Controlul legalitatii certificatului de urbanism

Este posibilă exercitarea controlului de legalitate, pe cale separată, asupra certificatului de urbanism prin care s-a dispus interdicţia de a construi sau care conţine alte limitări.

Certificatul de urbanism este actul de informare cu caracter obligatoriu prin care autoritatea administraţiei publice judeţene sau locale face cunoscute:

• regimul juridic, economic şi tehnic al imobilelor şi
• condiţiile necesare în vederea realizării unor investiţii, tranzacţii imobiliare ori a altor operaţiuni imobiliare, potrivit legii.

Rolul certificatului de urbanism

Rolul certificatului de urbanism este acela de a asigura, prin emiterea sa, aplicarea documentaţiilor de amenajare a teritoriului şi de urbanism, conform Legii nr. 350/2001:

• prin îndeplinirea funcţiei de informare a administraţiilor publice,
• prin cea de mijloc de control de către autoritatea competentă a utilizării terenurilor, în anumite limite şi conform anumitor scopuri

Certificatul de urbanism trebuie emis:

• pentru adjudecarea prin licitaţie a lucrărilor de proiectare şi de execuţie a lucrărilor publice,
• pentru întocmirea documentaţiilor cadastrale de dezmembrare a terenurilor situate în intravilanul localităţilor, în cel puţin 3 parcele. Este atunci când operaţiunile respective au ca obiect realizarea de lucrări de construcţii şi de infrastructură
• în cazul vânzării sau cumpărării de imobile

 Elementele certificatului de urbanism

a) regimul juridic al imobilului

• dreptul de proprietate asupra imobilului şi servituţile de utilitate publică care grevează asupra acestuia;
• situarea imobilului – teren şi/sau construcţiile aferente – în intravilan sau extravilan;
• prevederi ale documentaţiilor de urbanism care instituie un regim special asupra imobilului

1. zone protejate,
2. interdicţii definitive sau temporare de construire,
3. cel înscrise în lista monumentelor istorice din România şi asupra căruia, în cazul vânzării, este necesară exercitarea dreptului de preempţiune a statului
4. altele prevăzute de lege.

Informaţiile privind dreptul de proprietate şi dezmembrările acestuia vor fi preluate din cartea funciară, conform extrasului de carte funciară pentru informare.

b) regimul economic al imobilului

• folosinţa actuală,
• extrasul din regulamentul local de urbanism aferent planului urbanistic în vigoare la data emiterii, privind funcţiuni permise sau interzise,
• reglementări fiscale specifice localităţii sau zonei;

c) regimul tehnic al imobilului

– extras din regulamentul local aferent documentaţiei de urbanism aprobate în vigoare, cu precizarea:

1. documentaţiei de urbanism în vigoare la data emiterii,
2. a numărului hotărârii de aprobare şi, după caz,
3. perioada de valabilitate,
4. procentul de ocupare a terenului,
5. coeficientul de utilizare a terenului,
6. dimensiunile minime şi maxime ale parcelelor,
7. echiparea cu utilităţi,
8. circulaţii şi accesuri pietonale şi auto, parcaje necesare,
9. alinierea terenului şi a construcţiilor faţă de străzile adiacente terenului,
10. înălţimea minimă şi maximă admisă;

d) regimul de actualizare/modificare a documentaţiilor de urbanism şi a regulamentelor locale aferent

– în cazul în care intenţia sa nu se încadrează în prevederile documentaţiilor de urbanism aprobate, informarea solicitantului cu privire la:

1. imposibilitatea modificării prevederilor documentaţiilor aprobate;
2. necesitatea obţinerii unui aviz de oportunitate în condiţiile prezentei legi;
3. posibilitatea elaborării unei documentaţii de urbanism modificatoare, fără aviz de oportunitate

Schimbarea regimului juridic, economic sau tehnic al terenului, potrivit legii, poate fi condiţionată de asigurarea:

• căilor de acces
• a dotărilor publice
• a echipamentelor tehnice necesare funcţionării coerente a zonei

Autoritatea publică locală are dreptul ca prin certificatul de urbanism:

1. să respingă în mod justificat cererea de modificare a prevederilor documentaţiilor de urbanism aprobate;
2. să condiţioneze autorizarea investiţiei de elaborarea şi aprobarea de către autoritatea publică locală competentă a unui plan urbanistic zonal (PUZ);
3. să condiţioneze autorizarea investiţiei de aprobarea de către autoritatea publică competentă a unui plan urbanistic zonal (PUZ)

• elaborat şi finanţat prin grija persoanelor fizice şi/sau juridice interesate,
• numai în baza unui aviz prealabil de oportunitate

1. să solicite elaborarea unui plan urbanistic de detaliu;
2. să permită întocmirea documentaţiei tehnice pentru autorizaţia de construire, fără elaborarea unei documentaţii de urbanism. Aceasta în situaţia construirii pe o parcelă în care clădirile de pe parcelele adiacente au acelaşi regim de înălţime cu cel solicitat.

Acest drept este recunoscut dacă:

• se impune prin condiţiile specifice ale amplasamentului ori natura obiectivelor de investiţii o impun sau
• se solicită prin cererea pentru emiterea certificatului de urbanism o modificare de la prevederile documentaţiilor de urbanism aprobate pentru zona respectivă, autoritatea publică locală are dreptul ca prin certificatul de urbanism:

1. facă cunoscute solicitantului informaţiile privind regimul juridic, economic şi tehnic al terenurilor şi construcţiilor existente la data solicitării
2. stabilească cerinţele urbanistice care urmează să fie îndeplinite în funcţie de specificul amplasamentului;
3. stabilească lista cuprinzând avizele/acordurile necesare în vederea autorizării;
4. încunoştiinţeze investitorul/solicitantul cu privire la obligaţia de a contacta autoritatea competentă pentru protecţia mediului, în scopul:

• obţinerii punctului de vedere şi,
• actului administrativ al acesteia, necesare în vederea autorizării

 Art. 29 alin. (1) din Legea nr. 350/2001 prevede că

“Certificatul de urbanism este actul de informare cu caracter obligatoriu prin care autoritatea administraţiei publice judeţene sau locale face cunoscute regimul juridic, economic şi tehnic al imobilelor şi condiţiile necesare în vederea realizării unor investiţii, tranzacţii imobiliare ori a altor operaţiuni imobiliare, potrivit legii.”

Rolul certificatului de urbanism este acela de a asigura, prin emiterea sa, aplicarea documentaţiilor de amenajare a teritoriului şi de urbanism, conform Legii nr. 350/2001:

• prin îndeplinirea funcţiei de informare a administraţiilor publice,
• prin cea de mijloc de control de către autoritatea competentă a utilizării terenurilor, în anumite limite şi conform anumitor scopuri

Certificatul de urbanism se eliberează, în principal, pentru obţinerea unei autorizaţii de construire.

Autorizaţia de construire se emite pentru executarea lucrărilor de bază şi a celor aferente organizării executării lucrărilor, în cel mult 30 de zile de la data depunerii documentaţiei pentru autorizarea executării lucrărilor de construcţii, care cuprinde, în copie, şi  certificatul de urbanism.

Certificatul de urbanism nu poate fi cenzurat decât în cadrul unei acţiuni formulate împotriva autorizaţiei de construire.

În situaţia în care o astfel de autorizaţie nu se mai emite tocmai datorită interdicţiei de construire stabilite prin certificat, acest act să nu mai poată fi supus în niciun mod controlului de legalitate.

Persoana vătămată prin emiterea unui certificat de urbanism, care conţine interdicţia de a construi sau alte limitări, are posibilitatea sesizării pe cale separată a instanţei de contencios administrativ.

Căile de atac ale Certificatului de Urbanism

1. Certificatul de urbanism fără interdicţii nu poate fi cenzurat decât în cadrul unei acţiuni formulate împotriva autorizaţiei de construire.

Certificatul de urbanism nu conferă dreptul de a executa lucrări de construcţii, întrucât:

• natura juridică a certificatului de urbanism este aceea de act preparator,
• rolul său fiind acela de a pregăti legala emitere a autorizaţiei de construire

Nefiind un act susceptibil să producă efecte juridice prin el însuşi, verificarea legalităţii certificatului de urbanism se poate face doar în cadrul unei acţiuni formulate împotriva autorizaţiei de construire.

Autorizaţiei de construire reprezentă actul administrativ propriu-zis, producător de efecte juridice. Certificatul de urbanism este întotdeauna producător de anumite efecte juridice.

Obţinerea certificatul de urbanism conferă beneficiarului dreptul de a pretinde autorităţii competente o anumită conduită în legătură cu procedura de emitere a autorizaţiei de construire.

În măsura în care certificatul de urbanism este urmat de emiterea unei autorizaţii de construire, aceste efecte juridice nu pot fi privite în mod independent:

• fiind limitate la procedura de emitere a actului administrativ şi
• fiind resorbite, în totalitate, în efectele pe care le produce actul final al autorităţii

Inadmisibilitatea acţiunii formulate exclusiv împotriva unui certificat de urbanism, atunci când acesta este susceptibil de a fi urmat de emiterea unei autorizaţii de construire, este pe deplin justificată.

2. Certificatul de urbanism cu interdicţii sau limitări poate fi cenzurat prin acţiunea în anulare formulată exclusiv împotriva lui

Când prin conţinutul său concret, prin interdicţia de construire sau prin limitările pe care le conţine certificatul de urbanism nu mai este susceptibil de a fi urmat de emiterea unei autorizaţii de construire:

• efectele juridice pe care le produce capătă o semnificaţie de sine stătătoare,
• conferă certificatului de urbanism caracteristicile unui veritabil act administrativ

Nu mai este o simplă etapă în procesul decizional, ci un act care pune capăt acestui proces, eventuala vătămare a drepturilor sau intereselor legitime ale solicitantului avându-şi izvorul tocmai în respectivul certificat de urbanism.

Este situaţia când:

• pentru mai mulţi solicitanţi să se emită mai multe certificate de urbanism cu privire la aceeaşi parcelă, dar conţinutul lor trebuie să fie identic,
• pentru acelaşi solicitant să se emită, pentru aceeaşi parcelă, două certificate de urbanism cu conţinut diferit

Odată emis un certificat de urbanism considerat vătămător este necesar ca, în prealabil, să fie înlăturat acest act din ordinea juridică, dacă se constată că este nelegal, şi doar apoi să se emită un nou act cu un conţinut conform cu legea.

Natura juridică de act administrativ pe care o dobândeşte certificatul de urbanism care, datorită interdicţiilor sau limitărilor pe care le conţine, nu mai este susceptibil să fie urmat de emiterea unei autorizaţii de construire, acţiunea în anulare formulată în mod exclusiv împotriva acestui act este admisibilă.