCPI nr. 700/2014 art. 20 publicitatea imobiliară asigură opozabilitatea:                    

• drepturilor reale imobiliare,
• drepturilor personale,
• a actelor şi faptelor juridice, precum și
• a oricăror raporturi juridice supuse publicității referitoare la imobile,

Publicitatea imobiliară nu are efect constitutiv de drepturi până la finalizarea lucrărilor de înregistrare sistematică pentru fiecare unitate administrativ-teritorială.

Până la acea dată înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate și a altor drepturi reale se face numai în scop de opozabilitate față de terți. În această perioadă drepturile reale imobiliare continuă să ia naștere prin simpla încheiere valabilă a actelor juridice având ca obiect imobilele.

Principiul Forței Probante

Va fi socotit titularul dreptului real înscris în folosul său oricine a dobândit cu bună-credință vreun drept real înscris în cartea funciară, în temeiul unui act juridic cu titlu oneros, chiar dacă la cererea adevăratului titular, dreptul autorului său este radiat din cartea funciară

Această prezumție operează numai în favoarea :

• terților dobânditori cu titlu oneros ai drepturilor reale imobiliare și
• terților dobânditori ai ipotecii convenționale

Dacă în cartea funciară a fost înscris un drept real în folosul unei persoane, se prezumă că dreptul exista, în folosul ei, dacă a fost constituit sau dobândit cu bună-credință, cât timp nu se dovedește contrariul. Dacă un drept a fost radiat din cartea funciară se prezumă că acel drept nu există.

Dobânditorul este considerat de bună-credință dacă:

• la data înregistrării cererii de înscriere a dreptului în folosul său,
• nu a fost notată nici o acțiune prin care se contestă cuprinsul cărții funciare sau
• din titlul transmițătorului și din cuprinsul cărții funciare nu reieșea vreo neconcordanță între acestea și situația juridică reală.

Această prezumție operează numai în favoarea:

• terților dobânditori cu titlu oneros ai drepturilor reale imobiliare
• terților dobânditori ai ipotecii convenționale

În ambele situații operează această prezumție dacă dreptul tabular aparține în realitate unei alte persoane decât antecesorul acestor terți.

Prezumția bunei-credințe nu poate fi invocată

• de către părțile actului juridic de constituire sau transmitere a unui drept tabular, una împotriva celeilalte și
• nici de succesorii lor universali sau cu titlu universal

Pentru a exista buna-credință este necesară îndeplinirea, în mod cumulativ, a următoarelor condiții

• să nu fi fost înregistrată nici o acțiune

• prin care se contestă cuprinsul cărții funciare, mai înainte de înregistrarea cererii de înscriere a dreptului terțului dobânditor
• prin notarea unei acțiuni judecătorești se pune sub semnul incertitudinii existența dreptului real imobiliar înscris în cartea funciară în favoarea antecesorului terțului dobânditor
• din cuprinsul carti funciare

• să nu rezulte nici o cauză care să justifice rectificarea acesteia în favoarea altei persoane,
• să nu existe notată în cartea funciară, anterior înregistrării cererii de înscriere a dreptului terțului dobânditor a altor situații juridice cum ar fi:

1. antecontracte de vânzare-cumpărare, a căror realizare ar determina radierea dreptului tabular și înscrierea lui in folosul persoanelor beneficiare a acelor situații juridice
2. acte de urmăriri silită a imobilului, etc…

• terțul dobânditor nu a cunoscut, pe alta cale, inexactitatea carti funciare

• această condiție decurge din caracterul relativ al prezumției exactității înscrierilor în cartea funciară,
• conferă posibilitatea adevăratului titular al dreptului real imobiliar să combată această prezumție și
• conferă prezumția bunei-credințe a terțului dobânditor

Închiderea Cărților Funciare 

În cazul alipirii sau dezlipirii de imobile, se deschid noi cărți funciare și cele vechi se închid, neputând fi redeschise. Dacă un imobil înscris în cartea funciară este în totalitate transcris, cartea funciară aferentă se va închide și nu se mai poate folosi pentru noi înscrieri.