Legea nr.196 din 2018 asociatii proprietari reglementează înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari şi administrarea condominiilor.

Legea 196/2018 explicată: reguli pentru asociațiile de proprietari

• adresează o serie de aspecte importante pentru buna funcționare a asociațiilor de proprietari în România, contribuind la clarificarea responsabilităților și drepturilor proprietarilor,
• implementarea sa se poate confrunta cu diverse dificultăți, mai ales în contextul imobilelor vechi, al diversității proprietarilor și al managementului fondurilor,
• asociațiile de proprietari vor trebui să își adapteze structura și procedurile de funcționare pentru a se conforma reglementărilor impuse de lege, iar autoritățile trebuie să monitorizeze mai activ respectarea acesteia.

Ce este asociația de proprietari

O asociație de proprietari este o persoană juridică fără scop lucrativ, constituită din toți proprietarii unui imobil cu mai multe apartamente sau spații comune (condominiu). Scopul principal al acesteia este administrarea și gestionarea bunurilor comune ale imobilului, precum holurile, scările, lifturile, acoperișul, fațadele și alte spații comune.

Caracteristici principale

1. Persoană juridică – are capacitate legală de a încheia contracte, de a gestiona fonduri și de a acționa în instanță.
2. Scop non-profit – fondurile asociației se folosesc strict pentru întreținerea și repararea părților comune, nu pentru profit.
3. Conducere democratică – deciziile se iau prin adunarea generală, cu participarea tuturor proprietarilor sau a reprezentanților lor.
4. Obligații și drepturi ale membrilor – toți proprietarii trebuie să plătească cotizațiile stabilite și să respecte regulamentul intern, dar au și drepturi, cum ar fi votul și accesul la documente.
5. Gestionarea fondurilor comune – fondurile se împart între fondul de rulment, folosit pentru cheltuieli curente, și fondul de reparații, destinat lucrărilor majore sau renovărilor.

Scopul asociației

• Menținerea ordinii și siguranței în imobil
• Organizarea lucrărilor de întreținere și reparații
• Respectarea legislației privind proprietatea comună
• Protejarea drepturilor și intereselor fiecărui proprietar

Practic, asociația de proprietari este „administrarea comună” a blocului, în care toți proprietarii au drepturi și obligații egale proporțional cu cota-parte din proprietatea comună.

Fiecare proprietar membru al asociaţiei de proprietari are:

• dreptul de a participa, cu drept de vot, la adunarea generală a asociaţiei,
• de a-şi depune candidatura,
• de a candida,
• de a alege şi
• de a fi ales în cadrul structurii organizatorice a asociaţiei.

Principalele aspecte ale Legii nr. 196 din 2018

Constituirea Asociațiilor de proprietari

Legea definește condițiile în care un imobil poate deveni parte a unei asociații de proprietari și cum se înființează asociația. În cazul unui imobil cu mai multe apartamente, asocierea este obligatorie pentru toți proprietarii, iar asociațiile se constituie printr-o decizie a proprietarilor.

Organizarea Asociației de proprietari

Legea stipulează modalitățile prin care asociațiile de proprietari se organizează, cum ar fi stabilirea unui comitet executiv sau a unui consiliu de administrație ales din rândul proprietarilor.

• Aceste structuri administrative sunt:
  • responsabile pentru gestionarea și întreținerea imobilului,
  • responsabile pentru aplicarea regulamentelor interne și a deciziilor luate de adunarea generală a proprietarilor.

Drepturile și obligațiile proprietarilor

• Fiecare proprietar are dreptul:
  • de a participa la adunările generale,
  • de a lua decizii importante referitoare la administrarea imobilului și
  • de a solicita informații referitoare la veniturile și cheltuielile asociației.

• Pe de altă parte, proprietarii au obligați:
  • de a plăti cotele de întreținere și
  • de a respecta regulile stabilite de adunarea generală, inclusiv regulamentele interne ale asociației.

Bugetul și gestionarea fondurilor

Legea impune asociațiilor de proprietari să aibă un buget anual clar stabilit, care să reflecte veniturile și cheltuielile pentru întreținerea și reparațiile imobilului. Acest buget trebuie aprobat de către adunarea generală a proprietarilor. De asemenea, se reglementează modul în care se pot utiliza fondurile asociației, cu transparență completă, pentru a preveni abuzurile financiare.

Adunările generale și luarea deciziilor

Adunările generale sunt esențiale în cadrul asociației de proprietari și sunt cele care iau decizii importante cu privire la buna administrare a imobilului.

Legea detaliază

• procedurile de convocare a acestor adunări,
• cvorumul necesar pentru validitatea deciziilor și
• procedura de vot, care poate fi realizată atât fizic, cât și online în anumite condiții. De asemenea, aceasta reglementează modul de contestare a deciziilor luate în cadrul adunărilor generale.

Răspunderea și sancțiuni

Legea reglementează și răspunderea asociațiilor de proprietari, precum și sancțiunile care pot fi aplicate în cazul în care se încalcă prevederile legii sau regulamentele interne.

Exemplu: sancțiuni pot fi aplicate pentru neplata cotelor de întreținere sau pentru neînregistrarea corectă a actelor financiare ale asociației.

Soluționarea litigiilor

Legea prevede soluționarea litigiilor între asociațiile de proprietari și proprietarii individuali prin mediere, dar și posibilitatea de a apela la instanțele de judecată în cazuri mai grave.

Provocări și Interpretări

1. Discrepanțele între blocuri vechi și noi – implementarea legii în blocurile vechi poate fi problematică datorită diferențelor structurale și istorice, iar unele asociații pot întâmpina dificultăți în respectarea noilor reglementări (de exemplu, în ceea ce privește activitățile de întreținere sau renovare).
2. Întârzierea plăților -unul dintre cele mai mari provocări pentru asociațiile de proprietari este neplata cotelor de întreținere, ceea ce poate duce la lipsa fondurilor necesare pentru administrarea imobilului, creând tensiuni între proprietari.
3. Problemele legate de transparența – unele asociații se confruntă cu probleme legate de transparența financiară, iar legea nu are întotdeauna mecanisme de control suficient de eficiente pentru a preveni abuzurile financiare.
4. Managementul diversității proprietarilor – gestionarea intereselor și opiniilor diferite ale proprietarilor dintr-o asociație poate fi dificilă, mai ales când sunt implicați un număr mare de persoane cu opinii și așteptări diferite. Aceasta poate duce la conflicte și poate complica luarea deciziilor.

CAPITOLUL I Dispoziţii generale, definiţii din Legea nr.196 din 2018 asociatii proprietari

ART. 1

(1) Prezenta lege reglementează aspectele juridice, economice şi tehnice cu privire la:
a) înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari din cadrul condominiilor formate din cel puţin 3 unităţi de proprietate imobiliară;
b) administrarea, întreţinerea şi folosirea imobilelor sau grupurilor de imobile din condominii care au în structura lor locuinţe sau spaţii cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă, aflate în proprietatea a cel puţin 3 persoane fizice sau juridice, fiecare proprietar având o proprietate individuală şi o cotă-parte indiviză din proprietatea comună.
(2) Prezenta lege se aplică proprietarilor, chiriaşilor, asociaţiilor de proprietari şi asociaţiilor de chiriaşi din condominii.

 SECŢIUNEA 1 Definiţii din Legea nr.196 din 2018 asociatii proprietari

ART. 2

În sensul prezentei legi, termenii şi expresiile de mai jos au următoarele semnificaţii:
a) acord de asociere – actul care consfinţeşte decizia a cel puţin jumătate plus unu din numărul proprietarilor dintr-un condominiu de a se asocia în condiţiile prezentei legi;
b) ansamblu rezidenţial – imobilul format din teren pe care sunt amplasate izolat, înşiruit sau cuplat locuinţe sau locuinţe şi construcţii cu altă destinaţie, în care există proprietăţi comune şi proprietăţi individuale;
c) asociaţie de chiriaşi – formă de asociere autonomă şi fără scop lucrativ a chiriaşilor dintr-un condominiu în scopul reprezentării intereselor lor în raporturile cu proprietarii, precum şi cu alte persoane juridice sau persoane fizice;……..

SECŢIUNEA a 2-a Dispoziţii generale

ART. 3

(1) În scopul exercitării drepturilor şi obligaţiilor ce le revin asupra proprietăţii comune, în cazul condominiilor, se constituie asociaţii de proprietari, care se organizează şi funcţionează conform prevederilor prezentei legi.
(2) Pentru promovarea valorilor civice ale democraţiei şi statului de drept şi pentru reprezentarea la nivel local şi naţional, asociaţiile de proprietari se pot asocia în federaţii, uniuni, ligi ale asociaţiilor de proprietari din municipii, oraşe sau judeţe, respectiv la nivel naţional, în condiţiile prevăzute de lege.
(3) În sensul art. 2 lit. h), constituie condominiu:
a) clădiri cu mai multe locuinţe sau spaţii cu altă destinaţie în care există proprietăţi individuale şi proprietăţi comune;
b) clădiri multietajate; un tronson cu una sau mai multe scări din cadrul clădirii multietajate în cazul în care se poate delimita proprietatea comună;
c) un ansamblu rezidenţial format din locuinţe şi/sau construcţii cu altă destinaţie, amplasate izolat, înşiruit sau cuplat, în care există proprietăţi comune şi proprietăţi individuale.

ART. 4

(1) În condominii, unităţile de proprietate imobiliară se supun prevederilor prezentei legi ca entităţi individuale.
(2) Niciun act de dispoziţie nu poate să aibă ca obiect exclusiv cota-parte indiviză din coproprietatea forţată asupra părţilor comune ale condominiului, decât odată cu înstrăinarea locuinţei/spaţiului cu altă destinaţie care constituie bunul principal.
(3) Părţile comune din condominii şi drepturile aferente acestora pot face obiectul unei acţiuni de partaj numai atunci când aceste părţi încetează a mai fi destinate folosinţei comune, în condiţiile legii.
(4) În aplicarea prevederilor prezentei legi, dovada dreptului de proprietate şi a celorlalte drepturi reale asupra unei unităţi de proprietate imobiliară se face potrivit dispoziţiilor Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, republicată, cu modificările ulterioare.

ART. 5

În cazul modificării suprafeţei utile a unei proprietăţi individuale, toate cotele-părţi indivize din condominiu se modifică proporţional.

ART. 6

(1) În vederea înscrierii condominiului se aplică prevederile art. 26 din Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările şi completările ulterioare.
(2) Înscrierea condominiului se face de către biroul de cadastru şi publicitate imobiliară în circumscripţia căruia se situează acesta, la solicitarea oricărui proprietar din condominiu sau a asociaţiei de proprietari.
(3) Condominiile se identifică prin adresă poştală şi, acolo unde există, prin număr cadastral şi număr de carte funciară.

ART. 7

În cazul unităţilor de proprietate imobiliară cu mai mult de un proprietar, raporturile de coproprietate sunt reglementate potrivit dreptului comun………

CAPITOLUL II Înfiinţarea şi înregistrarea asociaţiei de proprietari

SECŢIUNEA 1 Procedura de înfiinţare şi înregistrare a asociaţiilor de proprietari

ART. 11

(1)Asociaţia de proprietari este:

• forma juridică de organizare şi de reprezentare a intereselor comune ale proprietarilor dintr-un condominiu,
• cu personalitate juridică,
• fără scop lucrativ,
• înfiinţată în condiţiile prezentei legi,
• care are ca scop administrarea, exploatarea, întreţinerea, repararea, reabilitarea şi modernizarea proprietăţii comune,
• menţinerea în stare bună a imobilului, respectarea drepturilor şi asumarea obligaţiilor de către toţi proprietarii.
• (2) Consecinţele neluării măsurilor de organizare şi funcţionare cu privire la administrarea şi gestiunea proprietăţii comune sunt în răspunderea juridică a tuturor proprietarilor sau a reprezentanţilor acestora, după caz.

Întrebări frecvente privind asociația de proprietari

Ce este asociația de proprietari?

Asociația de proprietari este o persoană juridică fără scop lucrativ care administrează și gestionează proprietatea comună dintr-un condominiu.

Este obligatorie asocierea proprietarilor?

Da, în condominii, proprietarii se pot constitui în asociații pentru administrarea bunurilor comune.

Ce obligații au proprietarii?

Proprietarii trebuie să plătească cotele de întreținere și să respecte deciziile adunării generale.

Cine conduce asociația de proprietari?

Conducerea este realizată de adunarea generală, comitetul executiv și administrator.

Textul integral…………Legea nr.196 din 2018 înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari..

Fundația: regim juridic și utilitate publică