Ipoteca convențională și ipoteca legală sunt garanții reale care protejează creditorul împotriva riscului de neexecutare a unei obligații.

Ipoteca convențională și ipoteca legală: definiție, diferențe și condiții de constituire

Ipoteca este acel drept real asupra bunurilor mobile sau imobile afectate executării unei obligaţii. 

• În funcție de izvorul său juridic, ipoteca poate fi:
  • Ipoteca convențională: este o garanție stabilită prin acordul părților, este acordul de voință între părți (debitor și creditor) pentru a garanta o obligație. Este stabilită printr-un contract.
  • Ipoteca legală: este o garanție stabilită prin lege, fără acordul părților, ca o măsură de protecție pentru anumite creanțe. Se impune prin lege, de exemplu, pentru a garanta plata impozitelor sau a lucrărilor de construcție.  

Diferența principală dintre ipoteca convențională și ipoteca legală constă în izvorul lor juridic, ipoteca convențională se constituie prin acordul părților, în timp ce ipoteca legală este recunoscută direct de lege pentru anumite creanțe. Ambele permit creditorului să urmărească bunul ipotecat și să beneficieze de preferință la distribuirea sumelor obținute din valorificarea acestuia, în condițiile legii.

Ipoteca este reglementată de Codul civil, în principal prin art. 2343 și următoarele. Pentru înțelegerea diferențelor dintre cele două forme de ipotecă, trebuie analizate condițiile de constituire, bunurile care pot fi ipotecate, formalitățile de publicitate și drepturile creditorului ipotecar.

Ce este ipoteca

Potrivit art. 2343 din Codul civil, ipoteca este un drept real asupra bunurilor mobile sau imobile afectate executării unei obligații. Ipoteca reprezintă o garanție reală prin care un bun este afectat garantării unei creanțe, fără ca proprietarul să fie, în mod obișnuit, deposedat de acesta.

Ipoteca poate avea ca obiect bunuri mobile sau imobile, corporale ori incorporale, bunuri determinate sau determinabile, precum și universalități de bunuri, în condițiile prevăzute de lege. Indiferent de forma sa, ipoteca are rolul de a consolida poziția creditorului în cazul în care debitorul nu își execută obligațiile.

Care sunt principalele caractere juridice ale ipotecii

• Este o garanție reală, deoarece poartă asupra unui bun sau asupra unor drepturi patrimoniale admise de lege.
• Nu presupune, de regulă, deposedarea proprietarului, care poate continua să folosească bunul în limitele legii și ale actului constitutiv.
• Conferă dreptul de urmărire, permițând creditorului să urmărească bunul ipotecat în condițiile legii, inclusiv atunci când acesta ajunge în patrimoniul altei persoane.
• Conferă dreptul de preferință, prin care creditorul ipotecar poate beneficia de prioritate la distribuirea sumelor obținute din valorificarea bunului, potrivit rangului garanției și regulilor aplicabile.
• Are caracter accesoriu, întrucât garantează o obligație principală, iar existența și stingerea garanției sunt legate de regimul juridic al creanței garantate, sub rezerva dispozițiilor legale aplicabile.

Ipoteca convențională: definiție și condiții de constituire

Ce este ipoteca convențională

Ipoteca convențională este garanția reală constituită prin acordul de voință al creditorului și al constituitorului ipotecii, în condițiile prevăzute de Codul civil. Constituitorul ipotecii poate fi debitorul obligației garantate sau o terță persoană care acceptă să afecteze un bun propriu pentru garantarea datoriei altuia.

• este cea care îşi are izvorul în contractul încheiat între creditor şi constituitor. Atât ipotecile imobiliare, cât şi cele mobiliare pot fi convenționale, în funcție de natura bunului ipotecat.
• creditorul și debitorul stabilesc de comun acord termenii și condițiile, iar dreptul de ipotecă este înregistrat în cartea funciară sau într-un alt registru relevant, în funcție de bunul ipotecat.
• apare din voința părților, printr-un contract de ipotecă. 
• poate fi constituită de debitor sau un terț, dar numai dacă are dreptul de a ipoteca bunul și capacitatea legală de a dispune de acesta. 
• contractul de ipotecă trebuie să fie bine determinat, să identifice părțile, cauza obligației și să descrie precis bunul afectat garanției

Exemplu: o persoană care contractează un credit poate constitui o ipotecă asupra unui apartament pentru garantarea rambursării împrumutului. De asemenea, o altă persoană poate constitui o ipotecă asupra unui bun propriu pentru a garanta creditul debitorului, fără ca prin acest simplu fapt să devină personal obligată la plata întregii datorii.

• Ipoteca convențională poate fi imobiliară sau mobiliară, în funcție de bunul asupra căruia se constituie:
  • Valabilitate: rămâne valabilă chiar și în cazul în care debitorul nu a primit suma de bani la momentul constituirii.
  • Constituire: se încheie prin acordul liber exprimat al părților, prevăzut într-un contract.
  • Subiect: poate fi constituită atât de către debitor, cât și de către un terț care deține dreptul ce urmează să fie ipotecat.
  • Obiect: poate garanta orice tip de obligație, inclusiv obligații viitoare sau datorii de plată a unei sume de bani.

Care sunt condițiile de constituire a ipotecii convenționale

I. Condiţiile de fond

Privesc persoana creditorului şi a constituitorului, creanţa garantată şi bunul ipotecat.

a) Cerinţele care privesc persoana creditorului şi a constituitorului

1. Cel care constituie ipoteca trebuie să aibă capacitate deplină de exerciţiu
2. Cel care constituie ipoteca trebuie să fie proprietarul actual al bunului imobil

Părţile contractului de ipotecă sunt constituitorul şi creditorul. Identificarea celor două persoane în cuprinsul contractului de ipotecă este prevăzută de art. 2372 alin. 2 cod civil sub sancţiunea nulităţii. Necesitatea ca și debitorul să apară în contract este considerată esențială atunci când acesta este diferit de persoana constituitorului. Aceasta deoarece terții vor fi interesați să afle cine este adevăratul proprietar al bunului ipotecat și nu cine este debitorul a cărui obligație este garantată cu respectivul bun. Constituitorul ipotecii poate fi debitorul şi o terţă persoană, acesta va avea drepturile şi obligaţiile debitorului ipotecar, fără a fi supus regimului garanţiilor personale.

Ipotecarea unui bun al minorului este posibilă numai pentru garantarea obligaţiilor sale şi nu ale altuia.

Încheierea contractului de ipotecă

• pentru minorul care nu a împlinit 14 ani se realizează prin reprezentantul său legal (art.43 alin.2 cod civil)
• minorul care a împlinit 14 ani, ipoteca este consimţită de minor, fiind necesară încuviinţarea părinţilor sau a tutorelui, după caz
• în toate cazurile, ipotecarea unui bun al minorului se poate realiza numai cu avizul consiliului de familie şi autorizarea instanţei de tutelă. Sancţiunea încălcării acestor dispoziţii este nulitatea relativă a contractului de ipotecă
  • Titularul dreptului de ipotecă este creditorul.

În materie mobiliară ipoteca poate fi constituită:

• în favoarea unui terţ desemnat de către creditor, care va exercita drepturile creditorului ipotecar şi va fi ţinut de obligaţiile acestuia.
• în favoarea unui singur beneficiar sau a mai multor beneficiari simultan, care vor primi acelaşi rang:
  • fie prin înregistrarea simultană a ipotecii mobiliare în registrele de publicitate,
  • fie prin desemnarea unui agent.
  • Dacă a fost desemnat un agent, acesta va putea să exercite toate drepturile creditorilor ipotecari care l-au desemnat. El va răspunde faţă de beneficiarii ipotecii mobiliare pentru actele întreprinse.

b) Cerinţe referitoare la creanţa garantată

Ipoteca poate garanta obligaţii de orice fel (art.2369 cod civil).

• Pentru a fi valabil, contractul de ipotecă trebuie să conţină elemente suficiente pentru a se determina în mod rezonabil:
  • suma pentru care este constituită ipoteca,
  • cauza obligaţiei garantate, adică faptul juridic generator, care poate fi un act juridic sau un fapt juridic în sens restrâns.

• Poate fi garantată şi o obligaţie viitoare:
  • o ipotecă constituită pentru o creanţă viitoare dobândeşte rangul din momentul înscrierii garanţiei în registrele de publicitate,
  • o ipotecă constituită pentru a garanta plata unei sume de bani este valabilă chiar dacă la momentul constituirii debitorul nu a primit sau a primit doar în parte prestaţia garantată.

Dacă creditorul refuză să predea sumele pe care s-a angajat să le pună la dispoziţia debitorului, acesta are posibilitatea să obţină reducerea sau desfiinţarea ipotecii pe cheltuiala creditorului, plătind acestuia sumele atunci datorate. Creditorul poate fi obligat şi la daune-interese.

c) Cerinţe ce privesc bunul ipotecat

1. Situaţia în care constituitorul deţine asupra bunului un drept anulabil ori afectat de o condiţie. El nu va putea consimţi decât la o ipotecă supusă aceleaşi nulităţi sau condiţii (art.2367).
2. Valabilitatea contractului de ipotecă ce are ca obiect un bun viitor – art.1228 recunoaşte părţilor posibilitatea de a încheia contracte asupra unor bunuri viitoare.

Ipoteca poate fi constituită numai de titularul actual al dreptului ce urmează a fi ipotecat. Este permisă constituirea ipotecii şi atunci când constituitorul nu este încă titularul dreptului grevat de ipotecă. Ipoteca imobiliară se constituie numai prin înscrierea în CF. Un asemenea contract este valabil, efectele sale fiind diferite după cum bunul grevat este unul mobil sau imobil.

• Constituirea ipotecii este amânată până la momentul înscrierii ei în CF, ulterior intrării bunului imobil în patrimoniul constituitorului
• Ipoteca consimţită pe baza acordului de voinţe al părţilor va fi lipsită de eficienţă până la momentul dobândirii bunului de către constituitor

Ce bunuri pot fi ipotecate

• În condițiile legii, ipoteca convențională poate avea ca obiect:
  • terenuri și construcții;
  • cote-părți din dreptul de proprietate asupra unui imobil;
  • dreptul de uzufruct asupra unor bunuri imobile;
  • dreptul de superficie;
  • bunuri mobile corporale;
  • creanțe și alte drepturi patrimoniale admise de lege;
  • universalități de bunuri, în cazurile permise de Codul civil.

Potrivit art. 2379 din Codul civil, ipoteca imobiliară poate avea ca obiect, între altele, bunuri imobile și anumite drepturi reale imobiliare expres prevăzute de lege. Bunurile inalienabile sau insesizabile nu pot fi ipotecate, sub rezerva situațiilor reglementate de lege.

II. Condiţii de formă

Ipoteca convenţională este valabilă numai dacă este constituită prin act autentic. Ipoteca este un act solemn. Forma autentică este cerută ad validitatem, încheierea sa valabilă fiind condiţionată de respectarea unor cerinţe de formă sub sancţiunea nulităţii absolute. Nu este necesar ca ipoteca să fie constituită prin acelaşi înscris din care rezultă şi obligaţia principală.

Dacă ipoteca este imobiliară, contractul de ipotecă trebuie încheiat în forma unui înscris autentic notarial. Dacă actul juridic constitutiv al ipotecii este încheiat printr-un mandatar şi contractul de mandat trebuie întocmit în formă autentică. Soluţia este pe deplin valabilă în situaţia reprezentării persoanei fizice. În cazul persoanelor juridice, este suficient ca puterea de reprezentare să fie conferită reprezentantului în urma deliberărilor şi a împuternicirilor întocmite sub semnătură privată, în conformitate cu prevederile actului constitutiv.

Dacă ipoteca este mobiliară, contractul de ipotecă trebuie încheiat în formă autentică sau sub semnătură privată.

• Nu se supun regulilor de drept comun privitoare la forma cerută pentru încheierea contractului de ipotecă:
  • ipoteca asupra instrumentelor financiare, care se constituie conform regulilor pieţei pe care acestea sunt tranzacţionate
  • ipoteca asupra acţiunilor şi părţilor sociale ale unei societăţi, care se constituie potrivit regulilor stabilite prin lege specială

Ipoteca convențională poate fi folosită

• atât pentru garantarea unor credite ipotecare,
• cât și pentru alte tipuri de împrumuturi, fiind reglementată printr-un acord scris între părți.

În cazul în care debitorul nu își respectă obligațiile de plată, creditorul are dreptul să execute bunul ipotecat, în conformitate cu prevederile legale. Spre deosebire de ipoteca legală, care poate apărea automat în anumite situații legale (cum ar fi datorii fiscale sau obligații de întreținere), ipoteca convențională se bazează pe voința părților implicate în acordul contractual.                

Se constituie fără deposedarea constituitorului de bunul grevat. Fiind o veritabilă garanţie reală, ipoteca asigură titularului ei atât un drept de urmărire cât şi un drept de preferinţă. Este reglementată de art.2343-2479 cod civil. Ipoteca se poate constitui în mod distinct atât asupra bunurilor imobile, cât şi asupra celor mobile.

Bunurile imobile – ipoteca ce se constituie asupra imobilului ca bun principal, priveşte şi accesoriile acestuia. Ca excepţie de la regula potrivit căreia accesoriu urmează soarta principalului, bunul mobil care devine accesoriu al unui imobil fără a–şi pierde individualitatea, poate fi ipotecat şi separat de acesta.

Bunurile mobile grevate de un drept de ipotecă devin accesoriu unui imobil, garanţia reală subzistă, cu excepţia situaţiei în care ea poartă asupra materialelor de construcţie sau asupra altor bunuri încorporate într-o construcţie sau altă amelioraţiune a unui teren. De regulă, ipoteca grevează dreptul de proprietate.

Conform art. 2379 poate fi ipotecat şi:

• dreptul de uzufruct  constituit asupra bunurilor imobile şi accesoriilor acestora
• cotele-părţi  din dreptul asupra imobilelor (art.2379 alin.1 lit.c)
• dreptul de superficie  (art.2379 alin.1 lit.d).

• Ipotecile pot fi clasificate în funcţie de mai multe criterii.
  • Dacă bunurile sunt individual determinate sau universalităţi de bunuri, ipotecile sunt speciale şi generale
  • Dacă bunurile grevate sunt mobile sau imobile, ipotecile sunt mobiliare şi imobiliare
  • După izvorul lor ipotecile sunt legale şi convenţionale

Cum se înscrie ipoteca convențională

În cazul ipotecii imobiliare, înscrierea în cartea funciară este esențială pentru constituirea dreptului de ipotecă, potrivit art. 2377 din Codul civil și normelor de publicitate imobiliară aplicabile. În cazul ipotecii mobiliare, publicitatea garanției se realizează prin mecanismele prevăzute de lege, inclusiv prin înscrierea în Registrul Național de Publicitate Mobiliară, atunci când aceasta este cerută pentru opozabilitatea sau rangul garanției. Înscrierea în registrul corespunzător permite aducerea garanției la cunoștința terților și contribuie la stabilirea rangului creditorului, în condițiile legii.

Exemplu de ipotecă convențională

O persoană contractează un credit bancar pentru achiziționarea unui apartament. Pentru garantarea rambursării creditului, se constituie o ipotecă asupra imobilului, prin încheierea contractului în forma legală și îndeplinirea formalităților de publicitate. Dacă debitorul nu își execută obligațiile și sunt îndeplinite condițiile legale pentru executare, creditorul poate solicita valorificarea bunului ipotecat, urmând ca suma obținută să fie distribuită potrivit regulilor de executare și de preferință aplicabile.

Ipoteca legală: definiție și cazuri prevăzute de lege

Ipoteca legală este garanția reală pe care legea o recunoaște în favoarea anumitor creditori, pentru protejarea unor creanțe determinate.

Ce este ipoteca legală

• se creează prin forța legii, fără a fi necesar consimțământul părților
• se instituie automat în situațiile prevăzute de legislație
• protejează interesele creditorilor, cum ar fi statul sau constructorii, în condițiile specificate de lege
• este întâlnită numai în materie imobiliară
• anumite ipoteci legale pot privi doar bunurile prezente ale debitorului, excluzând bunurile viitoare, spre deosebire de ipoteca convențională. 
• Exemple: există ipoteci legale în favoarea statului, a comunelor sau a altor entități publice pentru sume datorate. 

Cazurile de ipotecă legală sunt reglementate de art. 2386 cod civil

• Ipoteca legală a vânzătorului asupra bunului vândut, pentru preţul datorat. Se aplică şi în cazul schimbului cu sultă sau al dării în plată cu sultă în folosul celui care înstrăinează, pentru plata sultei datorate.
• ipoteca promitentului achizitor pentru neexecutarea promisiunii de a contracta având ca obiect un imobil înscris în CF, asupra imobilului respectiv, pentru restituirea sumelor plătite în contul acestuia.
• ipoteca celui care a împrumutat o sumă de bani pentru dobândirea unui imobil, asupra imobilului astfel dobândit, pentru restituirea împrumutului
• ipoteca celui care a înstrăinat un imobil în schimbul întreţinerii, asupra imobilului înstrăinat, pentru plata rentei în bani corespunzătoare întreţinerii neexecutate. Dreptul de proprietate al debitorului întreţinerii nu se va înscrie în CF decât odată cu această ipotecă
• ipoteca de care beneficiază coproprietarii, pentru plata sultelor sau a preţului datorat de coproprietarul adjudecatar al imobilului ori pentru garantarea creanţei rezultând din evicţiune, asupra imobilelor ce au revenit coproprietarului ţinut de o atare obligaţie
• ipoteca arhitecţilor şi a antreprenorilor care au convenit cu proprietarul să edifice, să reconstruiască sau să repare un imobil, asupra imobilului, pentru garantarea sumelor datorate acestora, însă numai în limita sporului de valoare realizat. Ipoteca grevează nu doar lucrarea (construcţia edificată sau asupra căreia s-au efectuat reparaţii sau care a fost refacută) ci imobilul aşa cum este el definit de art. 876 cod civil adică teren şi construcţie
• ipoteca legatarilor cu titlu particular, asupra imobilelor din moştenire cuvenite celui obligat la executarea legatului, pentru plata acestuia

Alte cazuri prevăzute de lege

1) Ipoteca autorului de bună-credinţă asupra imobilului, pentru plata indemnizaţiei datorate de către proprietarul care invocă accesiunea. Înscrierea dreptului de ipotecă se realizează pe baza convenţiei în formă autentică încheiată între proprietarul imobilului şi autorul său, în caz de refuz, în temeiul unei hotărâri judecătoreşti

2) Ipoteca proprietarului iniţial asupra imobilului pentru plata preţului acestuia de către autorul lucrării. Acest drept de ipotecă este recunoscut proprietarului imobilului atunci când el optează pentru obligarea autorului lucrării la cumpărarea acestuia

3) Ipoteca uzufructuarului asupra imobilului grevat. În cazul în care uzufructuarul abuzează de folosinţa bunului, aduce stricăciuni acestuia sau îl lasă să se degradeze, la cererea proprietarului instanţa poate dispune fie stingerea uzufructului, fie preluarea folosinţei bunului de către nudul proprietar, cu obligaţia acestuia de a plăti uzufructuarului o rentă pe durata uzufructuarului. În vederea garantării acestei rente, instanţa poate recunoaşte uzufructuarului un drept de ipotecă asupra imobilului

4) Ipoteca gerantului asupra imobilului geratului pentru garantarea restituirii cheltuielilor necesare efectuate în vederea evaluării creanţei garantate. Instanţa va dispune efectuarea unei expertize. Atât expertiza cât şi măsura instituirii unei ipoteci legale se dispune în cadrul procedurii sumare a ordonanţei preşedinţiale.

Exemplu de ipotecă legală

O persoană vinde un apartament, dar cumpărătorul nu achită integral prețul la momentul încheierii tranzacției. În condițiile art. 2386 din Codul civil, vânzătorul poate beneficia de ipotecă legală asupra imobilului vândut pentru garantarea prețului datorat. În acest caz, garanția este recunoscută de lege, nu creată printr-un contract de ipotecă convențională. Pentru exercitarea efectivă a dreptului și asigurarea publicității față de terți, trebuie respectate formalitățile legale aplicabile.

Care este diferența dintre ipoteca convențională și ipoteca legală

Principala diferență dintre ipoteca convențională și ipoteca legală privește izvorul juridic al garanției. Această distincție influențează modul de constituire și formalitățile care trebuie îndeplinite.

Criteriu	Ipoteca convențională	Ipoteca legală
Izvor juridic	Acordul de voință al părților	Dispoziția legii
Constituirea garanției	Prin act juridic, cu respectarea formei legale	În situațiile prevăzute de lege
Creanțe garantate	Obligații de orice fel, în condițiile legii	Creanțe pentru care legea recunoaște această garanție
Bunuri ipotecate	Mobile sau imobile, în condițiile legii	Potrivit normei care instituie garanția; art. 2386 reglementează creanțe garantate prin ipoteci imobiliare
Forma actului	Formă autentică pentru ipoteca imobiliară; regulile specifice ipotecii mobiliare	Depinde de norma legală și de formalitățile aplicabile
Publicitatea garanției	Prin înscrierea în registrul prevăzut de lege	Prin îndeplinirea formalităților de publicitate aplicabile
Exemple	Ipoteca constituită pentru garantarea unui credit bancar	Ipoteca legală a vânzătorului pentru prețul neachitat

Ambele tipuri de ipotecă urmăresc protejarea creditorului și pot conferi drept de urmărire și de preferință. Totuși, întinderea acestor drepturi, rangul garanției și posibilitatea executării depind de dispozițiile legale aplicabile și de situația concretă.

Ce drepturi are creditorul ipotecar

1) Dreptul de urmărire

Dreptul de urmărire permite creditorului să urmărească bunul ipotecat în condițiile legii, chiar dacă acesta ajunge în patrimoniul unui terț. Acest drept nu înseamnă că orice dobânditor pierde automat bunul, ci că transferul proprietății nu înlătură, prin el însuși, ipoteca opozabilă.

2) Dreptul de preferință

Creditorul ipotecar poate beneficia de prioritate la distribuirea sumelor obținute din valorificarea bunului, în funcție de rangul garanției și de regulile legale privind concursul creditorilor. Rangul ipotecii are o importanță practică deosebită, mai ales atunci când același bun garantează mai multe creanțe.

3) Dreptul de a solicita executarea garanției

În cazul neexecutării obligației garantate, creditorul poate recurge la mecanismele legale de realizare a creanței, dacă sunt îndeplinite condițiile necesare. Executarea ipotecii trebuie să respecte normele aplicabile procedurii de executare, inclusiv regulile privind titlul executoriu, notificările și valorificarea bunului, după caz.

Când se stinge ipoteca

Ipoteca se poate stinge în situațiile prevăzute de Codul civil, inclusiv prin stingerea obligației principale garantate, prin renunțarea creditorului în condițiile legii sau prin alte cauze legale de stingere. Trebuie făcută distincția între stingerea dreptului de ipotecă și radierea înscrierii sale din registrul de publicitate.

În cazul ipotecilor imobiliare, radierea din cartea funciară presupune respectarea procedurii legale aplicabile și prezentarea documentelor necesare. Prin urmare, plata datoriei nu trebuie confundată cu efectuarea automată a tuturor formalităților de radiere a garanției din registrele de publicitate.

Întrebări frecvente despre ipoteca convențională și ipoteca legală

1. Care este diferența dintre ipoteca convențională și ipoteca legală?

Ipoteca convențională se constituie prin acordul părților, în timp ce ipoteca legală este recunoscută de lege în favoarea anumitor creditori și pentru anumite creanțe. Ambele pot conferi drepturi de urmărire și de preferință, în condițiile legii.

2. Cine poate constitui o ipotecă convențională?

Ipoteca poate fi constituită de debitor sau de o terță persoană care are dreptul de a ipoteca bunul și capacitatea legală necesară. Terțul constituitor nu devine, numai prin constituirea ipotecii, debitor personal al întregii obligații garantate.

3. Poate fi constituită o ipotecă pentru o datorie viitoare?

Da. Codul civil permite garantarea unor obligații viitoare sau eventuale, cu respectarea cerințelor legale privind determinarea creanței, constituirea garanției și publicitatea acesteia.

4. Ipoteca rămâne valabilă dacă bunul este vândut unei alte persoane?

În principiu, ipoteca opozabilă nu se stinge doar pentru că bunul este înstrăinat. Creditorul poate beneficia de dreptul de urmărire în condițiile legii, cu respectarea drepturilor terților și a regulilor de publicitate.

5. Cum se radiază o ipotecă din cartea funciară?

Radierea se efectuează potrivit normelor de publicitate imobiliară, pe baza documentelor și a consimțământului ori a actului justificativ cerut de lege, după caz. Stingerea datoriei și radierea înscrierii sunt operațiuni juridice distincte.